|
TỔNG CỤC THUẾ
CỤC THUẾ TP HÀ NỘI
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 27687/CT-TTHT
V/v Chính sách thuế với hoạt động chuyển nhượng
BĐS
|
Hà Nội, ngày 27 tháng 4 năm 2020
|
Kính
gửi: Công ty CP Đầu tư và Xây lắp Sông Đà
(Đ/c: 49 ngõ 151B Thái Hà, phường Láng Hạ, quận Đống Đa, TP Hà Nội - MST:
0500450173)
Trả lời công văn số 24.3 CT/TCKT ngày
24/3/2020 của Công ty CP Đầu tư và Xây lắp Sông Đà (sau đây gọi là Công ty) hỏi
về thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, Cục Thuế TP Hà Nội có ý
kiến như sau:
- Căn cứ Khoản 6 Điều 5, Khoản 1 Điều
7 Luật thuế giá trị gia tăng năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2013) quy định:
+ Tại khoản 6 Điều 5 quy định về đối
tượng không chịu thuế:
“Điều 5. Đối tượng không chịu thuế
…
6. Chuyển quyền sử dụng đất”
+ Tại Điều 7 quy định giá tính thuế:
“Điều 7. Giá tính thuế
1. Giá tính thuế được quy định như sau:
…
h) Đối với hoạt động kinh doanh bất
động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá
trị gia tăng, trừ giá chuyển quyền sử dụng đất hoặc
tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước;”
- Tại Điều 4 Nghị định số
209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định:
“Điều 4. Giá tính thuế
Giá tính
thuế thực hiện theo quy định tại Điều 7 Luật thuế giá trị gia tăng và Khoản 2
Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng.
…
3. Đối
với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất động sản
trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng.
a) Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được quy định cụ
thể như sau:
…
- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá
nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia
tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong giá trị
quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất được trừ
không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai khấu trừ
thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị quyền sử
dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng.
Trường hợp không xác định được giá
đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được
trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm kỳ hợp đồng nhận chuyển nhượng.”
- Tại khoản 3 Điều 3 Nghị định số
12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của
các Nghị định về thuế.
“3. Bổ sung Điểm a Khoản 3 Điều 4
như sau:
“a) Giá đất được trừ để tính thuế
giá trị gia tăng được quy định cụ thể như sau:
…
- Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ tầng (nếu có); cơ sở kinh doanh không được
kê khai, khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng đã tính trong
giá trị quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Nếu giá đất
được trừ không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng thì cơ sở kinh doanh được kê khai,
khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng chưa tính trong giá trị
quyền sử dụng đất được trừ không chịu thuế giá trị gia tăng. Trường hợp không
xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận
góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để
tính thuế giá trị gia tăng là giá ghi trong hợp đồng góp vốn. Trường hợp giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá đất nhận góp vốn thì chỉ được trừ
giá đất theo giá chuyển nhượng;
- Trường hợp cơ sở kinh doanh bất
động sản thực hiện theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thanh toán bằng
giá trị quyền sử dụng đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là
giá tại thời điểm ký hợp đồng BT theo quy định của pháp luật; nếu tại thời điểm
ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì giá đất được trừ là giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quyết định để thanh toán công trình.”
- Căn cứ Thông tư 156/2013/TT-BTC
ngày 06/11/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật quản
lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ.
+ Tại Điều 11 (được sửa đổi bổ sung bởi
Điều 15 Thông tư 151/2014/TT-BTC) hướng dẫn về khai thuế GTGT:
“Điều 11. Khai thuế giá trị gia
tăng
1. Trách nhiệm nộp hồ sơ khai thuế
giá trị gia tăng cho cơ quan thuế
a) Người nộp thuế nộp hồ sơ khai
thuế giá trị gia tăng cho cơ quan thuế quản lý trực tiếp.
b) Trường hợp người nộp thuế có
đơn vị trực thuộc kinh doanh ở địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương cùng nơi người nộp thuế có trụ sở chính thì người nộp thuế thực hiện khai
thuế giá trị gia tăng chung cho cả đơn vị trực thuộc.
…”
- Căn cứ Thông tư số 219/2013/TT-BTC
ngày 31/12/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn Luật Thuế giá trị gia tăng và Nghị định
số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành một số điều Luật Thuế giá trị gia tăng, hướng dẫn như sau:
+ Tại Điều 6 quy định về căn cứ tính
thuế
“Điều 6. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất.”
+ Điều 11 quy định về thuế suất 10%:
“Điều 11. Thuế suất 10%
Thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không được quy định tại Điều 4, Điều 9 và Điều 10 Thông tư này.
…”
- Căn cứ Thông tư số 26/2015/TT-BTC
ngày 27/02/2015 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế giá trị
gia tăng và quản lý thuế tại Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 2 năm
2015 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Nghị định về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số
39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 của Bộ Tài chính về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng
dịch vụ.
