|
ỦY
BAN NHÂN DÂN
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 17/BC-UBND
|
Thành
phố Hồ Chí Minh, ngày 14 tháng 01 năm 2013
|
BÁO CÁO
VỀ KIỂM TRA, RÀ SOÁT TÌNH HÌNH THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Thực hiện Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06 tháng 12
năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp tăng cường quản lý thị trường
bất động sản;
Căn cứ Công văn số 1589/BXD-QLN ngày
17 tháng 9 năm 2012 của Bộ Xây dựng về việc đề nghị chuẩn bị báo cáo kiểm tra,
rà soát tình hình thực hiện các dự án phát triển nhà ở tại các địa phương;
Báo cáo kết quả kiểm tra của Đoàn kiểm tra liên ngành được thành lập theo Quyết
định số 722/QĐ-BXD ngày 07 tháng 8 năm 2012 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;
Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh
báo cáo như sau:
I. Tình hình triển khai thực hiện
Chỉ thị số 2196/CT-TTg ngày 06 tháng 12 năm 2012 của Thủ tướng Chính phủ về một
số giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản
1. Về rà soát, kiểm tra các dự
án phát triển nhà ở trên địa bàn:
- Ngày 17 tháng 01 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành
phố có Công văn số 225/UBND-ĐTMT giao Sở Xây dựng chủ trì, báo cáo trực tiếp kết
quả cho Bộ Xây dựng (theo yêu cầu của Bộ Xây dựng tại Công văn số 2294/BXD-QLN
ngày 30 tháng 12 năm 2011). Sở Xây dựng đã có Công văn số 2267/SXD-PTN ngày 11
tháng 4 năm 2012 báo cáo Bộ Xây dựng.
- Về khảo sát tình hình thực hiện các
dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân thành phố đã có chỉ đạo tại Thông báo số
487/TB-VP ngày 25 tháng 6 năm 2012 và
Công văn số 5250/VP-ĐTMT ngày 10 tháng 7 năm 2012 của Văn phòng Ủy ban nhân dân
thành phố: giao Sở Xây dựng thành lập Đoàn công tác gồm các Sở,
ngành liên quan để khảo sát tình hình thực hiện các dự án bất động sản trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh. Sở Xây dựng đã có Kế hoạch số 5454/KH-SXD-PTN
ngày 27 tháng 7 năm 2012 triển khai thực hiện và Báo cáo số 9094/BC-SXD-PTN
ngày 15 tháng 11 năm 2012 về kết quả khảo sát tình hình thực hiện các dự án
phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố và các giải pháp tháo gỡ những khó
khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản.
2. Về xây dựng kế hoạch phát
triển nhà ở:
Ngày 04 tháng 10 năm 2010, Ủy ban nhân dân thành phố
đã có Báo cáo số 123/BC-UBND về kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở
giai đoạn 2006 - 2010 và định hướng Chương trình phát triển nhà ở tại thành phố
Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã giao Sở Xây dựng chủ trì và tổ chức
triển khai thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2011 -
2015, định hướng đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 của thành phố. Sở Xây dựng
đã phối hợp với các Sở ngành hướng dẫn các quận - huyện thực hiện.
Thực hiện Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng
11 năm 2011 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc
gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030; Công văn số 413/BXD-QLN ngày 20
tháng 3 năm 2012 của Bộ Xây dựng, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số
1449/UBND-ĐTMT ngày 03 tháng 4 năm 2012 giao Sở Xây dựng chủ trì khẩn trương
xây dựng, đề xuất nội dung điều chỉnh Chương trình phát triển nhà ở của thành
phố Hồ Chí Minh.
Ngày 03 tháng 8 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố
đã ban hành Quyết định số 43/2012/QĐ-UBND về kế hoạch thực hiện Chương trình
hành động số 27CTrHĐ/TU của Thành ủy thực hiện Nghị quyết số 13-NQ/TW của Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ
trên địa bàn thành phố; trong đó, thành phố đã xác định và đề ra các chỉ tiêu
phát triển nhà ở cho giai đoạn năm 2015 và đến năm 2020.
Hiện thành phố đang tiếp tục hoàn chỉnh dự thảo
Chương trình phát triển nhà ở của thành phố và thực hiện theo kế hoạch của
Chương trình phối hợp hành động triển khai thực hiện chiến lược phát triển nhà ở
đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 giữa Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân dân thành
phố Hồ Chí Minh.
3. Về tăng cường công tác kiểm
tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, phát triển
nhà ở, kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch bất động sản:
3.1. Tăng cường công tác kiểm tra việc chấp hành quy định pháp luật về đất
đai, đầu tư, phát triển nhà ở:
Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công
văn số 3580/VP-PCNC ngày 16 tháng 5 năm 2012 chỉ đạo về kết quả kiểm tra, xử lý theo nội dung kiến nghị tại Báo
cáo số 1706/BC-SXD-TT ngày 19 tháng 3 năm 2012 của Sở Xây dựng về kết quả kiểm tra việc tuân thủ quy hoạch và chất
lượng đầu tư xây dựng công viên cây xanh tại các dự án đầu tư xây dựng trên địa
bàn quận 7, quận 9, quận 12 và huyện Bình Chánh (gồm 55 dự án).
3.2. Tăng cường công tác quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, của
các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh:
Nhằm “Tăng cường công tác quản lý hoạt động của thị
trường, của các sàn giao dịch bất động sản, bảo đảm yêu cầu về tính công khai,
minh bạch của thị trường bất động sản.” theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ:
- Về công tác quản lý hoạt động các
Sàn giao dịch bất động sản: Ngày 29 tháng 6 năm 2012, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND về
quản lý hoạt động các Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh. Về hướng dẫn nội dung thực hiện Chỉ thị số 18/2012/CT-UBND ngày 29
tháng 6 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành
phố, Sở Xây dựng đã có Công văn số
5053/SXD-PTN ngày 16 tháng 7
năm 2012 hướng dẫn Ủy ban nhân dân quận - huyện chủ động phối hợp
với các đơn vị liên quan tổ chức kiểm tra tình hình hoạt động các Sàn giao dịch
bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Về việc chấp
hành pháp luật trong hoạt động kinh doanh bất động sản của các Sàn giao dịch bất
động sản trên địa bàn, Ủy ban nhân dân thành phố đã chỉ đạo
Sở Xây dựng lập Kế hoạch kiểm tra số 7890/KH-SXD-PTN ngày
17 tháng 10 năm 2011 và tổ chức thực hiện.
Qua quá trình kiểm tra thực tế một số
Sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố, ngày 19
tháng 3 năm 2012, Sở Xây dựng đã có Công văn số 1665/SXD-PTN báo cáo Bộ Xây dựng
kết quả kiểm tra các Sàn giao dịch bất động sản trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh và đề xuất, kiến nghị một số nội dung liên quan đến
hoạt động sàn giao dịch bất động sản. Và Công văn số 5415/SXD-PTN ngày 25 tháng
7 năm 2012 của Sở Xây dựng báo cáo Bộ Xây dựng về các vướng
mắc trong quá trình quản lý các Sàn giao dịch bất động sản và các Cơ sở đào tạo,
bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản; định giá bất động sản; quản lý,
điều hành sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố.
II. Tình hình triển
khai các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn thành phố
1. Số lượng dự án phát triển
nhà ở tại địa phương (Biểu 1):
Qua thống kê sơ bộ, trên địa bàn thành có khoảng 1.318 dự án.
