Joint circular No.03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCDC guiding the handling of loan security property to recover debts for credit institutions, passed by the General Administration of Land, the Ministry of Finance, the Ministry of Justice, the Ministry of Public Security, the State Bank.

• Số hiệu: 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCDC
• Loại văn bản: Thông tư liên tịch
• Nơi ban hành: Bộ Công An, Bộ Tài chính, Bộ Tư pháp, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Địa chính
• Người ký: Bùi Xuân Sơn, Lê Đức Thuý, Lê Minh Hương, Nguyễn Đình Lộc, Nguyễn Sinh Hùng
• Ngày ban hành: 23/04/2001

BỘ CÔNG AN-BỘ TÀI CHÍNH-BỘ TƯ PHÁP-NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC-TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH ********	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ********
Số: 03/2001/TTLT-NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC	Hà Nội , ngày 23 tháng 4 năm 2001

THÔNG TƯ LIÊN TỊCH

CỦA NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM - BỘ TƯ PHÁP - BỘ CÔNG AN - BỘ TÀI CHÍNH - TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH SỐ 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCĐC NGÀY 23 THÁNG 4 NĂM 2001 HƯỚNG DẪN VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY ĐỂ THU HỒI NỢ CHO CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Căn cứ khoản 2 Điều 39 Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và các quy định pháp luật khác có liên quan;
Để thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ cho các tổ chức tin dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Công an, Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính thống nhất hướng dẫn việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ cho các tồ chức tín dụng như sau:

A. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

I. Mọi khách hàng vay vốn tại tổ chức tín dụng có nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn hoặc trả nợ trước hạn theo quy định của pháp luật. Bên bảo lãnh cho khách hàng vay vốn tại tổ chức tín dụng có nghĩa vụ trả nợ thay cho khách hàng vay, nếu khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ.

Trong trường hợp khách hàng vay, bên bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ, thì tài sản đùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại tổ chức tín dụng (sau đây gọi chung là tài sản bảo đảm) được xử lý để thu hồi nợ.

II. Tài sản bảo đảm được xử lý theo phương thức đã thoả thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh (sau đây gọi chung là hợp đồng bảo đảm) giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay, bên bảo lãnh (sau đây gọi chung là bên bảo đảm). Trong trường hợp các bên không xử lý được tài sản bảo đảm theo phương thức đã thoả thuận, thì tổ chức tín dụng có quyền chủ động áp dụng các phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Tài sản bảo đảm được xử lý theo các phương thức sau đây:

1. Bán tài sản bảo đảm: Bán tài sản bảo đảm là việc tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm hoặc các bên phối hợp để bán tài sản trực tiếp cho người mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản cho người mua.

Bên thứ ba được uỷ quyền bán tài sản có thể là Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán.

2. Nhận chính tài sản bảo đảm dể thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm: Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm là việc tổ chức tín dụng trực tiếp nhận tài sản bảo đảm, lấy giá tài sản bảo đảm được định giá khi xử lý làm cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của bên bảo đảm sau khi trừ đi các chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quy định tại Thông tư này và các quy định khác của pháp luật.

3. Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm là việc tổ chức tín dụng trực tiếp nhận khoản tiền hoặc tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm theo các thủ tục quy định tại Thông tư này và các quy định khác của pháp luật.

III. Tổ chức tín dụng có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm. Bên thứ ba phải là tổ chức có tư cách pháp nhân và được thực hiện quyền thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp được tổ chức tín dụng chuyển giao quyền thu hồi nợ, bên thứ ba có quyền thực hiện các biện pháp để thu hồi nợ hoặc xử lý tài sản bảo đảm như tổ chức tín dụng. Trường hợp được tổ chức tín dụng uỷ quyền xử lý tài sản, thì bên thứ ba được xử lý tài sản bảo đảm trong phạm vi được uỷ quyền.

IV. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải tuân thủ nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền, lợi ích của các bên và tiết kiệm chi phí.

V. Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản bảo đảm bị khởi tố về một hành vi phạm tội không liên quan đến việc vay vốn của tổ chức tín dụng hoặc không liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản bảo đảm, thì tài sản bảo đảm của người đó không bị kê biên và được xử lý theo quy định tại Thông tư này, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

VI. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi, thực hiện các biện pháp cần thiết để hỗ trợ tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm theo các quy định tại Thông tư này và các quy định khác của pháp luật

B. MỘT SỐ QUY ĐỊNH CỤ THỂ VỀ THỦ TỤC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

I. XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM THEO THOẢ THUẬN

1. Tài sản bảo đảm được xử lý theo thoả thuận giữa tổ chức tín dụng và bên bảo đảm tại hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng bảo đảm. Các bên có thể thoả thuận sửa đổi, bổ sung hoặc thoả thuận mới về việc xử lý tài sản bảo đảm. Việc thoả thuận này phải lập thành văn bản.

2. Trước khi xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng thực hiện các thủ tục sau đây:

2.1. Tổ chức tín dụng phải thông báo bằng văn bản cho bên bảo đảm về việc xử lý lài sản bảo đảm và đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm (nếu giao dịch bảo đảm đó đã được đăng ký).

a. Văn bản thông báo xử lý tài sản bảo đảm có các nội dung chủ yếu sau đây:

- Lý do xử lý tài sản bảo đảm;

- Giá trị nghĩa vụ được bảo đảm;

- Loại tài sản xử lý: đặc điểm, chất lượng, số lượng;

- Phương thức xử lý tài sản bảo đảm;

- Thời điểm xử lý tài sản bảo đảm;

- Thời hạn và địa điểm chuyển giao tài sản bảo đảm (nếu có);

b. Tổ chức tín dụng ấn định thời điểm xử lý tài sản bảo đảm trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm, nhưng không được sớm hơn 7 ngày đối với tài sản cầm cố, 15 ngày đối với tài sản thế chấp, kể từ ngày đăng ký thông báo yêu cầu xử lý tài sản bảo đảm tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Đối với giao dịch bảo đảm không phải đăng ký hoặc chưa đăng ký do cơ quan đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm chưa hoạt động, thì thời thời hạn 7 ngày và 15 ngày nêu trên được tính từ ngày tổ chức tín dụng gửi thông báo xử lý tài sản cho bên bảo đảm. Trong trường hợp tài sản bảo đảm có nguy cơ dễ hư hỏng thì tổ chức tín dựng được xử lý tài sản ngay sau khi thông báo xử lý tài sản bảo đảm.

2.2. Bên bảo đảm phối hợp với tổ chức tín đụng thực hiện các biện pháp chuẩn bị cho việc xử lý tài sản bảo đảm như bàn giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín đụng, bàn giao giấy tờ có liên quan đến tài sản bảo đảm theo yêu cầu của tổ chức tín dụng (trong trường hợp bên bảo đảm hoặc bên thứ ba giữ giấy tờ, tài sản bảo đảm), tạo điều kiện cho bên mua xem tài sản và thực hiện các biện pháp cần thiết khác để xử lý tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp bên bảo đảm hoặc bên thứ ba giữ giấy tờ, tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là bên giữ tài sản bảo đảm), tổ chức tín dụng ấn định ngày giao giấy tờ, tài sản đó để xử lý trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm; nếu bên giữ tài sản bảo đảm không thực híện, thì tổ chức tín dựng có quyền yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao giấy tờ, tài sản theo qui định tại mục XI phần B.

3. Tổ chức tín dụng tiến hành lập biên bản xử lý tài sản bảo đảm. Biên bản xử lý tài sản bảo đảm phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận tài sản bảo đảm, phương thức xử lý tài sản bảo đảm, quyền, nghĩa vụ của các bên và các thoả thuận khác (nếu có).

Trường hợp tổ chức tín dụng áp dụng biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín đụng để xử lý, tổ chức tín dụng lập biên bản thu giữ tài sản theo quy định tại điểm 3.3 khoản 3 mục XI phần B.

