Những lưu ý quan trọng khi mua bán bất động sản năm 2026 mà người dân cần phải biết

Những lưu ý quan trọng khi mua bán bất động sản năm 2026 mà người dân cần phải biết

Mới đây, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh đã có Thông báo 2374/TB-VPĐK-CS2-HC https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2026/1/tb-2374.pdf ngày 28/01/2026 về một số nội dung cần lưu ý khi thực hiện giao dịch bất động sån.

Trước đó, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh có nhận được Văn bản số 664/VPCQCSĐT ngày 10/01/2026 của Cơ quan Cảnh sát điều tra – Công an thành phố Hồ Chí Minh, trong đó có nội dung:

Qua quá trình điều tra, giải quyết các vụ án và vụ việc liên quan đến lĩnh vực bất động sản, Cơ quan Cảnh sát điều tra nhận thấy: Nhiều người dân đã tự nguyện giao dịch, cầm cố, nhận thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chỉ dựa trên Hợp đồng nguyên tắc, văn bản thỏa thuận nội bộ, phiếu thu, xác nhận của chủ đầu tư, thông tin truyền miệng, môi giới không chính thống.

Người dân chưa nhận thức đầy đủ sự khác biệt giữa “quyền sử dụng đất hợp pháp" và “quyền chiếm hữu, sử dụng thực tế", dẫn đến tin tưởng sai lệch vào giá trị pháp lý của đất dự án chưa hoàn tất thủ tục, giao tài sản, tiền bạc với giá trị lớn khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định, làm phát sinh tranh chấp dân sự kéo dài, thậm chí bị lợi dụng để thực hiện hành vi lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Đặc biệt, tại một số dự án khu dân cư do doanh nghiệp phát triển hạ tầng triển khai, việc chậm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người dân vẫn tự giao dịch ngầm đã tạo ra nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng.

Trước tình hình trên, để phòng ngừa vi phạm pháp luật và hạn chế thiệt hại cho người dân, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Hồ Chí Minh thông báo khi thực hiện giao dịch bất động sản người dân phải xem xét kỹ các điều kiện nêu trên để tránh tối đa các rủi ro có thể phát sinh. Ngoài ra, cần lưu ý một số nội dung sau:

(1) Phải xem kỹ các nội dung như diện tích thửa đất cần mua có trùng khớp với diện tích thể hiện trên Giấy chứng nhận, có đúng vị trí đang có nhu cầu muốn mua không, hình thể thửa đất trên giấy chứng nhận và thực tế có giống nhau không, mục đích sử dụng, có còn thời hạn sử dụng đất không, các hạn chế về quyền sử dụng đất như có nợ nghĩa vụ tài chính không, phần diện tích thuộc hành lang an toàn công trình chiếm bao nhiêu diện tích,..., hình thức sử dụng đất, các nội dung đã được biến động trên giấy chứng nhận như thế nào, giấy chứng nhận có đang được thế chấp, cầm cố hay không... Đây là vấn đề hết sức quan trọng, quyết định đến tính pháp lý của thửa đất, hạn chế được những tranh chấp dân sự về sau trong quá trình thực hiện giao dịch bất động sản.

(2) Cần tìm hiểu kỹ các thông tin liên quan đến thửa đất như thông tin quy hoạch, kê biên, tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, thu hồi,...

(3) Cần tìm hiểu kỹ tình trạng pháp lý và tìm hiểu các giấy tờ có liên quan đến thửa (lô) đất có nhu cầu cần mua.

(4) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải tìm hiểu kỹ thửa đất đó có đủ điều kiện được phép tách thửa và diện tích thửa đất muốn tách đã đảm bảo diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định hay không.

(5) Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án phát triển nhà ở thì phải tìm hiểu kỹ các nội dung: Thông tin về chủ đầu tư (kinh nghiệm thực hiện các dự án trước đây, trách nhiệm và tinh thần phục vụ khách hàng, chủ đầu tư thực sự của dự án, trường hợp chủ đầu tư là môi giới thì phải có giấy ủy quyền môi giới,...); Giấy tờ pháp lý của dự án (chủ trương, Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, Quyết định giao đất; giấy chứng nhận, các giấy tờ chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, thiết kế xây dựng, thiết kế cơ sở, sơ đồ vị trí đất nhận chuyển nhượng,...) ; khả năng thực hiện dự án của chủ đầu tư; Mức độ đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quyết định quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đã được phê duyệt (như đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước,...).

Ngoài ra, phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hoặc Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hoặc thông báo của Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) kết luận dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vì đây là những giấy tờ bắt buộc phải có để được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điểm X Mục C Phần V Phụ lục I Nghị định 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 và khoản 3 Điều 65 Nghị định 101/2024/NĐ-CP ngày 29/7/2024 của Chính phủ.

Người dân cũng có thể tra cứu Website của Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Xây dựng để tra cứu thông tin các dự án đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(6) Đối với trường hợp mua nhà ở hình thành trong tương lai thì người dân phải yêu cầu chủ đầu tư dự án cung cấp Văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Khoản 4 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở mà có nhu cầu huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở hoặc có nhu cầu bán, cho thuê mua nhà ở đó thì phải giải chấp một phần hoặc toàn bộ dự án hoặc nhà ở và quyền sử dụng đất này trước khi ký hợp đồng huy động vốn góp, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở với khách hàng theo quy định tại Điều 183 Luật Nhà ở 2023.

(7) Người dân phải sử dụng hợp đồng khi giao dịch bất động sản đúng mẫu quy định. Hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Khi ký Hợp đồng giao dịch bất động sản phải xem kỹ các nội dung nêu trong Hợp đồng, xem kỹ đã đủ chữ ký của những người có liên quan hay chưa, đặc biệt đối với trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, xem kỹ người có trách nhiệm nộp thuế phát sinh nếu có,.. để tránh phát sinh các tranh chấp về sau.

(8) Thực hiện kịp thời, đúng thời hạn việc đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai theo quy định.

Xem chi tiết tại: https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2026/1/tb-2374.pdf 

Như vậy, khi thực hiện mua bán bất động sản người dân phải xem xét kỹ các điều kiện nêu trên để tránh tối đa các rủi ro có thể phát sinh.

Những lưu ý quan trọng khi mua bán bất động sản mà người dân cần phải biết (hình từ internet) 

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng thực hiện các quyền của người sử dụng đất được quy định thế nào?

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024;

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.