Thuộc tính
Nội dung
Tiếng Anh (English)
Văn bản gốc/PDF
Lược đồ
Liên quan hiệu lực
Liên quan nội dung
Thuộc tính
Tải về
Các bản dự thảo

Đang tải văn bản...

Thông tư 28/2015/TT-BTC Tiêu chuấn thấm định giá Việt Nam số 05 06 07

Số hiệu:	28/2015/TT-BTC	Loại văn bản:	Thông tư
Nơi ban hành:	Bộ Tài chính	Người ký:	Trần Văn Hiếu
Ngày ban hành:	06/03/2015	Ngày hiệu lực:	Đã biết
Ngày công báo:	Đang cập nhật	Số công báo:	Đang cập nhật
		Tình trạng:	Đã biết

BỘ TÀI CHÍNH --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------
Số: 28/2015/TT-BTC	Hà Nội, ngày 06 tháng 03 năm 2015

THÔNG TƯ

BAN HÀNH TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05, 06 VÀ 07

Căn cứ Luật Giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012;

Căn cứ Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Giá về thẩm định giá;

Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23 tháng 12 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Theo đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;

Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành Thông tư ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07.

Điều 1. Ban hành kèm theo Thông tư này 3 (ba) Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam có số hiệu và tên gọi như sau:

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá;

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 - Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá;

- Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 - Phân loại tài sản trong thẩm định giá.

Điều 2. Hiệu lực thi hành

1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày 20 tháng 4 năm 2015.

2. Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam bao gồm: Tiêu chuẩn số 04 - Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam; Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2); Tiêu chuẩn số 12 - Phân loại tài sản ban hành kèm theo Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3) hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.

Điều 3. Tổ chức thực hiện

1. Cục Quản lý giá chủ trì, phối hợp với các cơ quan có liên quan chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá ban hành kèm theo Thông tư này và các văn bản pháp luật có liên quan.

2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc đề nghị các đơn vị phản ánh về Bộ Tài chính để hướng dẫn giải quyết và sửa đổi, bổ sung cho phù hợp./.

Nơi nhận:
- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Tổng Bí thư;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Quốc hội;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện kiểm sát nhân dân tối cao;
- Kiểm toán nhà nước;
- UBND, Sở Tài chính các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Công báo;
- Cục Kiểm tra văn bản (Bộ Tư pháp);
- Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
- Hội Thẩm định giá Việt Nam;
- Các doanh nghiệp thẩm định giá;
- Website Chính phủ;
- Website Bộ Tài chính;
- Các đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: VT; QLG (VT, CSG).

KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG

Trần Văn Hiếu

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

TIỀU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 05

Quy trình thẩm định giá

(Ký hiệu: TĐGVN 05)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định và hướng dẫn thực hiện quy trình thẩm định giá khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật.

2. Đối tượng áp dụng: Thẩm định viên về giá hành nghề (sau đây gọi chung là thẩm định viên), doanh nghiệp thẩm định giá, các tổ chức và cá nhân khác thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết phải có những hiểu biết cần thiết về các quy định trong tiêu chuẩn này để hợp tác với doanh nghiệp thẩm định giá trong quá trình thẩm định giá.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Quy trình thẩm định giá bao gồm các bước sau:

Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

Bước 4. Phân tích thông tin.

Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

2. Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết.

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá.

Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá.

Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá

d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá.

Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.

Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thông tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá.

e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thông tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.

Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thông tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ô nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ô nhiễm. Thẩm định viên có thể giả thiết thửa đất này không bị ô nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ô nhiễm là quá lớn và không cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này không hoàn toàn chắc chắn.

Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo yêu cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tòa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tòa nhà đó đã được hoàn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng yêu cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá.

Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thông báo và có sự đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thông báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên không khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này.

Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

3. Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc.

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân công thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp.

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có).

4. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thông tin trên các phương tiện truyền thông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản.

Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ không hoàn chỉnh, không đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ.

Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.

Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn.

Ví dụ về các thông tin cần thu thập đối với một số nhóm tài sản như sau:

- Đối với máy móc, thiết bị: Khảo sát và thu thập số liệu về chỉ tiêu và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, đặc điểm dây chuyền công nghệ, nhà sản xuất, xuất xứ, nhãn hiệu, năm sản xuất, năm đưa vào sử dụng, công suất, quy mô, kích thước, chất liệu, mức độ hao mòn và các đặc điểm khác ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu có). Ngoài ra, thẩm định viên cần thu thập thêm các thông tin về tình hình tiêu thụ, phân phối trên thị trường (bán rộng rãi, độc quyền phân phối hoặc hình thức khác).

- Đối với bất động sản: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mô tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và công trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng công trình; thời điểm hoàn thành và thời điểm đưa vào sử dụng công trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, môi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế - xã hội, môi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác).

- Đối với doanh nghiệp: Khảo sát và thu thập số liệu về ngành nghề kinh doanh, vị trí kinh doanh trong ngành (nếu có), thành viên góp vốn, năng lực quản trị, quan hệ giữa doanh nghiệp với khách hàng và nhà cung cấp; các khoản doanh thu và chi phí của doanh nghiệp; hiện trạng về tài sản, tổng giá trị tài sản thuộc quyền sở hữu của doanh nghiệp tại thời điểm thẩm định giá; môi trường kinh tế, môi trường chính trị, môi trường khoa học – công nghệ, các đơn vị cạnh tranh, cơ chế quản lý của Nhà nước đối với doanh nghiệp; các thông tin khác ảnh hưởng tới giá trị của doanh nghiệp.

- Đối với tài sản tài chính: Khảo sát thu thập thông tin về thị trường, thu nhập từ tài sản tài chính mang lại, quyền lợi và lợi ích có được từ việc nắm giữ tài sản, tính thanh khoản của tài sản tài chính. Đối với từng loại tài sản tài chính cụ thể, thẩm định viên thu thập số liệu về các chỉ số đánh giá có thể áp dụng với loại tài sản tài chính cụ thể cũng như các đặc điểm khác ảnh hưởng tới giá trị của tài sản tài chính.

Ngoài ra, thẩm định viên phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế, thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếu có); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích và động thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đối với nhóm tài sản cụ thể (nếu có).

5. Phân tích thông tin

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật).

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cung- cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.

c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.

Thẩm định viên phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng một cách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản. Thẩm định viên cần phân tích và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tự nhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản. Trong đó, cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh sau:

- Về tính hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế theo quy định của hợp đồng hoặc quy định của pháp luật. Ví dụ như:

+ Hợp đồng thuê dài hạn có thể ảnh hưởng đến việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của một tài sản, do trong suốt thời gian còn lại của hợp đồng thuê việc sử dụng tài sản có thể bị giới hạn bởi hợp đồng cho thuê.

+ Các quy định của Chính phủ về phát triển, xây dựng, bảo trì, bảo dưỡng, đăng kiểm, môi trường, tác động của xã hội đối với việc sử dụng tài sản cũng ảnh hưởng lớn tới việc xác định mục đích sử dụng của tài sản.

Đối với bất động sản các yếu tố về tính pháp lý chi phối việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất có thể là các quy định về xây dựng, phân vùng quy hoạch (thường phản ánh trong hầu hết các quyết định sử dụng cao nhất và tốt nhất), luật hoặc quy chuẩn xây dựng có thể hạn chế việc xây dựng lô đất, ô đất được phát triển để đạt được mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất bằng cách áp đặt các hạn chế gây tăng chi phí xây dựng.

- Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất tài sản phụ thuộc vào việc xem xét các yếu tố vật chất, kỹ thuật như kích thước, thiết kế, các điều kiện ảnh hưởng của tự nhiên và các yếu tố vật chất, kỹ thuật khác. Một số tài sản có thể đạt được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó khi kết hợp với một số tài sản nhất định khác. Trong trường hợp này, các thẩm định viên phải xác định tính khả thi và khả năng kết hợp với một số tài sản nhất định đó để đưa ra quyết định về việc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

- Khả thi về tài chính: Sau khi đáp ứng được hai tiêu chí đầu tiên, thẩm định viên cần phân tích thêm để xác định khả năng tạo ra thu nhập, hoặc lợi tức bằng hoặc lớn hơn số tiền cần thiết để đáp ứng các chi phí hoạt động, chi phí sử dụng, đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính và thu hồi vốn. Mọi kế hoạch sử dụng tạo ra lợi nhuận dương được coi là khả thi về mặt tài chính.

Để xác định tính khả thi về tài chính, thẩm định viên phải ước tính tổng thu nhập trong tương lai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng. Các khoản bỏ trống, thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sử dụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần. Nếu lợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính.

Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó là mục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất. 6. Xác định giá trị tài sản thẩm định giá

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá quy định tại các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành, thẩm định viên phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có).

Thẩm định viên áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định giá để đối chiếu kết quả và kết luận chính xác về kết quả thẩm định giá trừ trường hợp thực hiện theo quy định khác của pháp luật chuyên ngành. Khi áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

Trong trường hợp sử dụng phương pháp so sánh nhưng chỉ có 02 (hai) tài sản so sánh thì kết quả thẩm định giá của phương pháp so sánh chỉ được dùng để kiểm tra, đối chiếu với kết quả thẩm định giá có được từ các phương pháp thẩm định giá khác.

Thẩm định viên được sử dụng 01 (một) phương pháp thẩm định giá trong các trường hợp:

- Áp dụng phương pháp so sánh khi có nhiều số liệu từ các giao dịch (tối thiểu 03 giao dịch) của các tài sản so sánh trên thị trường gần thời điểm thẩm định giá.

- Không có đủ thông tin để áp dụng 02 (hai) phương pháp thẩm định giá trở lên và đưa ra căn cứ thực tế chứng minh cho việc không thể khắc phục được những hạn chế về thông tin này.

7. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06- Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá.

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thời điểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứng thư thẩm định giá.

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đa không quá 6 (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực.

