Nghị định 49/2026: Hướng dẫn bồi thường thu hồi đất đối với diện tích đất không thỏa thuận được tại Nghị quyết 254/2025/QH15

Nghị định 49/2026: Hướng dẫn bồi thường thu hồi đất đối với diện tích đất không thỏa thuận được tại Nghị quyết 254/2025/QH15

Ngày 31/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 49/2026/NĐ-CP https://cdn.thuvienphapluat.vn/uploads/DanLuat-BanAn/2026/2/Ngh%E1%BB%8B-%C4%91%E1%BB%8Bnh-49-2026-N%C4%90-CP.pdf quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Cụ thể, tại Điều 3 Nghị định 49/2026/NĐ-CP hướng dẫn bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:

(1) Quy định về xác định diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất trong phạm vi dự án:

- Diện tích đất thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất được xác định theo diện tích đất ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

- Diện tích đất quy định tại điểm a khoản này không bao gồm:

+ Diện tích đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý, sử dụng;

+ Diện tích đất của người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và không có tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất trên đất đó.

(2) Quy định về xác định số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án:

- Số người sử dụng đất phải thỏa thuận trong phạm vi dự án bao gồm: người có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bán tài sản gắn liền với đất, chi phí đầu tư vào đất;

- Việc xác định số lượng người sử dụng đất được tính như sau:

+ Hộ gia đình sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Nhóm người chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Vợ và chồng có chung quyền sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Cộng đồng dân cư sử dụng đất thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Trường hợp người sử dụng đất có nhiều thửa đất trong phạm vi dự án thì được tính là 01 người sử dụng đất;

+ Người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được tính là 01 người sử dụng đất:

Có tài sản gắn liền với đất;

Có chi phí đầu tư vào đất;

Có tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất.

(3) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 của Nghị quyết 254/2025/QH15. Trường hợp dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét việc thu hồi phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được sau khi dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc đã có quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật.

(4) Quy định về xác định số tiền chênh lệch giữa số tiền trung bình của giá đất đã thỏa thuận trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận với số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi trong phạm vi dự án như sau:

- Xác định số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận được tính theo công thức sau:

Ttb = TSTtt / Stt

Trong đó:

Ttb: Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

TSTtt: Tổng số tiền theo thỏa thuận của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, bao gồm cả số tiền trả cho tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Stt: Tổng diện tích của loại đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tính theo đơn vị mét vuông (m2).

- Xác định số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi theo công thức sau:

Tpa = TSTpa / Sth

Trong đó:

Tpa: Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

TSTpa: Tổng số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của loại đất thu hồi là tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ được nhận chưa trừ đi tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp khi được bồi thường bằng đất.

Sth: Tổng diện tích đất của loại đất thu hồi theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính theo đơn vị mét vuông (m2).

- Xác định số tiền chênh lệch theo công thức sau:

Tcl = Ttb - Tpa

Trong đó:

Tcl: Số tiền chênh lệch.

Ttb: Số tiền trung bình tính trên một đơn vị diện tích đất của loại đất đã thỏa thuận.

Tpa: Số tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tính trên một đơn vị diện tích của loại đất thu hồi.

(5) Việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 được thực hiện đồng thời trong cùng một quyết định và thể hiện rõ diện tích cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; diện tích giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do Nhà nước thu hồi đối với diện tích đất còn lại không thỏa thuận được; diện tích giao đất, cho thuê đất từ quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý.

Trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư hoặc theo tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị quyết 254/2025/QH15 thì việc giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện đồng thời trong cùng một quyết định đối với phần diện tích dự án thực hiện theo tiến độ.

Trình tự bồi thường thu hồi đất đối với diện tích đất không thỏa thuận được tại Nghị quyết 254/2025/QH15

Đơn cử, tại tiểu mục 1 Mục I Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 49/2026/NĐ-CP quy định về thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với phần diện tích còn lại không thỏa thuận được của dự án sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 2 và điểm d khoản 13 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 như sau:

- Trước khi thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đối với phần diện tích đất còn lại không thỏa thuận được thì cơ quan, người có thẩm quyền phải thực hiện các công việc sau đây:

+ Tổ chức họp với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tổ chức kinh tế, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) để tiếp tục thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất.

- Cơ quan có chức năng quản lý về đầu tư căn cứ vào điều kiện thu hồi đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 254/2025/QH15 và pháp luật về đầu tư để báo cáo cấp có thẩm quyền xem xét chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư đối với dự án thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc quyết định chấp thuận nhà đầu tư theo quy định.

Việc chứng minh dự án đáp ứng điều kiện thu hồi đất (đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất) thuộc trách nhiệm của tổ chức kinh tế.

- Việc thẩm định, phê duyệt số tiền quy định tại khoản 4 Điều 3 Nghị định này thực hiện đồng thời với trình tự thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; việc chi trả số tiền này cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện trước khi quyết định thu hồi đất.