|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH NINH BÌNH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
94/2024/QĐ-UBND
|
Ninh Bình, ngày
18 tháng 11 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH
TỐI ĐA VÀ CÁCH THỨC ĐIỀU CHỈNH; MỘT SỐ CHỈ TIÊU, TỶ LỆ ÁP DỤNG TRONG XÁC ĐỊNH
GIÁ ĐẤT THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NINH BÌNH
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NINH BÌNH
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương
ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18
tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật
Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 và Luật các tổ chức tín dụng số
32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm 2024;
Căn cứ Nghị định số
71/2014/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 322/TTr-STNMT ngày 30/10/2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
Quy định này quy định chi tiết
một số nội dung tại khoản 2, khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng
quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định
giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Ninh Bình.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn
xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Điều 3. Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa và cách thức điều chỉnh
1. Đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm thửa đất,
khu đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với mức chênh lệch về khoảng cách đến trung tâm hành chính,
trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao,
công viên khu vui chơi giải trí của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.
Mức độ chênh lệch của yếu tố vị trí, địa điểm giữa thửa đất so sánh với thửa đất
cần định giá tối đa không quá 30%.
b) Điều kiện về giao thông
Độ rộng mặt đường (bao gồm cả vỉa
hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về độ rộng
mặt đường của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của
yếu tố độ rộng mặt đường giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa
không quá 15%.
Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với loại kết cấu mặt đường của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố kết cấu mặt đường
giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 15%.
Mặt đường tiếp giáp: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với số mặt đường tiếp giáp của thửa đất so
sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt đường tiếp
giáp (tiếp giáp 02 mặt đường trở lên) giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định
giá tối đa không quá 15%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với điều kiện của hệ thống cấp thoát nước, cấp điện giữa thửa đất
so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố cấp thoát nước,
cấp điện giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 30%.
d) Diện tích, kích thước (mặt
tiền, chiều sâu), hình thể của thửa đất, khu đất
Diện tích thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về diện tích của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố diện tích
giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%. Đối với dự
án hoặc khu đất có nhiều lô đất với các diện tích, kích thước khác nhau thì chọn
01 lô đại diện có diện tích phổ biến nhất cho từng vị trí cụ thể để xác định
giá đất, đề xuất tính toán cho các lô còn lại có diện tích tương đồng hoặc
tương đối tương đồng.
Mặt tiền thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về mặt tiền của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố mặt tiền giữa
thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.
Chiều sâu thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về chiều sâu của thửa
đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố chiều sâu
giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá tối đa không quá 20%.
Hình thể thửa đất, khu đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống đối với thửa đất có hình thể méo, chéo, nhiều
góc, nhiều cạnh (không bao gồm lô đất có từ 02 cạnh tiếp giáp với đường giao
thông trở lên) giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch
của yếu tố hình thể tối đa không quá 10%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng gồm hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới
hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo
quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu
có)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của
các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng tối đa không quá 20%.
e) Hiện trạng môi trường, an
ninh: điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức độ điều kiện về môi
trường, an ninh của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch
của yếu tố môi trường, an ninh giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá
tối đa không quá 20%.
g) Thời hạn sử dụng đất: điều
chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với mức chênh lệch về thời hạn sử dụng
đất của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch của yếu tố
thời hạn sử dụng đất tối đa không quá 20%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán
(thửa đất bị đường chọc; tiếp giáp nghĩa trang, nghĩa địa, chùa, đình, đền, miếu,
từ đường; đường cụt…). Mức độ chênh lệch tối đa không quá 20%.
i) Giá đất của thửa đất cần định
giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá 15%
theo quy định tại khoản 8 Điều 4 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của
Chính phủ quy định về giá đất.
2. Đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật
nuôi
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất (khoảng cách gần nhất đến nơi tiêu thụ sản phẩm)
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm (độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình).
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 30%.
d) Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa
phương
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá. Mức độ chênh lệch tối đa
không quá 20%.