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá sau khi được doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá ký phát hành theo đúng quy định của pháp luật được chuyển cho khách hàng và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã được ký kết./.

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 06

Báo cáo kết quả thẩm định giá, Chứng thư thẩm định giá, Hồ sơ thẩm định giá

(Ký hiệu: TĐGVN 06)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh: Tiêu chuẩn này quy định nội dung và thể thức của báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá trong hoạt động thẩm định giá tài sản theo quy định của pháp luật.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Báo cáo kết quả thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá (sau đây gọi là Báo cáo) phải thể hiện thông tin đúng theo thực tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá của tài sản cần thẩm định giá. Những thông tin này phải được trình bày theo một trình tự khoa học, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị của tài sản. Báo cáo phải có các lập luận, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường hình thành kết quả thẩm định giá. Báo cáo là một phần không thể tách rời của Chứng thư thẩm định giá.

Nội dung chi tiết của Báo cáo có thể thay đổi theo đối tượng thẩm định giá, mục đích, yêu cầu tiến hành thẩm định và theo yêu cầu của khách hàng. Tuy nhiên, một Báo cáo phải bao gồm các nội dung cơ bản sau:

a) Thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh được phép phát hành chứng thư thẩm định giá.

Tên và địa chỉ của doanh nghiệp, văn phòng giao dịch của doanh nghiệp (nếu có). Tên và địa chỉ của chi nhánh doanh nghiệp phát hành Báo cáo và chứng thư thẩm định giá.

b) Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá:

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

- Tên tài sản thẩm định giá.

- Thời điểm thẩm định giá.

- Mục đích thẩm định giá.

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá: những văn bản quy phạm pháp luật về thẩm định giá, các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được áp dụng trong cuộc thẩm định giá, các văn bản quy phạm pháp luật khác do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở trung ương hoặc địa phương ban hành liên quan tới cuộc thẩm định giá, các giấy tờ pháp lý liên quan tới tài sản thẩm định giá.

c) Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

d) Thông tin về tài sản thẩm định giá bao gồm: các mô tả chi tiết và phân tích liên quan như tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

Thông tin về đặc điểm của một số tài sản thẩm định giá được hướng dẫn tại Phụ lục 01; các tài liệu thể hiện tính pháp lý, kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá tham khảo tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

đ) Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá: Thẩm định viên cần đưa ra được căn cứ, lập luận để xác định cơ sở thẩm định giá của tài sản là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường. Đối với mỗi tài sản thẩm định giá trong một cuộc thẩm định giá chỉ có thể xác định một cơ sở giá trị thẩm định giá là cơ sở giá trị thị trường hoặc cơ sở giá trị phi thị trường.

e) Giả thiết và giả thiết đặc biệt

Thẩm định viên cần nêu rõ các giả thiết, giả thiết đặc biệt để phục vụ cho việc thẩm định giá, cơ sở xây dựng cũng như ảnh hưởng của các giả thiết này đến kết quả thẩm định giá.

g) Áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá:

Thẩm định viên cần nêu rõ cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá được lựa chọn áp dụng, căn cứ lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá đó.

Khi áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên cần thể hiện trong Báo cáo những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính và các yếu tố khác cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng trong Báo cáo cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.

h) Kết quả thẩm định giá

i) Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

k) Những điều khoản loại trừ và hạn chế:

- Thẩm định viên căn cứ vào hợp đồng thẩm định giá hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá, loại tài sản, đặc điểm của cuộc thẩm định giá để đưa ra điều khoản loại trừ và hạn chế cho phù hợp.

- Các điều khoản loại trừ và hạn chế có thể bao gồm điều kiện ràng buộc về công việc, giới hạn về phạm vi công việc và các điều kiện hạn chế khác. Ví dụ: sự không rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản, hạn chế về thông tin, dữ liệu liên quan cần thu thập, ...

- Thẩm định viên cần có đánh giá về mức độ ảnh hưởng của các hạn chế; đồng thời, đưa ra cách thức xử lý (nếu có) đối với các hạn chế đó trong quá trình thẩm định giá.

- Thẩm định viên cần nêu rõ những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) liên quan đến tài sản thẩm định giá, những xung đột lợi ích có thể nảy sinh trong quá trình thực hiện thẩm định giá.

l) Thông tin và chữ ký của thẩm định viên và người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện Báo cáo kết quả thẩm định giá:

- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện cuộc thẩm định giá phù hợp với đăng ký hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá.

- Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá đối trường hợp phát hành Báo cáo tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ và chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá đối với trường hợp phát hành Báo cáo tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phép phát hành chứng thư thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.

m) Các phụ lục kèm theo, bao gồm:

- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến cuộc thẩm định giá.

- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.

- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.

- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).

Ngoài ra, thẩm định viên cần dẫn chiếu nguồn tin đối với tất cả các thông tin, số liệu trong Báo cáo.

Mẫu Báo cáo được quy định tại Phụ lục 03 và Phụ lục 04 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

2. Chứng thư thẩm định giá

Chứng thư thẩm định giá bao gồm các nội dung cơ bản sau:

- Số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá.

- Thông tin chính về tài sản thẩm định giá (tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kinh tế - kỹ thuật).

- Mục đích thẩm định giá.

- Thời điểm thẩm định giá.

- Căn cứ pháp lý.

- Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá.

- Giả thiết và giả thiết đặc biệt

- Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá.

- Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá.

- Kết quả thẩm định giá cuối cùng.

- Họ tên, số thẻ và chữ ký của thẩm định viên được giao chịu trách nhiệm thực hiện thẩm định giá đã ký Báo cáo.

- Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của doanh nghiệp thẩm định giá trường hợp phát hành chứng thư tại doanh nghiệp thẩm định giá. Họ tên, số thẻ, chữ ký của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá và dấu của chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư tại chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá theo ủy quyền của doanh nghiệp thẩm định giá.

- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá.

- Các phụ lục kèm theo (nếu có).

Chứng thư thẩm định giá gửi cho khách hàng bao gồm cả báo cáo kết quả thẩm định giá. Mẫu chứng thư thẩm định giá được quy định tại Phụ lục số 05 ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

3. Hồ sơ thẩm định giá

a) Thẩm định viên có trách nhiệm lập hồ sơ thẩm định giá để chứng minh quá trình thẩm định giá đã được thực hiện theo đúng các Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định của pháp luật về giá có liên quan.

Hồ sơ thẩm định giá được khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về giá và pháp luật về lưu trữ. Việc khai thác Hồ sơ thẩm định giá phải đảm bảo tính bảo mật theo quy định của pháp luật.

b) Hồ sơ thẩm định giá bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục vụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng. Tài liệu trong hồ sơ thẩm định giá phải được phân loại, sắp xếp theo thứ tự và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Thành phần của từng hồ sơ thẩm định giá có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại tài sản cần thẩm định giá.

c) Lưu trữ hồ sơ thẩm định giá

Hồ sơ thẩm định giá phải được đưa vào lưu trữ bằng giấy và dữ liệu điện tử kể từ ngày phát hành Chứng thư thẩm định giá tại doanh nghiệp thẩm định giá hoặc chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá phát hành Chứng thư thẩm định giá. Căn cứ vào loại hình lưu trữ, hồ sơ thẩm định giá phải có đủ các thông tin, tài liệu cơ bản như sau:

* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ bằng giấy cần có:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

- Những thông tin cơ bản và địa chỉ liên hệ của khách hàng thẩm định giá.

- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên và toàn bộ các cán bộ khác của doanh nghiệp thẩm định giá được giao tham gia cuộc thẩm định giá tài sản.

- Bản gốc hoặc sao y bản chính hợp đồng thẩm định giá và biên bản thanh lý hợp đồng thẩm định giá (nếu có), hoặc bản gốc văn bản đề nghị/yêu cầu thẩm định giá.

- Thông tin, tài liệu về đặc điểm pháp lý và kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá, hoặc doanh nghiệp cần thẩm định giá/xác định giá trị doanh nghiệp và các tài sản so sánh (nếu có).

- Báo cáo của chuyên gia được mời cung cấp ý kiến chuyên môn (nếu có).

Trường hợp trưng cầu ý kiến tư vấn của các chuyên gia về công suất thiết kế, tính năng tác dụng của máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ thì báo cáo kết quả thẩm định phải nêu rõ mục đích, thời gian tiến hành và kết luận của chuyên gia tư vấn.

- Biên bản khảo sát kèm nhận định và chữ ký xác nhận của thẩm định viên khảo sát thực tế. Trong biên bản khảo sát cần nêu rõ mục đích, thời gian, tên những người tham gia khảo sát thực tế, kết quả thu được từ khảo sát thực tế, chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ pháp lý và lý do có sự chênh lệch đó.

- Toàn bộ tài liệu, thông tin thu thập được bao gồm cả ảnh chụp thực tế, và các tài liệu, thông tin cần thiết khác để hình thành kết quả thẩm định giá.

- Những tài liệu phân tích, đánh giá của thẩm định viên về những vấn đề thẩm định giá liên quan.

- Bản gốc Báo cáo kết quả thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.

- Bản gốc Chứng thư thẩm định giá và các phụ lục kèm theo.

* Hồ sơ thẩm định giá đưa vào lưu trữ điện tử cần có:

- Tên và số hiệu hồ sơ, ngày tháng lập và ngày tháng lưu trữ.

- Những thông tin cơ bản của thẩm định viên chịu trách nhiệm chính và các cán bộ khác tham gia thực hiện thẩm định giá.

- Nội dung cơ bản tại báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá, các phụ lục và bảng tính kèm theo (nếu có).

- Nguồn của từng thông tin thu thập liên quan.

d) Thời hạn lưu trữ tối thiểu là 10 (mười) năm đối với hồ sơ thẩm định giá bằng giấy và lưu trữ vĩnh viễn đối với dữ liệu điện tử. Doanh nghiệp thẩm định giá phải có biện pháp để duy trì tính bảo mật, an toàn, toàn vẹn, có khả năng tiếp cận và phục hồi được của hồ sơ thẩm định giá trong thời hạn lưu trữ.

