Quyết định 37/2002/QĐ-UB phương pháp xác định diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng; cấp nhà; giá trị còn lại

• Số hiệu: 37/2002/QĐ-UB
• Loại văn bản: Quyết định
• Nơi ban hành: Tỉnh Bình Phước
• Người ký: Nguyễn Huy Phong
• Ngày ban hành: 26/07/2002

ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC -------	CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự do – Hạnh phúc ---------
Số: 37/2002/QĐ-UB	Bình Phước, ngày 26 tháng 07 năm 2002

QUYẾT ĐỊNH

VỀ VIỆC BAN HÀNH QUY ĐỊNH VỀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG, DIỆN TÍCH SÀN, DIỆN TÍCH SỬ DỤNG; CẤP NHÀ; GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CĂN NHÀ

UỶ BAN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH PHƯỚC

- Căn cứ Luật Tổ chức HĐND và UBND (sửa đổi) ngày 21/06/1994;
- Căn cứ Nghị định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về việc mua bán và kinh doanh nhà ở;
- Căn cứ Thông tư 05/BXD ngày 09/02/1993 của Bộ Xây dựng về việc hướng dẫn phương pháp xác định diện tích sử dụng và phân cấp nhà ở;
- Căn cứ Thông tư 13/TT-LB ngày 18/08/1994 của Liên bộ : Bộ Xây dựng, Ban Vật giá Chính phủ về việc hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê;
- Căn cứ vào quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ Xây dựng và tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 4451-87;
- Xét Tờ trình số 379/TT-XD ngày 22/5/2002 của Sở Xây dựng.

QUYẾT ĐỊNH

Điều 1 : Nay ban hành kèm theo quyết định này “Bảng quy định về phương pháp xác định diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng; cấp nhà; giá trị còn lại của căn nhà”.

Điều 2 : Các ông (bà) Chánh Văn phòng UBND Tỉnh, Giám đốc Sở Xây dựng, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính, Thủ trưởng các ngành có liên quan, Chủ tịch UBND các huyện, thị và mọi tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành quyết định này.

Quyết định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ký.

TM. ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH KT. CHỦ TỊCH PHÓ CHỦ TỊCH Nguyễn Huy Phong

QUY ĐỊNH

PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG, DIỆN TÍCH SÀN, DIỆN TÍCH SỬ DỤNG; CẤP NHÀ; GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CĂN NHÀ
(Ban hành kèm theo Quyết định số 37/2002/QĐ-UB ngày 26-07-2002 của UBND tỉnh Bình Phước)

Chương I

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1 : Phạm vi áp dụng :

Phương pháp xác định diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng; cấp nhà; giá trị còn lại của căn nhà được áp dụng khi thực hiện cấp giấy phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận QSDNƠ-QSDĐƠ, định giá tài sản để hóa giá, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê, đền bù nhà bị giải tỏa hợp pháp và thu các khoản thuế theo quy định của pháp luật trên địa bàn tỉnh Bình Phước.

Điều 2 : Phương pháp xác định diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, diện tích sàn công trình dân dụng và công trình xây dựng khác

1. Diện tích xây dựng :

Diện tích xây dựng của ngôi nhà là diện tích tính theo kích thước phủ bì của tường ngoài, dãy cột có mái che, cầu thang ngoài nhà của tầng trệt (tầng một), kể cả bậc thềm lối vào, cửa đi, lôgia, sân trời…

Chú thích : Diện tích xây dựng bằng tổng các diện tích ở, diện tích phục vụ (phụ, giao thông, kết cấu) và diện tích khác của tầng trệt.

2. Diện tích sàn :

Gồm diện tích xây dựng cộng với diện tích của các sàn bên trên (nếu có).

3. Diện tích sử dụng :

a) Nhà ở :

- Diện tích sử dụng là tổng diện tích ở và diện tích phục vụ.

- Diện tích các phòng, bộ phận được tính theo kích thước thông thuỷ tính từ bề ngoài lớp trát nhưng không trừ bề dày của lớp vật liệu ốp chân tường, ốp tường và không tính diện tích các ống rác, khói, thông hơi, cấp thoát nước,… đặt trong phòng hoặc bộ phận đó.