4. Sau khi thực hiện việc thông báo xử lý tài sản bảo đảm, quyền của tổ chức tín đụng, nghĩa vụ của bên bảo đảm và bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm được quy định như sau:

4.1. Quyền của tổ chức tín dụng

a. Yêu cầu bên bảo đảm phối hợp với tổ chức tín dụng thực hiện các biện pháp cần thiết chuẩn bị cho việc xử lý tại sản bảo đảm theo quy định tại điểm 2.2 khoản 2 mục I phần B;

b. Khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo quy định tại mục VI phần B;

c. Yêu cầu bên bảo đảm hoặc bên thứ ba không được khai thác, sử dựng tài sản bảo đảm nếu việc khai thác, sử dụng đó có nguy cơ làm mất giá trị hoặc làm giảm sút giá trị tài sản;

d. Thanh toán nợ đối với hoa lợi, lợi tức thu được từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản đó;

đ. Yêu cầu bên giữ tài sản phải giao tài sản bảo đảm nếu có một trong các hành vi sau đây:

- Không giao tài sản bảo đảm theo yêu cầu của tổ chức tín dụng;

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các biện pháp bảo quản tài sản bảo đảm;

- Tự ý tiến hành hành vi bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn, góp vốn liên doanh, tẩu tán, làm hư hỏng, mất mát tài sản bảo đảm;

- Có hành vi khác gây ra nguy cơ làm hư hỏng, mất mát tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp bên giữ tài sản không giao tài sản theo yêu cầu của tổ chức tín dụng, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản theo quy định tại mục XI phần B.

e. Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

4.2 . Nghĩa vụ của bên bảo đảm:

a. Phối hợp với tổ chức tín dụng thực hiện các biện pháp cần thiết chuẩn bị cho việc xử lý tài sản bảo đảm khi có yêu cầu của tổ chức tín dụng theo quy định tại điểm 2.2 khoản 2 mục I phần B;

b. Không được tự ý bán, khai thác, sử dụng, cho thuê, cho mượn tài sản bảo đảm nếu không được tổ chức tín dụng chấp thuận;

c. Không được huỷ hoại, thẩu tán, trao đổi, tặng cho tài sản bảo đảm, sử dụng tài sản bảo đảm để góp vốn liên doanh, làm hư hỏng, mất mát tài sản bảo đảm hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài sản bảo đảm;

d. Bảo quản, giữ gìn tài sản bảo đảm, giao tài sản bảo đảm và các giấy tờ liên quan đến tài sản bảo đảm khi nhận được yêu cầu của tổ chức tín dụng;

đ. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

4.3. Nghĩa vụ của bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm:

Bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ bảo quản và giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng như quy định đối với bên bảo đảm tại các tiết b, c, d và đ điểm 4.2 khoản 4 mục I phần B.

5. Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo thoả thuận.

5.1. Bán tài sản bảo đảm.

a. Việc bán tài sản bảo đảm thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Nghị định số 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (sau đây gọi chung là Nghị định số 178). Các bên thoả thuận định giá tài sản bảo đảm để bán theo quy định tại mục VII phần B.

b. Hợp đồng mua bán tài sản được lập thành văn bản giữa bên được bán tài sản bảo đảm và bên mua tài sản bảo đảm. Trong trường hợp bên bảo đảm và tổ chức tín dụng không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được bên bán tài sản bảo đảm, thì tổ chức tín dụng quyết định bên bán theo một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 34 Nghị định số 178.

5.2. Tổ chức tín dụng nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.

a. Tổ chức tín dụng và bên bảo đảm lập biên bản nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Biên bản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận, định giá xử lý tài sản bảo đảm và thanh toán nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Thông tư này.

b. Sau khi nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, tổ chức tín dụng được làm thủ tục nhận chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm hoặc được bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản theo quy định của pháp luật.

5.3. Tổ chức tín dụng nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm.

a. Tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm phải thông báo cho bên thứ ba biết việc tổ chức tín dụng được nhận các khoản tiền, tài sản nêu trên, đồng thời yêu cầu bên thứ ba giao các khoản tiền, tài sản dó cho tổ chức tín dụng. Việc giao các khoản tiền, tài sản cho tổ chức tín dụng phải thực hiện theo đúng thời hạn, địa điểm được ấn định trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm, trừ trường hợp quy định tại Điều 320 Bộ Luật Dân sự.