Đối với hồ sơ thẩm định giá đã hết thời hạn lưu trữ, được tiêu hủy theo quy định của Pháp luật./.

PHỤ LỤC 01

THÔNG TIN VỀ ĐẶC ĐIỂM CỦA MỘT SỐ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

Đối với từng phương pháp thẩm định giá, thẩm định viên lựa chọn các thông tin thu thập nhằm đảm bảo tính chính xác của kết quả thẩm định giá. Các thông tin cụ thể cần thu thập được thực hiện theo quy định của Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. Một số thông tin cụ thể về một số tài sản thẩm định giá bao gồm:

1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của một số tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số thông tin sau:

a) Đối với bất động sản:

- Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản.

- Đối với đất ở: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất.

- Đối với đất nông nghiệp, lâm nghiệp: số lô đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thông, hệ thống tưới và tiêu nước.

- Đối với công trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m²), chất lượng nhà (% còn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phòng, diện tích sử dụng từng phòng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thoát nước, thời gian đưa vào sử dụng, tình trạng sửa chữa và bảo trì; loại, hạng đường xá, cầu cống.

- Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và môi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thông công cộng, cửa hàng, trường học, công viên, bệnh viện, những trục đường chính.

- Đặc điểm quy hoạch, phân vùng của thửa đất, nhà cửa hoặc công trình kiến trúc trên đất.

- Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay không.

- Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho thuê: giá thuê, thời hạn thuê, hợp đồng thuê, thu nhập hàng tháng từ hoạt động sản xuất, kinh doanh).

b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:

- Công suất máy móc thiết bị.

- Đặc điểm dây chuyền công nghệ.

- Chỉ tiêu kỹ thuật, chất lượng vật tư hàng hóa.

- Năm sản xuất, tên nhà máy, tên quốc gia sản xuất, nhãn hiệu.

- Các ký hiệu kỹ thuật cơ bản như: seri, số tàu, số đăng ký - đăng kiểm và các ký hiệu kỹ thuật khác.

- Năm đưa vào sử dụng.

- Tỷ lệ hao mòn tại thời điểm thẩm định giá.

2. Đặc điểm pháp lý của một số tài sản được thể hiện qua một số thông tin sau:

a) Đối với bất động sản: thẩm định viên tìm hiểu thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các thông tin về nguồn gốc tài sản (nhà, đất,..), thông tin về mua bán, chuyển nhượng, giao tài sản, thừa kế, tặng cho tài sản; các thông tin về tranh chấp bất động sản (nếu có).

b) Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ, phương tiện vận tải, vật tư, hàng hóa:

- Tài sản được sở hữu hợp pháp thể hiện qua hóa đơn mua, bán, cho thuê tài sản hoặc các giấy tờ hợp lệ khác.

- Tài sản không rõ nguồn gốc.

PHỤ LỤC 02

TÀI LIỆU THỂ HIỆN ĐẶC ĐIỂM PHÁP LÝ, KỸ THUẬT CỦA TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

Thông tin về đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá được thể hiện thông qua một số tài liệu như:

1. Đối với bất động sản:

- Trích lục Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (nếu có).

- chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (nếu có).

- Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) bao gồm:

+ Quyết định giao, cấp đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất ở do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị.

+ Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được cơ quan có thẩm quyền giao đất làm nhà bán.

+ Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp.

Trường hợp chủ bất động sản có các giấy tờ kể trên nhưng không đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các giấy tờ kèm theo chứng minh, ví dụ: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng bất động sản đó.

- Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao).

- Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phòng qui hoạch đô thị (bản sao).

- Các hợp đồng mua, bán và cho thuê bất động sản (bản sao).

- Ảnh chụp toàn cảnh bất động sản.

- Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản.

2. Đối với vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa khác:

- Các hợp đồng mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.

- Hóa đơn mua, bán vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa; những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của vật tư, máy móc thiết bị, hàng hóa.

- Catalô, các thông số kinh tế - kỹ thuật chủ yếu của vật tư, máy móc, thiết bị, hàng hóa.

- Các tài liệu khác thể hiện các đặc điểm pháp lý hoặc kinh tế - kỹ thuật của tài sản.

PHỤ LỤC 03

MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

Tên doanh nghiệp --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------
Số: ………	……, ngày …... tháng ….. năm …..

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày ......./....../.......)

1. Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

Tên doanh nghiệp, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch (nếu có).

2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

- Tên tài sản thẩm định giá.

- Thời điểm thẩm định giá.

- Mục đích thẩm định giá.

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

Có thể bao gồm các thông tin như:

- Thông tin tổng quan về thị trường

- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.

- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.

- Các thông tin khác có liên quan.

4. Thông tin về tài sản thẩm định giá

Căn cứ kết quả khảo sát thực tế, thu thập thông tin và phân tích thông tin, trình bày thông tin chi tiết về tài sản thẩm định giá theo hướng dẫn tại Phụ lục số 1 của Tiêu chuẩn này.

5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).

7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.

- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.

-Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

-Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do.

b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Dựa trên các cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá lựa chọn; thể hiện những lập luận, phân tích, chứng cứ, số liệu, bảng tính, ... cho những lần điều chỉnh, tính toán trong cả quá trình thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. Các thông tin, số liệu sử dụng cần phải được trích dẫn nguồn cụ thể.

- Kết quả thẩm định giá.

8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế

10. Các phụ lục kèm theo

- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.

- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).

- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.

- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).

Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Báo cáo kết quả thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) kèm theo Chứng thư thẩm định giá số ........... ngày ...../..../........ tại ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá>...

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ

<chữ ký>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

(Chức danh của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá)

<chữ ký, đóng dấu>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

PHỤ LỤC 04

MẪU BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ
ÁP DỤNG CHO CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ
(kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

TÊN DOANH NGHIỆP TÊN CHI NHÁNH --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------
Số: …………	……., ngày ……. tháng …… năm …….

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Kèm theo Chứng thư thẩm định giá số .............. ngày ......./....../.......)

1. Các thông tin về chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá

- Tên doanh nghiệp chịu trách nhiệm về hoạt động chi nhánh, trụ sở chính và văn phòng giao dịch (nếu có).

- Tên chi nhánh, địa chỉ trụ sở chính và địa chỉ văn phòng giao dịch (nếu có).

2. Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

- Thông tin về khách hàng thẩm định giá tài sản, số hợp đồng thẩm định giá và/hoặc văn bản yêu cầu/đề nghị thẩm định giá.

- Tên tài sản thẩm định giá.

- Thời điểm thẩm định giá.

- Mục đích thẩm định giá.

- Các nguồn thông tin được sử dụng trong quá trình thẩm định giá và mức độ kiểm tra, thẩm định các nguồn thông tin đó.

- Căn cứ pháp lý để thẩm định giá.

3. Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

Có thể bao gồm các thông tin như:

- Thông tin tổng quan về thị trường

- Thực trạng và triển vọng cung cầu của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá.

- Phân tích về các tài sản thay thế hoặc cạnh tranh.

- Thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá.

- Các thông tin khác có liên quan.

4. Thông tin về tài sản thẩm định giá

5. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

6. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).

7. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

a) Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.

- Nêu rõ căn cứ lựa chọn cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng.

- Trường hợp áp dụng nhiều phương pháp thẩm định giá: chỉ rõ phương pháp thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra, đối chiếu, từ đó phân tích, tính toán để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.

- Trường hợp chỉ áp dụng được 01 phương pháp thẩm định giá, nêu rõ lý do.

b) Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

- Kết quả thẩm định giá.

8. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

9. Những điều khoản loại trừ và hạn chế

10. Các phụ lục kèm theo

- Danh sách tất cả các tài liệu, thông tin liên quan đến việc thẩm định giá.

- Tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản thẩm định giá (được hướng dẫn chi tiết tại Phụ lục số 2 của Tiêu chuẩn này).

- Kết quả khảo sát thực tế của tài sản thẩm định giá.

- Các nội dung khác liên quan đến cuộc thẩm định giá (nếu có).

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ

<chữ ký>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ

(Chức danh của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá)

<chữ ký, đóng dấu>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

PHỤ LỤC 05

MẪU CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
(Ban hành kèm theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06)

TÊN DOANH NGHIỆP (TÊN CHI NHÁNH)* --------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ----------------
Số: ……….	…….., ngày …… tháng …… năm ..….

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

Kính gửi: .......<Khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá đã ký kết>......

Căn cứ Hợp đồng thẩm định giá số ....... ngày ...../......./........ ký kết giữa <doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> và/hoặc văn bản yêu cầu/ đề nghị thẩm định giá số ngày ...../......./........ của <khách hàng thẩm định giá>;

Căn cứ Báo cáo kết quả thẩm định giá số ....... ngày ...../......./........ của <doanh nghiệp thẩm định giá/chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>;

Căn cứ khác (nếu có),

<Doanh nghiệp thẩm định giá/Chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> cung cấp Chứng thư thẩm định giá số ........ ngày ...../......./........ với các nội dung sau đây:

1. Khách hàng thẩm định giá

- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân (tên đầy đủ bằng tiếng Việt): ...................

- Địa chỉ trụ sở chính: ..............................................................................

- Số điện thoại: ............................... Số fax: .....................................

- Người đứng đầu/ đại diện theo pháp luật: .....<Họ tên, số CMND và ngày cấp>........

2. Thông tin về tài sản thẩm định giá

Tên và chủng loại tài sản, đặc điểm về mặt pháp lý và kỹ thuật của tài sản thẩm định giá.

3. Thời điểm thẩm định giá

4. Mục đích thẩm định giá

5. Căn cứ pháp lý

Nêu rõ những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định giá do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ở Trung ương hoặc địa phương ban hành có liên quan đến cuộc thẩm định giá tài sản.

6. Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Chỉ áp dụng một loại cơ sở giá trị (thị trường hoặc phi thị trường) đối với một loại tài sản.