2. Tổng diện tích sử dụng đất: 12.303,97 ha
Trong đó:
- Diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại: 4.074,01
ha
- Diện tích đất sử dụng vào mục đích khác: 8.017,42
ha.
3. Tổng số các loại nhà ở trong các dự án theo
quy hoạch được phê duyệt: 572.422 căn; diện tích sàn: 79.360.901 m2.
- Căn hộ chung cư: 426.292 căn; diện tích sàn:
39.783.568 m2;
- Nhà thấp tầng: 146.131 căn; diện tích sàn: 39.577.334
m2;
4. Tình hình giải phóng mặt bằng:
- Trong số 921 dự án đã có quyết định thu hồi, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng
đất, với 9.356,45 ha, có:
+ 90 dự án, diện
tích là 3.448,72 ha, tỷ lệ bồi thường
dưới 50%;
+ 36 dự án,
diện tích là 1.173,53 ha, tỷ lệ bồi thường từ 50% đến dưới 80%;
+ 82 dự án,
diện tích là 1.623,71 ha, tỷ lệ bồi thường từ 80% đến 100%;
+ 713 dự án, diện
tích 3.110,49 ha, tỷ lệ bồi thường 100%;
- Trong số 254 dự
án chủ đầu tư được chấp thuận địa điểm đầu tư, với diện
tích 2.034,15 ha (chưa được giao đất),
có:
+ 29 dự án, diện tích là 383,26 ha, tỷ lệ bồi thường dưới 50%;
+ 54 dự án, diện
tích là 934,36 ha, tỷ lệ bồi thường từ
50% đến dưới 80%;
+ 49 dự án, diện
tích là 329,81 ha, tỷ lệ bồi thường từ
80% đến 100%;
+ 119 dự án, diện tích 282,41 ha, tỷ lệ bồi thường 100% hoặc các dự án
mà chủ đầu tư đang thuê đất của Nhà nước nay có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án;
+ 03 dự án, diện tích 104 ha, tỷ lệ bồi
thường dưới 50%, do đặc thù của dự án kiến nghị cho tiếp tục gia hạn bằng văn bản
chấp thuận địa điểm đầu tư.
- Trong số 22 dự án đã được thành phố công nhận chủ
đầu tư (theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ),
với diện tích sử dụng đất là 303,9 ha; có 18 trường hợp
(58,88 ha), tỷ lệ bồi thường là 100%.
5. Những khó khăn, vướng mắc
trong quá trình triển khai dự án:
Qua khảo sát tại Ủy ban nhân dân các
quận - huyện và chủ đầu tư các dự án, Đoàn Công tác do Sở Xây dựng thành lập
theo chỉ đạo của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố đã ghi nhận được những khó
khăn, vướng mắc như sau:
* Về tài chính - tín dụng:
Chính sách thắt chặt tiền tệ hạn chế
nguồn vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản. Chưa có
công cụ tài chính để hỗ trợ thị trường bất động sản như quỹ tín thác đầu tư bất
động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở.
Nguồn vốn cho vay của ngân hàng khó
tiếp cận và lãi suất khá cao đã gây nhiều khó khăn cho cả doanh nghiệp lẫn
khách hàng mua nhà ở, nợ xấu bất động sản tăng.
* Về tiền sử dụng đất:
Tiền sử dụng đất áp dụng theo Nghị định
số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ là rất cao, vì doanh nghiệp đã bồi thường cho
người dân theo giá thị trường nhưng khi khấu trừ tiền bồi thường cho người dân
thì lại tính theo khung giá của Nhà nước (khoảng chênh lệnh này rất lớn giữa bồi
thường thực tế cho người dân và khung giá nông nghiệp của Nhà nước).
* Về nghĩa vụ tài chính:
Trong giai đoạn thị trường bất động sản
khó khăn như hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản không có khả năng thực hiện
các nghĩa vụ tài chính cùng lúc (như thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT, tiền
sử dụng đất,…).
* Về bồi thường giải phóng mặt bằng:
Phần lớn các dự án có tiến độ thực hiện
chậm là do gặp khó khăn trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Theo các
Chủ đầu tư, hiện nay Nhà nước chưa có cơ chế, chính sách hỗ trợ doanh nghiệp
trong việc bồi thường và thu hồi đất. Đối với các dự án đã bồi thường trên 50%
(đặc biệt đã bồi thường được trên 80%), phần diện tích còn lại thường doanh
nghiệp không thể tiếp tục thỏa thuận được, do người dân đề nghị giá bồi thường
cao bất hợp lý gấp 3-4 lần giá bồi thường thành công của dự án. Hoặc diện tích
đã bồi thường ”da beo” không liền khoảnh do đó việc triển khai thi công các
công trình hạ tầng kỹ thuật và khai thác sử dụng đất đối với phần đã bồi thường
được cũng khó thực hiện.
III. Tình hình thực
hiện việc rà soát, thống kê các dự án
Qua kết quả khảo sát bước đầu, trong tổng số 1.318
dự án được thống kê, có khoảng 120 dự án đã xây dựng hoàn thành,
tổng diện tích đất theo quy hoạch là 214,72 ha, tổng số nhà ở là 24.600 căn, với 3.313.964 m2 sàn. Còn lại khoảng
1.198 dự án được phân loại như sau:
1. Các dự án đang triển khai (Biểu 4)
- Số lượng dự án: 882 dự án (66,92%)
- Tổng diện tích đất theo quy
hoạch: 8.958,48 ha
- Tổng số nhà ở: 456.006 căn; tổng diện tích sàn: 65.521.890 m2 ;
Theo báo cáo của 183 dự án đang triển khai đầu tư
xây dựng:
+ Về hạ tầng kỹ thuật, đã xây dựng được
77%;
+ Về hạ tầng xã hội, đã xây dựng được
19%;
+ Tổng số nhà ở đã được xây dựng
7.982 căn (14%); trong đó, chung cư: 2.848 căn; nhà thấp tầng: 5.134 căn.
2. Các dự án giao chủ đầu
tư nhưng chưa triển khai (Biểu 2)
- Số lượng dự án: 242 dự án (18,36%)
- Tổng diện tích đất theo quy
hoạch: 2.087,56 ha
- Tổng số nhà ở: 61.705 căn; tổng diện tích sàn: 6.877.405 m2
3. Các dự án tạm dừng (Biểu 3)
- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)
- Tổng diện tích sử dụng đất theo quy hoạch: 393,95
ha
- Tổng số nhà ở: 7.760 căn; tổng diện tích sàn: 1.060.325 m2
4. Các dự án đang xin điều chỉnh cơ cấu nhà ở,
quy hoạch (Biểu 5)
- Số lượng dự án: 37 dự án (2,81%)
- Tổng diện tích đất theo quy hoạch: 649,25 ha
- Tổng số nhà ở: 22.366 căn; tổng diện tích sàn:
2.579.817 m2.