+ Tại khoản 1 Điều 2 hướng dẫn về hồ sơ khai thuế giá trị gia tăng tháng, quý áp dụng
phương pháp khấu trừ thuế như sau:
“1. Sửa đổi, bổ sung Điều 11 (đã được sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính) như sau:
…
c) Sửa đổi điểm b Khoản 3 Điều 11
như sau:
“b) Hồ sơ khai thuế giá trị gia
tăng tháng, quý áp dụng phương pháp khấu trừ thuế:
- Tờ khai thuế giá trị gia tăng
theo mẫu số 01/GTGT ban hành kèm theo Thông tư này (thay thế cho mẫu Tờ khai
thuế giá trị tăng theo mẫu số 01/GTGT ban hành kèm theo Thông tư số
119/2014/TT-BTC ngày 25/8/2014 của Bộ Tài chính).
Trường hợp người nộp thuế có hoạt
động kinh doanh xây dựng, lắp đặt, bán hàng vãng lai, chuyển nhượng bất động sản
ngoại tỉnh hoặc có cơ sở sản xuất trực thuộc tại địa phương khác nơi đóng trụ sở
chính thì người nộp thuế nộp cùng Tờ khai thuế GTGT tài liệu sau:
…”
+ Tại khoản 7 Điều 3 hướng dẫn về lập
hóa đơn như sau:
“Điều 3. Sửa đổi, bổ sung một số
điều của Thông tư số 39/2014/TT-BTC ngày 31/3/2014 hướng dẫn thi hành Nghị định
số 51/2010/NĐ-CP ngày 14 tháng 5 năm 2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày 17
tháng 01 năm 2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch
vụ như sau:
…
7. Sửa đổi, bổ sung Điều 16 như
sau:
a) Sửa đổi, bổ sung điểm b Khoản 1
Điều 16 (đã được sửa đổi, bổ sung tại Khoản 3 Điều 5 Thông tư số
119/2014/TT-BTC) như sau:
“b) Người bán phải lập hóa đơn khi
bán hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến
mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi,
trả thay lương cho người lao động (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ, tiêu dùng nội
bộ để tiếp tục quá trình sản xuất).
Nội dung trên hóa đơn phải đúng nội
dung nghiệp vụ kinh tế phát sinh; không được tẩy xóa, sửa chữa; phải dùng cùng
màu mực, loại mực không phai, không sử dụng mực đỏ; chữ số và chữ viết phải
liên tục, không ngắt quãng, không viết hoặc in đè lên chữ in sẵn và gạch chéo
phần còn trống (nếu có). Trường hợp hóa đơn tự in hoặc hóa đơn đặt in được lập
bằng máy tính nếu có phần còn trống trên hóa đơn thì không phải gạch chéo.
…”
- Căn cứ Thông tư 151/2014/TT-BTC
ngày 10/10/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 91/2014/NĐ-CP
ngày 01 tháng 10 năm 2014 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều tại
các Nghị định quy định về thuế.
+ Tại khoản 4, Điều 16 hướng dẫn khai
thuế với hoạt động chuyển nhượng bất động sản như sau:
“4. Khai thuế thu nhập doanh nghiệp
đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định của pháp luật về thuế
thu nhập doanh nghiệp
a) Doanh nghiệp có hoạt động
chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
với nơi doanh nghiệp đóng trụ sở chính thì kê khai thuế tại cơ quan thuế quản
lý trực tiếp (Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế). Trường hợp doanh nghiệp có trụ sở
chính tại tỉnh, thành phố này nhưng có hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại
tỉnh, thành phố khác thì nộp hồ sơ khai thuế tại Cục Thuế hoặc Chi cục Thuế do
Cục trưởng Cục Thuế nơi phát sinh hoạt động chuyển nhượng bất động sản quyết định.
b) Doanh nghiệp không phát sinh
thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thực hiện khai thuế thu nhập
doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản.
Doanh nghiệp không phát sinh thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản
là doanh nghiệp không có chức năng kinh doanh bất động sản.
Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh
nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.
…”
- Căn cứ Điều 17 Thông tư
78/2014/TT-BTC ngày 18/6/2014 của Bộ Tài chính (được sửa đổi bởi Điều 9 Thông
tư 96/2016/TT-BTC) quy định về căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản như sau:
“Điều 17. Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.
Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập
chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản của các
năm trước (nếu có).
1. Thu nhập chịu thuế.
Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng
bất động sản được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng bất
động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến
hoạt động chuyển nhượng bất động sản.
a) Doanh thu từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản.
a.1) Doanh thu từ hoạt động chuyển
nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản
theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp
luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).
…
b) Chi phí chuyển nhượng bất động
sản:
b.1) Nguyên tắc xác định chi phí:
- Các khoản chi được trừ để xác định
thu nhập chịu thuế của hoạt động chuyển nhượng bất động sản trong kỳ tính thuế
phải tương ứng với doanh thu để tính thu nhập chịu thuế và phải đảm bảo các điều
kiện quy định các khoản chi được trừ và không thuộc các khoản chi không được trừ
quy định tại Điều 6 Thông tư này.