7. Giả thiết và giả thiết đặc biệt (nếu có).

8. Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

Nêu rõ cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá áp dụng và căn cứ lựa chọn.

9. Kết quả thẩm định giá

10. Những điều khoản loại trừ và hạn chế của kết quả thẩm định giá

11. Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá

12. Các tài liệu kèm theo

- Báo cáo kết quả thẩm định giá

- Các phụ lục kèm theo (nếu có).

Chứng thư thẩm định giá được phát hành ....... bản chính bằng tiếng Việt (trong trường hợp Chứng thư thẩm định giá được phát hành bằng 02 ngôn ngữ trở lên) tại ..<Doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... <Doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá> giữ ........ bản, khách hàng thẩm định giá giữ ....... bản, bên thứ ba (nếu có theo thỏa thuận tại hợp đồng thẩm định giá liên quan đã được ký kết) giữ ........ bản- có giá trị như nhau.

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bản của ..<doanh nghiệp thẩm định giá/ chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá>.... đều là hành vi vi phạm pháp luật.

THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ HÀNH NGHỀ

<chữ ký>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ/CHI NHÁNH DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC PHÁT HÀNH CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ

(Chức danh của người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá hoặc người đại diện theo ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá (nếu có) của doanh nghiệp thẩm định giá/Chức danh của người đứng đầu chi nhánh doanh nghiệp thẩm định giá được phát hành chứng thư thẩm định giá)

<chữ ký, đóng dấu>

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá: ..........

*: Áp dụng đối với trường hợp chi nhánh phát hành chứng thư thẩm định giá

HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM

TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM SỐ 07

Phân loại tài sản trong thẩm định giá

(Ký hiệu: TĐGVN 07)

(Ban hành kèm theo Thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 của Bộ Tài chính)

I. QUY ĐỊNH CHUNG

1. Phạm vi điều chỉnh tiêu chuẩn này quy định về phân loại tài sản và hướng dẫn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá.

II. NỘI DUNG TIÊU CHUẨN

1. Các tài sản thẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản bị mất, bị cháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để tiến hành thẩm định giá.

2. Tài sản có thể được phân chia theo các cách sau:

- Phân loại theo khả năng di dời, tài sản được chia thành: bất động sản và động sản;

- Phân loại theo đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, tài sản được chia thành: tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính.

Trong thẩm định giá thẩm định viên cần phải quan tâm đến khía cạnh pháp lý của tài sản đó là quyền tài sản.

Việc phân loại tài sản phục vụ cho mục đích thẩm định giá tài sản căn cứ vào quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành có liên quan do cơ quan có thẩm quyền ban hành, phù hợp với thông lệ phân loại tài sản thẩm định giá của khu vực và quốc tế.

Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên, doanh nghiệp thẩm định giá căn cứ vào các quy định tại các văn bản pháp luật liên quan, pháp luật chuyên ngành lựa chọn tiêu thức, cách phân loại tài sản cho phù hợp với mục đích, yêu cầu cuộc thẩm định giá.

3. Bất động sản và động sản

a) Bất động sản là các tài sản không di dời được

Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Nhận biết tính hợp pháp của bất động sản như sau:

- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Đối với công trình xây dựng:

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;

+ Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về nhà ở, ví dụ: giấy phép xây dựng; giấy tờ thừa kế nhà ở được pháp luật công nhận; bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở.

Chi tiết phân loại bất động sản quy định tại Phụ lục ban hành kèm theo Tiêu chuẩn này.

b) Động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản. Động sản có đặc điểm là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, ví dụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ.

Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản.

4. Tài sản hữu hình, tài sản vô hình và tài sản tài chính

a) Tài sản hữu hình là những tài sản có hình thái vật chất do chủ tài sản nắm giữ để sử dụng phục vụ các mục đích của mình.

- Tài sản có hình thái vật chất cụ thể, ví dụ: đất đai, nhà cửa, công trình khác, máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, thiết bị sản xuất, thiết bị truyền dẫn.

- Tài sản hữu hình có những đặc điểm nhận biết sau:

+ Có đặc tính vật lý;

+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;

+ Có thể trao đổi được;

+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần.

b) Tài sản vô hình là tài sản không có hình thái vật chất và có khả năng tạo ra các quyền, lợi ích kinh tế.

- Tài sản vô hình là đối tượng của thẩm định giá khi thỏa mãn đồng thời các điều kiện sau:

+ Không có hình thái vật chất; tuy nhiên một số tài sản vô hình có thể chứa đựng trong hoặc trên thực thể vật chất, nhưng giá trị của thực thể vật chất là không đáng kể so với giá trị tài sản vô hình;

+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản vô hình, ví dụ: hợp đồng, văn bằng bảo hộ, giấy chứng nhận, đĩa mềm máy tính, danh sách khách hàng và các tài liệu chứng cứ khác;

+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;

+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được.

- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:

+ Tài sản trí tuệ;

+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, ví dụ: quyền tác giả, quyền sở hữu công nghiệp,...;

+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợp đồng dân sự theo quy định của pháp luật, ví dụ: quyền khai thác khoáng sản, quyền kinh doanh, quyền phát thải có thể chuyển nhượng được;

+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mối quan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác, ví dụ: danh sách khách hàng, cơ sở dữ liệu;

+ Các tài sản vô hình khác.

c) Tài sản tài chính bao gồm:

- Tiền mặt;

- Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác. Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đi toàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó.

- Quyền theo hợp đồng để:

+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;

+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theo các điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;

- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị.

Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếu công ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồng quyền chọn, các giấy tờ có giá khác.

5. Quyền tài sản

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền theo quy định của pháp luật. Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu trí tuệ và các quyền tài sản khác.

Quyền tài sản là một khái niệm pháp lý, nó bao gồm tất cả các quyền lợi và lợi ích liên quan tới quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng mà người chủ sở hữu/sử dụng tài sản được hưởng một các hợp pháp.

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi pháp luật cho người chủ sở hữu tài sản. Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu và chuyển giao trong giao dịch dân sự. Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.

Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng một tài sản khác nhau thì khoản thu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau. Càng có nhiều quyền năng thì khả năng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao.

Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài sản cũng như tất cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật.

Thẩm định viên về giá phải phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản, nắm vững các quy định của pháp luật liên quan để xác định đúng và đầy đủ quyền tài sản để có kết quả thẩm định giá chính xác.

6. Doanh nghiệp

a) Doanh nghiệp là tổ chức kinh tế có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch ổn định, được đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm mục đích thực hiện các hoạt động kinh doanh.

Việc phân loại tài sản của doanh nghiệp phục vụ cho việc lựa chọn và áp dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định giá trị của doanh nghiệp.

b) Phân loại tài sản của doanh nghiệp

Tài sản của doanh nghiệp được phân loại theo các cách khác nhau như khả năng di dời, đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị hoặc các cách phân loại khác theo quy định của pháp luật. Đối với khả năng di dời, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 3 của Tiêu chuẩn này. Đối với đặc tính vật chất và hình thức mang giá trị, việc phân loại tài sản của doanh nghiệp được thực hiện theo quy định tại Điểm 4 của Tiêu chuẩn này.

Thẩm định viên căn cứ vào các quy định của pháp luật và thực tế (loại hình doanh nghiệp, đặc điểm về quản lý, ngành nghề sản xuất kinh doanh,...) để thực hiện phân loại tài sản của doanh nghiệp cho phù hợp.

Thẩm định viên có thể tham khảo việc phân loại tài sản theo hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp, tuy nhiên cần bổ sung các loại tài sản khác (nếu có) do doanh nghiệp nắm giữ, có ảnh hưởng đến tổng giá trị của doanh nghiệp nhưng không thỏa mãn các tiêu chí để được ghi nhận trong hệ thống tài khoản kế toán doanh nghiệp.

Trong quá trình thẩm định giá, thẩm định viên căn cứ vào cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá áp dụng để chọn một hoặc kết hợp nhiều tiêu chí phân loại tài sản phục vụ cho việc xác định giá trị doanh nghiệp.

d) Đặc điểm pháp lý của doanh nghiệp được căn cứ vào các giấy tờ như Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh, Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các giấy tờ liên quan khác được pháp luật quy định./.

THE MINISTRY OF FINANCE --------	THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM Independence - Freedom - Happiness ----------------
No. 28/2015/TT-BTC	Hanoi, March 06, 2015

CIRCULAR

PROMULGATING VIETNAM’S VALUATION STANDARD NO. 05, 06 AND 07

Pursuant to the Price Law No. 11/2012/QH13 dated June 20, 2012;

Pursuant to the Government’s Decree No. 89/2013/NĐ-CP dated August 06, 2013 on providing detailed regulations on implementation of several articles of the Price Law on the valuation;

Pursuant to the Government's Decree No. 215/2013/NĐ-CP dated December 23, 2013 defining the functions, tasks, entitlements and organizational structure of the Ministry of Finance;

At the request of the Director of the Price Management Department;

The Minister of Finance hereby promulgates Vietnam’s valuation standard No. 05, 06 and 07.

Article 1. This Circular shall be introduced together with 3 valuation standards of Vietnam with code numbers and titles as follows:

...

Bạn phải đăng nhập hoặc đăng ký Thành Viên TVPL Pro để sử dụng được đầy đủ các tiện ích gia tăng liên quan đến nội dung TCVN.

Mọi chi tiết xin liên hệ: ĐT: (028) 3930 3279 DĐ: 0906 22 99 66

- Vietnam’s valuation standard No. 06 – Valuation report, certification and documentation;

- Vietnam’s valuation standard No. 07 – Asset classification;

Article 2. Effect

1. This Circular shall come into force from April 20, 2015.

2. Vietnam’s valuation standards including standard No. 04 – asset valuation report, documentation and certification issued together with the Decision No. 24/2005/QĐ-BTC of the Minister of Finance dated April 18, 2005 on promulgating 03 valuation standards of Vietnam; standard No. 05 – asset valuation process issued together with the Decision No. 77/2005/QĐ-BTC of the Minister of Finance dated November 1, 2005 on promulgating 03 valuation standards of Vietnam (2^nd edition); stander No. 12 – Asset classification issued together with the Decision No. 129/2008/QĐ-BTC of the Minister of Finance dated December 31, 2008 on promulgating 06 valuation standards (3^rd edition), shall become invalid from the effective date of this Circular.