Đối với tài sản bảo đảm quy định tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1.1 mục II Chương II Thông tư 06/2000/TT-NHNN1 ngày 4/4/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178, tổ chức tín dụng được tiếp nhận tài sản bảo đảm và các quyền phát sinh từ tài sản đó. Bên thứ ba có nghĩa vụ giao các khoản tiền, tài sản và chuyển giao các quyền phát sinh từ tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng.

b. Tổ chức tín dụng lập biên bản nhận các khoản tiền, tài sản giữa lổ chức tín dụng, bên bảo đảm và bên thứ ba. Biên bản nhận các khoản tiền, tài sản phải ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản, việc định giá tài sản và thanh toán nợ từ việc xử lý tài sản.

6. Sau khi tài sản bảo đảm đã được xử lý để thu hồi nợ, tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm tiến hành xoá đăng ký xử lý tài sản, xoá đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

II. XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM THEO QUI ĐỊNH TẠI  KHOẢN 2 ĐIỀU 34 NGHỊ ĐỊNH SỐ 178

1. Khi xử lý tài sản bảo đảm theo các trường hợp qui định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định số 178, tổ chức tín dụng và bên bảo đảm phải thực hiện các thủ tục quy định tại khoản 2, khoản 3 mục I phần B; quyền và nghĩa vụ của các bên theo quy định tại khoản 4 mục I phần B.

2. Tổ chức tín dụng có quyền chủ động thực hiện một trong các phương thức xử lý tài sản bảo đảm sau đây:

2.1. Tổ chức tín dụng trực tiếp bán tài sản bảo đảm (trừ tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và các tài sản khác mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách).

a. Tổ chức tín dụng phải thông báo công khai về việc bán tài sán bảo đảm và được tiến hành bán tài sản bảo đảm sau thời hạn quy định tại tiết b điểm 2.1 khoản 2 mục I phần B.

b. Hợp đồng mua bán tài sản giữa tổ chức tín dụng và bên mua tài sản được lập thành văn bản. Tổ chức tín dụng quyết định giá bán tài sản bảo đảm theo quy định tại mục VII phần B.

2.2. Tổ chức tín dụng uỷ quyền bán tài sản bảo đảm cho Trung tâm bán đấu giá tài sản hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sán (sau đây gọi chung là tổ chức bán đấu giá tài sản).

a. Các trường hợp uỷ quyền bán đấu giá:

- Tổ chức tín dụng lựa chọn bán tài sản bảo đảm theo phương thức uỷ quyền cho tổ chức bán đấu giá tài sản;

- Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất theo quy định tại mục III phần B và các tài sản khác mà pháp luật quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giá chuyên trách.

b. Hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản được ký kết giữa tổ chức tín dụng và tổ chức bán đấu giá tài sản. Tổ chức tín dụng và bên bảo đảm có thể thoả thuận để bên bảo đảm tự yêu cầu bán đấu giá tài sản bảo đảm.

c. Thủ tục bán đấu giá tài sản áp dụng theo các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

2.3. Tổ chức tín dụng uỷ quyền hoặc chuyển giao việc xử lý tài sản bảo đảm cho tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán.

a. Tổ chức có chức năng được mua tài sản để bán là:

- Các Công ty quản lý nợ và khai thác tài sản thế chấp của Ngân hàng Thương mại được thành lập theo Quyết định số 305/2000/QĐ-NHNN5 ngày 15/9/2000 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam;

- Các công ty được thành lập nhằm quản lý và giải quyết các khoản nợ khó đòi của các tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật.

b. Tổ chức được tổ chức tín đụng uỷ quyền hoặc chuyển giao việc xử lý tài sản bảo đảm có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại mục III phần A và các quy định pháp luật khác có liên quan.

Đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tổ chức được tổ chức tín dụng uỷ quyền hoặc chuyển giao việc xử lý tài sản bảo đảm khi thực hiện phương thức bán tài sán bảo đảm thì phải đưa ra bán đấu giá. Trình tự, thủ tục bán đấu giá thực hiện theo quy định tại mục III phần B.

2.4. Tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm (trừ tài sản bảo đảm là quyền sử dựng đất, tài sản gắn liền với đất):

Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng không cần thoả thuận lại với bên bảo đảm. Thủ tục nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm theo quy định tại điểm 5.2 khoản 5 mục I phần B.

2.5. Tổ chức tín dụng nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm.

a. Việc nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bên bảo đảm theo quy định của pháp luật hoặc theo thoả thuận của các bên tại hợp đồng bảo đảm. Trình tự, thủ tục nhận các khoản tiền, tài sản được thực hiện theo quy định tại điển 5.3 khoản 5 mục I phần B.

b. Trong trường hợp bên thứ ba không giao các khoản tiền, tài sản nói trên theo yêu cầu của tổ chức tín dụng, thì tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dựng thủ tục buộc bên thứ ba phải giao tài sản theo quy định tại mục XI phần B hoặc khởi kiện ra Toà án.

3. Sau khi xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng hoặc bên bảo đảm thực hiện việc xoá đăng ký xử lý tài sản, xoá đăng ký giao địch bảo đảm theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm.

4. Trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức quy định tại khoản 2 Điều 34 Nghị định số 178, tổ chức tín dụng và bên bảo đảm có quyền thoả thuận, thoả thuận lại, thoả thuận mới về phương thức xử lý tài sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và các thoả thuận khác phù hợp với các quy định tại Thông tư này và các quy định khác của pháp luật.

III. XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1. Việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử đụng đất, tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm và phải phù hợp với các quy định liên quan tại mục I phần B Thông tư này và các quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổ chức tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại Toà án.

3. Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau:

3.1. Tổ chức tín dụng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau đây cho phép bán đấu giá quyền sử dựng đất:

a. Uỷ ban nhân dân cấp huyện cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp của hộ gia đình, cá nhân;

b. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp của các tổ chức.

3.2. Hồ sơ đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm:

a. Đơn đề nghị cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

b. Bản sao hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ chức tín dụng ký sao);

c. Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy tờ khác theo quy định tại điểm 7.3 khoản 7 mục này (tổ chức tín đụng ký sao).

3.3. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ nói trên, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm:

a. Ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử đựng đất đối với trường hợp được chuyển nhượng quyền sử đụng đất;

b. Hướng dẫn cho tổ chức tín dụng làm các thủ tục cần thiết đối với trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, sau đó ra văn bản cho phép bán đấu giá quyền sử dụng đất;

c. Trả lời bằng văn bản cho tổ chức tín dụng về việc không được bán đấu giá quyền sử dựng đất đối với các loại đất không được phép chuyển nhượng theo quy định tại Điều 30 Luật Đất đai.

3.4. Riêng đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện quy định tại Điều 9 Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 27/3/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là Nghị định số 17).

3.5. Sau khi được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử đụng đất, tổ chức tín dụng tiến hành các thủ tục quy định tại khoản 2, khoản 3 mục I phần B và uỷ quyền cho Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Sau khi hoàn thành việc xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, tổ chức tín dụng có trách nhiệm làm các thủ tục xoá đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm, xoá thế chấp, xoá đăng ký thế chấp. Tổ chức tín dụng tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản, trừ trường hợp do Trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện theo pháp luật về bán đấu giá tài sản.

5. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở được thực hiện như sau:

5.1. Bên có trách nhiệm tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản theo quy định tại khoản 4 trên đây gửi hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử đụng đất ở theo quy định tại khoản 2 mục X phần B.

5.2. Trong thời hạn 15 ngày (đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hoặc 60 ngày (đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở) kể từ ngày nhận được đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp các giấy tờ nói trên cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản.

6. Nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại mục IX phần B.

7. Các quy định của thông tư này được áp đụng để xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã thế chấp trước ngày Nghị định số 178 có hiệu lực trong các trường hợp sau đây:

7.1. Quyền sử đụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có đầy đủ giấy tờ, hồ sơ phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm thế chấp hoặc phù hợp với các quy định của pháp luật tại thời điểm Nghị định số 178 có hiệu lực;

7.2. Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã có đủ điều kiện theo quy định tại điểm 7.1 trên đây nhưng chưa xử lý được do hợp đồng thế chấp thiếu chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc thiếu chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền;

7.3. Quyền sử dụng đất, đất có tài sản gắn liền mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp có giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, hoặc một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 17 và có quyền thế chấp quyền sử dụng đất;

7.4. Tài sản gắn liền với đất mà tại thời điểm thế chấp, người thế chấp có quyền sở hữu hợp pháp đối với tài sản đó và có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm 7.3 trên đây nhưng không có quyền thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng đưa tài sản gắn liền với đất ra bán đấu giá tại Trung tâm bán đấu giá tài sản. Sau khi hoàn thành việc bán đấu giá, Trung lâm bán đấu giá tài sản gửi hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá theo hình thức được nhà nước gian đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

7.5. Khi xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo các trường hợp quy định tại điểm 7.1, điểm 7.2, điểm 7.3 trên đây, tổ chức tín dụng gửi hồ sơ hiện có đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 mục III phần B để xin phép bán đấu giá quyền sử dụng đất. Sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bán đấu giá, tổ chức tín dụng tiến hành các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại Thông tư này.

IV. XỬ LÝ TÀI SẢN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KHI CHIA, TÁCH, HỢP NHẤT, SÁP NHẬP, CHUYỂN ĐỔI, CỔ PHẦN HOÁ

1. Tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ trước khi doanh nghiệp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đồi, cổ phần hoá theo các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định số 178.

Trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý được để thu hồi nợ mà doanh nghiệp đã chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá, thì các doanh nghiệp hình thành sau khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cồ phần hoá phải nhận nợ và thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho tổ chức tín dụng. Trong trường hợp doanh nghiệp hình thành sau khi chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đồi, cổ phần hoá không thực hiện nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại mục II phần B.

2. Trường hợp tổ chức tín dụng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Nghị định số 178, thì việc xử lý tài sản và thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay căn cứ theo hợp đồng bảo đảm đã được ký kết lại sau khi doanh nghiệp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi, cổ phần hoá. Tổ chức tín dụng thực hiện việc xử lý tài sản theo các quy định tại Thông tư này.

V. XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG TRƯỜNG HỢP BÊN BẢO ĐẢM CHẾT HOẶC VẮNG MẶT TẠI NƠI CƯ TRÚ VÀO THỜI ĐIỂM XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

Tổ chức tín dụng được tiến hành xử lý tài sản bảo đảm trong trường hợp đến hạn trả nợ hoặc phải trả nợ trước hạn mà bên bảo đảm chết hoặc cố ý vắng mặt tại nơi cư trú vào thời điểm xử lý tài sản đã được tổ chức tín dụng thông báo trước. Người giữ tài sản bảo đảm (nếu có) hoặc người thừa kế tài sản của của bên bảo đảm (trong trường hợp bên bảo đảm chết) có nghĩa vụ giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý theo thông báo của tổ chức tín dụng. Trong trường hợp người giữ tài sản bảo đảm, người thừa kế tài sản của bên bảo đảm không chịu giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý, tổ chức tín dụng có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng các biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý theo quy định tại mục XI phần B.

VI. KHAI THÁC, SỬ DỤNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM TRONG THỜI GIAN CHƯA XỬ LÝ

1. Trong thời gian tài sản bảo đảm chưa được xử lý để thu hồi nợ, tổ chức tín dụng có quyền khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm hoặc cho phép bên bảo đảm hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm theo đúng tính năng và công dụng của tài sản. Việc cho phép hoặc uỷ quyền khai thác, phương thức khai thác và việc xử lý hoa lợi, lợi tức từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm phải được lập thành văn bản.