IV. Tiêu chí rà
soát để phân loại dự án
1. Dự án được
tiếp tục triển khai:
- Dự án đã hoàn tất công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục
đích sử dụng đất, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, đã hoàn
tất các thủ tục đầu tư, có tiến độ thực hiện dự án phù hợp với thời gian đã được
cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Đối với các dự án đã có văn bản chấp
thuận địa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
có hiệu lực thi hành (ngày 08 tháng 8 năm 2010) nhưng đã hết
thời hạn hiệu lực của văn bản mà chủ đầu tư chưa hoàn tất các thủ tục giao đất,
cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, thành phố chấp
thuận cho gia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư (chỉ xem xét gia
hạn 1 lần, thời gian gia hạn tối đa không quá 12 tháng) và
phải thỏa các điều kiện sau:
+ Đã hoàn tất công tác bồi thường giải
phóng mặt bằng hoặc đã thỏa thuận bồi thường từ 50% trở lên trên tổng diện tích
đất thực hiện dự án;
+ Có văn bản cam kết tiến độ, thời
gian thực hiện hoàn tất các nội dung được ghi tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu
tư trước đây.
+ Có đủ năng lực thực hiện dự án theo
quy định.
2. Dự án phải điều chỉnh:
- Dự án nhà ở có ảnh hưởng một phần quy hoạch xây dựng
(công viên cây xanh, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật - xã hội,…) hiện tại
được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Dự án không còn phù hợp về quy mô, tính chất, diện
tích căn hộ, tiện nghi sử dụng,… thành phố khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh
cơ cấu sản phẩm của từng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội; điều chỉnh
phương án tiêu thụ sản phẩm nhà ở cho phù hợp với nhu cầu thị trường.
- Đối với các dự án không còn phù hợp với kế hoạch
phát triển nhà ở, thành phố khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục tiêu từ nhà ở
thương mại sang phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội, nhà cho thuê giá rẻ, cho
thuê dài hạn, ...phục vụ an sinh xã hội.
3. Dự án phải tạm dừng triển
khai:
- Đối với các dự án nhà ở đã có văn bản chấp thuận
địa điểm đầu tư trước ngày Nghị định số 71/2010/NĐ-CP có hiệu lực nhưng đã hết thời hạn hiệu lực của văn bản mà chưa bồi thường hoặc
tiến độ thỏa thuận bồi thường chậm, tỷ lệ <50% diện tích của dự án, thành phố
không tiếp tục gia hạn thỏa thuận địa điểm, chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng
quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
- Do khó khăn về tài chính, lãi suất ngân hàng tăng
cao,… Chủ đầu tư không đủ năng lực về
vốn để thực hiện dự án, dự án phải tạm dừng và cần sự hỗ
trợ của Nhà nước để tiếp tục thực hiện.
V. Về tình hình thực hiện nhà ở
xã hội
1. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã
hội theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP
(biểu 6):
1.1. Theo quy hoạch:
Tổng số các dự án phát triển nhà ở, Khu đô thị mới
có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh từ thời
điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành
(ngày 08 tháng 10 năm 2006) đến nay là 162 dự án với tổng diện tích đất là
6.741,93 ha; trong đó có 34 dự án phục vụ tái định cư với tổng diện tích đất là
1.006,49 ha; 05 dự án nhà ở Cán bộ-công nhân viên với tổng diện tích đất là 138,51 ha;
03 dự án nhà lưu trú công nhân với tổng diện tích đất là 97,49 ha.
Còn lại 120 dự án phát triển nhà ở thương mại với tổng diện
tích đất là 5.499,44 ha, cụ thể là:
- Có 27 dự án phát triển nhà ở đã xác định quỹ đất
20% để xây dựng nhà ở xã hội trong đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt, với
tổng diện tích đất là 908,89 ha, trong đó diện tích đất quỹ đất nhà ở xã hội là
61,43 ha;
- 40 dự án được giao đất chính thức trước thời điểm
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực nhưng thực hiện thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy
hoạch 1/500, điều chỉnh quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, điều chỉnh phê duyệt
dự án, điều chỉnh quyết định giao đất) sau thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP
có hiệu lực với tổng diện tích đất là 1.344,9 ha.
- 07 dự án được giao đất chính thức sau thời điểm
Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực, với tổng diện tích đất là 1.058,67 ha
nhưng một số thủ tục chuẩn bị đầu tư (quy hoạch 1/500, phê duyệt dự án, quyết định
thu hồi tạm giao đất) trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực.
- 46 dự án với tổng diện tích đất là 2.186,98 ha đang trong
quá trình thực hiện thủ tục đầu tư, theo quy định của Nghị định số
71/2010/NĐ-CP , ước tính sẽ có khoảng 174,96 ha diện tích quỹ đất dành để xây dựng
nhà ở xã hội.
1.2. Theo
thực tế triển khai:
Tính đến thời điểm hiện nay có 05 dự án đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội với
tổng diện tích đất 227,297 ha, trong đó quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội là
10,55 ha, cụ thể như:
+ Dự án Khu nhà ở 14,464 ha
phường Trường Thạnh, quận 9 do Công ty Cổ phần Nhà Việt
Nam làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 0,98 ha.
Hình thức đầu tư: chủ đầu tư đã bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội.
+ Dự án Khu dân cư 27,978 ha xã Nhơn Đức, huyện Nhà Bè do Công ty Dịch
vụ Công ích Nhà Bè làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở
xã hội 2,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư bàn giao
cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
+ Dự án Khu dân cư Trung tâm Thương mại 12,326 ha xã Tân Nhựt, huyện
Bình Chánh do Công ty TNHH Thương mại dịch vụ Huỳnh Thông làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 1,38 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu tư đăng ký trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở
xã hội.
+ Dự án Khu nhà ở 13,169 ha phường Phú Hữu, quận 9 do Công ty TNHH Đầu
tư và Xây dựng Minh Sơn làm chủ đầu tư với diện tích
quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội 1,33 ha. Hình thức đầu tư: chủ đầu
tư bàn giao cho thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
+ Dự án Khu Đô thị Đông Tăng Long
159,36 ha, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9 do Tập đoàn Phát
triển nhà và đô thị HUD làm chủ đầu tư với diện tích quỹ đất
nhà ở xã hội là 4,52 ha. Ủy ban nhân dân thành phố đã
chấp thuận cho Tổng Công ty Cổ phần Đền bù giải tỏa tham gia đầu tư nhà ở xã hội
tại quỹ đất 4,52 ha thuộc dự án Khu Đô
thị Đông Tăng Long, phường Trường Thạnh và phường Long Trường, quận 9.
2. Quỹ đất xây dựng nhà ở xã
hội từ quỹ đất do Thành phố trực tiếp quản lý (đất công):
Thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư xây dựng
22 dự án nhà ở xã hội tại quỹ đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất công) với
tổng diện tích đất 60,418 ha (604.184 m2), dự kiến đầu tư được
12.754 căn nhà ở xã hội, tương đương 1.030.481,4 m2 sàn xây dựng, tổng
mức đầu tư 7.928,827 tỷ đồng.
3. Tình hình sử dụng quỹ đất
xây dựng nhà ở xã hội:
3.1. Về chủ trương của thành phố:
- Trong thời gian vừa qua, thành
phố triển khai đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện theo phương thức xã hội
hóa: Hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất để đổi quỹ nhà,
thành phố không sử dụng vốn ngân sách để đầu tư nhà ở xã hội mà trả cho chủ đầu
tư bằng giá trị quyền sử dụng đất các khu đất do nhà nước trực tiếp quản lý (đất
công), chủ đầu tư tự ứng vốn đầu tư xây dựng, sau khi đầu tư xây dựng hoàn
thành chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước quỹ nhà ở xã hội tương đương giá trị
quyền sử dụng đất tính theo giá thị trường.