Article 3. Implementation

1. The Price Management Department shall preside over, collaborate with relevant agencies in directing, providing guidance on and examine implementation of regulations laid down in valuation standards issued together with this Circular and other relevant legislative documents.

2. In the course of implementation, if there is any difficulty that may arise, implementing agencies shall be advised to send feedbacks to the Ministry of Finance to seek any proper solution, amendment or supplementation./.

...

PP. THE MINISTER
THE DEPUTY MINISTER

Tran Van Hieu

VALUATION STANDARD SYSTEM OF VIETNAM

VIETNAM’S VALUATION STANDARD NO. 05

Valuation process

(Code: TĐGVN 05)

(Issued together with the Circular No. 28/2015/TT-BTC of the Ministry of Finance dated March 6, 2015)

I. GENERAL PROVISIONS

...

2. Applicable entities: The valuers who are practicing the valuation profession, and valuation enterprises and other organizations and individuals who carry out valuation operations under the provisions of the Price Law and other relevant legislative documents.

3. Clients who are offered the valuation service and the third party who uses the valuation result (if any) under the valuation contract must have necessary knowledge about regulations enshrined in these standards in order to cooperate with valuation enterprises in the course of valuation.

II. STANDARD CONTENTS

1. Valuation process shall go through the following steps:

Step 1. General determination of to-be-valued assets, and determination of market or non-market values which shall be used as the basis for the valuation.

Step 2. Formulation of the valuation plan.

Step 3. Actual survey and information collection.

Step 4. Information analysis

Step 5. Determination of value of to-be-valued assets.

...

2. General determination of to-be-valued assets, and determination of market or non-market values which shall be used as the basis for the valuation, shall go through the following steps:

a) Determining basic legal, economic, technical characteristics of to-be-valued assets which affect the value of assets to be valued at the valuation date. Where there is any restriction on determination of these characteristics, this restriction must be clearly stated in the report on valuation result and certification.

b) Specifying entities that use the valuation result: Entities that use the valuation result shall be the clients who are offered valuation services and the third party that uses the valuation result (if any) under the valuation contract.

c) Defining the valuation objective and valuation date.

The valuation objective and period shall be defined after the written request sent by competent authorities, clients or the valuation contract has been obtained. The valuation objective and period must be clearly defined in the valuation contract and the report on the valuation result and certification.

The valuer needs to consult with their clients in order to determine the valuation objective and period which are consistent with the use of valuation certificate.

d) Determining the basis of valuation.

After considering the valuation objective and legal, economic, technical and market characteristics of to-be-valued assets, the valuer shall determine whether the basis of valuation will be the market or non-market value of these assets.

In the valuation report, the valuer must analyze information or data concerning the above-mentioned bases, and use the Vietnam’s valuation standard No. 02 pertaining to the market value and the Vietnam's valuation standard No. 03 pertaining to non-market value used as the basis for the valuation process in order to clearly determine whether the basis of valuation will be the market or non-market value of to-be-valued assets.

...

The valuer can make assumptions about restricted or unclear information that can affect the value of to-be-valued assets in case there is no measure to be taken to deal with such restriction. Information restrictions shall consist of those on the legal documentation of to-be-valued assets, characteristics of to-be-valued assets or those on other information that may affect the estimation of asset value.

Example: In the course of valuing a land plot owned by a factory, the valuer has collected information to suppose that this land plot is likely to be polluted but has no reasonable ground for reaching a conclusion that this land plot is really polluted. The valuer can assume that this land plot is not contaminated when the expense incurred from determination of pollution level is very high and unnecessary in comparison with the valuation context and scope. Another example is the valuation of an enterprise’s commercial brand-name. The valuer may assume that that enterprise shall continue to operate in a long-term manner though this long-term operation is not quite sure.

The special assumption is the one that supposes that the current status of assets is different from the assumed status of assets at the valuation date. However, this assumption must be made conform to the purpose of valuation requested by clients. For instance, a building under construction is valued on the special assumption that the building will have been completed at the valuation date; or when an enterprise has been dissolved by the valuation date but clients insist that such enterprise must be valued in case it is still operating at the valuation date.

Assumptions and special assumptions must be logical and align with the valuation objective. Special assumptions must be advised and approved by clients offered valuation services and must adhere to relevant legal regulations.

In the process of valuation, if the valuer discovers that the assumption is not logical or supported by insufficient grounds or should be made in the form of a special assumption, such assumption must be reviewed and discussed with the legal representative of valuation enterprise (or authorized person in charge of valuation matters) and with clients, based on which any proper solution will be suggested. If the valuation is carried out on the basis of a special assumption which make it become infeasible, this special assumption needs to be eliminated.

Assumptions or special assumption needs to be clearly explained in the valuation report under the provisions of Vietnam’s valuation standard No. 06 – the report on the valuation result, certification and documentation.

3. Formulation of the valuation plan shall follow the following process:

a) Drawing up the valuation plan is to serve the purpose of clearly defining the work scope, content and timeline in which each content of work is implemented, and the progress in which the entire valuation is implemented.

b) The content of the valuation plan shall include:

...

- Determining valuation methods or approaches.

- Identifying necessary data for the valuation as well as documents that need to be collected about market, to-be-valued assets or comparable assets.

- Identifying and developing sources of materials, ensure that such sources of materials must be reliable and proven, including inspection of documentation and materials about to-be-valued assets.

- Creating the implementation timeline, identifying the steps in collecting and analyzing data as well as the permitted deadline for each valuation step.

- Determining arrangement for implementation and resource distribution, including assignment of the valuer and assistant officers who assist the valuer in fulfilling the valuation requirements from clients, and ensuring that the process of valuation quality control for an enterprise must be followed.

- Determining which contents of work may require independent third party experts (if any).

4. Actual survey and information collection

Information sources that need to be collected and are used in the valuation process shall consist of information provided by clients; information obtained from the actual survey; information achieved from asset trading transactions on the market (for example, the actual trading price, offer price, bid price, trading terms and conditions, transaction volume, time and location); information provided through means of local or central mass media and those administered by competent authorities; information given in documents showing the legality of rights of the owner, economic and technical characteristics of assets, and the planning for economic and social development in regions or areas which relates to assets.

The valuer shall be responsible for carrying out their information verification in order to ensure that such information is accurate and reliable before analyzing them as well as applying valuation approaches and methods. With regard to information provided by clients, if any incomplete, insufficient or skeptical content of such information or documentation is detected, the valuer must promptly request clients to make it sufficient or have it verified or clarified.

...

As for specific assets, the valuer needs to identify factors influencing the value of such assets and proceeds to collect information concerning these factors, predetermined valuation approaches or methods.

For example, information about several groups of assets shall consist of the followings:

- Machinery or equipment: Survey and collect information about economic and technical criteria and characteristics, and characteristics of technology line, manufacturer, origin, brand name, manufacturing year, the year when they are brought into operation, capacity, extent, size, material, depreciation level and other characteristics that can affect the value of such assets and comparable assets (if any). Additionally, the valuer needs to collect more information about how such assets are consumed or distributed on the market (widespread or exclusive distribution or any other form).

- Real property: Survey and collect data and inputs concerning its actual location, comparison of its location with the location of other real property at the same area, description of legal characteristics of such real property; land size and architectural structures attached to such land; geometric features; architectural types and building materials; completion date and the date on which the building structure will be brought into operation, lifetime, repair and maintenance status; infrastructural facilities (water supply and disposal, telecommunication, electricity, road, parking lot systems and other elements); landscape and surrounding environment; use of such assets determined at the valuation date; data about economy, society, environment, planning and other elements influencing the value of real property, characteristics of real estate market which serve the purpose of distinguishing the area where to-be-valued assets are located with the adjacent areas; information about natural, economic and social elements influencing the use of assets (such as geology, cadastral map, planning, administrative boundary, infrastructure and others).

- Enterprise: Survey and collection data about its business scope, rank in comparison with others in the same industry (if any), shareholders, managerial capability, connection between this enterprise with clients and suppliers; revenues and expenses; current status of assets, total equity specified at the valuation date; economic, political, scientific and technological environment, competitors, state management of the enterprise; other information influencing the value of the enterprise.

- Financial asset: Survey and collection information about market, revenues earned from such financial asset, rights and benefits obtained from the possession of such asset, and its liquidity. As for each type of financial asset, the valuer shall collect data and inputs concerning evaluation indicators applicable to each type of specific financial asset as well as other characteristics influencing the value of financial asset.

Additionally, the valuer shall collect information pertaining to the legal characteristic of such asset; relevant information about expenses, selling price, interest rate, tax and revenue policy, requirements for to-be-valued asset or comparable asset transaction (if any); information about supply – demand, entities participating in the market, preference and behavior of potential buyer – seller, inflation and price index of specific asset groups (if any).

5. Information analysis

This is the process of analyzing all of information relating to to-be-valued assets and comparable assets, which serves the purpose of evaluating the impact of elements on the final evaluation result as follows:

...

b) Analyze information about the market of to-be-valued assets: supply – demand; change to policy and law; scientific and technological growth as well as other factors.

c) Analyze the highest and best use of an asset.

The valuer shall analyze the best use of an asset in order to ensure that it will be used in a legal and reasonable manner in order to meet permitted technical and financial conditions and produce the highest value for such asset.

The highest and best use of an asset valued on a stand-alone basis may be different from its highest and best use as part of a group. Then, its contribution to the overall value of the group must be considered. The highest and best use of an asset may be different from the present use of an asset. With the intention of determining the highest and best use of an asset, the valuer shall need to analyze and point out possibilities of using an asset so that all legal, natural and financial factors are respected. In order to do this, the valuer is required to evaluate the use of an asset on the following specific aspects:

- In terms of the legal requirement for the use of such asset, restrictions on the use of such asset that have been determined under the terms and conditions of a contract or under the provisions of legal regulations. Example:

+ A long-term lease contract may cause any impact on the highest and best use of an asset because the use of such asset in the remaining term of this lease contract may be restricted.

