|
ỦY BAN NHÂN
DÂN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ
--------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
40/2025/QĐ-UBND
|
Cần Thơ, ngày
28 tháng 11 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ CẦN THƠ
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Ban hành văn
bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số
87/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số
31/2024/QH15 được sửa đổi, bổ sung một số điều bởi Luật số 43/2024/QH15, Luật số
47/2024/QH15, Luật số 58/2024/QH15, Luật số 84/2025/QH15 và Luật số
93/2025/QH15;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm
quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất
đai;
Căn cứ Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai;
Theo đề nghị của Giám đốc
Sở Nông nghiệp và Môi trường;
Ủy ban nhân dân ban hành
Quyết định quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Cần Thơ.
Chương
I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh
1. Quyết định này quy định một
số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ theo quy định tại
điểm đ khoản 2 và điểm đ khoản 3 Điều 6, khoản 3 Điều 8 Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
2. Quyết định này không áp dụng
đối với trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu
thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư đã
xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng.
Điều 2.
Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan có chức năng quản
lý đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định,
quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết
định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định
giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Cơ quan, tổ chức, cá nhân
khác có liên quan.
Chương
II
MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH TẠI ĐIỂM Đ KHOẢN 2 VÀ ĐIỂM Đ KHOẢN 3 ĐIỀU 6 NGHỊ
ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP
Mục 1.
THỜI GIAN BÁN HÀNG, THỜI ĐIỂM BẮT ĐẦU BÁN HÀNG, KINH DOANH SẢN PHẨM, DỊCH VỤ, TỶ
LỆ BÁN HÀNG, TỶ LỆ LẤP ĐẦY
Điều 3.
Đối với khu đất thực hiện khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ
thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về
xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh trang đô thị; dự án khu dân cư
nông thôn (chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, không xây dựng nhà ở)
1. Thời gian bán hàng
a) Quy mô dự án dưới 20ha:
Thời gian bán hàng 02 năm;
b) Quy mô dự án từ 20ha đến
dưới 40ha: Thời gian bán hàng 03 năm;
c) Quy mô dự án từ 40 ha đến
dưới 50ha: Thời gian bán hàng 04 năm;
d) Quy mô dự án từ 50ha trở
lên: Thời gian bán hàng 05 năm.
2. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
Sau 24 tháng kể từ thời điểm
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ
quan, người có thẩm quyền.
3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp
đầy: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
Điều 4.
Đối với dự án có xây dựng nhà ở (bao gồm dự án chuyển nhượng quyền sử dụng đất
dạng lô nền, có xây dựng nhà ở một phần)
1. Thời gian bán hàng
a) Quy mô dự án dưới 20ha:
Thời gian bán hàng 02 năm;
b) Quy mô dự án từ 20ha đến
dưới 40ha: Thời gian bán hàng 04 năm;
c) Quy mô dự án từ 40 ha đến
dưới 50ha: Thời gian bán hàng 06 năm;
d) Quy mô dự án từ 50ha trở
lên: Thời gian bán hàng 08 năm.
2. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
Sau 24 tháng kể từ thời điểm
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ
quan, người có thẩm quyền.
3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp
đầy: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
Điều 5.
Dự án xây dựng khu chung cư bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung
cư có mục đích hỗn hợp
1. Thời gian bán hàng
a) Diện tích sàn xây dựng dưới
20.000m2: Thời gian bán hàng 02 năm;
b) Diện tích sàn xây dựng từ
20.000m2 đến dưới 50.000m2: Thời gian bán hàng 03 năm;
c) Diện tích sàn xây dựng từ
50.000m2 đến dưới 100.000m2: Thời gian bán hàng 04 năm;
d) Diện tích sàn xây dựng từ
100.000m2 trở lên: Thời gian bán hàng 05 năm.
2. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
Sau 24 tháng kể từ thời điểm
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quyết định của cơ
quan, người có thẩm quyền.
3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp
đầy: Được phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
Điều 6.
Đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh
văn phòng, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục
đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê đất
1. Thời gian bán hàng: Được
tính bằng thời hạn cho thuê đất trừ số năm xây dựng công trình.
2. Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Được tính từ sau khi kết thúc thời gian xây
dựng công trình theo tiến độ thực hiện dự án.
3. Tỷ lệ bán hàng: Được phân
bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
4. Tỷ lệ lấp đầy
a) Địa bàn các phường trên địa
bàn thành phố: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 70%; tỷ lệ lấp đầy
tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến
hết thời gian thực hiện dự án.
b) Địa bàn các xã trên địa
bàn thành phố: Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 60%; tỷ lệ lấp đầy
tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến
hết thời gian thực hiện dự án.