- Sau khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành ngày 23
tháng 6 năm 2010 (hiệu lực ngày 08
tháng 8 năm 2010) và Thông tư hướng dẫn số
16/TT-BXD ngày 01 tháng 9 năm 2010 của Bộ Xây dựng (hiệu lực ngày 16 tháng 10
năm 2010), Ủy ban nhân dân thành phố đã ban
hành Chỉ thị số 27/2010/CT-UBND ngày 15 tháng 12
năm 2010 triển khai Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ về quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở để phân công cụ thể trách nhiệm cho các Sở, ban ngành, Ủy ban nhân dân quận, huyện và các cá
nhân, tổ chức có liên quan trên địa bàn thành phố thực hiện; thành lập tổ
chuyên gia lựa chọn Chủ đầu tư trên địa bàn thành phố tại Quyết định số
307/QĐ-UBND ngày 20 tháng 01 năm 2011
để đảm bảo thực hiện theo đúng quy định của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP .
- Về quản lý nhà ở xã hội: Thành phố và các quận -
huyện đã thành lập Hội đồng xét duyệt bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo
Quyết định số 86/2008/QĐ-UBND ngày 18 tháng 12
năm 2008 về quản lý và sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố
Hồ Chí Minh.
3.2. Kết quả xây dựng nhà ở xã hội:
a) Trước thời điểm Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày
06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:
Để giải quyết nhu cầu nhà ở cho cán bộ công nhân
viên trong các cơ quan hành chính sự nghiệp, đảng, đoàn thể và các doanh nghiệp...
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành quyết
định giao đất cho 57 dự án, với quy mô 266 ha đất.
Trong 57 dự án nhà ở cho cán bộ công nhân viên nêu
trên đa số là các dự án đất nền, một số dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư. Nguồn
vốn đầu tư chủ yếu do cán bộ công nhân viên trong các đơn vị được giao đất đóng
góp theo từng giai đoạn đầu tư của dự án từ khi bồi thường, giải phóng mặt bằng
đến khi đầu tư xây dựng xong.
Đa số các dự án nhà ở cán bộ công nhân viên được
giao đất trước Luật nhà ở đã được chủ đầu tư triển khai đầu tư xây dựng, một số
dự án hoàn thành thủ tục đầu tư trước ngày Nghị định số 90/2006/NĐ-CP có hiệu lực
thi hành, một số dự án thực hiện theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP. Đã có 46 dự án nhà ở cán bộ công nhân viên được đầu tư xây dựng với tổng số 7.997 căn nhà tương đương 1.214.000 m2 sàn xây dựng.
b) Sau thời điểm Nghị định số
90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 có hiệu lực thi hành:
- Nhà ở xã hội do nhà nước trực tiếp
đầu tư:
Trong 22 dự án nhà ở xã hội được thành phố chấp thuận
chủ trương đầu tư (nêu trên), có: 2 dự án đã hoàn thành
đưa vào sử dụng với quy mô 119 căn nhà ở xã hội; 02 dự án chuẩn bị bàn giao đưa
vào sử dụng trong tháng 01 năm 2013 với quy mô 176 căn nhà ở xã hội, 05 dự án
đang triển khai thi công xây dựng với quy mô 2.148 căn nhà ở xã hội, còn lại 13
dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với diện tích đất 54,9 ha.
- Nhà ở xã hội do doanh nghiệp đầu tư
(vốn ngoài ngân sách):
Thực hiện chủ trương xã hội hóa, thành phố đã chấp thuận chủ trương cho 06 dự án đầu tư xây dựng nhà ở
thu nhập thấp, diện tích đất 13,45 ha (từ quỹ đất tự có của doanh nghiệp); quy
mô 8.760 căn hộ, tổng mức đầu tư ước tính 3.760 tỷ đồng; nhưng đến nay, chỉ có
01 dự án đã khởi công xây dựng (Khu dân cư Hạnh Phúc - Lô 11B, khu đô thị mới
Nam thành phố, huyện Bình Chánh). Các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp chưa
triển khai xây dựng được do nhiều nguyên nhân như:
+ Vốn đầu tư: Theo
Điều 52 Luật Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn, trong
đó chủ yếu là tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở
hữu nhà nước, trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân
sách.... Tuy nhiên, thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp,
tiền thu được từ việc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước cũng như tiền sử dụng đất
của các dự án phát triển nhà ở được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển kinh
tế xã hội khác, chưa bố trí đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội theo quy định.
+ Thuế: Đến nay, những ưu đãi về thuế
đối với các dự án nhà ở xã hội được quy định tại Điều 34,
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ chưa đi vào thực tế. Bộ
Tài chính chưa có hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền
quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp
cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định tại Điều này.
+ Về hỗ trợ tín dụng: Các chủ đầu tư dự án phát triển nhà
ở xã hội bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước, chưa được vay vốn
tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định, chưa được xem xét hỗ trợ một phần
hoặc toàn bộ lãi vay theo quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Bên
cạnh đó, việc vay vốn tại các tổ chức tín dụng gặp nhiều khó khăn, thậm chí
không vay được vốn do phương án đầu tư không hiệu quả (thời gian thu hồi vốn từ
20 - 40 năm), không có tài sản thế chấp (khoản 2, Điều 109 Luật đất đai quy định
tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh,
góp vốn bằng quyền sử dụng đất).
+ Về quy hoạch: Dự án nhà ở xã hội chưa được được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng và hệ
số sử dụng đất lên 1,5 lần so với quy chuẩn xây dựng hiện hành theo quy định tại
điểm b, khoản 1, Điều 36 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , vì
khi quận huyện điều chỉnh hệ số sử dụng đất tăng lên 1,5
lần so với quy hoạch được duyệt làm cho số lượng căn hộ tăng lên dẫn đến chỉ
tiêu dân số tăng lên, do các quận huyện không cân đối được dân số cho những dự
án nhà ở xã hội nên việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tại các dự án nhà ở
xã hội thực tế chưa triển khai được.
+ Về đất đai: Để khuyến khích các
thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở để bán (trả tiền một lần hoặc
trả góp), cho thuê, cho thuê mua đối với người có thu nhập thấp, chủ đầu tư
các dự án nhà ở thu nhập thấp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Trong
thực tế, doanh nghiệp vừa bồi thường giải phóng mặt bằng (mua đất của dân theo
giá thị trường) và nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Tuy nhiên, theo quy định
tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, đối với
nhà đầu tư tự nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của tổ chức, cá
nhân hoặc tự thỏa thuận bồi thường, giải phóng mặt bằng; khi được cấp có thẩm
quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư theo quy
hoạch được duyệt thì không thực hiện khấu trừ mà nộp tiền sử dụng đất theo
chênh lệch giá giữa giá đất theo mục đích sử dụng mới với giá đất theo mục đích
sử dụng trước khi chuyển mục đích sử dụng đất tại cùng thời điểm được chuyển mục
đích sử dụng đất.
Trong đó chủ yếu là Chủ đầu tư không vay được vốn
ưu đãi để thực hiện nên chưa có sản phẩm căn hộ nào được đưa vào sử dụng.
* Tóm lại, về quỹ đất dành xây dựng nhà ở xã hội tại
thành phố:
- Theo quy định của Nghị định số 90/2006/NĐ-CP và
Nghị định số 71/2010/NĐ-CP , quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội hiện có theo quy hoạch
khoảng 61,43 ha (27 dự án); trong đó, có khoảng 10,55 ha (5 dự án) đã hoàn chỉnh
cơ sở hạ tầng và chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở xã hội;
- Từ quỹ đất do thành phố trực tiếp quản lý (đất
công): 60,418 ha (22 dự án).
Thực hiện chỉ đạo của Phó Thủ tướng
Hoàng Trung Hải tại Công văn số 6249/VPCP-KTN ngày 15 tháng 8 năm 2012 của Văn
phòng Chính phủ, Ủy ban nhân dân thành phố đã có Công văn số 5460/UBND-ĐTMT
ngày 26 tháng 10 năm 2012 giao Sở Xây dựng thành phố thành lập Tổ kiểm tra, rà
soát các dự án có quy mô sử dụng đất từ 10 ha trở lên về việc dành 20% quỹ đất
xây dựng nhà ở xã hội và báo cáo kết quả cho Thủ tướng Chính phủ và Bộ Xây dựng.
4. Khó khăn vướng mắc:
a) Về vốn đầu tư:
- Thiếu vốn đầu tư: Theo Điều 52 Luật
Nhà ở, vốn để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội từ 5 nguồn vốn trong đó chủ yếu là
tiền thu được từ việc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước,
trích từ 30% đến 50% tiền sử dụng đất hoặc từ nguồn vốn ngân sách.... Tuy nhiên
thực tế hiện nay, nguồn vốn ngân sách thành phố rất hạn hẹp, tiền thu được từ
việc bán, cho thuê nhà sở hữu nhà nước được sử dụng cho nhiều mục đích phát triển
kinh tế xã hội khác, chưa bố trí để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
- Việc vay vốn
kích cầu của Ủy ban nhân dân thành phố tại các tổ chức tín
dụng gặp nhiều khó khăn thậm chí không vay được vốn do khi thẩm định hồ
sơ vay các tổ chức tín dụng nhận xét phương án đầu tư không hiệu
quả, thời gian thu hồi vốn quá dài, không có tài sản thế chấp (Theo quy định tại Khoản 2, Điều 109 Luật đất đai: "Tổ chức được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất". Do đó, chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người có thu nhập
thấp không được sử dụng quyền sử dụng đất của dự án để thế chấp tại các tổ chức
tín dụng để vay vốn đầu tư xây dựng dự án, không thể thực hiện đăng ký giao dịch
đảm bảo).
b) Về đất đai: Quỹ
đất do thành phố quản lý còn hạn chế, 20% diện tích đất xây dựng nhà ở
đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật của các dự án phát triển nhà ở
thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên
theo quy định tại Điều 32, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP dành để đầu tư xây dựng
nhà ở xã hội đã được xác định, tuy nhiên việc xác định các khoản chi phí bồi
thường giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật của diện
tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội mất rất nhiều thời gian của cả doanh
nghiệp và cơ quan nhà nước. Mặt khác, đối với một số khu quy hoạch nhà ở thấp tầng,
khu dân cư ven sông, ven biển, biệt thự cao cấp nếu bố trí một phần dự án làm
nhà ở xã hội sẽ phá vỡ cảnh quan khu vực và ảnh hưởng đến phương án kinh doanh
của các chủ đầu tư.
c) Về chính sách:
- Nhà nước đã ban hành nhiều chính
sách khuyến khích thúc đẩy chương trình phát triển nhà ở xã hội như miễn tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, được áp các khoản thuế ưu đãi… tuy
nhiên các chính sách ưu đãi theo quy định của pháp luật
như hiện nay chưa đủ khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham gia đầu
tư xây dựng nhà ở xã hội, các cơ chế chính sách khi đi vào
tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc, cụ thể:
+ Các cơ chế chính sách nhằm mục đích
ưu đãi cho nhà đầu tư theo hướng xã hội hóa chưa tạo được sức thu hút nhà đầu
tư về đảm bảo nguồn vốn, về tính ổn định trong
chính sách ưu đãi và tính thực thi các ưu đãi… mặt khác do thời
gian thu hồi vốn chậm, lợi nhuận thấp làm hạn chế các nhà đầu tư tham gia các
chương trình nhà ở mang tính an sinh xã hội.
+ Nhiều quy định của pháp luật được
ban hành, nhưng tính ổn định không cao, nhiều lần điều chỉnh, nhất là các văn bản
thuộc lĩnh vực quản lý đầu tư xây dựng.
+ Theo quy định tại Điều 34, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP về ưu đãi chủ đầu
tư dự án phát triển nhà ở xã hội; Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được
xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi
về tiền sử dụng đất, thuế suất, được vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất
theo quy định, được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng
hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội… Tuy nhiên đến nay
những ưu đãi này chưa đi vào thực tế, Bộ Tài chính chưa hướng dẫn theo thẩm quyền
hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia
tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội; các chủ đầu tư rất khó tiếp cận nguồn vốn vay nói chung và vốn vay ưu
đãi nói riêng, chưa được xem xét hỗ trợ lãi vay cũng như hỗ trợ kinh phí đầu tư
xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội.
+ Theo Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg và Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4
năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ về ban hành một số cơ chế chính
sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê nhà
thu nhập thấp nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu
tư xây dựng, theo đó quy định doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu
trú công nhân, nhà thu nhập thấp “Được áp dụng thuế
suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%); được
miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và
giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo và được áp dụng thuế
suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động”. Tuy
nhiên, tại Quyết định số 96/2009/QĐ-TTg ngày 22
tháng 7 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ sửa
đổi một số điều của Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg,
số 66/2009/QĐ-TTg chỉ cho phép miễn, giảm thuế giá trị gia tăng,
thuế thu nhập doanh nghiệp trong năm 2009. Việc này sẽ gây khó khăn cho các
doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân và
nhà thu nhập thấp do ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư, thời gian thu
hồi vốn kéo dài thêm.
d) Về tổ chức thực hiện:
- Chưa có một trung tâm thông tin
chuyên nghiệp để thu thập dữ liệu, dự báo khách quan và đánh giá thị trường nhà
ở, nhu cầu nhà ở xã hội của các đối tượng trên địa bàn. Vì
vậy, việc đánh giá của cơ quan quản lý Nhà nước đôi lúc chưa đầy đủ; cũng như
chậm đề xuất các cơ chế thích hợp trong quản lý, điều hành, thúc đẩy phát triển
và điều tiết thị trường bất động sản; việc đề xuất các giải pháp cũng mới dừng
lại ở mức xử lý tình huống, sử dụng mệnh lệnh hành chính chứ chưa phải là những
giải pháp cơ bản, toàn diện và lâu dài.
- Chưa có tổ chức chuyên trách của
nhà nước tham gia đầu tư xây dựng và quản lý trực tiếp quỹ nhà ở xã hội, nên việc
tổ chức quản lý chưa được tập trung.
VI. Các giải pháp
và kiến nghị
1. Giải pháp
chung:
1.1. Cải thiện tính minh bạch của thị trường:
- Thị trường cần cải thiện nhiều hơn
nếu muốn phát triển ổn định và bền vững vì hiện tại thị trường có độ hấp thụ
cao đối với đầu tư trong và ngoài nước nhưng phần lớn dưới hình
thức ngắn hạn và cơ hội. Thị trường bất động sản phải cung cấp những thông tin
như giá mua bán, thuế, hiệu quả giao dịch thị trường, thông tin đấu thầu đất
đai, quy hoạch..., nhất là những quy định rõ ràng, minh bạch hơn về đấu thầu
quyền sử dụng đất.