+ Government’s regulations on development, construction, restoration, maintenance, inspection, environment and social impact on the use of such asset also causes a significant impact on determination of the use of an asset.

With respect to real property, the legislative requirements that cause an impact on the highest and best use of an asset may be regulations on construction and zoning designation (usually reflected in most of decisions on the highest and best use), construction laws or regulations stipulating restrictions on construction of a land plot or the land parcel developed to serve the purpose of the highest and best use by means of imposition of restrictions which can cause the construction cost to soar.

- Material and technical relevance to the use of an asset: The highest and best use of an asset shall be subject to consideration of material and technical factors such as size, design and natural impacts as well as other material or technical factors. The highest and best use of several assets may occur when they are used in combination with some of other predetermined assets. Under this circumstance, the valuer must determine the feasibility and possibility of combining this asset with these predetermined assets in order to make a decision on the highest and best use of such assets.

...

In order to determine the financial feasibility, the valuer must estimate the aggregated prospective income that may be earned from each potential utilization of an asset. Blank accounts, loss or operating expense and other necessary costs incurred from the potential use of an asset shall be deducted from the revenue to achieve the net operating income. If the revenue generated from the use of an asset is sufficient to achieve the return on investment ratios and produce the prospective income, such use proves its financial feasibility.

Meanwhile, out of the uses that have proved its financial feasibility, the use of an asset that can generate the highest amount of revenues in conformity with the rate of return in the industry sector shall be considered the highest and best use. 6. Valuation of a to-be-valued asset

Based on valuation approaches stipulated in Vietnam’s valuation standards promulgated by the Ministry of Finance, the valuer shall analyze and select the valuation method which are appropriate and relevant to the valuation objective, the underlying value of an asset, availability of valuation inputs and data used to apply this valuation method, and compliant with relevant legal regulations (if any).

The valuer shall apply 02 valuation methods or more to an asset in order to collate the valuation results and reach accurate conclusions about the valuation results, unless otherwise stipulated by legal regulations of specific specialized agencies. When applying different valuation methods, the valuer is required to appraise and specify the main valuation method, the valuation method applied for the examination or collation purposes according to which they shall carry out their analysis and calculation before reaching the final valuation result.

In case the comparison method is applied but there are only 02 (two) comparable assets, the valuation result obtained by applying the comparison method shall only be used to compare and collate the valuation the valuation result achieved by applying other valuation methods.

The valuer shall be entitled to use 01 (one) valuation method in the following cases:

- The comparison approach is adopted when there are many data and inputs from transactions (at least 03 transactions) of comparable assets on the market that take place close to the valuation date.

- There is a lack of information necessary for applying 02 (two) valuation methods or more and there are sufficient grounds for any failure to deal with the restrictions on information.

7. Formulation of the valuation report, certification and delivery of the valuation report and certificate to clients or interested parties.

...

- Determination of the date on which the valuation certificate begins its validity: the effective date of the valuation certificate shall be the date on which the valuation certificate is issued.

- Determination of the validity term of the valuation result:

The validity term of the valuation result is determined on the basis of legal, economic and technical characteristic of to-be-valued assets; any change to the legislation and market concerning such asset and the valuation objective but does not exceed 6 (six) months from the date on which the validation certificate begins its validity.

- The valuation report and certification, after being signed for issuance by the valuation enterprise or its branch in accordance with legal regulations, shall be delivered to clients and the third party for the purpose of use of the valuation result (if any) as agreed upon in the valuation contract that contracting parties have signed./.

VIETNAM’S VALUATION STANDARD SYSTEM

VIETNAM’S VALUATION STANDARD No.06

Report on the valuation result, valuation certification and valuation documentation

(Code: TĐGVN 06)

...

I. GENERAL PROVISIONS

1. Scope of application: This Standard shall stipulate the reporting content and rules of the valuation result, valuation certification and documentation for asset valuation operations as prescribed by laws.

II. STANDARD CONTENTS

1. The report on the valuation result

The report on the valuation result (hereinafter referred to as the valuation report) must show genuine, descriptive and evidence-based information to give a note to the price level of to-be-valued asset. Such information must be arranged in a scientific and logical order, and describe the characteristics of assets as well as factors influencing the value of these assets. The valuation report must offer an argument and analysis for market data or inputs that help to formulate the valuation result. The valuation report shall be an integral part of the valuation certificate.

The detailed content of the valuation report is likely to change depending on the valuation entity, purpose and request for the valuation and the request made by clients. However, a valuation report must comprise the basic contents as follows:

a) Information about the valuation enterprise or branch eligible for issuing the valuation certificate.

Name and address of the valuation enterprise, transaction offices of that enterprise (if any). Name and address of branches of the enterprise issuing the valuation report and certificate.

...

- Information about asset valuation clients, the number of the valuation contract and/or request/petition for the valuation.

- Name of the to-be-valued asset.

- Valuation date.

- Valuation objective

- Different sources of information used in the valuation process and the extent of examination and appraisal of such information.

- Legal grounds for the valuation: legislative documents about the valuation, Vietnam’s valuation standard applications in the valuation process, other legislative documents issued by central or local competent authorities concerning the valuation, legal documents concerning the to-be-valued asset.

c) General information about the market, information about the transaction market of asset group (category).

d) Information about the to-be-valued assets, including relevant detailed description and analysis such as name and category of the asset, legal, economic and technical characteristics of that asset.

Information about characteristics of several to-be-valued assets shown in the Appendix No. 01; materials showing the legal and technical characteristics of several to-be-valued assets shown in the Appendix No. 02 issued together with this Standard.

...

e) Assumption and special assumption

The valuer is required to specify assumptions or special assumptions used for the valuation, bases for making such assumptions as well as the influence of these assumptions over the valuation result.

g) Application of valuation approaches and methods:

The valuer is required to clarify the selected application of valuation approach and method, and bases for choosing such valuation approach and method.

When applying valuation approaches and methods, the valuer is required to supplement his/her valuation report with any argument, ground, analysis, evidence, data, inputs, worksheet and other factors for any modifications or calculation in the whole valuation process. Sources of data and inputs used in the valuation report must be clearly cited.

h) The valuation result

i) The validity term of the valuation result

k) Exclusion and limitation clauses:

- The valuer shall consider the valuation contract or written request/petition for the valuation, asset type, and the nature of the valuation in order to lay down proper exclusion and limitation clauses.

...

- The valuer shall need to evaluate the influence degree of limitations; concurrently recommend measures (if any) to be taken to deal with such limitations in the valuation process.

- The valuer shall need to specify personal rights and benefits (if any) concerning to-be-valued assets, interest conflicts that may arise in the valuation process.

l) Particulars and signature of the valuer and legal representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation operation (if any) of the valuation enterprise that implements the reporting of the valuation result:

- Name, ID card number and signature of the valuer who are held responsible for carrying out valuation operations in conformity with his/her practicing certificate at the valuation enterprise.

- l) Full name, ID card number and signature of the legal representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation operations (if any) of the valuation enterprise, and the stamp of the valuation enterprise, in case the valuation report is issued at the valuation enterprise. Full name, ID card number and signature of the head of the branch of the valuation enterprise and the stamp of the branch of the valuation enterprise, in case the valuation report is issued at the branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate in accordance with the valuation enterprise’s delegation.

m) Appendices shall include:

- List of documents and information about the valuation.

- Documents showing the legislation and economic and technical characteristics of to-be-valued assets.

- The result of the actual survey of to-be-velued assets.

...

Additionally, the valuer is required to cite the sources of information, data or inputs used in the valuation report.

The valuation report sample shall be stipulated in the Appendix 03 and 04 issued together with this Standard.

2. Valuation certification

The valuation certification shall include the significant information as follows:

- The number of the valuation contract and/or request/petition for the valuation.

- Information about the valuation clients.

- Significant information about the asset to be valued (name, category of that asset, legal, economic and technical characteristics of the asset).

- Valuation objective.

- Valuation date.

...

- Basis of asset valuation.

- Assumption and special assumption

- Valuation approach and method.

- Exclusion and limitation clauses governing the valuation result.

- The final valuation result.

- Full name, ID card number and signature of the valuer who is held responsible for carrying out valuation operations in the valuation report.

- Full name, ID card number and signature of the legal representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation operations (if any) of the valuation enterprise, and the stamp of the valuation enterprise, in case the valuation report is issued at the valuation enterprise. Full name, ID card number and signature of the head of the branch of the valuation enterprise and the stamp of the branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate at that branch in accordance with the valuation enterprise’s delegation.

- The validity term of the valuation result.

- Any appendix attached thereto (if any).

...

3. Valuation documentation

a) The valuer shall be responsible for formulating the valuation documentation to prove that the valuation process has conformed to Vietnam's valuation standards and relevant legal regulations on price.

The valuation documentation shall be utilized under the provisions of laws on price and document storage. The utilization of the valuation documentation must ensure the confidentiality in accordance with legal regulations.

b) The valuation documentation shall consist of all necessary information and materials and serve the purpose of valuing assets to generate the final valuation result. Documents included in the valuation documentation must be classified and arranged in order and expressed on paper, film or other information-bearing articles in accordance with applicable laws. The composition of valuation documentation may be different, depending on the valuation objective and type of assets to be valued.

c) Storage of valuation documentation

The valuation documentation must be stored on paper and in an electronic database as from the date on which the valuation certificate is issued at the valuation enterprise or the branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate. Depending on the form of storage, the valuation documentation is required to include all of basic information and materials as follows:

* The valuation documentation stored on paper is required to include:

- Name and serial number of the valuation document, formulation and storage date.

- Basic information and contact address of valuation clients.

...