2. Hoa lợi, lợi tức thu được phải hạch toán riêng (trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác); sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản (bao gồm: chi phí quản lý, tu bổ, sửa chữa tài sản, các loại thuế, phí khai thác tài sản và các chi phí cần thiết, hợp lý khác), số tiền còn lại được thanh toán nợ cho tổ chức tín dụng theo quy định tại mục VIII phần B.

VII. ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM KHI XỬ LÝ

1. Tổ chức tín dụng và bên bảo đảm thoả thuận về giá xử lý tài sản bảo đảm tại thời điểm xử lý và lập biên bản thoả thuận việc định giá tài sản.

2. Trường hợp các bên không thoả thuận được về giá xử lý tài sản bảo đảm thì việc định giá được tiến hành như sau:

2.1. Trước khi tổ chức tín dụng quyết định giá xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng thuê tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định giá hoặc tham khảo giá đã được tổ chức tư vấn, tổ chức chuyên môn xác định, giá thực tế tại địa phương vào thời điểm xử lý, giá quy định của nhà nước (nếu có) và các yếu tố khác về giá.

2.2. Trong trường hợp bán tài sản bảo đảm mà có sự chênh lệch lớn về giá giữa những người cùng đăng ký mua tài sản hoặc khi có nhiều người cùng đăng ký mua tài sản thì tổ chức tín đụng quyết định giá xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở giá trả cao nhất hoặc đưa ra bán đấu giá để thu hồi nợ.

3. Trường hợp uỷ quyền cho tồ chức bán đấu giá tài sản thì việc xác định giá xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

4. Trường hợp uỷ quyền hoặc chuyển giao cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm thì tổ chức tín dụng có thể xác định giá xử lý tài sản bảo đảm hoặc thoả thuận để bên thứ ba xác định giá xử lý tài sản bảo đảm theo nguyên tắc quy định tại điểm 2.1 khoản 2 trên đây.

VIII. THANH TOÁN THU NỢ TỪ VIỆC XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM

1. Việc thanh toán thu nợ được tiến hành theo thứ tự sau:

1.1. Các chi phí cần thiết để xử lý tài sản bảo đảm: chi phí bảo quản, quản lý định giá, quảng cáo bán tài sản, bán tài sản, tiền hoa hồng, chi phí, lệ phí bán đấu giá và các chi phí cần thiết, hợp lý khác liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm.

1.2. Thuế và các khoản phí nộp ngân sách nhà nước (nếu có).

1.3. Nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn tính đến ngày bên bảo đảm hoặc bên giữ tài sản giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý.

2. Trường hợp tổ chức tín dụng ứng trước để thanh toán các chi phí xử lý tài sản hoặc các khoản thuế, phí nộp ngân sách nhà nước, thì tổ chức tín dụng được thu hồi lại số tiền ứng trước này trước khi thanh loàn nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn, trừ trường hợp bên bảo đảm đã thanh toán lại số tiền ứng trước cho tổ chức tín dụng.

3. Trong trường hợp số tiền thu được khi bán tài sản và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chưa xử lý (sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản) lớn hơn số nợ phải trả, thì phần chênh lệch thừa được hoàn trả lại cho bên bảo đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu khoản tiền thu được không đủ để thanh toán khoản nợ phải trả và những chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm.

Trường hợp tồ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền và tài sản mà bên thứ ba phải giao cho bên bảo đảm, thì phần chênh lệch thừa giữa giá xử lý tài sản bảo đảm và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chưa xử lý (sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản) với số nợ phải trả được trả lại cho bên bảo đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu các khoản thu trên nhỏ hơn số nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm.

4. Đối với những tài sản bảo đảm bên mua không có khả năng thanh toán ngay để thu nợ, tổ chức tín dụng được áp dụng phương thức thu nợ từng phần theo khả năng thanh toán của người mua. Tổ chức tín dụng xác định số nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí phải thu tính đến ngày tổ chức tín dụng tiếp nhận tài sản bảo đảm.

5. Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ tại một tổ chức tín dụng, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thi các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi là đến hạn và tổ chức tín dụng được xử lý tài sản bảo đảm để thu nợ. Thứ tự thanh toán giữa các khoản nợ được bảo đảm bằng một tài sản xác định theo thứ tự đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm.

