NGÂN HÀNG NHÀ
NƯỚC
VIỆT NAM
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số:
26/2015/TT-NHNN
|
Hà Nội, ngày 09 tháng 12 năm 2015
|
THÔNG TƯ
HƯỚNG
DẪN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẾ CHẤP VÀ GIẢI CHẤP TÀI SẢN LÀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Căn cứ Bộ luật dân
sự số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 6 năm 2005;
Căn cứ Luật Nhà ở
số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Ngân
hàng Nhà nước Việt Nam số 46/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010;
Căn cứ Luật các tổ
chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16 tháng 6 năm 2010;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP
ngày 20 ngày 10 tháng 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Nghị định số 156/2013/NĐ-CP
ngày 11 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn
và cơ cấu tổ chức của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;
Theo đề nghị của Vụ trưởng Vụ Pháp chế và Vụ trưởng
Vụ Chính sách tiền tệ;
Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành Thông
tư hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương
lai.
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Thông tư này hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp
và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi
nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các tài sản sau:
a) Dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng
nhà ở;
b) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá
nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
c) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng
trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá
nhân.
2. Việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, hợp đồng chuyển
nhượng dự án và các quyền tài sản khác liên quan đến nhà ở hình thành trong
tương lai, dự án đầu tư xây dựng nhà ở thuộc diện được thế chấp theo quy định của
pháp luật phải thực hiện theo quy định của Luật
Nhà ở, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày
20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều của Luật nhà ở và các quy định của
pháp luật có liên quan.
3. Việc công chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký thế
chấp thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, đăng ký thế chấp và
các quy định của pháp luật có liên quan.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
Thông tư này áp dụng đối với các đối tượng sau:
1. Các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước
ngoài được thành lập và hoạt động theo Luật các
tổ chức tín dụng (sau đây gọi là tổ chức
tín dụng).
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở (sau đây gọi là
chủ đầu tư).
3. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong
tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư.
4. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong
tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của
mình.
5. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến việc
thế chấp, giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành
trong tương lai.
Điều 3. Nguyên tắc thực hiện thế
chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
1. Tổ chức tín dụng nhận thế chấp dự án đầu tư xây
dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông
tư này, quy định của pháp luật khác có liên quan.
2. Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình
thành trong tương lai xây dựng trong dự án tại tổ chức tín dụng để vay vốn phục
vụ cho việc đầu tư dự án hoặc xây dựng nhà ở đó.
3. Tổ chức, cá nhân xây dựng nhà ở hình thành trong
tương lai trên thửa đất ở hợp pháp của
mình được thế chấp nhà ở này tại tổ chức
tín dụng để vay vốn phục vụ cho xây dựng nhà ở đó; tổ chức, cá nhân mua nhà ở
hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở của chủ đầu tư được
thế chấp nhà ở này tại tổ chức tín dụng để
mua chính nhà ở đó.
4. Việc thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở
hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi các tài sản đó có đủ các điều
kiện thế chấp quy định tại Điều 7 của Thông tư này.
5. Trường hợp chủ đầu tư đã thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khi thế chấp dự án đầu tư
xây dựng nhà ở đó chỉ được thế chấp phần dự án không bao gồm nhà ở hình thành
trong tương lai này.
6. Trường hợp
đã thế chấp quyền tài sản liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình
thành trong tương lai thuộc diện được thế chấp theo quy định của pháp luật thì
không được thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương
lai đó theo quy định tại Thông tư này.
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của
bên thế chấp
1. Quyền của bên thế chấp:
a) Từ chối các yêu cầu của bên nhận thế chấp không
đúng với thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp và quy định của pháp luật;
b) Được nhận lại giấy tờ trong hồ sơ thế chấp ngay
sau khi thực hiện các nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp theo thỏa thuận giữa
các bên hoặc trường hợp bên thế chấp thay
thế bằng biện pháp bảo đảm khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên
nhận thế chấp đồng ý;
c) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên nhận thế
chấp và quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của bên thế chấp:
a) Cung cấp đầy đủ hồ sơ thế chấp theo quy định tại
Điều 9 Thông tư này;
b) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận ghi
trong hợp đồng thế chấp;
c) Trong trường hợp
nhà ở thế chấp bị hư hỏng, bị tiêu hủy, không thể hoàn thành việc xây dựng hoặc
bị dừng quá trình xây dựng thì bên thế chấp phải thông báo ngay cho bên nhận thế
chấp và thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương hoặc bổ sung, thay thế
bằng biện pháp bảo đảm khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;
d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản thế chấp;
đ) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với bên nhận thế chấp và quy định của pháp luật.