Điều 7.
Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp; khu công nghệ cao được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
1. Áp dụng đối với sản phẩm
kinh doanh là cho thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
a) Thời gian bán hàng: Được
thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 3 của Quyết định này;
b) Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Sau thời gian hoàn thành xây dựng của dự
án;
c) Tỷ lệ bán hàng: Được phân
bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số);
d) Tỷ lệ lấp đầy: Không xác
định đối với trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê.
2. Áp dụng cho trường hợp cơ
quan, người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu công nghệ cao
a) Thời gian bán hàng: Được
tính bằng thời hạn giao đất, cho thuê đất trừ số năm xây dựng;
b) Thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây
dựng;
c) Tỷ lệ bán hàng: Được phân
bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số);
d) Tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ lấp
đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 50%; tỷ lệ lấp đầy tăng 10%/năm cho đến khi
đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến hết thời gian thực hiện dự
án.
Mục 2. TỶ
LỆ % ĐỂ XÁC ĐỊNH CHI PHÍ KINH DOANH; CHI PHÍ LÃI VAY, LỢI NHUẬN CỦA NHÀ ĐẦU TƯ
CÓ TÍNH ĐẾN VỐN CHỦ SỞ HỮU, RỦI RO TRONG KINH DOANH; THỜI GIAN XÂY DỰNG, TIẾN ĐỘ
XÂY DỰNG
Điều 8.
Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu
tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
1. Tỷ lệ % để xác định chi
phí kinh doanh
Chi phí kinh doanh bao gồm:
Chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu
bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng 2% trên doanh thu.
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận
của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Được tính bằng tỷ lệ 15%
nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a, b khoản 3 Điều
6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản
4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP) và giá trị quyền sử dụng đất của thửa
đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị
định số 71/2024/NĐ- CP.
Điều 9.
Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đối với dự án chuyển nhượng quyền sử dụng
đất dạng lô nền, không xây dựng nhà ở; dự án có xây dựng nhà ở (bao gồm dự án
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dạng lô nền, có xây dựng nhà ở một phần) và dự
án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
1. Thời gian xây dựng
a) Quy mô dự án dưới 20ha:
Thời gian xây dựng 02 năm;
b) Quy mô dự án từ 20ha đến
dưới 40ha: Thời gian xây dựng 03 năm;
c) Quy mô dự án từ 40 ha đến
dưới 50ha: Thời gian xây dựng 04 năm;
d) Quy mô từ 50ha trở lên:
Thời gian xây dựng 05 năm.
2. Tiến độ xây dựng: Được
phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
3. Thời điểm bắt đầu xây dựng:
Được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
Điều
10. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đối với dự án xây dựng khu chung cư
bao gồm đất ở để xây dựng nhà chung cư, nhà chung cư có mục đích hỗn hợp và dự
án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng,
kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích
kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê đất
1. Thời gian xây dựng
a) Diện tích sàn xây dựng dưới
20.000m2: Thời gian xây dựng 02 năm;
b) Diện tích sàn xây dựng từ
20.000m2 đến dưới 50.000m2: Thời gian xây dựng 03 năm;
c) Diện tích sàn xây dựng từ
50.000m2 đến dưới 100.000m2: Thời gian xây dựng 04 năm;
d) Diện tích sàn xây dựng từ
100.000m2 trở lên: Thời gian xây dựng 05 năm.
2. Tiến độ xây dựng: Được
phân bổ đều trong thời gian bán hàng (được phép làm tròn số).
3. Thời điểm bắt đầu xây dựng:
Được tính từ năm thứ nhất kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất theo quyết định của cơ quan, người có thẩm quyền.
Chương
III
MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH
HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT THEO QUY ĐỊNH TẠI KHOẢN 3 ĐIỀU 8 NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP
Điều
11. Đối với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất
Điều chỉnh tăng hoặc giảm
tương ứng với chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính, trung tâm
thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục, vui chơi giải trí, công viên của khu đất,
thửa đất so sánh với thửa đất định giá. Mức điều chỉnh không quá 20%.