…
b.2) Chi phí chuyển nhượng bất động sản được trừ bao gồm:
- Giá vốn của đất chuyển quyền được
xác định phù hợp với nguồn gốc quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
…
2. Thuế suất thuế thu nhập
doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 22% (từ ngày
01/01/2016 là 20%).
3. Xác định số thuế thu nhập doanh
nghiệp phải nộp:
Số thuế thu nhập doanh nghiệp
trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập
tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân (x) với thuế suất 22%.
Thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản phải xác định riêng để kê khai nộp thuế và không áp dụng ưu đãi thuế
thu nhập doanh nghiệp.
Hồ sơ khai thuế, nộp thuế, chứng từ
nộp thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh tại địa phương nơi có
bất động sản chuyển nhượng là căn cứ làm thủ tục quyết toán thuế nơi đặt trụ sở
chính.
…”
- Căn cứ Điều 3 Nghị định
140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ quy định về người nộp lệ phí trước
bạ như sau:
“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc
đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ
phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều
9 Nghị định này.”
- Căn cứ Thông tư 301/2016/TT-BTC
ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính hướng dẫn về đối tượng chịu lệ phí trước bạ
như sau:
+ Tại Điều 2 quy định về đối tượng chịu
lệ phí trước bạ như sau:
“Điều 2. Đối tượng chịu lệ phí trước
bạ
1. Nhà, đất:
a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc;
nhà sử dụng cho các mục đích khác.
b) Đất, gồm: các loại đất nông
nghiệp và đất phi nông nghiệp theo quy định của Luật Đất đai thuộc quyền quản
lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng
công trình hay chưa xây dựng công trình).
…”
+ Tại Điều 3, Điều 4 quy định về giá
tính LPTB và mức tính lệ phí trước bạ với đất như sau:
“Điều 3. Giá tính lệ phí trước bạ
1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với
đất
a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với
đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành theo quy định của
pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
…
Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.
…”
Căn cứ quy định trên, trường hợp Công
ty có hoạt động chuyển nhượng bất động sản ở cùng địa bàn, thành phố trực thuộc
Trung ương với nơi đóng trụ sở chính thì:
1. Về thuế GTGT:
Trường hợp Công ty có hoạt động chuyển
nhượng bất động sản thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng bất
động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng. Trường hợp cơ
sở kinh doanh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các
tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất
tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả giá trị cơ sở hạ
tầng (nếu có).
Công ty lập hóa đơn GTGT cho người
mua theo hướng dẫn tại khoản 7 Điều 3 Thông tư 26/2015/TT-BTC, thuế suất thuế
GTGT áp dụng là 10% và thực hiện khai thuế với cơ quan thuế quản lý trực tiếp,
hồ sơ khai thuế thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Thông tư số 26/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính.
2. Về thuế TNDN:
Trường hợp công ty phát sinh thu nhập
từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu thu được từ hoạt động chuyển nhượng
bất động sản trừ giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên
quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo quy định
tại Điều 17 Thông tư số 78/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính. Thuế suất thuế TNDN áp
dụng là 20%.
Trường hợp Công ty không phát sinh
thường xuyên hoạt động chuyển nhượng bất động sản thì thực hiện khai thuế thu
nhập doanh nghiệp tạm tính theo từng lần phát sinh chuyển nhượng bất động sản.
Hồ sơ khai thuế thu nhập doanh nghiệp theo từng lần chuyển nhượng bất động sản là Tờ khai thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động
sản theo mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 151/2014/TT-BTC ngày
10/10/2014 của Bộ Tài chính.
3. Về Lệ phí trước bạ:
Trường hợp Công ty chuyển nhượng quyền
sử dụng đất cho cá nhân thì khi đăng ký quyền sử dụng đất cá nhân nhận chuyển
nhượng phải thực hiện nộp lệ phí trước bạ theo hướng dẫn tại Điều 3, Điều 4
Thông tư 301/2016/TT-BTC ngày 15/11/2016 của Bộ Tài chính.
Trong quá trình thực hiện, nếu còn vướng
mắc đề nghị Công ty liên hệ với Phòng Thanh tra - Kiểm tra thuế số 7 (Cục Thuế
TP Hà Nội) để được hướng dẫn.
Cục Thuế TP Hà Nội trả lời để Công ty
CP Đầu tư và Xây lắp Sông Đà được biết và thực hiện./.
|
Nơi nhận:
- Như trên;
- Phòng TKT7;
- Phòng DTPC;
- Lưu: VT, TTHT(2).
|
KT.CỤC TRƯỞNG
PHÓ CỤC TRƯỞNG
Nguyễn Tiến Trường
|