Điều 5. Quyền và nghĩa vụ của
bên nhận thế chấp
1. Quyền của bên nhận thế chấp:
a) Yêu cầu bên thế chấp cung cấp đầy đủ hồ sơ thế
chấp theo quy định tại Điều 9 Thông tư này;
b) Thực hiện quyền giám sát, kiểm tra quá trình
hình thành tài sản thế chấp;
c) Được quyền định giá lại tài sản thế chấp định kỳ
hoặc tại bất kỳ thời điểm nào theo thỏa thuận ghi trong hợp đồng thế chấp để
yêu cầu bên thế chấp bổ sung, thay thế tài sản thế chấp hoặc biện pháp bảo đảm
khác nếu xét thấy cần thiết;
d) Thực hiện xử lý tài sản thế chấp theo quy định của
pháp luật trong trường hợp bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không
đúng các nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp
đồng thế chấp, hợp đồng cho vay;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong
tương lai bán cho bên thế chấp, bên thế chấp cung cấp thông tin liên quan đến
tài sản thế chấp và tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền giám
sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản
thế chấp;
e) Các quyền khác theo thỏa thuận với bên thế chấp
và quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của bên nhận thế chấp:
a) Thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp;
b) Kiểm tra, xác minh dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện thế chấp theo quy định tại Điều 7 Thông tư này;
c) Giám sát, kiểm tra quá trình hình thành tài sản
thế chấp;
d) Không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc
hình thành tài sản thế chấp khi thực hiện việc giám sát, kiểm tra;
đ) Giao lại các giấy tờ mà bên thế chấp đã nộp
trong hồ sơ thế chấp cho bên thế chấp sau khi bên thế chấp thực hiện nghĩa vụ
theo thỏa thuận hoặc trường hợp bên thế chấp thay thế bằng biện pháp bảo đảm
khác hoặc thay thế tài sản bảo đảm khác khi được bên nhận thế chấp đồng ý;
e) Sau khi ký kết hợp
đồng thế chấp, bên nhận thế chấp phải gửi văn bản cho chủ đầu tư để
thông báo về việc bên mua nhà ở hình thành trong tương lai đã thế chấp nhà ở;
g) Lưu hồ sơ thế chấp trong hồ sơ cho vay theo quy
định của pháp luật;
h) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận với
bên thế chấp và quy định của pháp luật.
Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của
chủ đầu tư có nhà ở hình thành trong tương lai bán cho tổ chức, cá nhân
1. Quyền của chủ đầu tư:
a) Từ chối cung cấp thông tin, tài liệu liên quan đến
hồ sơ thế chấp không đúng quy định tại Thông tư này;
b) Các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Nghĩa vụ của chủ đầu tư:
a) Chủ đầu tư có hồ sơ gửi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được thông báo nhà ở đủ điều kiện
được bán;
b) Cung cấp đầy đủ, trung thực các tài liệu có liên
quan đến nhà ở để bên mua nhà ở thực hiện việc thế chấp tại tổ chức tín dụng
theo quy định tại Thông tư này. Giao cho bên nhận thế chấp các giấy tờ, tài liệu
liên quan đến nhà ở thế chấp phát sinh sau thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp theo ủy quyền của bên thế chấp;
c) Khi nhận được thông báo của bên nhận thế chấp về
việc nhà ở hình thành trong tương lai đang được thế chấp, chủ đầu tư không được
làm thủ tục chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai đó cho bất cứ tổ chức, cá nhân nào, nếu chưa có văn bản đồng
ý của bên nhận thế chấp;
d) Tạo điều kiện để bên nhận thế chấp thực hiện quyền
giám sát, kiểm tra quá trình hình thành nhà ở thế chấp;
đ) Thông báo cho bên thế chấp, bên nhận thế chấp biết
tiến độ thanh toán tiền mua nhà ở, tiến độ xây dựng và hoàn thành việc xây dựng
nhà ở;
e) Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của
pháp luật.
Chương II
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC THẾ CHẤP
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 7. Điều kiện thế chấp dự
án đầu tư xây dựng nhà ở và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức
tín dụng
1. Chủ đầu tư được
thế chấp một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ
các điều kiện sau đây:
a) Có hồ sơ dự án, có thiết kế kỹ thuật của dự án
được phê duyệt;
b) Có Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho
thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Là dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy định tại Điều 8 Thông tư này.
2. Chủ đầu tư được thế chấp nhà ở hình thành trong
tương lai thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện
sau đây:
a) Các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Nhà ở thế chấp phải thuộc diện đã xây dựng xong
phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Không nằm trong phần dự án mà chủ đầu tư đã thế
chấp theo quy định tại khoản 1 Điều này;
d) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại,
khiếu kiện về quyền sở hữu;
đ) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê
biên để chấp hành quyết định hành chính
đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
e) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất,
có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Tổ chức, cá nhân được thế chấp nhà ở hình thành
trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 147 Luật nhà ở khi
đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau đây:
a) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của mình:
(i) Có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp
pháp theo quy định của pháp luật về đất đai;
(ii) Có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có
giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật có liên quan;
(iii) Các điều kiện quy định tại điểm d, đ, e khoản
2 Điều này;
b) Đối với tổ chức, cá nhân thế chấp nhà ở hình
thành trong tương lai mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
(i) Có hợp đồng mua bán nhà ở ký kết với chủ đầu
tư;
(ii) Có văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở nếu là bên nhận chuyển
nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định;
(iii) Có giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở
cho chủ đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp
đồng mua bán nhà ở;
(iv) Không thuộc diện đang có khiếu nại, khiếu kiện,
tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở hoặc về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở này;
(v) Các điều kiện quy định tại điểm đ, e khoản 2 Điều
này.