2. Điều kiện về giao thông
a) Độ rộng đường (bao gồm cả
vỉa hè) tiếp giáp với dự án, khu đất, thửa đất. Độ rộng đường càng lớn thì thuận
lợi hơn đường nhỏ: Mức điều chỉnh không quá 20%;
b) Kết cấu mặt đường (đường
nhựa, bê tông, trải đá cấp phối, đất) tiếp giáp với dự án, khu đất, thửa đất
theo hiện trạng tại thời điểm định giá đất: Mức điều chỉnh không quá 20%;
c) Số mặt đường tiếp giáp
(02 đường giao thông trở lên) của dự án, khu đất, thửa đất (bao gồm đường, hẻm):
Mức điều chỉnh không quá 20%.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
a) Điều kiện cấp nước (gồm:
Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh không quá 10%;
b) Điều kiện thoát nước (gồm:
Tốt, trung bình, kém): Mức điều chỉnh không quá 10%;
c) Điều kiện cấp điện (gồm: Ổn
định, trung bình, không ổn định): Mức điều chỉnh không quá 10%.
4. Diện tích, kích thước,
hình thể của thửa đất, khu đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
5. Các yếu tố liên quan đến
quy hoạch xây dựng
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
7. Thời hạn sử dụng đất
a) Thời hạn sử dụng đất còn
lại thực hiện dự án hoặc đất có thời hạn: Mức điều chỉnh không quá 20%;
b) Đối với đất ở, căn hộ bán
(thời hạn sử dụng lâu dài): Không thực hiện điều chỉnh.
8. Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh
doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại
Căn cứ tình hình thực tế, tổ
chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng
phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định: Mức
điều chỉnh không quá 15%.
Điều
12. Đối với đất nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
2. Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
3. Điều kiện giao thông phục
vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
4. Thời hạn sử dụng đất, trừ
đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất
nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ
vào thời hạn sử dụng đất: Mức điều chỉnh không quá 15%.
5. Các yếu tố khác ảnh hưởng
đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập
quán của địa phương: Thực hiện theo quy định tại khoản 8 Điều 11
của Quyết định này.
Điều
13. Cách thức điều chỉnh
Để xác định mức độ điều chỉnh
cho từng trường hợp cụ thể, tổ chức thực hiện định giá đất chứng minh cụ thể
trong Báo cáo thuyết minh phương án giá đất trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể quyết định.
Chương
IV
ĐIỀU KHOẢN THI
HÀNH
Điều
14. Quy định chuyển tiếp
1. Trường hợp phương án giá
đất đã được Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định và gửi văn bản thẩm định
phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trước ngày Quyết định
này có hiệu lực thì không áp dụng Quy định này.
2. Trong trường hợp các văn
bản quy phạm pháp luật dẫn chiếu tại Quyết định này được sửa đổi, bổ sung, thay
thế thì thực hiện theo quy định tương ứng tại văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế
đó.
Điều
15. Hiệu lực thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực
từ ngày 28 tháng 11 năm 2025.
2. Các Quyết định sau đây hết
hiệu lực kể từ ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành:
a) Quyết định số
29/2024/QĐ-UBND ngày 22 tháng 11 năm 2024 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ
(cũ) quy định một số nội dung về công tác định giá đất cụ thể;
b) Quyết định số
06/2025/QĐ-UBND ngày 06 tháng 01 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang
(cũ) ban hành Quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hậu
Giang;
c) Quyết định số
36/2025/QĐ-UBND ngày 06 tháng 5 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng
(cũ) ban hành Quy định một số yếu tố hình thành doanh thu phát triển ước tính,
chi phí phát triển ước tính khi xác định giá đất theo phương pháp thặng dư và
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Sóc Trăng.
Điều
16. Trách nhiệm thi hành
1. Sở Nông nghiệp và Môi trường
có trách nhiệm tổ chức triển khai thực hiện Quyết định này.
2. Trong quá trình triển
khai thực hiện, nếu có vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân kịp thời phản
ánh về Sở Nông nghiệp và Môi trường để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân thành
phố xem xét, sửa đổi, bổ sung theo quy định.
3. Chánh Văn phòng Ủy ban
nhân dân thành phố; Giám đốc các sở, Thủ trưởng các cơ quan, ban ngành thành phố;
Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường và tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách
nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- VP Chính phủ (HN - TP.HCM);
- Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Bộ Tư pháp (Cục KTVB&QLXLVPHC);
- TT.TU, TT.HĐND TP;
- UBMTTQVN và các Đoàn thể thành phố;
- VP Đoàn ĐBQH và HĐND thành phố;
- Các Sở, cơ quan, ban ngành;
- Thuế Thành phố;
- Trung tâm Phát triển quỹ đất TP;
- UBND xã, phường;
- Công báo thành phố;
- Cổng Thông tin điện tử thành phố;
- Báo và Phát thanh, Truyền hình Cần Thơ;
- Lưu: VT, KT.
|
TM. ỦY BAN
NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Trần Chí Hùng
|