- An original or duplicate of the valuation contract and contract termination record (if any), or an original of the written request/ petition for the valuation.

- Information and documents about legal, economic, technical characteristics of the asset, enterprise to be valued and comparable assets (if any).

- The report of the expert who are hired to give their expert advice on the valuation (if any).

In case advisory experts are asked to give their expert advice on the design capacity, utility and function of equipment, machinery and technology line, the valuation report must clarify the consultation objective, time and conclusion of these advisory experts.

- The survey record enclosing the judgement and signature of the valuer who carries out their actual survey activities. The survey record must include the objective, time and name of the participants in the actual survey, the result gained from the actual survey and any difference (if any) between the field survey and the legal documentation as well as the reason for such difference.

- All of documents and collected information, inclusive of onsite photo, and other necessary materials or information used for generating the valuation result.

- Documents about the valuer's analysis and assessment of relevant issues relating to the valuation.

- An original report on the valuation result and appendices attached thereto.

- An original valuation certificate and appendices attached thereto.

...

- Name and serial number of the valuation document, formulation and storage date.

- Basic information of the valuer who bearing main responsibility and other participants in the valuation process.

- The basic content included in the valuation result, valuation certification, appendices and worksheet attached thereto (if any).

- Citations or references from which data and inputs are obtained.

d) The minimum term of storage shall be 10 (ten) years which is applicable to the paper-based valuation documentation and permanent which is applicable to the electronic valuation documentation. The valuation enterprise must take proper measures to maintain the confidentiality, safety, integrity, accessibility and restorability of the valuation documentation within the valid storage term.

As for the valuation documentation of which the valid storage term has expired, it will be destroyed under the provisions of laws./.

APPENDIX 01

INFORMATION ABOUT CHARACTERISTICS OF SEVERAL ASSETS TO BE VALUED
(Issued together with the Vietnam’s valuation standard No. 06)

...

1. The legislation, economic and technical characteristics of assets to be valued shall be shown through the following information:

a) Real property:

- Geographical and administrative location.

- As for residential land: land plot number, cadastral number, land size, street grade, and land group.

- As for agricultural and forestry land: land plot number, cadastral number, land size, land grouping, weather condition, geographical characteristic, traffic, irrigation and water disposal infrastructure.

- As for architectural structures built on the land (house, road, bridge, etc.): house type, grade, rank, land size and usable land size (m²), house quality (the remaining usable percentage and life cycle), use purpose, house structure, built-in room quantity, usable room size, electricity, water supply and discharge system, the date on which such structures are brought into operation, repair and maintenance status; type and rank of traffic infrastructure.

- The location of that real property in comparison with nearby centers, natural conditions and surrounding areas, land plot shape, distance between such land and public traffic system, restaurant, school, park, hospital and main roads.

- Planning and zoning characteristics of the land plot, house and architectural structures built on that land plot.

- Checking of the current use of the real property to determine whether that real property is used in conformity with the zoning or planning designation and is likely to generate the optimal value.

...

b) As for machinery, equipment, technology line, transport, material or commodity:

- Capacity of machinery and equipment.

- Characteristic of technology line.

- Technical norms or material and commodity quality.

- Manufacturing year, factory name, manufacturing country and brand name.

- Basic technical signs such as serial code, ship number, register number and other technical signs.

- Year that the use of that real property begins.

- Amortization rate specified at the valuation date.

2. The legislation characteristics of several assets to be valued shall be shown through the following information:

...

b) As for machinery, equipment, technology line, transport, material or commodity:

- The legal ownership of such assets proved by invoices received from sale, purchase and lease transactions or other legal documents.

- Assets of unknown origin.

APPENDIX 02

DOCUMENTS INDICATING THE LEGISLATION, TECHNICAL CHARACTERISTIC OF ASSETS TO BE VALUED

(Issued together with the Vietnam’s valuation standard No. 06)

The legislation, economic and technical characteristics of the asset to be valued shall be shown through the following documents:

1. As for real property:

...

- Certificate of land use right and ownership of house and property built on land (if any).

- One of certificates of real property origin (if the Certificate of right to use land, ownership of house and property attached to land has not been granted) including:

+ Land allotment, lease and transfer of residential land use purpose granted by the competent authority.

+ Decision to allocate house, land made by the head of an agency.

+ House purchase contract of the organization that has legal standing and obtain the allotted land used for developing commercial houses from competent authorities.

+ Documents about the residential land issued by the competent authorities of the old regime.

In case the owner of the real property keeps the aforesaid documents but these bear another name other than the user's name, supporting documents must be attached to give evidence. Example: Documents proving the house sale and purchase, inheritance, division and gift of that real property.

- House construction permit, construction design drawing, site plan and other drawings (copy).

- Details of the planning drawn up by local authorities or urban planning office (copy).

...

- Full-view photo of the real property.

- Other materials proving the legislation characteristic of the real property.

2. As for other materials, machinery, equipment and commodities:

- Contract to sell or purchase other materials, machinery, equipment and commodities.

- Invoices of sale, purchase of materials, machinery, equipment and commodities; other documents showing the legislation, economic and technical characteristics of such materials, machinery, equipment and commodities.

- Economic and technical catalogue, parameters of materials, machinery, equipment and commodities.

- Documents showing the legislation and economic and technical characteristics of assets to be valued.

APPENDIX 03

...

(Issued together with the Vietnam's valuation standard No. 06)

The enterprise’s name
--------

THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness
----------------

No.: ………

……, date:…..

REPORT ON THE VALUATION RESULT

(Enclosed with the valuation certificate No…………..dated…………….)

1. Information about the valuation enterprise

...

2. Basic information about the valuation

- Information about asset valuation clients, the valuation contract number and/or request/petition for the valuation.

- Name of the to-be-valued asset.

- Valuation date.

- Valuation objective.

- Different sources of information used in the valuation process and the extent of examination and appraisal of such information.

- Legal base for the valuation.

3. General information about the market, information about the transaction market of asset group (category) to be valued

The following information may be included:

...

- Current state and prospect of supply and demand of group or category of assets to be valued.

- Analysis of replacement or competitive assets.

- Information about economic, social factors and other factors influencing the value of assets.

- Other relevant information.

4. Information about the asset to be valued

Based on the result of the actual survey, information collection and analysis, detailed information about the asset to be valued under the guidance of the Appendix No. 1 of this standard may be shown.

5. Basis of the asset valuation

6. Assumption and special assumption (if any).

7. Valuation approach and method.

...

- Specify the basis for selecting the valuation approach and method

-In case different valuation methods are applied, determine the main valuation method, the valuation method applied for the purpose of examination or collation according to which they shall carry out their analysis and calculation before reaching the final valuation result.

-In case only one valuation method is applied, specify the reason.

b) Determination of value of assets to be valued

- Based on the selected valuation approach and method, show any argument, analysis, evidence, data, inputs, worksheet, etc. for any modification or calculation in the whole valuation process in order to value the asset to be valued. Sources of data and inputs used in the valuation report must be clearly cited.

- The valuation result

8. The validity term of the valuation result

9. Exclusion and limitation clauses

10. Any appendix attached thereto

...

- Documents showing the legislation and technical characteristic of the asset to be valued (the detailed guidance shown in the Appendix No. 2 of this standard).

- The result of the actual survey of to-be-velued assets.

- Other contents relating to the valuation (if any).

The report on the valuation result shall be made into ……Vietnamese originals (if that report is written in 02 languages or more) enclosing the valuation certificate No. .................dated.................issued at <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise>...

THE VALUER

...

<signature>

Full name

The valuer’s ID card number: ..........

THE VALUATION ENTERPRISE

(the title of the legal representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation operations (if any) of the valuation enterprise)

<signature, stamp>

...

The valuer’s ID card number:……….

APPENDIX 04

VALUATION REPORT FORM APPLICABLE TO THE BRANCH OF THE VALUATION ENTERPRISE

(Issued together with the Vietnam's valuation standard No. 06)

THE ENTERPRISE’S NAME
THE BRANCH’S NAME
--------

THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness
----------------

No.: …………

...

REPORT ON THE VALUATION RESULT

(Enclosed with the valuation certificate No…………..dated…………….)

1. Information about the branch of the valuation enterprise

- Name of the parent enterprise held responsible for operations of the branch, head office and transaction office (if any).

- Name, address of the head office and transaction office (if any).

2. Basic information about the valuation

- Information about the valuation client, valuation contract number and/or valuation request/ petition.

- Name of the asset to be valued

...

- The valuation objective

- Different sources of information used in the valuation process and the extent of examination and appraisal of such information sources

- Legal base for the valuation.

3. General information about the market, information about the transaction market of asset group (category) to be valued

The following information may be included:

- General information about the market

- Current state and prospect of supply and demand of group or category of assets to be valued.

- Analysis of replacement or competitive assets.

- Information about economic, social factors and other factors influencing the value of assets to be valued.

...

4. Information about the asset to be valued

5. Basis of the asset valuation

6. Assumption and special assumption (if any).

7. Valuation approach and method.

a) Applicable valuation approach and method

- Specify the basis for selecting the valuation approach and method

- In case different valuation methods are applied, determine the main valuation method, the valuation method applied for the purpose of examination or collation according to which the valuer shall carry out their analysis and calculation before reaching the final valuation result.

- In case only one valuation method is applied, specify the reason.

...

- The valuation result

8. The validity term of the valuation result

9. Exclusion and limitation clauses

10. Any appendix attached thereto

- List of documents and information concerning the valuation.

- Documents showing the legislation and technical characteristic of the asset to be valued (the detailed guidance shown in the Appendix No. 2 of this standard).

- The result of the actual survey of assets to be valued.

- Other contents relating to the valuation (if any).

...

THE VALUER

<signature>

Full name

The valuer's ID card number: ..........

...

(Head of the branch of the valuation enterprise)

<signature, stamp>

Full name

The valuer’s ID card number:……….

APPENDIX 05

VALUATION CERTIFICATE FORM

(Issued together with the Vietnam's valuation standard No. 06)

...

