Hỏi - Đáp: Đất chưa sổ đỏ có được chuyển nhượng?

Luật sư tư vấn

Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng khi có các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành;

- Trong thời sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Do bạn không nêu rõ thời điểm chuyển nhượng của các bên, giao dịch của bạn có thể sẽ thuộc một trong hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Đất được chuyển nhượng trước ngày 1/7/2014

Theo khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mới, nếu có đủ điều kiện mà không phải thực hiện thủ tục sang tên.

Cụ thể, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước 1/1/2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ 1/1/2008 đến trước 1/7/ 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và điều 18 của Nghị định này.

Như vậy, nếu chuyển nhượng đất trước ngày 1/1/2008 mà không có giấy tờ theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, bạn có quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu nhận chuyển nhượng từ ngày 1/1/2008 đến trước ngày 1/7/2014, có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013 và điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, bạn có quyền thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp 2: Đất được chuyển nhượng sau ngày 1/7/2014

Theo khoản 1 điều 188 Luật Đất đai 2013 và quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, nếu mua đất không sổ đỏ sau ngày 1/7/2014, việc chuyển nhượng bị coi là không hợp pháp và việc cơ quan địa chính không cấp sổ đỏ cho bạn là đúng.

Nếu bạn muốn bên địa chính cấp sổ đỏ trước hết bạn phải yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục để họ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu chủ cũ đủ điều kiện được cấp thì sau khi có giấy chứng nhận đó, các bên mới có thể thực hiện thủ tục sang tên theo đúng quy định của pháp luật.

Luật sư Phạm Thanh Bình-Công ty Luật Bảo Ngọc, Hà Nội

Nguồn: Vnexpress