* Diện tích ở :

Là tổng diện tích các phòng chính dùng để ở bao gồm diện tích các phòng ở trong nhà ở, căn hộ (phòng ăn, ngủ, sinh hoạt chung, phòng khách…), gồm cả tủ tường, tủ xây, tủ lẩn có cửa mở về phía trong phòng ở, kể cả diện tích phần dưới cầu thang bố trí trong các phòng ở của căn hộ và có chiều cao từ mặt nền đến mặt dưới cầu thang không nhỏ hơn 1,6 m.

* Diện tích phục vụ :

Là tổng diện tích các phòng hoặc bộ phận dưới đây :

● Kho, bếp (trừ diện tích chiếm chỗ của ống khói, bô rác, ống cấp thoát nước,…), phòng tắm, rửa, giặt, xí, tiểu, kể cả lối đi bên trong các phòng đối với nhà thiết kế khu vệ sinh tập trung.

● Hành lang, lối đi của căn hộ hoặc các phòng ở.

● Lối đi, lối vào phòng đệm của khu bếp hay khu tắm, rửa, xí, tiểu tập trung.

● 0,5 diện tích lôgia, 0,5 diện tích ban công.

● 0,35 diện tích sân trời, sân thượng có lan can hoặc mái che.

● Các tủ xây, tủ lẩn của căn hộ có cửa mở về phía trong các bộ phận hay phòng phụ.

● Tiền sảnh, phòng đệm,… sử dụng riêng cho một căn hộ hoặc một vài phòng ở.

b) Công trình khác :

- Diện tích sử dụng là tổng diện tích làm việc và diện tích cầu thang, hành lang, phòng đệm và các phòng kỹ thuật.

Ghi chú : Diện tích các phòng, bộ phận được tính theo kích thước thông thuỷ tính từ bề ngoài lớp trát nhưng không trừ bề dày của lớp vật liệu ốp chân tường, ốp tường và không tính diện tích các ống rác, khói, thông hơi, cấp thoát nước,… đặt trong phòng hoặc bộ phận đó.

* Diện tích làm việc :

Là tổng diện tích các phòng làm việc chính, phòng phục vụ, phòng phụ (trừ diện tích buồng thang, hành lang, buồng đệm, lối vào và các phòng kỹ thuật, vệ sinh, điện nước).

* Diện tích phục vụ :

Bao gồm các diện tích phục vụ như : buồng thang, hành lang, buồng đệm, các phòng kỹ thuật.

Ghi chú :

(1) Những diện tích dưới đây được tính vào diện tích làm việc :

(a) Diện tích hành lang kết hợp phòng học trong trường học, kết hợp làm chỗ đợi, ngồi chơi trong bệnh viện, nhà an dưỡng, nhà hát, rạp chiếu bóng, câu lạc bộ,…

(b) Diện tích các phòng phát thanh, quản lý, phòng bảng điện, tổng đài, phòng phụ của sân khấu, chủ tịch đoàn, phòng kỹ thuật máy chiếu phim,…

(2) Các phòng kỹ thuật, là các phòng đặt thiết bị kỹ thuật như phòng nồi hơi, phòng đặt máy bơm, máy biến thế, thiết bị thông gió, điều hòa không khí, phòng để thiết bị thang máy chở người, chở hàng hóa.

Điều 3 : Phân cấp công trình dân dụng (nhà ở và công trình công cộng)

Được phân thành 4 cấp theo chất lượng sử dụng và chất lượng xây dựng công trình (Phụ lục 1).

Cấp nhà và công trình	Chất lượng sử dụng	Chất lượng xây dựng
		Độ bền vững	Độ chịu lửa
Cấp I	Bậc I : Chất lượng sử dụng cao.	Bậc I : Niên hạn sử dụng trên 100 năm.	Bậc I; II
Cấp II	Bậc II : Chất lượng sử dụng tương đối cao.	Bậc II : Niên hạn sử dụng trên 50 năm.	Bật III
Cấp III	Bậc III : Chất lượng sử dụng trung bình.	Bậc III : Niên hạn sử dụng trên 20 năm.	Bậc IV
Cấp IV	Bậc IV : Chất lượng sử dụng thấp.	Bậc IV : Niên hạn sử dụng dưới 20 năm.	Bậc V