THE SOCIALIST REPUBLIC OF VIETNAM
Independence - Freedom - Happiness
----------------

No.: ……….

…….., date……...….

VALUATION CERTIFICATE

Dear: ……..<The valuation client and the third party using the valuation result (if any) under the terms and conditions of the valuation contract>

Based on the valuation contract No. ……dated ………..signed between <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate> and/or valuation request/ petition No……..dated………sent by <the valuation client>;

Based on the report on the valuation result No. ……dated ………..of <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate>;

Based on others (if any),

...

1. Valuation client

- Name of the agency/ organization/ individual (full name written in Vietnamese):…………….

- Address of the main office:…………………………………………………..

- Telephone number:……………………… Fax number:………………………

- Head/ legal representative: ……….<Full name, ID card number and issuance date>………

2. Information about the asset to be valued

Name, category and legal and technical characteristics of the asset to be valued.

3. Valuation date

4. Valuation objective

...

Specify legislative documents, valuation standards concerning the asset valuation issued by the central or local competent authority.

6. Basis of the asset value

Only one type of the asset value basis (market or non-market) for one asset type.

7. Assumption and special assumption (if any).

8. Valuation approach and method

Specify applicable valuation approach and method as well as basis of such selection.

9. Valuation result

10. Exclusion and limitation clauses that govern the valuation result

11. Valid term of the valuation result

...

- Report on the valuation result

- Appendices attached thereto (if any).

The valuation certificate is made into .........Vietnamese originals (in case the valuation certificate is made into 02 languages or more) at <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate>… <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate> shall keep ……… copy; the valuation client shall keep ..... copy; the third party (if mentioned in the valuation contract) shall keep ........ copy. All copies shall have the same legal value.

Duplicating the valuation certificate without the written consent sent by <the valuation enterprise/ branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate> shall be considered a violation against laws.

THE VALUER

...

<signature>

Full name

The valuer’s ID card number: .......

VALUATION ENTERPRISE/ BRANCH OF THE VALUATION ENTERPRISE ELIGIBLE FOR ISSUING THE VALUATION CERTIFICATE

(Title of the legal representative of the valuation enterprise or the authorized representative in charge of valuation issues (if any) of the valuation enterprise/ Title of the head of the branch of the valuation enterprise eligible for issuing the valuation certificate)

<signature, stamp>

...

The valuer’ ID card number: …………

*: Applicable to the branch delegated to issue the valuation certificate

VIETNAM’S VALUATION STANDARD SYSTEM

VIETNAM’S VALUATION STANDARD NO. 07

Classification of the asset to be valued

(Code: TĐGVN 07)

(Issued together with the Circular No. 28/2015/TT-BTC of the Ministry of Finance dated March 6, 2015)

I. GENERAL PROVISIONS

...

2. Applicable entities: The valuers who are practicing their valuation profession, and valuation enterprises and other organizations and individuals who carry out valuation operations under the provisions of the Price Law and other relevant legal regulations.

II. STANDARD CONTENTS

1. The asset to be valued must be legal ones, unless otherwise stipulated by laws. In case the documentation proving the legality of these assets has been lost, damaged by fire or hostility or any unexpected events, the valuation shall be carried out based on the latest declaration, commitment or confirmation granted by the valuation client (or the asset owner), or the list of on-balance-sheet assets of the enterprise.

2. The asset shall be classified in the following manners:

- In respect of the mobility, the asset shall be divided into movable and immovable assets;

- In respect of the materiality and interest bearing form, the asset shall be divided into tangible, intangible and financial assets.

In the valuation process, the valuer shall need to take into account the legislation of the asset which is the right to the asset.

Classification of assets for the purpose of the asset valuation shall be governed under the provisions of the Civil Code, Land Law, Law on the Real Estate Trading, House Law and other applicable legislative documents issued by competent authorities, and conform to the regional or international convention on the asset classification.

In the valuation process, the valuer, the valuation enterprise shall consider regulations laid down in relevant legislative documents and laws introduced by specialized agencies to choose proper criteria and method for the asset classification that conform to valuation objectives and requirements.

...

a) Immovable property means a kind of property that can not move.

Immovable property is physically attached to the space, location and unable to be moved away, including:

- Land;

- Construction works attached to the land, including property associated with such construction works;

- Other kinds of property attached to land;

- Others stipulated by laws.

The legality of an immovable property shall be recognized through the followings:

- As for land: land use right certificate, or documents showing the land use right which is considered as a requirement of the State for grant of the land use right certificate as stipulated by the law on land.

- Construction works:

...

+ One of legal documents about the ownership of house and construction works under the provisions of the law on house, such as construction permit; house inheritance documents accredited by the law; the effective verdict or judgement issued by the Court or competent authorities on the house ownership.

Details of the asset classification shall be stipulated by the Appendix enclosed herewith.

b) Movable property

Movable property means any property other than immovable property. Movable property is not physically attached to the space, location and is able to move. Example: machinery, equipment, transport and technology line.

The legality of movable property shall be based on commercial documentation, material, record, invoice, import voucher and others.

4. Tangible, intangible and financial assets

a) Tangible asset means any asset that has a physical form and is possessed by the asset owner in order to serve their own purpose.

- Assets which are of a physical form, such as land, house, other structures, machinery, equipment, transport, manufacturing equipment and transmission devices.

- Tangible assets shall have the following characteristics:

...

+ Be possessed by the asset owner;

+ Exchangeability;

+ Ability to bear material or spiritual value.

b) Intangible asset means the asset which does not have a physical form and is likely to create economic rights and benefits.

- Intangible asset is the entity subject to the asset valuation when it can meet all of the following requirements:

+ Have no physical form. However, several intangible assets are able to contain in or expressed in the form of a physical object while the value of such physical object is not considerable compared with intangible assets;

+ Be recognizable and supported by visible evidence for its existence, such as contract, protection deed, certificate, computer software, list of clients and other documentary evidences;

+ Be able to provide profits for the asset owner;

+ Be able to measure the value of the intangible asset.

...

+ Intellectual asset;

+ Intellectual property right stipulated by the law on the intellectual property, such as authors’ right, industrial property right, etc.;

+ Right to offer economic benefits to parties as defined in the civil contract under the provision of laws, such as mineral extraction right, trading right and transferable emission right;

+ Non-contract relationships that offer economic benefits to parties, or relationships with clients, suppliers or other legal entities, such as list of clients and database;

+ Other intangible assets.

c) Financial assets shall include:

- Cash;

- Other equity instruments. The equity instrument is the contract that demonstrates the remaining benefits that an asset can generate after deducting all of financial obligations that an organization must fulfill.

- Contractual rights to:

...

+ Exchange financial assets or liabilities with other organizations in accordance with the contractual terms under which that organization can be benefited;

- All of financial obligations that may arise in the contract are likely to be paid by using the owner's equity instrument.

Financial assets may include government bonds, treasury bonds, corporate bonds, other kinds of bond, bills of exchange, promissory notes, treasury bills, certificates of deposit, loans or receivables, common stocks, preferred stocks, option contracts and other valuable papers.

5. Property right

Property right means the right that can be measured in monetary sums under the provisions of laws. The property right shall comprise the intellectual property right and other property rights.

Property right is a legal term, including all of relevant rights and interests pertaining to the right to own or use assets that the owner of such assets can exercise in a legal manner.

The property right is a group of powers that the law delegates to the property owner. Each power is separable from the ownership right and exchangeable in a civil transaction. The right to own an asset shall comprise the right to possess, use and decide such asset.

If the same power is granted to different assets, revenues gained from an asset must be different as well. The more powers the right holder are granted, the higher revenues derived from such asset and the higher asset value the right holder may gain.

The owner of the asset shall have entitlements to rights associated with such asset as well as revenues gained from such asset under the provisions of laws.

...

6. Enterprise

a) Enterprise refers to an economic organization that has its own name, assets, permanent main office and is registered under the provisions of laws in order to carry out business operations.

Classifying assets of an enterprise shall be aimed at selecting and applying the valuation method in order to determine the value of that enterprise.

b) Classification of assets of an enterprise

An enterprise’s assets shall be classified according to different methods such as mobility, materiality, and value bearing form or other classification ways stipulated by laws. In terms of mobility, the classification of an enterprise’s assets shall be governed by Point 3 hereof. In respect of the materiality and interest bearing form, the classification of an enterprise’s assets shall be governed by Point 4 hereof.

The valuer shall refer to the legal regulations and reality (enterprise type, managerial characteristics and scope of production and business, etc.) in order to properly classify an enterprise’s assets.

The valuer can take a look at the account classification in the corporate accounting entry system, but need to add more different accounts (if any) held by the enterprise which influence the total value of that enterprise but fail to meet necessary requirements for being recorded in the corporate accounting system.

In the valuation process, the valuer shall refer to the applicable valuation approach and method to select a single or combined requirement(s) for the enterprise valuation.

d) The legal characteristics of an enterprise shall be determined through documents such as the Certificate of Business Registration, Certificate of Enterprise Registration, Investment Registration Certificate or other relevant documents stipulated by laws./.

...

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!

Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...

Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!

Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!

Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!

Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây

Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 do Bộ trưởng Bộ Tài chính ban hành

Tải Văn bản tiếng Việt

Tải Văn bản tiếng Anh (Download English translation)

Tải Văn bản gốc

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!

Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây

Thông tư 28/2015/TT-BTC, 77/2005/QĐ-BTC, Quyết định 77/2005/QĐ-BTC, 24/2005/QĐ-BTC, Quyết định 24/2005/QĐ-BTC, 129/2008/QĐ-BTC, Quyết định 129/2008/QĐ-BTC, Thông tư 30/2024/TT-BTC

127.501

Góp Ý Cho THƯ VIỆN PHÁP LUẬT
Họ & Tên:
Email:
Điện thoại:
Nội dung:

Góp Ý Cho Văn bản Pháp Luật
Họ & Tên:
Email:
Điện thoại:
Nội dung: