|
ỦY BAN NHÂN
DÂN
TỈNH ĐỒNG NAI
--------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
65/2016/QĐ-UBND
|
Đồng Nai, ngày
09 tháng 11 năm 2016
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY CHẾ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN
TỈNH ĐỒNG NAI
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG NAI
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương
ngày 19/6/2015;
Căn cứ Luật Phòng cháy và chữa cháy ngày
29/6/2001; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy
ngày 22/11/2013;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18/6/2014;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25/11/2014;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
ngày 22/6/2015;
Căn cứ Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày
31/7/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Phòng cháy và chữa
cháy và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
Căn cứ Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày
12/5/2015 của Chính phủ quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công trình
xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày
20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;
Căn cứ Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày
15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Xây dựng tại Tờ
trình số 240/TTr-SXD ngày 10/10/2016.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo Quyết định này Quy chế quản lý, sử dụng
nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.
Điều 2. Quyết định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 25 tháng 11
năm 2016.
Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các sở,
ban, ngành tỉnh; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố; Thủ
trưởng các đơn vị trực tiếp quản lý nhà chung cư và các tổ chức, cá nhân có
liên quan có trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
|
TM. ỦY BAN
NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Trần Văn Vĩnh
|
QUY CHẾ
QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH ĐỒNG NAI
(Ban hành kèm theo Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND
ngày 09/11/2016 của Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai)
Chương I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Quy chế này áp dụng đối với
nhà chung cư trên địa bàn tỉnh Đồng Nai, bao gồm:
a) Nhà chung cư thương mại;
b) Nhà chung cư xã hội, trừ nhà
chung cư quy định tại Khoản 2 Điều này;
c) Nhà chung cư phục vụ tái định
cư;
d) Nhà chung cư cũ thuộc sở hữu
Nhà nước đã được cải tạo, xây dựng lại.
2. Khuyến khích áp dụng các quy
định của Quy chế này đối với nhà chung cư cũ thuộc sở hữu Nhà nước mà chưa được
cải tạo, xây dựng lại. Đối với nhà chung cư xã hội chỉ để cho học sinh, sinh
viên và công nhân ở theo hình thức tập thể nhiều người trong một phòng thì
không thuộc phạm vi điều chỉnh của Quy chế này.
Điều 2.
Đối tượng áp dụng
Quy chế này áp dụng cho các đối
tượng sau: Chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng, Ban Quản trị, đơn vị quản lý
vận hành, các tổ chức, cá nhân và cơ quan quản lý Nhà nước có liên quan đến việc
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Điều 3. Nguyên tắc quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Nhà chung cư phải được sử dụng
đúng công năng, mục đích thiết kế và nội dung dự án được phê duyệt.
2. Việc quản lý, sử dụng nhà
chung cư phải tuân thủ nội quy quản lý, sử dụng của từng nhà chung cư, quy định
của pháp luật về nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
3. Việc đóng và sử dụng kinh
phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải bảo
đảm đúng mục đích, công khai, minh bạch, theo đúng quy định của pháp luật về
nhà ở và Quy chế này.
4. Ban Quản trị nhà chung cư
thay mặt cho các chủ sở hữu, người đang sử dụng để quản lý, sử dụng nhà chung
cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này; trường hợp nhà chung cư
không bắt buộc phải thành lập Ban Quản trị theo quy định của Luật Nhà ở thì các
chủ sở hữu, người đang sử dụng tự thỏa thuận phương án quản lý nhà chung cư.
5. Các tranh chấp, khiếu nại
liên quan đến việc quản lý, sử dụng nhà chung cư được giải quyết theo quy định
của Luật Nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan.
6. Mọi hành vi vi phạm quy định
về quản lý, sử dụng nhà chung cư phải được xử lý kịp thời, nghiêm minh theo quy
định của pháp luật.
Chương II
NỘI DUNG QUẢN
LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 4. Công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư
1. Các chủ đầu tư nhà chung cư
quy định tại Khoản 1, Điều 1 của Quy chế này đều phải lập và lưu trữ hồ sơ về
nhà ở theo quy định tại Điều 5 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016
của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư (sau đây viết tắt
là Thông tư số 02/2016/TT-BXD); đối với nhà chung cư không còn hồ sơ pháp lý, hồ
sơ hoàn công thì phải lập hồ sơ đo vẽ lại nhà chung cư (sau đây gọi chung là hồ
sơ dự án được duyệt).
2. Nhà chung cư quy định tại
Khoản 1, Điều 1 của Quy chế này đều phải có Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà
chung cư theo mẫu nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư tại Phụ lục số 01 ban
hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD; đối với nhà chung cư khác thì khuyến
khích ban hành Bản nội quy.
3. Sử dụng nhà chung cư phải
đúng công năng, mục đích thiết kế; nghiêm cấm những hành vi sử dụng nhà chung
cư trái với quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này.
Điều 5. Phần
sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư
1. Phần sở hữu riêng bao gồm:
a) Phần diện tích bên trong căn
hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
b) Phần diện tích khác trong
nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống trang thiết bị kỹ
thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác
thuộc sở hữu riêng.
2. Phần sở hữu chung trong nhà
chung cư bao gồm:
a) Phần diện tích còn lại của
nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại Khoản 1 Điều
này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
b) Không gian và hệ thống kết cấu
chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư bao gồm khung,
cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái,
sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác,
hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc,
phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác
không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật
bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật
sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc
giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;
d) Các công trình công cộng
trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh
hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân
chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung
của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt.
Điều 6. Chỗ để xe của nhà
chung cư
1. Chỗ để xe của nhà chung cư
căn cứ vào tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và hồ sơ thiết kế được duyệt. Chỗ để
xe phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ. Chỗ để xe phải được
sử dụng đúng mục đích theo nội dung dự án được phê duyệt và theo đúng quy định.
2. Việc xác định quyền sở hữu,
quyền sử dụng đối với chỗ để xe được quy định như sau:
a) Đối với chỗ để xe đạp, xe
dùng cho người khuyết tật, xe động cơ hai bánh, xe động cơ ba bánh cho các chủ
sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung
của các chủ sở hữu nhà chung cư;
b) Đối với chỗ để xe ô tô dành
cho các chủ sở hữu nhà chung cư thì người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích
khác trong nhà chung cư quyết định mua hoặc thuê (căn cứ trên hợp đồng mua, căn
hộ với chủ đầu tư). Trường hợp không mua hoặc không thuê thì chỗ để xe ô tô này
thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư và chủ đầu tư không được tính vào giá bán,
giá thuê mua chi phí đầu tư xây dựng chỗ để xe này. Việc bố trí chỗ để xe ô tô
của khu nhà chung cư phải bảo đảm nguyên tắc ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà
chung cư trước sau đó mới dành chỗ để xe công cộng.
3. Việc quản lý chỗ để xe theo quy định tại Khoản
2 Điều này thì do đơn vị quản lý vận hành thực hiện quản lý; nếu nhà chung cư
không phải có đơn vị quản lý vận hành và không có Ban Quản trị theo quy định của
Luật Nhà ở thì các chủ sở hữu thống nhất tự tổ chức quản lý hoặc thuê đơn vị
khác thực hiện quản lý chỗ để xe này.
4. Tổ chức, cá nhân sở hữu chỗ để xe ô tô có
trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành và thực hiện bảo trì chỗ để xe này;
trường hợp thuê chỗ để xe thì trách nhiệm bảo trì chỗ để xe được thực hiện theo
thỏa thuận trong hợp đồng thuê chỗ để xe.
Chương III
TỔ CHỨC HỘI NGHỊ,
BAN QUẢN TRỊ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 7. Hội nghị nhà chung
cư
1. Hội nghị nhà chung cư là hội nghị của đại diện
các chủ sở hữu căn hộ hoặc người đang sử dụng nếu chủ sở hữu không tham dự (bao
gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung
cư nhưng chưa thanh toán hết tiền cho chủ đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện chấm
dứt hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ) và mời đại diện của UBND cấp phường, xã,
thị trấn nơi có nhà chung cư tham dự.
2. Nội dung của hội nghị nhà chung cư
a) Đề cử, bầu, bãi miễn các thành viên Ban Quản
trị nhà chung cư; thông qua, bổ sung, sửa đổi Bản nội quy quản lý, sử dụng nhà
chung cư;
b) Thông qua, bổ sung, sửa đổi Quy chế hoạt động
của Ban Quản trị nhà chung cư; quyết định mức phụ cấp trách nhiệm của các thành
viên Ban Quản trị và các chi phí hợp lý khác phục vụ hoạt động của Ban Quản trị;
c) Thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư và việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư; thông qua báo cáo về hoạt động quản lý vận hành, hoạt động bảo trì phần sở
hữu chung của nhà chung cư;
d) Thông qua các khoản kinh phí mà chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư phải đóng góp trong quá trình sử dụng nhà chung cư;
đ) Quyết định lựa chọn đơn vị quản lý vận hành
nhà chung cư trong trường hợp chủ đầu tư không có chức năng, năng lực quản lý vận
hành nhà chung cư hoặc có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhưng không tham
gia quản lý vận hành hoặc tham gia quản lý vận hành nhưng không đáp ứng được
các yêu cầu như đã thỏa thuận trong hợp đồng cung cấp dịch vụ ký với Ban Quản
trị nhà chung cư;
e) Quyết định các nội dung khác có liên quan đến
việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Mọi quyết định của hội nghị nhà chung cư về
các vấn đề quy định tại Khoản 2 Điều này được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng
hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu, được lập thành biên bản có chữ ký của các
thành viên chủ trì cuộc họp và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư theo đúng
quy định của pháp luật.
4. Hình thức tổ chức hội nghị nhà chung cư
a) Hội nghị nhà chung cư có thể tổ chức cho một
nhà chung cư độc lập (là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung
cư khác) hoặc một cụm nhà chung cư (là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị
trí gần nhau, có chung một phần diện tích công cộng hoặc thiết kế kỹ thuật thuộc
phần sở hữu chung);
b) Hội nghị nhà chung cư lần đầu phải được tổ chức
trong thời hạn 12 tháng, kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng
và có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao (bao gồm cả số căn hộ mà chủ đầu
tư giữ lại không bán) thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung
cư lần đầu; trường hợp quá thời hạn nêu trên mà tòa nhà chưa đủ 50% số căn hộ
được bàn giao thì hội nghị được tổ chức sau khi có đủ 50% số căn hộ được bàn
giao;
c) Hội nghị nhà chung cư thường niên, bất thường
được tổ chức theo quy định tại Điều 14 và Điều 15 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD
và theo quy định của Quy chế này.
5. Trường hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư
theo quy định tại Điểm b, c, Khoản 4 Điều này mà không thực hiện được và có đơn
đại điện của chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao hoặc Ban Quản trị (đối với nhà
chung cư đã có Ban Quản trị) đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị
nhà chung cư. Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được đơn Ủy ban nhân dân
cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của pháp luật
về nhà ở và Quy chế này.
Điều 8. Ban Quản trị nhà
chung cư
1. Mô hình Ban Quản trị
a) Mô hình tự quản đối với nhà chung cư có một
chủ sở hữu;
b) Mô hình Hội đồng quản trị của công ty cổ phần
hoặc mô hình Ban Chủ nhiệm của hợp tác xã đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu.
2. Số lượng, thành phần Ban Quản trị nhà chung
cư
a) Đối với Ban Quản trị của tòa nhà chung cư thì
có số lượng từ 03 đến 05 thành viên; thành phần gồm 01 Trưởng ban, 01 hoặc 02
Phó ban và các thành viên khác do hội nghị nhà chung cư quyết định.
b) Đối với Ban Quản trị của cụm nhà chung cư thì
có số lượng từ 06 đến 25 thành viên, trong đó mỗi tòa nhà trong cụm có số lượng
từ 03 đến 05 thành viên; thành phần gồm 01 Trưởng ban, mỗi tòa nhà trong cụm tổ
chức họp để cử 01 hoặc 02 đại diện làm Phó ban và các thành viên khác do hội
nghị cụm nhà chung cư quyết định.
3. Nhiệm kỳ hoạt động của Ban Quản trị
Tối đa là 03 năm kể từ ngày Ủy ban nhân dân huyện,
thị xã, thành phố ban hành Quyết định công nhận và được bầu lại tại hội nghị
nhà chung cư thường niên của năm cuối nhiệm kỳ, trừ trường hợp họp hội nghị nhà
chung cư bất thường để bầu thay thế Ban Quản trị.
4. Thủ tục công nhận và hồ sơ đề nghị công nhận
Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 22 và Điều 23 của
Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế
quản lý, sử dụng nhà chung cư.
5. Tư cách pháp nhân
a) Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà
có từ 20 căn hộ trở lên phải thành lập Ban Quản trị theo quy định của Luật Nhà ở
thì Ban Quản trị nhà chung cư là tổ chức có tư cách pháp nhân, có con dấu và hoạt
động theo mô hình quy định tại Điểm b, Khoản 1 Điều này;
b) Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu hoặc nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu mà có dưới 20 căn hộ thì hội nghị nhà chung cư quyết
định thành lập Ban Quản trị hoặc không thành lập Ban Quản trị. Trường hợp thành
lập Ban Quản trị nhà chung cư thì nguyên tắc hoạt động và mô hình tổ chức của
Ban Quản trị được quy định như sau:
Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì
Ban Quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình quy định tại Điểm a, Khoản 1
Điều này; không có tư cách pháp nhân, không có con dấu.
Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì
Ban Quản trị nhà chung cư hoạt động theo mô hình quy định tại Điểm b, Khoản 1
Điều này; có tư cách pháp nhân, có con dấu.
Chương IV
TỔ CHỨC QUẢN LÝ VẬN
HÀNH, BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 9. Quản lý vận hành nhà
chung cư
1. Việc quản lý vận hành nhà chung cư được quy định
như sau:
a) Đối với nhà chung cư có thang máy thì do đơn
vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện, việc quản lý
vận hành nhà chung cư phải được thực hiện thông qua hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư ký giữa đơn vị quản lý vận hành và Ban Quản trị nhà chung cư.
Hợp đồng dịch vụ do các bên ký kết phải tuân thủ mẫu quy định tại Phụ lục số 02
ban hành kèm theo Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận
hành nhà chung cư;
b) Đối với nhà chung cư không có thang máy thì hội
nghị nhà chung cư họp quyết định tự quản lý vận hành hoặc thuê đơn vị có chức
năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện
tất cả các công việc quy định tại Điều 10 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD
ngày 15/02/2016 của Bộ Xây dựng ban hành Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.
3. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được thu
kinh phí quản lý vận hành của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư theo
quy định tại Điều 11 của Quy chế này.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư được quản
lý, vận hành nhiều nhà chung cư tại một hoặc nhiều địa bàn khác nhau.
Điều 10. Giá dịch vụ quản
lý vận hành nhà chung cư
1. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được
căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận
hành; xác định theo nguyên tắc tính đúng, tính đủ các chi phí, một phần lợi nhuận
định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà chung cư hoạt động bình thường, theo hợp
đồng được thỏa thuận và ký kết giữa bên cung cấp dịch vụ (đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư) và bên sử dụng dịch vụ (chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà hoặc
Ban Quản trị nhà chung cư).
2. Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được
xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện
tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo
diện tích thông thủy).
3. Đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn
hợp thì giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với phần diện tích văn phòng,
dịch vụ, thương mại và diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô được
xác định theo nguyên tắc sau đây:
a) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với
phần diện tích văn phòng, dịch vụ, thương mại do các bên thỏa thuận trên cơ sở
tình hình thực tế của hoạt động kinh doanh, dịch vụ, văn phòng và của từng vị
trí nhà chung cư;
b) Giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với
phần diện tích thuộc sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô do các bên thỏa thuận
và có thể được tính thấp hơn giá dịch vụ quản lý vận hành áp dụng đối với căn hộ
trong cùng một tòa nhà. Quy định này cũng áp dụng đối với phần diện tích thuộc
sở hữu riêng dùng làm chỗ để xe ô tô của nhà chung cư chỉ có mục đích để ở;
c) Trường hợp các bên không thỏa thuận được giá
dịch vụ quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này thì xác định theo khung giá dịch
vụ do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định.
4. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định
cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người
sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định tại Điều này.
Điều 11. Kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư
1. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm
cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà
chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định của
Quy chế này.
2. Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được
tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành quy định tại Điều 10 của Quy chế này
nhân (x) với diện tích (m2) sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác
không phải căn hộ trong nhà chung cư.
3. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích
khác không phải căn hộ trong nhà chung cư làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận
hành được quy định như sau:
a) Trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi chung
là Giấy chứng nhận) thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành
là diện tích ghi trong Giấy chứng nhận;
b) Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì
diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc
sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy); diện tích này được xác định
trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.
4. Đối với nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước
thì việc thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được thực hiện theo khung
giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành.
Điều 12. Bảo trì nhà chung cư
1. Bảo trì nhà
chung cư bao gồm việc kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, sửa chữa nhỏ,
sửa chữa định kỳ và sửa chữa lớn phần xây dựng nhà chung cư; kiểm tra, duy trì
hệ thống an toàn phòng cháy, chữa cháy; thay thế các linh kiện hoặc các thiết bị
sử dụng chung của tòa nhà, cụm nhà chung cư. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách
nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng và đóng góp kinh phí để thực hiện bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư để duy trì chất lượng của nhà ở và bảo đảm an
toàn trong quá trình sử dụng.
2. Việc bảo trì
phần sở hữu riêng không được làm ảnh hưởng đến phần sở hữu riêng của các chủ sở
hữu khác và các hệ thống công trình, thiết bị thuộc sở hữu chung, sử dụng chung
của nhà chung cư.
3. Việc bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích để ở và nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp nhưng không phân chia riêng biệt được phần sở hữu chung của khu
căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại được thực hiện theo kế hoạch bảo
trì do hội nghị nhà chung cư thông qua và theo quy trình bảo trì tòa nhà, quy
trình bảo trì thiết bị đã được lập theo quy định.
4. Việc bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia
riêng biệt được phần sở hữu chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ,
thương mại được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:
a) Đối với phần sở
hữu chung của khu căn hộ và phần sở hữu chung của cả tòa nhà thì các chủ sở hữu
thực hiện bảo trì theo kế hoạch đã được hội nghị nhà chung cư thông qua và quy
trình bảo trì đã được lập, trừ trường hợp có hư hỏng đột xuất do thiên tai, hỏa
hoạn gây ra;
b) Đối với phần sở
hữu chung của khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì chủ sở hữu khu chức năng
này thực hiện bảo trì theo quy trình bảo trì tòa nhà và quy trình bảo trì hệ thống
thiết bị đã được lập theo quy định.
5. Việc bảo trì
phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng cụm nhà
chung cư thực hiện.
6. Chủ sở hữu,
Ban Quản trị nhà chung cư chỉ được thuê cá nhân, đơn vị có
đủ điều kiện, năng lực tương ứng với công việc cần bảo trì theo quy định để thực
hiện bảo trì.
7. Nội dung bảo
trì, quy trình bảo trì và việc quản lý hồ sơ bảo trì nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Điều 13. Lập, bàn giao và quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
nhà chung cư:
1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư được quy định như sau:
a) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị
căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền
bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được
quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua. Nếu chủ đầu tư không thu
kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư cho
người mua, thuê mua thì chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí 2% này.
b) Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà
chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán,
chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ
phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ,
phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá
cao nhất của nhà chung cư đó.
c) Việc tích toán cụ thể 2% kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về
nhà ở và các quy định có liên quan.
2. Chủ đầu tư có trách nhiệm lập tài khoản tại tổ
chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý tiền bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu theo quy định của pháp luật; khi mở
tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản là tiền gửi kinh phí bảo trì
nhà chung cư dưới hình thức có kỳ hạn.
3. Trong thời hạn 07 ngày làm việc, kể từ ngày
nhận được văn bản đề nghị của Ban Quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư có trách
nhiệm chuyển giao kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo
trì mà chủ đầu tư phải nộp đối với phần diện tích căn hộ không bán, không cho
thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua theo quy định của pháp luật sang tài
khoản do Ban Quản trị đã lập.
4. Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu
chung của nhà chung cư phải được lập thành biên bản có xác nhận của chủ đầu tư
và đại diện Ban Quản trị và đúng theo quy định của pháp luật. Sau khi bàn giao
kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị nhà chung cư, chủ đầu tư phải có văn bản báo
cáo cho Sở Xây dựng biết để theo dõi.
5. Đơn vị quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập sổ theo
dõi thu chi đối với kinh phí bảo trì và phối hợp thực hiện kiểm tra việc quyết
toán và quản lý thu chi theo quy định pháp luật về tài chính; công khai các khoản
thu, chi kinh phí thực hiện việc bảo trì nhà chung cư với người sử dụng nhà
chung cư tại hội nghị nhà chung cư hàng năm.
Điều 14. Sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu
1. Kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư nào chỉ được dùng để bảo trì phần sở
hữu chung của tòa nhà đó; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo
trì chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
2. Ban Quản trị nhà chung cư phải thông báo công khai tại hội nghị nhà chung cư
thông tin về tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì đã lập và không được thay đổi
tài khoản này. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư
phải theo đúng quy định của Thông tư số 02/2016/TT-BXD
và Quy chế này, phải có sổ sách, hóa đơn, chứng từ theo quy định để theo
dõi, quản lý.
3. Kinh phí bảo trì đối với nhà
chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà phân chia riêng biệt được phần sở hữu
chung của khu căn hộ và khu văn phòng, dịch vụ, thương mại thì được quy định
như sau:
a) Đối với phần kinh phí để bảo
trì phần sở hữu chung của cả tòa nhà và phần sở hữu chung của khu căn hộ thì được
chuyển vào tài khoản do Ban Quản trị nhà chung cư lập để quản lý,
sử dụng theo quy định của pháp luật;
b) Đối với phần
kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ thì chủ sở hữu
khu kinh doanh, dịch vụ được tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của
khu chức năng này.
Chương V
QUYỀN VÀ TRÁCH NHIỆM CỦA
TỔ CHỨC, CÁ NHÂN TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 15. Quyền
và trách nhiệm của chủ đầu tư
1. Chịu trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung
cư hoặc ủy thác cho đơn vị khác có chức năng, năng lực theo quy định tại Khoản
1, Điều 28 Thông tư số 02/2016/TT-BXD để quản lý vận hành nhà chung cư khi chưa
tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu.
2. Thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư và bàn giao lại kinh phí này cho Ban Quản trị nhà chung cư theo
quy định của pháp luật nhà ở và Quy chế này.
3. Chủ đầu tư phải đóng kinh phí quản lý vận
hành nhà chung cư đối với căn hộ, phần diện tích khác (nếu có) trong nhà chung
cư mà chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc không bán, không cho thuê mua theo quy định
của pháp luật về nhà ở và quy định có liên quan.
4. Chủ trì tổ chức hội nghị nhà
chung cư lần đầu, cử người tham gia Ban Quản trị nhà chung
cư và tham gia biểu quyết, bỏ phiếu tại hội nghị nhà chung cư theo quy định.
5. Trường hợp chưa tổ chức hội nghị
nhà chung cư lần đầu thì chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng Bản nội quy quản
lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định, đính kèm hợp đồng mua bán, thuê mua căn
hộ và công bố công khai Bản nội quy tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh
thang và khu vực lễ tân của tòa nhà chung cư.
6. Bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng
bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan quản lý chuyên ngành của địa phương theo quy
định của pháp luật.
7. Hướng dẫn việc sử dụng hệ thống
hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị trong nhà chung cư cho người sử dụng nhà
chung cư và Ban Quản trị nhà chung cư.
8. Lập, bàn giao và lưu trữ hồ sơ
nhà chung cư theo quy định tại Điều 5 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.
9. Quản lý, sử dụng các công trình
phục vụ cho sinh hoạt chung của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư do
Nhà nước giao hoặc được xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích nêu trong nội
dung dự án đã được phê duyệt.
10. Bảo trì phần sở hữu riêng của
mình; có trách nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt
hại cho chủ sở hữu khác.
11. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền
xử lý các hành vi xâm phạm tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của mình hoặc các hành
vi cản trở việc kinh doanh hợp pháp theo nội dung dự án đã được duyệt.
12. Phối hợp với
Ban Quản trị nhà chung cư để giải quyết các khó khăn, vướng
mắc trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.
13. Chủ đầu tư phải
thực hiện mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với căn hộ, phần diện tích khác (nếu
có) trong nhà chung cư mà chưa bán, chưa cho thuê mua hoặc không bán, không cho
thuê mua theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và pháp luật về kinh
doanh bảo hiểm.
14. Chủ đầu tư có
trách nhiệm phân bổ và công bố công khai mức thu và thực hiện mua bảo hiểm
cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của từng nhà
chung cư khi chưa thành lập Ban Quản trị.
15. Bồi thường
thiệt hại cho bên bị thiệt hại theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
chấp hành quyết định giải quyết, xử lý, xử phạt vi phạm của cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền.
16. Các quyền và trách nhiệm khác theo quy định
của pháp luật.
Điều 16. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư
1. Đối với nhà
chung cư có nhiều chủ sở hữu thì các chủ sở hữu có trách
nhiệm sau đây trong quản lý, sử dụng nhà chung cư:
a) Được quyền sở
hữu, sử dụng và có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng;
có quyền sử dụng phần sở hữu chung; có trách
nhiệm bồi thường nếu việc bảo trì hoặc không bảo trì gây ra thiệt hại cho chủ sở
hữu khác theo quy định của pháp luật về nhà ở và Quy chế này;
b) Yêu cầu chủ đầu
tư, Ban Quản trị nhà chung cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp phường
tổ chức hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; tham dự hội nghị
nhà chung cư và biểu quyết các nội dung trong cuộc họp hội nghị nhà chung cư
theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế này;
c) Yêu cầu chủ đầu
tư, đơn vị quản lý vận hành, Ban Quản trị nhà chung cư
cung cấp các thông tin, công khai các nội dung liên quan đến việc quản lý, sử dụng
nhà chung cư;
d) Chấp hành đầy
đủ các quyết định của hội nghị nhà chung cư, kể cả trường hợp không tham dự hội
nghị nhà chung cư; chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền;
đ) Đóng góp đầy đủ,
đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở
hữu chung và các chi phí khác theo quy định của pháp luật
hoặc theo thỏa thuận của các nhà cung cấp dịch vụ.
Trường hợp chủ sở
hữu không đóng kinh phí quản lý vận hành theo quy định thì bị xử lý theo thỏa
thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban Quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành;
e) Chấp hành nội
quy, quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; phát hiện và thông báo kịp thời
cho đơn vị quản lý vận hành hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền các hành vi vi
phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư;
g) Tạo điều kiện
và hỗ trợ đơn vị có chức năng thực hiện bảo trì phần sở hữu chung theo quy định;
h) Khôi phục lại
nguyên trạng và bồi thường thiệt hại nếu gây hư hỏng phần diện tích, thiết bị
thuộc sở hữu chung hoặc phần diện tích, thiết bị thuộc sở hữu riêng của chủ sở
hữu khác; bị xử lý theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại khi
có hành vi cản trở hoạt động kinh doanh hợp pháp của chủ sở hữu khu văn phòng,
dịch vụ, thương mại;
i) Chủ sở hữu nhà
chung cư có trách nhiệm mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc đối với phần sở hữu
riêng của mình và có trách nhiệm đóng góp chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc
đối với phần sở hữu chung theo quy định của pháp luật phòng cháy, chữa cháy và
pháp luật về kinh doanh bảo hiểm. Chi phí mua bảo hiểm cháy, nổ bắt buộc phần sở
hữu chung được phân bổ tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng
chủ sở hữu.
k) Thực hiện các
quy định khác của pháp luật có liên quan.
2. Đối với nhà
chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu được quyền sử dụng nhà chung cư, được
thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại các Điểm b, c, d, e và k,
Khoản 1 Điều này.
Điều 17. Quyền và trách nhiệm của người sử dụng không phải là chủ sở hữu
nhà chung cư
1. Sử dụng phần sở
hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của pháp luật về
nhà ở và Quy chế này.
2. Thực hiện các
quyền và nghĩa vụ theo đúng nội dung đã thỏa thuận với chủ sở hữu trong trường
hợp người sử dụng không phải là chủ sở hữu.
3. Tham dự hội
nghị nhà chung cư (đối với trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu); thay mặt
chủ sở hữu tham dự hội nghị nhà chung cư và biểu quyết, bỏ phiếu nếu chủ sở hữu
không tham dự (đối với trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu); trường hợp
trong một căn hộ hoặc phần diện tích khác của nhà chung cư có nhiều người đang
cùng sử dụng thì ủy quyền cho một người đại diện để tham dự và biểu quyết tại hội
nghị nhà chung cư.
4. Thực hiện các
quyền và trách nhiệm khác có liên quan theo quy định của Luật Nhà ở, Quy chế
này và pháp luật có liên quan.
Điều 18. Quyền và trách nhiệm
của Ban Quản trị nhà chung cư
1. Ban Quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu
được thực hiện các quyền, trách nhiệm sau đây:
a) Nhận bàn giao, lưu trữ, quản lý hồ sơ nhà
chung cư; cung cấp một bộ hồ sơ đã nhận bàn giao từ chủ đầu tư cho đơn vị quản
lý vận hành trong trường hợp nhà chung cư phải có đơn vị quản lý vận hành theo
quy định;
b) Chuẩn bị các nội dung và tổ chức họp hội nghị
nhà chung cư theo quy định; thông báo công khai nội dung hợp đồng quản lý vận
hành và hợp đồng bảo trì đã ký kết tại hội nghị nhà chung cư;
c) Báo cáo kết quả hoạt động, thu, chi tài chính
của Ban Quản trị, kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát,
thông qua theo quy định;
d) Thay mặt chủ sở hữu để thực hiện các quyền đối
với phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và Quy chế
này; không được kích động người khác gây mất trật tự, an ninh tại khu vực nhà
chung cư;
đ) Chịu trách nhiệm trước các chủ sở hữu nhà
chung cư về nhiệm vụ được giao; chấp hành đúng quy chế hoạt động, quy chế thu,
chi tài chính của Ban quản trị;
e) Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tổ chức họp hội
nghị nhà chung cư, công nhận Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định; tổ chức họp
hội nghị nhà chung cư để quyết định thay thế đơn vị quản lý vận hành trong trường
hợp đơn vị đang quản lý vận hành không còn đủ điều kiện quản lý vận hành nhà
chung cư theo quy định;
g) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết khi
chủ đầu tư không bàn giao hồ sơ nhà chung cư, không bàn giao kinh phí bảo trì
phần sở hữu chung của nhà chung cư theo quy định;
h) Bàn giao lại hồ sơ, sổ sách, giấy tờ đang quản
lý cho Ban Quản trị mới sau khi được công nhận theo quy định của pháp luật;
i) Thành viên Ban Quản trị nếu có hành vi vi phạm
Quy chế này và quy định của pháp luật có liên quan thì tùy theo mức độ vi phạm
mà bị xử lý theo quy định của Quy chế này, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị
truy cứu trách nhiệm hình sự; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên bị
thiệt hại;
k) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền và thực hiện các quyền, trách nhiệm khác theo quy định
của pháp luật;
l) Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác quy định
trong quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị đã được hội
nghị nhà chung cư thông qua và quy định tại Quy chế này;
m) Xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà
chung cư phù hợp với điều kiện cụ thể của nhà chung cư theo quy định của pháp
luật để trình hội nghị nhà chung cư xem xét, thông qua; công khai Bản nội quy
này tại khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng, sảnh thang và khu vực lễ tân của tòa
nhà chung cư;
n) Xây dựng Quy chế hoạt động và quy chế thu,
chi tài chính của Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở và
pháp luật có liên quan, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng nhà chung cư, nhằm
tổ chức và duy trì hoạt động của Ban Quản trị nhà chung cư có hiệu quả.
2. Ban Quản trị nhà chung cư có một chủ sở hữu
được thực hiện các quyền và trách nhiệm quy định tại Khoản 1 Điều này, trừ Điểm
c, d.
Điều 19. Quyền và trách nhiệm
của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo
quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban Quản
trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư
không phải thành lập Ban Quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà
chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch
vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp
các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các
khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người
sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên
tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu
riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu,
chi trả thù lao cho các thành viên Ban Quản trị nhà chung cư theo quyết định của
hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của
cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà
chung cư với Ban Quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại
hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch
vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban Quản trị nhà chung cư để giải
quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung
cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực hiện các
quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận
hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.
Chương VI
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ
XỬ LÝ VI PHẠM TRONG QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 20. Giải quyết tranh
chấp
Các tranh chấp về quản lý, sử dụng nhà chung cư
được giải quyết trên cơ sở thương lượng, hòa giải theo quy định của pháp luật về
nhà ở, Quy chế này và pháp luật có liên quan; trường hợp không thương lượng,
hòa giải được thì yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 21. Xử lý vi phạm
1. Ban Quản trị, thành viên Ban Quản trị nhà
chung cư nếu vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư và Quy chế
này thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị bãi, miễn theo quy định của Quy chế này
và bị xử lý vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định
của pháp luật.
2. Trường hợp hội nghị nhà chung cư được tổ chức
họp không đúng quy định của Quy chế này thì các quyết định, kết quả của cuộc họp
hội nghị nhà chung cư đó không được công nhận và phải tổ chức họp hội nghị nhà
chung cư để quyết định lại.
3. Trường hợp Ban Quản trị nhà chung cư quyết định
không đúng với quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính thì các quyết định
này không được công nhận.
4. Người lợi dụng chức vụ quyền hạn, chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư làm trái quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư
thì tùy theo mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm
hình sự.
5. Người có hành vi vi phạm mà gây thiệt hại thì
phải bồi thường theo quy định của pháp luật.
Chương VII
TỔ CHỨC, PHÂN CÔNG THỰC
HIỆN
Điều 22. Trách nhiệm thực
hiện của các sở, ban, ngành, Ủy ban nhân dân các cấp
1. Trách nhiệm của Sở Xây dựng
a) Chủ trì phối hợp với các sở, ban, ngành liên
quan triển khai và hướng dẫn thực hiện Quy chế này;
b) Tham mưu cho Ủy ban nhân dân tỉnh chỉ đạo giải
quyết những khó khăn, vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện Quy chế
này; phối hợp tổ chức phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về quản
lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn tỉnh;
c) Phối hợp với các đơn vị có liên quan kiểm
tra, thanh tra và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc đề nghị cơ quan có thẩm
quyền xử lý các hành vi vi phạm về quản lý, sử dụng nhà chung cư theo quy định
của pháp luật;
d) Báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định sử dụng
kinh phí thu được từ hoạt động kinh doanh đối với phần diện tích dùng để kinh
doanh dịch vụ trong các nhà chung cư thuộc sỡ hữu Nhà nước; tổ chức thực hiện
việc quản lý thu, chi toàn bộ khoản kinh phí này đảm bảo công khai, minh bạch,
đúng mục đích đáp ứng kịp thời trong công tác quản lý, vận hành và bảo trì nhà
chung cư;
đ) Tham mưu đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh xem
xét, quyết định việc quản lý dân cư của từng tòa nhà, cụm nhà chung cư theo quy
định của pháp luật, phù hợp với tình hình thực tế;
e) Phối hợp với Ủy ban nhân dân huyện, thị xã,
thành phố kiểm tra, hướng dẫn hoặc lập hồ sơ, báo cáo trình Ủy ban nhân dân tỉnh
quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung
cư theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan;
g) Chủ trì, phối hợp với Ủy ban nhân dân huyện,
thị xã, thành phố và các đơn vị có liên quan kiểm tra chất lượng các nhà chung
cư hư hỏng nặng, xuống cấp, cần cải tạo, xây dựng lại trên địa bàn tỉnh;
h) Tổng hợp, báo cáo Bộ Xây dựng và Ủy ban nhân
dân tỉnh về tình hình quản lý, sử dụng nhà chung cư định kỳ 06 tháng, hàng năm
hoặc theo yêu cầu đột xuất;
i) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định
của pháp luật.
2. Trách nhiệm của Cảnh sát phòng cháy và
chữa cháy
a) Hướng dẫn chủ đầu tư, đơn vị quản lý
nhà chung cư ban hành, tổ chức thực hiện nghiêm túc, có hiệu quả những nội
quy, quy định và biện pháp an toàn về phòng cháy và chữa cháy phù hợp;
b) Hướng dẫn chủ đầu tư khi xây dựng công trình
chung cư phải có đầy đủ các hệ thống, thiết bị, phương tiện về phòng cháy chữa
cháy và đảm bảo các điều kiện an toàn phòng cháy chữa cháy theo các quy chuẩn,
tiêu chuẩn hiện hành; thực hiện nghiêm các biện pháp quản lý nguồn lửa, nguồn
nhiệt và các biện pháp ngăn cháy, chống cháy lan, phải đảm bảo các điều kiện
ngăn cháy theo chiều ngang và chiều đứng công trình, các khu vực dễ cháy lan; đảm
bảo các điều kiện an toàn lối thoát nạn, trang bị đầy đủ phương tiện chiếu sáng
sự cố, chỉ dẫn thoát nạn;
c) Hướng dẫn thành lập và tập huấn cơ bản về
nghiệp vụ phòng cháy và chữa cháy cho lực lượng phòng cháy chữa cháy tại
chỗ của nhà chung cư, cụm nhà chung cư để có thể tự kiểm tra, khắc phục
kịp thời những vi phạm không đảm bảo an toàn về phòng cháy và chữa cháy;
d) Tổ chức tuyên truyền sâu rộng đến cán bộ,
nhân viên, cư dân sống tại các chung cư về ý thức chấp hành các quy định của
pháp luật về phòng cháy chữa cháy, nắm được kiến thức cơ bản về phòng cháy chữa
cháy, thoát nạn và cứu nạn khi có sự cố xảy ra;
đ) Kịp thời phát hiện và xử lý các hành vi vi phạm
về an toàn phòng cháy và chữa cháy.
3. Trách nhiệm của Công an tỉnh
a) Chỉ đạo Công an các đơn vị, địa phương nơi có
nhà chung cư thực hiện các biện pháp nghiệp vụ đảm bảo an ninh trật tự. Xử lý
nghiêm đối với các hành vi vi phạm pháp luật;
b) Quản lý hành chính, giữ gìn an ninh trật tự,
đăng ký thường trú, tạm trú, khai báo tạm vắng;
c) Xử lý các cá nhân, tổ chức có hành vi chiếm
đoạt hoặc sử dụng quỹ kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư,
kinh phí bảo hiểm cháy nổ bắt buộc nhà chung cư (nếu có) không đúng quy định.
4. Trách nhiệm của Sở Tài chính
a) Phối hợp với Sở Xây dựng và các đơn vị có
liên quan hướng dẫn thực hiện việc thu, chi tiền bán, cho thuê, thuê mua; hướng
dẫn thu, chi tiền bảo trì, quản lý vận hành các chung cư thuộc sở hữu Nhà nước,
kể cả các phần kinh doanh dịch vụ đã bán, cho thuê của nhà chung cư thuộc sở hữu
Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật;
b) Hướng dẫn các doanh nghiệp quản lý vận hành,
Ban Quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi và các khoản nộp
nghĩa vụ tài chính về việc quản lý sử dụng và vận hành nhà chung cư
trên địa bàn tỉnh;
c) Phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu
tư và Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố tổng hợp kinh phí kiểm định
và sửa chữa, bảo trì các nhà chung cư thuộc quyền sở hữu Nhà nước để báo cáo Ủy
ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định.