Điều 4 : Phương pháp xác định giá trị còn lại của căn nhà

1. Giá trị còn lại của nhà ở :

Được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở, giá nhà xây dựng mới và diện tích sử dụng tại thời điểm xác định. Công thức tính như sau :

Công thức tính :

1. Giá trị còn lại của nhà ở :

Giá trị còn lại của nhà ở (đ)

=

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở (%)

x

Giá nhà ở xây dựng mới (đ/m2 sử dụng)

x

Diện tích sử dụng (m2)

2. Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở :

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở (%)	=		(	Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính thứ I (%)	x	Tỷ lệ giá trị của kết cấu chính thứ I so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)	)
			Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà (%)

Trong đó :

i - số thứ tự của kết cấu chính.

n - số các kết cấu chính.

2. Giá trị còn lại của nhà ở được xác định đồng thời theo 2 phương pháp sau :

a) Phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật :

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất luợng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà. Công thức tính như trên.

- Tỷ lệ chất lượng còn lại của kết cấu chính do Hội đồng đánh giá nhà ở xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan (cá nhân) quản lý nhà đã thực hiện và thực trạng của các kết cấu đó theo các chỉ tiêu tại bảng hướng dẫn xác định chất lượng còn lại của các kết cấu chính.

- Tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá trị của ngôi nhà thực hiện theo hướng dẫn Phụ lục số 2 kèm theo bảng quy định này.

- Tỷ lệ chất lượng còn lại có các kết cấu chính thứ i thực hiện theo hướng dẫn Phụ lục số 3 kèm theo bảng quy định này.

Trong trường hợp nhà ở hoặc căn hộ có thiết kế đặc biệt thì Hội đồng xác định căn cứ vào thiết kế ban đầu, thiết kế cải tạo, nâng cấp do cơ quan quản lý nhà hoặc hộ đó để xác định tỷ lệ chất lượng còn lại và tỷ lệ giá trị của các kết cấu khác cho phù hợp với thực tế.

b) Phương pháp thống kê kinh nghiệm :

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng của nhà ở đó.

Chương II

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 5 : Các ông (bà) Chánh Văn phòng UBND Tỉnh, Giám đốc Sở Xây dựng, Sở Tài chính - Vật giá, Sở Địa chính, Thủ trưởng các sở ban ngành có liên quan, Chủ tịch UBND các huyện, thị và mọi tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thực hiện các điều khoản trong bảng quy định này.

Bảng quy định này có hiệu lực thi hành sau 15 ngày kể từ ngày ban hành và áp dụng trên địa bàn tỉnh Bình Phước.

PHỤ LỤC 1 :