- Công khai quy hoạch xây dựng, các kế
hoạch, chương trình phát triển nhà ở của địa phương và thông tin các dự án đầu
tư nhà ở, đẩy mạnh tỷ lệ phủ kín quy hoạch xây dựng chi tiết, tạo điều kiện cho
nhà đầu tư, người dân tham gia đầu tư, mua bán, sở hữu nhà đất.
- Công bố công khai các dự án kêu gọi
đầu tư, tổ chức đấu thầu, đấu giá dự án theo quy hoạch của từng địa phương.
- Xác định năng lực tài chính của chủ
đầu tư một cách khoa học hơn để đảm bảo nguồn vốn sở hữu của chủ đầu tư đầu tư
trực tiếp vào dự án đang xét, kiểm soát việc huy động vốn đúng quy định.
- Xây dựng cơ sở dữ liệu các dự án sắp,
đang và đã triển khai để thống kê và dự báo cung - cầu thị trường bất động sản,
quản lý chặt chẽ tiến độ thực hiện dự án, chất lượng sản phẩm đưa vào giao dịch
và sử dụng.
- Nhà nước tăng cường công tác giám
sát việc chấp hành các quy định giao dịch qua sàn đối với doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.
- Tiếp tục hoàn thiện hệ thống mạng
các sàn giao dịch bất động sản.
1.2. Nhà
nước trực tiếp tham gia phát triển quỹ đất:
Thành phố quyết định thu hồi đất và
giao đất cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện việc thu hồi, bồi thường,
giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (đồng thời cấp phát
vốn cho việc phát triển quỹ đất này như: xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch
chi tiết, thu hồi đất, phát triển quỹ đất sạch,…), kết hợp với việc thuê các
Công ty bất động sản chuyên nghiệp (công ty nhà nước hoặc công ty tư nhân) thực
hiện. Sau đó, Nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất
để thu hồi vốn đầu tư cho ngân sách. Đối với những dự án giao thông, thành phố
thực hiện thu hồi đất kết hợp với dự án mở rộng, chỉnh trang hai bên đường để đảm
bảo cảnh quan đô thị và khai thác hiệu quả tối đa của dự án. Trong các trường hợp
này, việc bồi thường cho người sử dụng đất phải được tiến hành trước khi triển
khai thực hiện dự án theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất.
1.3. Đa dạng
hóa các loại hình nhà ở:
Từng bước xã hội hóa việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng các công trình
công cộng trong cơ chế hoạt động của thị trường bất động sản; phát triển mạnh
thị trường nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với
thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo
sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực,
có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
1.4. Hoàn thiện hệ thống thuế:
Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo
hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất
lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy
thuộc vào loại đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất
thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế
cao hơn nhà trung bình. Thực hiện điều này, Nhà nước không những tăng thu ngân
sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây
bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu
quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.
1.5. Đẩy mạnh
công tác dự báo, định hướng thị trường; xây dựng hệ thống thông tin thị trường
bất động sản:
Định kỳ hàng năm nghiên cứu dự báo
nhu cầu về nhà ở nhằm cân đối hài hoà cung - cầu để thị trường phát triển bền vững.
Để có dự báo sát với thực tế cần tổ chức các cuộc điều tra khảo sát về nhu cầu
thực tế của người dân và các doanh nghiệp, thu nhập và khả năng thanh toán,
tình hình triển khai các dự án. Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở thông qua
các chương trình phát triển nhà ở cụ thể. Trên cơ sở kế hoạch phát triển nhà ở
xây dựng kế hoạch sử dụng đất và đảm bảo cung cấp đủ quỹ đất hàng năm theo kế
hoạch và nhu cầu của thị trường.
Hình thành trung tâm thông tin và dự
báo thị trường bất động sản phục vụ cho việc dự báo thị trường, đề ra những cơ
chế chính sách quản lý cũng như thúc đẩy và phát triển thị trường một cách hiệu
quả.
1.6. Hình
thành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính
cho thị trường bất động sản:
Để tăng cường nguồn vốn cho thị trường
bất động sản, không phụ thuộc quá nhiều vào nguồn tín dụng từ ngân hàng, sớm
hình thành các tổ chức tài chính phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài
chính cho thị trường bất động sản như: Quỹ tín thác đầu tư bất động sản, Quỹ tiết
kiệm nhà ở.
1.7. Thu
hút đầu tư:
Có chính sách thu hút đầu tư nước
ngoài, thu hút nguồn vốn từ khách hàng nước ngoài mua nhà; sửa đổi và mở rộng
quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài có điều kiện.
2. Giải pháp cụ
thể:
2.1. Đối
với các dự án tiếp tục triển khai:
Về tài chính - tín dụng, Nhà nước tạo
điều kiện để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và người dân được tiếp cận
nguồn vốn tín dụng với lãi suất mà ngân hàng nhà nước đang khuyến khích ở mức từ
12 - 13%.
- Áp dụng mô
hình “cho vay có bảo đảm bằng biện pháp thế chấp nhà ở hình thành trong tương
lai” nhằm tạo ra động lực thúc đẩy cung và cầu gặp nhau, đồng thời khơi thông
nguồn vốn.
Về tiền sử dụng đất, cho phép và tạo
điều kiện cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đều được gia hạn nộp tiền
sử dụng đất.
- Để đơn giản thủ
tục hành chính và tạo sự công khai, minh bạch trong quá trình đầu tư, tiền sử dụng đất được quy định theo khung giá nhà nước (tương đương giá
thị trường). Khung giá đất nhà nước quy định và tiền sử dụng đất được ổn định
trong 5 năm. Quy định tỷ lệ điều tiết tiền sử dụng đất cố định từ 10 - 20% để
tiền sử dụng đất không còn là ẩn số và mang tính ổn định.
- Cho phép các
nhà đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất trả tiền một lần hoặc trả
hàng năm. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn.
Về điều tiết quỹ đất nhà ở xã hội, đối với dự án nhà ở thương mại có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất để xây dựng
nhà ở xã hội, cho phép Chủ đầu tư được nộp bằng tiền hoặc bằng quỹ nhà ở (căn hộ)
hoặc hoán đổi quỹ đất khác, tương đương với giá trị sau khi đã trừ phần Nhà nước
phải hoàn trả, hoặc thực hiện thí điểm, cho phép chủ đầu tư đóng góp (hoàn
toàn) giá trị 5 - 10% quỹ đất để Nhà nước xây dựng nhà ở xã hội.
Về nghĩa vụ tài chính, cho phép doanh
nghiệp được chậm nộp thuế và tiền sử dụng đất tương ứng đến khi bán được sản phẩm
nhà ở (đặc trưng của doanh nghiệp bất động sản là thuế năm nay nộp là nộp cho
các dự án đã bán trước đó 2, 3 năm, khi giao nhà xong mới quyết toán thuế, còn
ban đầu doanh nghiệp chỉ nộp tạm ứng 2%/doanh thu thuế thu nhập doanh nghiệp).