5. Trách nhiệm của Sở Tài nguyên và Môi trường
Hướng dẫn các chủ đầu tư lập hồ sơ cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho
các chủ sở hữu căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư theo quy định.
6. Trách nhiệm của Sở Công Thương
a) Phối hợp với Công ty điện lực Đồng Nai tuyên
truyền, hướng dẫn các chủ đầu tư, đơn vị quản lý nhà chung cư trong việc
sử dụng điện đúng quy định, an toàn và tiết kiệm;
b) Kiểm tra và xử lý các hành vi vi phạm về an
toàn điện.
7. Trách nhiệm của UBND huyện, thị xã, thành phố
(UBND cấp huyện):
a) Báo cáo, đề xuất Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định
phân giao trách nhiệm quản lý hành chính khu vực có nhà chung cư và xử lý các
vướng mắc theo thẩm quyền;
b) Đôn đốc, hướng dẫn tổ chức hội nghị nhà chung
cư; quyết định công nhận Ban Quản trị nhà chung cư theo quy định của Quy chế
này và pháp luật có liên quan;
c) Hướng dẫn, kiểm tra, giải quyết theo thẩm quyền
đối với công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư; xử lý theo thẩm quyền hoặc đề
nghị cơ quan có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm quy định về quản lý, sử dụng
nhà chung cư trên địa bàn;
d) Thực hiện trách nhiệm và quyền hạn trong quản
lý Nhà nước về phòng cháy, chữa cháy tại các nhà chung cư trên địa bàn mình quản
lý theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy; hướng dẫn các chủ đầu
tư, chủ sở hữu nhà chung cư mua bảo hiểm cháy, nổ theo quy định;
đ) Tổ chức tiếp nhận và quản lý các công trình,
hệ thống kết cấu hạ tầng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở được giao theo nội
dung dự án được phê duyệt hoặc theo phân cấp quản lý;
e) Thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các chủ sở hữu căn hộ
trong nhà chung cư trên địa bàn theo quy định của pháp luật;
g) Thực hiện các trách nhiệm khác do Ủy ban nhân
dân tỉnh giao và theo quy định của pháp luật.
8. Trách nhiệm của UBND cấp phường, xã, thị trấn
(UBND cấp xã):
a) Tuyên truyền, vận động các tổ chức, cá nhân
chấp hành quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư;
b) Theo dõi, kiểm tra, giải quyết các vướng mắc
phát sinh trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư theo thẩm quyền hoặc báo
cáo UBND cấp huyện xem xét, giải quyết;
c) Phối hợp, tạo điều kiện để đơn vị quản lý vận
hành nhà chung cư thực hiện cung cấp các dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn;
d) Thực hiện trách nhiệm và quyền hạn trong quản
lý Nhà nước về phòng cháy, chữa cháy tại các nhà chung cư trên địa bàn quản lý
theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy;
đ) Tổ chức hội nghị nhà chung cư và tham dự cuộc
họp hội nghị nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và pháp luật có liên
quan; phối hợp với chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư, Ban Quản
trị nhà chung cư giải quyết các vấn đề liên quan đến công tác quản lý, sử dụng,
vận hành và bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư trên địa bàn theo quy định;
e) Thực hiện quản lý, sử dụng phòng sinh hoạt cộng
đồng nhà chung cư phục vụ tái định cư, nhà chung cư xã hội theo quy định;
g) Thực hiện các trách nhiệm khác theo quy định
của pháp luật.
9. Trách nhiệm của Công ty Cổ phần Kinh doanh
nhà Đồng Nai
a) Thường xuyên theo dõi, kiểm tra việc quản lý
sử dụng nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước; lập kế hoạch kiểm định và
sửa chữa, cải tạo các nhà chung cư bị hư hỏng nặng; chú ý các nhà chung cư
được xây dựng trước năm 1975;
b) Lập dự toán kinh phí kiểm định các nhà chung
cư thuộc quyền sở hữu Nhà nước chưa kiểm định chất lượng, kinh phí bảo trì và
kinh phí sửa chữa, cải tạo các nhà chung cư cũ hư hỏng nhưng có thể tiếp tục sử
dụng lại báo cáo Sở Xây dựng tổng hợp trình Ủy ban nhân dân tỉnh xét duyệt.
10. Trách nhiệm của Công ty TNHH MTV Điện lực Đồng
Nai
Chỉ đạo các điện lực trực thuộc thực hiện tiếp
nhận hệ thống lưới điện do các chủ đầu tư dự án nhà chung cư bàn giao sau khi dự
án được nghiệm thu đưa vào sử dụng và thực hiện thủ tục bán điện cho các tổ chức,
cá nhân sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
11. Trách nhiệm của Công ty Cổ phần Cấp nước Đồng
Nai
Chỉ đạo các công ty cấp nước thành viên lập thủ
tục tiếp nhận hệ thống cấp nước do các chủ đầu tư dự án nhà chung cư bàn giao
sau khi dự án được nghiệm thu đưa vào sử dụng và thực hiện thủ tục bán nước cho
các tổ chức, cá nhân sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật;
Điều 23. Việc sửa đổi, bổ
sung quy chế
Trong quá trình tổ chức thực hiện
nếu có khó khăn, vướng mắc hoặc phát sinh cần phải điều chỉnh, bổ sung vào Quy
chế này, các đơn vị có liên quan kiến nghị gửi Sở Xây dựng. Trên cơ sở quy định
của pháp luật, Sở Xây dựng tổng hợp các nội dung cần điều chỉnh, trình UBND tỉnh
xem xét, quyết định./.