BẢNG PHÂN CẤP NHÀ Ở

CẤP CÔNG TRÌNH	YẾU TỐ XÁC ĐỊNH	CẤP I	CẤP II	CẤP III	CẤP IV
Chất lượng sử dụng công trình	Chất lượng sử dụng tiện nghi	Mức độ sử dụng tiện nghi cao, có hoàn chỉnh các phòng : Ngủ, ăn, tiếp khách, bếp, vệ sinh riêng biệt và cùng tầng với căn hộ.	Mức độ sử dụng tiện nghi tương đối cao, có các phòng ngủ, sinh hoạt, bếp, vệ sinh riêng biệt và được bố trí cùng tầng với căn hộ.	Mức độ sử dụng tiện nghi trung bình, có các phòng ngủ, phòng sinh hoạt, bếp sử dụng riêng, vệ sinh chung cho nhiều hộ. Các phòng ở, sinh hoạt, bếp cùng tầng với căn hộ, vệ sinh có thể khác tầng.	Mức độ sử dụng tiện nghi tối thiểu chỉ có 1-2 phòng sử dụng chung. Bếp, vệ sinh sử dụng chung cho căn hộ.
	Chất lượng hoàn thiện	Có sử dụng các loại vật liệu hoàn thiện : Trát ốp lát, trang trí cấp cao.	Chất lượng hoàn thiện bên trong bên ngoài ngôi nhà tương đối cao, có sử dụng một số vật liệu ốp trang trí.	Chất lượng hoàn thiện bên trong bên ngoài ngôi nhà ở mức trung bình.	Chất lượng hoàn thiện bên trong bên ngoài ngôi nhà ở mức thấp : trát vữa, quét vôi, không có ốp lát.
	Mức độ trang thiết bị kỹ thuật vệ sinh	Các thiết bị điện, nước, vệ sinh đầy đủ và chất lượng cao : có sử dụng các thiết bị cao cấp.	Các thiết bị điện, nước, vệ sinh đầy đủ ở mức độ tốt (trong nước là chính).	Được cấp điện, nước tới từng căn hộ, từng phòng (dụng cụ vệ sinh chủ yếu là sản xuất trong nước, chất lượng trung bình).	Được cấp điện chiếu sáng cho các phòng, cấp nước không tới từng căn hộ, chỉ tới các khu tập trung (bếp, vệ sinh). Dụng cụ vệ sinh trong nước, chất lượng thấp.
Chất lượng xây dựng công trình	Bậc chịu lửa (xem tiêu chuẩn TCVN 2622-78)	Bậc chịu lửa I-II khung cột, tường chịu lực bằng vật liệu không cháy, có giới hạn đến 2,5 giờ. Tường bao che bằng vật liệu không cháy đến 0,5 g. Sàn, mái bằng vật liệu không cháy 1,5 giờ. Trần bằng vật liệu không cháy 0,75 g.	Bậc chịu lửa III khung cột, tường chịu lực bằng vật liệu không cháy, có giới hạn đến 2 giờ. Tường bao che bằng vật liệu không cháy đến 2,5 g hoặc vật liệu khó cháy 0,75 g. Mái bằng vật liệu không cháy 0,25 giờ.	Bậc chịu lửa IV khung cột, tường chịu lực bằng vật liệu không cháy, có giới hạn đến 0,5 g. Tường bao che bằng vật liệu khó cháy đến 0,5 g. Sàn bằng vật liệu khó cháy 0,75 g. Gỗ có bảo vệ bằng vữa trát dày 2 cm trên bàn lót. Tường gạch BT dày 110 cột gạch 220 x 220, BT 20 x 30. Mái bằng vật liệu dễ cháy. Trần bằng vật liệu khó cháy 0,2 g.	Bậc chịu lửa V khung cột, tường chịu lực bằng vật liệu khó cháy, có giới hạn đến 0,5 giờ. Tường gạch, đá, BT dày 6 cm, tường bao che. Sàn bằng vật liệu khó cháy có giới hạn 0,25 g. Mái, trần bằng vật liệu dễ cháy, mái fibrô, tole.
	Tuổi thọ của các kết cấu chủ yếu (xem tiêu chuẩn TCVN 2748)	Có niên hạn sử dụng > 100 năm	Có niên hạn sử dụng > 50 năm.	Có niên hạn sử dụng > 20 năm	Có niên hạn sử dụng < 20 năm.

* Chú thich : 1. Nhà tạm : Ngoài 4 cấp nhà ở như trên, còn có khái niệm nhà tạm. Nhà tạm là loại nhà không đảm bảo mức độ sử dụng tiện nghi tối thiểu, thiếu các diện tích đảm bảo các nhu cầu sinh hoạt tối thiểu : bếp, vệ sinh, xây dựng bằng các vật liệu tạm thời, dễ cháy, có niên hạn sử dụng dưới 5 năm.

PHỤ LỤC 2 :

BẢNG TỶ LỆ GIÁ TRỊ CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH SO VỚI TỔNG GIÁ TRỊ CỦA NGÔI NHÀ

STT	LOẠI NHÀ Ở	TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÁC KẾT CẤU CHÍNH (%)
		Móng	Khung cột	Tường	Nền, sàn	K.cấu đỡ mái	Mái
1	2	3	4	5	6	7	8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27	I. NHÀ GẠCH XÂY : 1 tầng cấp 4 không có khu phụ riêng 1 tầng cấp 4 có khu phụ riêng 1 tầng cấp 2-3 không có khu phụ riêng 1 tầng cấp 2-3 có khu phụ riêng 2 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 2 tầng mái ngói có khu phụ riêng 2 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 2 tầng mái bằng có khu phụ riêng 3 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 3 tầng mái ngói có khu phụ riêng 3 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 3 tầng mái bằng có khu phụ riêng 4 tầng mái ngói không có khu phụ riêng 4 tầng mái ngói có khu phụ riêng 4 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 4 tầng mái bằng có khu phụ riêng 5 tầng mái bằng không có khu phụ riêng 5 tầng mái bằng có khu phụ riêng II. NHÀ LẮP GHÉP 2 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bêtông xỉ than 4 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bêtông cốt thép dày 5 tầng lắp ghép tấm lớn bằng bêtông cốt thép dày 5 tầng lắp ghép khung cột và tấm lớn kết hợp 5 tầng khung cột, tường ngăn gạch III. NHÀ BIỆT THỰ Biệt thự 1 tầng mái ngói Biệt thự 1 tầng mái bằng Biệt thự 2 tầng mái ngói Biệt thự 2 tầng mái bằng	10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 9 9 9 10 10 10 10 10 8 8 8 8 8 8 8 8 8	- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 8 10 - - - -	15 18 15 18 16 18 16 18 16 16 16 18 20 18 18 18 18 18 13 15 16 12 12 20 18 20 18	10 5 10 6 12 13 10 13 14 15 10 14 15 16 16 16 17 17 16 16 16 16 16 17 16 16 16	10 9 9 9 8 6 - - 6 4 - - 4 3 - - - - 13 13 12 12 12 7 - 3 -	16 17 16 16 16 10 26 16 13 11 22 13 13 10 18 14 16 12 6 8 5 5 5 8 16 6 14

PHỤ LỤC 3 :

BẢNG HƯỚNG DẪN XÁC ĐỊNH TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI CỦA CÁC KẾT CẤU CHÍNH

STT	KẾT CẤU	TỶ LỆ CHẤT LƯỢNG CÒN LẠI
		> 80%	70%-80%	60%-70%	50%-60%	40%-50%	< 40%
(1)	(2)	(3)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)
1	Kết cấu bằng BTCT (cột, đà, sàn, trần …)	Lớp vữa XM bảo vệ bị bong tróc, BT bắt đầu nứt.	BT bị nứt, cốt thép lòi ra ngoài và bắt đầu bị rỉ, sét.	Cốt thép có chỗ bị cong vênh, BT có nhiều vết nứt.	Các bộ phận kết cấu bắt đầu cong vênh.	Cốt thép có chỗ bị đứt, BT nứt nhiều chỗ.	Các KC chịu lực mất khả năng chống đỡ cần gia cố hoặc phá bỏ.
2	Kết cấu bằng gạch (móng, tường, cột, …)	Lớp vữa trát bắt đầu bong, tróc, có nhiều vết nứt nẻ.	Vết nứt rộng vào tới gạch tường, bắt đầu bị thấm nước.	Lớp vữa bảo vệ bong tróc, nhiều vết nứt rộng chạy dài.	Tường thấm nước nhiều làm cho lớp gạch bắt đầu bị mục.	Các vết nứt thông suốt mặt tường, có chỗ bị cong vênh hay vỡ.	Hầu hết các tường đều nứt rạn, nhiều chỗ bị bể hoặc hỏng hoàn toàn.
3	Kết quả bằng gỗ hoặc sắt (kết cấu đỡ mái).	Bắt đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ sét.	Bắt đầu bị mối mọt hoặc bị rỉ sét nhiều chỗ.	Bị mục hoặc bị rỉ sét ăn sâu nhiều chỗ.	Kết cấu bị cong vênh nhiều, có chỗ bắt đầu bị đứt.	Kết cấu bị cong vênh nhiều, nhiều chỗ bị đứt rời.	Nhiều chỗ đứt rồi, mất khả năng chống đỡ cần sửa chữa hoặc phá bỏ.
4	Mái lợp tole tráng kẽm, Fibro xi măng, ngói các loại, lá, giấy dầu.	Các chất liệu mái hư, mục do thời gian và các tác nhân của thiên nhiên làm cho căn nhà bị dột, các đà gỗ hư hỏng. Tiêu chuẩn đánh giá dựa vào diện tích hư hỏng của mái.
		< 20% mái bị hư hỏng.	20%-30% mái bị hư hỏng.	30%-40% mái bị hư hỏng.	40%-50% mái bị hư hỏng.	50%-60% mái bị hư hỏng.	> 60% mái bị hư hỏng.

Ghi chú : Kết cấu 1 và 2 ngoài các tiêu chuẩn trên còn phải căn cứ vào diện tích.