Về bồi thường giải phóng mặt bằng,
Nhà nước có giải pháp tích cực nhằm giúp doanh nghiệp sớm hoàn thành công tác bồi
thường cho toàn bộ diện tích dự án, với các phương án xử lý như: (i) Doanh nghiệp
phải bồi thường bằng mức giá cao nhất đã thực hiện bồi thường thành công của dự
án; (ii) Thuê Công ty thẩm định giá xác định giá bồi thường để doanh nghiệp thực
hiện. Trên cơ sở đó, Nhà nước tiến hành thu hồi đất, giao cho chủ đầu tư thực
hiện; (iii) Áp dụng nguyên tắc giá bồi thường đất nông nghiệp quy đổi theo tỷ lệ
phần trăm giá trị đất ở (tỷ lệ này theo thực tiễn thực hiện tại thành phố Hồ
Chí Minh đã được các doanh nghiệp áp dụng là từ 8 - 20% tùy theo loại đất và
tính chất khu vực); (iv) Đối với những dự án nhà đầu tư đã thỏa thuận chuyển
nhượng được khoảng 80% diện tích đất, Nhà nước thu hồi phần đất còn lại để giải
phóng mặt bằng theo quy định tại Điều 40 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP.
2.2. Đối
với các dự án phải điều chỉnh:
- Thành phố định hướng quy hoạch phát
triển các dự án nhà ở cao tầng ở những khu vực có điều kiện về hạ tầng kỹ thuật
và xã hội phát triển, đủ sức đáp ứng cho quy mô dân số đông. Không nhất thiết
ràng buộc các chủ đầu tư khi thực hiện đầu tư các dự án phát triển nhà ở phải
có tối thiểu 60% diện tích sàn xây dựng làm chung cư theo quy định tại Khoản 2
Điều 24 Luật Nhà ở và Khoản 3, Điều 5, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng
6 năm 2010 tại những khu vực xa trung tâm, hoặc nơi không có các điều kiện phát
triển về hạ tầng.
- Cho phép điều chỉnh loại hình nhà ở
từ chung cư cao tầng thành chung cư thấp tầng, nhà liên kế để sản phẩm có tính
thanh khoản tốt hơn, theo nhu cầu thị trường và phù hợp với quy hoạch xây dựng.
- Có chính sách cơ cấu sản phẩm của từng
loại nhà ở thương mại, nhà ở thu nhập thấp cho phù hợp với nhu cầu thị trường
và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, trên cơ sở xem xét các
chỉ tiêu về diện tích sử dụng đất tương đương số dân, chỉ tiêu về tầng cao, mật
độ xây dựng và hệ số sử dụng đất,... Áp dụng cách tính diện tích căn hộ để phù
hợp với nhu cầu của thị trường nhà ở hiện nay.
2.3. Đối
với các dự án phải tạm dừng:
- Khuyến khích các doanh nghiệp thực
hiện việc hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng lại dự án với các chủ đầu tư khác
có đủ năng lực để đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án.
- Nhà nước mua lại các căn hộ của một
số dự án có quy mô, diện tích, giá và vị trí phù hợp nhằm tạo quỹ nhà ở xã hội,
quỹ nhà tái định cư.
- Đối với các dự án đã được giao đất
nhưng chưa triển khai do nguồn cung thừa, khuyến khích chủ đầu tư chuyển đổi mục
tiêu dự án cho phù hợp.
2.4. Đối
với các dự án chậm triển khai:
- Có biện pháp chế tài, xử lý đối với
chủ đầu tư chậm thực hiện, thực hiện không đúng quy hoạch hoặc không thực hiện
xây dựng các công trình công cộng, công viên cây xanh,... trong dự án theo quy
hoạch, phục vụ cộng đồng dân cư dự án và bàn giao quản lý theo quy định.
- Đối với các dự án được chấp thuận địa
điểm đầu tư đã hết hạn so với thời hạn quy định của văn bản chấp thuận địa điểm
đầu tư, nhưng chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục để được giao đất triển khai dự
án, thành phố chỉ gia hạn đối với chủ đầu tư có năng lực tài chính; riêng các
chủ đầu tư không có năng lực thực hiện kiên quyết không xem xét, gia hạn, có biện
pháp chế tài, thu hồi đất, giao lại cho đơn vị khác thực hiện cho mục đích tái
định cư và nhà ở xã hội. Cụ thể:
+ Đối với các trường hợp có tiến độ bồi
thường giải phóng mặt bằng dưới 50% diện tích đất dự án, giao Ủy ban nhân dân
quận - huyện thông báo việc quản lý sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất; đồng thời giao Sở Xây dựng lập thủ tục kêu gọi, xét chọn chủ đầu tư để thực
hiện dự án theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm
2010 của Thủ tướng Chính phủ về hướng dẫn thực hiện theo Luật Nhà ở.
+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi
thường từ 50% đến 80% trên tổng diện tích đất thực hiện dự án, chấp thuận cho
gia hạn hiệu lực văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư, với các điều kiện sau: Chủ
đầu tư phải có văn bản cam kết tiến độ, thời gian thực hiện hoàn tất các nội
dung yêu cầu tại văn bản chấp thuận địa điểm đầu tư trước đó;
+ Đối với các dự án đã thỏa thuận, bồi
thường từ 80% diện tích đất của dự án trở lên, nay không thể tiếp tục bồi thường
phần diện tích còn lại nhưng dự án cần thiết phải đảm bảo về quy hoạch của khu
vực, Ủy ban nhân dân thành phố sẽ tổ chức thu hồi phần diện tích còn lại; giao Ủy
ban nhân dân các quận, huyện hướng dẫn chủ đầu tư tổ chức thực hiện công tác bồi
thường, hỗ trợ tái định cư.
+ Đối với các dự án đã hoàn tất công
tác thỏa thuận, bồi thường, giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở, ngành
liên quan hướng dẫn chủ đầu tư hoàn tất các thủ tục theo quy định.
+ Đối với các dự án phát triển nhà ở
thương mại đã giải phóng mặt bằng nhưng chưa triển khai, cho
phép điều chỉnh quy hoạch để tăng tỷ trọng nhà ở xã hội phục vụ người nghèo,
nhà ở cho công nhân, điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong dự án để phù hợp với nhu cầu
của thị trường và được hưởng các chính sách ưu đãi của
Nhà nước đối với nhà ở xã hội, trường hợp chủ
đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất thì được hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài
chính mà chủ đầu tư phải nộp vào ngân sách Nhà nước.
2.5. Đối
với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi với
sự thay đổi của thị trường. Công tác khảo sát, phân tích, đánh giá thị trường
phải được quan tâm hàng đầu vì đây là yếu tố quan trọng để nắm bắt được nhu cầu
của các nhóm khách hàng, từ đó doanh nghiệp có thể linh hoạt điều chỉnh, bổ
sung kế hoạch kinh doanh cho phù hợp và kiểm soát được nguồn vốn của mình.
- Ưu tiên đầu tư những dự án có vị
trí tốt, hạ tầng giao thông thuận lợi, đất sạch, không phải giải phóng mặt bằng;
hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như phân khúc nhà ở
bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường do sức cầu
mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường, rút ngắn khoảng
cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay.
- Đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án,
áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm
giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác
biệt và phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.
- Củng cố lại tổ chức hoạt động của
doanh nghiệp, đào tạo và tuyển chọn đội ngũ nhân viên có trình độ chuyên môn và
kinh nghiệm. Tiến hành xây dựng lại chiến lược dài hạn, các kế hoạch ngắn hạn
và trung hạn có tính khả thi cao để cạnh tranh được trong mọi điều kiện.
- Để huy động được nguồn vốn khác
ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần
tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án bất động sản.