Điều 8. Loại dự
án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp vay vốn tại tổ chức tín dụng
Dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thế chấp để vay vốn
theo quy định tại Thông tư này là một trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở quy
định tại khoản 2 Điều 17 Luật Nhà ở, bao gồm:
1. Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo một công
trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở.
2. Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở có hệ thống hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ tại khu vực nông thôn.
3. Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án sử dụng
đất hỗn hợp mà có dành diện tích đất trong dự án để xây dựng nhà ở.
4. Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Điều 9. Hồ sơ thế chấp
Hồ sơ thế chấp để vay vốn tại tổ chức tín dụng bao
gồm các giấy tờ sau đây:
1. Đối với tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng
nhà ở:
a) Hồ sơ dự án, thiết kế kỹ thuật của dự án được
phê duyệt;
b) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho
thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (bản gốc);
c) Hợp đồng
thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Các giấy tờ khác (nếu có).
2. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai của chủ đầu tư xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành xong phần móng
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
3. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai được mua của chủ đầu tư trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở được ký giữa bên thế chấp
với chủ đầu tư phù hợp quy định của pháp luật
về nhà ở (bản gốc);
b) Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở đối với
trường hợp bên thế chấp là bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở (bản gốc);
c) Giấy tờ chứng minh đã đóng tiền mua nhà ở cho chủ
đầu tư theo tiến độ thỏa thuận trong hợp đồng
mua bán nhà ở (bản gốc);
d) Hợp đồng thế chấp phù
hợp với quy định của pháp luật;
đ) Các giấy tờ khác (nếu có).
4. Đối với tài sản thế chấp là nhà ở hình thành
trong tương lai của tổ chức, cá nhân xây dựng trên thửa đất ở hợp
pháp của mình:
a) Giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai
(bản gốc);
b) Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy
phép xây dựng;
c) Hợp đồng
thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật;
d) Các giấy tờ khác (nếu có).
Chương III
TRÌNH TỰ, THỦ TỤC GIẢI
CHẤP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở, NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 10. Giải chấp tài sản là dự
án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai
1. Bên nhận thế chấp và bên thế chấp được thỏa thuận
lựa chọn việc giải chấp một phần thông qua việc rút bớt tài sản thế chấp hoặc
giải chấp toàn bộ tài sản thế chấp là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình
thành trong tương lai.
2. Thỏa thuận về
giải chấp tài sản thế chấp phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, quy
trình, thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận về giải chấp tài sản thế chấp thực
hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.
3. Việc giải chấp tài sản thế chấp là dự án đầu tư
xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai quy định tại khoản 1 Điều này
được thực hiện theo trình tự sau đây:
a) Khi có nhu cầu giải chấp tài sản thế chấp, bên
thế chấp gửi văn bản đề nghị giải chấp và các giấy tờ có liên quan theo thỏa
thuận về giải chấp giữa các bên cho bên
nhận thế chấp;
b) Bên nhận thế chấp có văn bản đồng ý giải chấp và
hoàn trả cho bên thế chấp văn bản đồng ý giải chấp, các hồ sơ, giấy tờ liên quan
đến tài sản thế chấp theo thỏa thuận về giải chấp giữa các bên.
Điều 11. Đăng ký thay đổi thế
chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp sau khi giải chấp
Việc đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký
thế chấp sau khi thực hiện giải chấp quy định tại Điều 10 Thông
tư này thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký thay đổi thế chấp, đăng ký xóa đăng ký thế chấp.
Chương IV
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 12. Tổ chức thực hiện
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10
tháng 12 năm 2015.
2. Kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành,
trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở,
nhà ở hình thành trong tương lai tại tổ chức tín dụng được thực hiện theo quy định
tại Thông tư này.
3. Việc thế chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng
nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi
hành, các bên thực hiện các nội dung trong hợp đồng thế chấp phù hợp với quy định
của pháp luật tại thời điểm ký kết. Việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp phải
phù hợp với
quy định tại Thông tư này.
4. Chánh Văn phòng, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Vụ trưởng
Vụ Chính sách tiền tệ, Thủ trưởng các đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam,
Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; Chủ tịch Hội đồng
quản trị, Chủ tịch Hội đồng thành viên và Tổng giám đốc (Giám đốc) các tổ chức
tín dụng chịu trách nhiệm tổ chức thực hiện
Thông tư này./.
Nơi nhận:
- Như khoản 4 Điều 12;
- Ban Lãnh đạo NHNN;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Tư pháp (để kiểm tra);
- Công báo;
- Lưu: VP, Vụ CSTT, Vụ PC.
|
KT. THỐNG ĐỐC
PHÓ THỐNG ĐỐC
Nguyễn Đồng Tiến
|