Điều 4. Một
số chỉ tiêu, tỷ lệ áp dụng trong xác định giá đất theo phương pháp thặng dư
1. Một số tỷ lệ trong ước tính
doanh thu phát triển các thửa đất, khu đất
a) Thời gian bán hàng và thời
điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ cho các nhóm dự án (trường
hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án
đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng):
Thời điểm bắt đầu bán hàng,
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: thời điểm bắt đầu bán hàng được tính từ sau năm kết
thúc thời gian đầu tư xây dựng.
Thời gian bán hàng và tỷ lệ bán
hàng cho các nhóm dự án:
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị:
|
TT
|
Quy mô đất ở (ha)
|
Thời gian bán hàng (năm)
|
Tỷ lệ bán hàng
|
|
1
|
Dưới 01ha
|
01 năm
|
100%
|
|
2
|
Từ 01ha đến dưới 10ha
|
02 năm
|
Năm thứ nhất bán 50%
Năm thứ hai bán 50%
|
|
3
|
Từ 10ha đến dưới 30ha
|
03 năm
|
Năm thứ nhất bán 30%
Năm thứ hai bán 30%
Năm thứ ba bán 40%
|
|
4
|
Từ 30ha đến dưới 50ha
|
04 năm
|
Năm thứ nhất bán 25%
Năm thứ hai bán 25%
Năm thứ ba bán 25%
Năm thứ tư bán 25%
|
|
5
|
Từ 50ha trở lên
|
05 năm
|
Năm thứ nhất bán 20%
Năm thứ hai bán 20%
Năm thứ ba bán 20%
Năm thứ tư bán 20%
Năm thứ năm bán 20%
|
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu
trú (hoạt động cho thuê văn phòng, cho thuê sàn thương mại dịch vụ, cho thuê
căn hộ, kinh doanh khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ dưỡng) và các dự án phi
nông nghiệp: xác định theo thời hạn được giao đất, cho thuê đất, thời hạn hoạt
động của dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, quy định.
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng trong khu, cụm công nghiệp, kho xưởng,
bến bãi, trông giữ xe: xác định theo thời hạn thuê đất, thời hạn thực hiện dự
án được quy định trong quyết định thành lập khu, cụm công nghiệp, trong các văn
bản pháp luật có liên quan của dự án.
b) Tỷ lệ lấp đầy:
Đối với trường hợp kinh doanh
văn phòng, thương mại, dịch vụ: tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh
doanh thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là
80% đối với địa bàn thành phố và 70% đối với địa bàn các huyện thì giữ tỷ lệ ổn
định cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với trường hợp kinh doanh dịch
vụ khách sạn, dịch vụ lưu trú: tỷ lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh
thu là 50%, các năm tiếp theo tăng 5%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 70% đối
với địa bàn thành phố và 60% đối với địa bàn các huyện thì giữ tỷ lệ ổn định
cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
Đối với trường hợp kinh doanh
kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ xe: tỷ
lệ lấp đầy trong năm đầu tiên phát sinh doanh thu là 50%, các năm tiếp theo
tăng 10%/năm cho đến khi đạt mức tối đa là 100% thì giữ tỷ lệ ổn định cho đến
khi hết thời gian thực hiện dự án.
2. Một số tỷ lệ trong ước tính
chi phí phát triển các thửa đất, khu đất
a) Thời gian xây dựng và tiến độ
xây dựng cho các nhóm dự án (trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư
hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận
dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng):
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án xây dựng khu dân cư, khu đô thị:
|
TT
|
Quy mô đất ở (ha)
|
Thời gian xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 05ha
|
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 01
năm
|
100%
|
|
Xây dựng nhà ở, công trình
trên đất: 01 năm
|
100%
|
|
2
|
Từ 05ha đến dưới 10ha
|
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 01
năm
|
100%
|
|
Xây dựng nhà ở, công trình
trên đất: 02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
3
|
Từ 10ha đến dưới 30ha
|
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 02
năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
Xây dựng nhà ở, công trình
trên đất: 02 năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
4
|
Từ 30ha trở lên
|
Xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 02
năm
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
Xây dựng nhà ở, công trình
trên đất: 03 năm
|
Năm thứ nhất 30%
Năm thứ hai 30%
Năm thứ ba 40%
|
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu
trú, nghỉ dưỡng:
|
TT
|
Quy mô tầng cao
|
Thời gian xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 10 tầng
|
01
|
100%
|
|
2
|
Từ 10 tầng đến dưới 15 tầng
|
02
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
3
|
Từ 15 tầng đến dưới 20 tầng
|
03
|
Năm thứ nhất 35%
Năm thứ hai 35%
Năm thứ ba 30%
|
|
4
|
Từ 20 tầng trở lên
|
04
|
Năm thứ nhất 25%
Năm thứ hai 25%
Năm thứ ba 25%
Năm thứ tư 25%
|
Đối với trường hợp kinh doanh
kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ xe:
|
TT
|
Quy mô (ha)
|
Thời gian xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây dựng
|
|
1
|
Dưới 10ha
|
01
|
100%
|
|
2
|
Từ 10ha đến dưới 50ha
|
02
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
3
|
Từ 50ha đến dưới 100ha
|
03
|
Năm thứ nhất 40%
Năm thứ hai 30%
Năm thứ ba 20%
|
|
4
|
Từ 100ha đến dưới 300ha
|
04
|
Năm thứ nhất 25%
Năm thứ hai 25%
Năm thứ ba 25%
Năm thứ tư 25%
|
|
5
|
Từ 300ha trở lên
|
05
|
Năm thứ nhất 20%
Năm thứ hai 20%
Năm thứ ba 20%
Năm thứ tư 20%
Năm thứ năm 20%
|
Đối với trường hợp thửa đất,
khu đất thực hiện dự án phi nông nghiệp (trừ các dự án xây dựng khu dân cư, khu
đô thị, dự án thương mại dịch vụ, văn phòng, khách sạn, dịch vụ lưu trú, nghỉ
dưỡng, kho xưởng, bến bãi, hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, trông giữ
xe):
|
TT
|
Quy mô (ha)
|
Thời gian xây dựng (năm)
|
Tiến độ xây dựng
|
|
|
Dưới 5ha
|
01
|
100%
|
|
1
|
Từ 05ha đến dưới 10ha
|
1,5
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
2
|
Từ 10ha đến dưới 30ha
|
02
|
Năm thứ nhất 50%
Năm thứ hai 50%
|
|
4
|
Từ 30ha đến dưới 50ha
|
03
|
Năm thứ nhất 30%
Năm thứ hai 30%
Năm thứ ba 40%
|
|
5
|
Từ 50ha trở lên
|
04
|
Năm thứ nhất 25%
Năm thứ hai 25%
Năm thứ ba 25%
Năm thứ tư 25%
|
b) Chi phí kinh doanh:
Chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng: bằng 0,5% doanh thu trước thuế;
Chi phí quản lý vận hành: bằng
10% doanh thu trước thuế
c) Chi phí lãi vay, lợi nhuận
nhà đầu tư: bằng 14% nhân với tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh
và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất.
Điều 5. Điều
khoản thi hành
1. Quyết định có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 12 năm 2024.
2. Trong quá trình thực hiện
Quyết định này nếu phát sinh khó khăn vướng mắc, các tổ chức, cá nhân và cơ
quan có liên quan kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để tổng hợp,
báo cáo Uỷ ban nhân dân tỉnh xem xét chỉnh sửa, bổ sung cho phù hợp.
Điều 6. Tổ
chức thực hiện
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân
tỉnh; Giám đốc các sở, ban, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố;
Thủ trưởng các cơ quan, đơn vị, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm
thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 6;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tài chính;
- Cục Kiểm tra văn bản QPPL - Bộ Tư pháp;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Đoàn ĐBQH tỉnh;
- Chủ tịch, các PCT UBND tỉnh;
- Ủy ban MTTQ Việt Nam tỉnh;
- Công báo tỉnh;
- Cổng thông tin điện tử tỉnh;
- Lưu VT, các VP:2,3,4,5.
TrH_VP5_QĐUB
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Trần Song Tùng
|