Kiến nghị Trung ương:
Chính phủ sớm ban hành Nghị định về
phát triển và quản lý nhà ở cho thuê; Nghị định về nhà ở tái định cư; điều chỉnh,
bổ sung Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về chủ trương và một số
giải pháp cụ thể để thực hiện việc đầu tư xây dựng các chung cư, nhà tập thể hư
hỏng, xuống cấp,… để khuyến khích phát triển nhà ở phù hợp với nhu cầu
và thu nhập của người dân.
Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường
bất động sản được triển khai có kết quả, Chính phủ cần có chính sách hỗ trợ để
người dân có điều kiện mua các căn hộ phù hợp với khả năng thanh toán của mình,
từng bước cân đối cung - cầu của thị trường bất động sản. Cụ thể:
a) Về tài chính
- tín dụng:
- Đẩy mạnh tái
cơ cấu hệ thống Ngân hàng. Kết quả quá trình này không chỉ
nâng cao hiệu quả hoạt động của hệ thống Ngân hàng mà còn
trực tiếp tạo điều kiện giải quyết các vấn đề liên quan đến nợ xấu và việc lành
mạnh hóa tình hình tài chính của các tổ chức tín dụng.
- Cho phép cơ cấu
lại nợ đối với doanh nghiệp bất động sản như chủ trương cơ cấu lại nợ cho doanh
nghiệp sản xuất kinh doanh trong thời gian vừa qua.
- Áp dụng cơ chế chính sách về tiền tệ,
tín dụng và lãi suất đối với lĩnh vực bất động sản như với lĩnh vực sản xuất
kinh doanh mà Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng trong thời gian qua. Trong đó yêu cầu
các tổ chức tín dụng xem xét điều kiện, điều chỉnh giảm
lãi suất các khoản vay cũ dư nợ bất động sản về 15%/năm,
nhằm hỗ trợ và tạo điều kiện cho doanh nghiệp bất động giảm giá bán.
- Sớm đưa đề án xử lý nợ xấu đi vào
thực tiễn cuộc sống, sớm giải quyết về
cơ chế chính sách cho việc xử lý nợ vay là bất động sản và các vấn đề liên quan
đến bất động sản, thị trường bất động sản.
- Sớm hình thành các tổ chức phi Ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường bất động sản
như Quỹ Tiết kiệm nhà ở. Hình thành một định chế riêng cho
vay bất động sản; trong đó, nguồn vốn
từ ngân sách, trái phiếu chính phủ, vốn góp của các tổ chức tài chính khác… để
phát triển thị trường bất động sản bền vững.
- Cho phép chủ đầu tư các dự án nhà
ở xã hội được thế chấp quyền sử dụng đất của dự án hoặc sử
dụng chính dự án (tài sản hình thành từ vốn vay) để vay vốn đầu
tư xây dựng.
b) Về tiền sử dụng
đất:
- Việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP, cần xem xét các chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất, các khoản hỗ trợ khác theo chính
sách bồi thường, hỗ trợ để được khấu trừ vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất
phải nộp tại cùng một thời điểm được cấp thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Xem xét điều chỉnh, bổ sung Quyết định
số 66/2009/QĐ-TTg ngày 24 tháng 4 năm 2009 của Thủ tướng Chính phủ: miễn tiền sử dụng đất đối với các
doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân (không phân biệt
doanh nghiệp là chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II, doanh nghiệp sản xuất
trong Khu Chế xuất hay doanh nghiệp ngoài Khu Công nghiệp).
c) Về thuế:
- Cho giãn tiến độ nộp thuế giá trị
gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo Nghị quyết số 13/NQ-CP của Chính phủ,
áp dụng cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không phân biệt quy mô và
tiếp tục thực hiện đến hết năm 2013.
* Về thuế giá trị gia tăng:
- Giảm 50% thuế
giá trị gia tăng đối với hoạt động bán sản phẩm của dự án là nhà ở xã hội, nhà ở
cho người có thu nhập thấp hoặc cho người mới tạo lập nhà ở, đất ở lần đầu mà
trước đây chưa có nhà ở, đất ở.
- Giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu
ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở đối với những căn hộ dưới 70 m2
sàn sử dụng và có giá bán dưới 15 triệu đồng m2 sàn sử dụng.
- Chỉ xác định
thời điểm khai và thực hiện nộp thuế giá trị gia tăng khi
đã ký hợp đồng chuyển nhượng, đã thu đủ tiền hoặc đã bàn
giao nhà ở, đất ở. Bỏ quy định kê khai và nộp thuế theo tiến độ thu tiền trước
của khách hàng.
* Về thuế thu nhập doanh nghiệp:
- Áp dụng thuế
suất thuế thu nhập doanh nghiệp trong hoạt động kinh doanh
bất động sản là 20%.
- Bỏ quy định về việc kê khai và tạm
nộp 1% trên doanh thu thu trước tiền của khách hàng, khi chưa xác định được chi
phí tương ứng.
- Miễn, giảm thuế thu nhập
doanh nghiệp đối với thu nhập hoạt động đầu tư kinh doanh nhà ở
xã hội.
* Về thuế thu nhập cá nhân:
Duy trì một mức thuế suất là 1% trên
giá trị bất động sản chuyển nhượng nhưng không thấp hơn bảng giá đất, giá tính
lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
hàng năm để thúc đẩy nhanh hoạt động chuyển nhượng bất động sản khi người dân
có nhu cầu chuyển nhượng.
d) Về điều tiết 20% quỹ đất xây dựng
nhà ở xã hội:
- Điều chỉnh quy
định theo hướng áp dụng cho tất các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô
thị, không phân biệt quy mô sử dụng đất, các chủ đầu tư dự án có trách nhiệm
đóng góp xây dựng quỹ nhà ở xã hội để tạo sự công bằng cho các chủ đầu tư,
tránh tình trạng dự án nhỏ lẻ, manh mún. Việc điều tiết để tạo quỹ nhà ở xã hội
có thể thực hiện bằng nhiều hình thức như: (i) chủ đầu tư dành quỹ đất tại dự
án, (ii) hoán đổi diện tích đất ở tại các dự án khác, (iii) đóng góp nghĩa vụ
tài chính, hoặc căn hộ,… để tạo cơ chế linh hoạt, thuận lợi khi chủ đầu tư thực
hiện nghĩa vụ.
e) Kích cầu nhà ở:
- Mở rộng đối tượng được mua nhà ở
thu nhập thấp về diện tích diện tích bình quân m2/người, về mức thu
nhập thấp,...
- Có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu
đãi khoảng 8%/ năm trong thời hạn từ 5 - 10 năm cho người mua nhà lần đầu.
- Miễn thuế VAT đối với người mua nhà
ở phân khúc bình dân (dưới 15 triệu đồng/ m2 sàn sử dụng).
- Mở rộng điều kiện cho người nước
ngoài sở hữu căn hộ tại Việt Nam, tại một số khu vực nhất định do Chính phủ quy
định./.
|
Nơi nhận:
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Xây dựng; Bộ Tài chính;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Kế hoạch và Đầu tư;
- Tổng Cục Thuế
- Đoàn Kiểm tra liên ngành (BXD);
- Thường trực Thành ủy;
- TTUB: CT, các PCT;
- Các Sở ngành thành phố;
- UBND các quận - huyện;
- VPUB: CPVP;
- Phòng ĐTMT, THKH;
- Lưu:VT, (ĐTMT-Chg) H.
|
KT.
CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Hữu Tín
|