6. Đối với một tài sản bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ trong trường hợp cho vay hợp vốn, nếu phải xử lý tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ đến hạn, thì các bên tham gia cho vay hợp vốn được thanh toán theo tỷ lệ vốn góp.

7. Trường hợp bên bảo đảm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm (như sửa chữa hoặc nâng cấp tài sản...) trong quá trình trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm, thì phần giá trị tăng thêm của tài sản bảo đảm được coi là một phần trong giá trị tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ban đầu. Khi xử lý tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng được thanh toán nợ từ cả phần giá trị tăng thêm của tài sản bảo đảm.

8. Trong trường hợp tài sản bảo đảm đã được mua bảo hiểm, thì tiền bảo hiểm do cơ quan bảo hiểm trả được trả trực tiếp cho tổ chức tín dụng để thu nợ. Số tiền này sẽ được dùng để thanh toán khoản nợ của bên bảo đảm.

IX. VIỆC TÍNH THUẾ CHUYỂN QUYỀN SỞ HỮU, QUYỀN SỬ DỤNG TÀI SẢN BẢO ĐẢM

1. Việc tính thuế chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc khi tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ và tài sản đó được chuyển quyền sở hữu, quyền sử dựng cho tổ chức tín dụng.

2. Đối với thuế chuyển quyền sử đụng đất được thực hiện theo quy định tại Nghị định 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chỉ tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất.

3. Trong trường hợp tổ chức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà tài sản đó chưa được làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thì chưa phải nộp thuế chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng.

X. TRÁCH NHIỆM PHỐI HỢP CỦA CÁC CƠ QUAN HỮU QUAN

1. Khi tổ chức tín dụng tiến hành xử !ý tài sản bảo đảm theo các phương thức quy định tại Thông tư này, cơ quan Công chứng nhà nước, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trong phạm vi nhiệm vụ, quyền hạn của mình có trách nhiệm chứng nhận các hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng chuyển nhượng tài sản, biên bản nhận tài sản và các giấy tờ liên quan đến việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng.

2. Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền, Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất, Phòng cảnh sát giao thông Công an tỉnh, thành phố, cơ quan đăng kiểm phương tiện vận tải thuỷ, Chi cục đăng ký tàu biển và thuyền viên khu vực, Cục Hàng không dân dụng Việt Nam) có trách nhiệm làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản khi nhận được đề nghị của tổ chức tín dụng (hoặc tổ chức bán đấu giá tài sản) và các tài liệu liên quan khác bao gồm:

2.1. Bản sao hợp đồng tín dụng; hợp đông bảo đảm (tổ chức tín dụng ký sao);

2.2. Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản, hoặc giấy đăng ký tài sản của chủ tài sản, hoặc giấy tờ khác theo quy định tại điểm 7.3 khoản 7 mục III phần B (tuỳ từng trường hợp cụ thể);

2.3. Biên bản xử lý tài sản hoặc biên bản thu giữ tài sản;

2.4. Hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc biên bản nhận tài sản, hoặc văn bản bán dấu giá tài sản (tuỳ từng trường hợp xử lý cụ thể);

2.5. Giấy tờ xác nhận đã nộp thuế chuyển nhượng tài sản theo quy định của pháp luật.

3. Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm trong trường hợp xử lý tài sản bảo đảm là tài sản thi hành án:

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản căn cứ vào hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:

3.1. Trích lục bản án hoặc bản sao bản án hoặc bản sao quyết định của Toà án;

3.2. Quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án;

3.3. Hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ chức tín dụng ký sao);

3.4. Hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc hợp đồng nhận tài sản, hoặc văn bản bán đấu giá tài sản (tuỳ từng trường hợp xử lý cụ thể).

4. Trong hồ sơ làm thủ tục chuyên quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm, không yêu cầu phải có văn bản của chủ sở hữu tài sản bảo đảm về việc đồng ý cho xử lý tài sản bảo đảm (vì văn bản đồng ý xử lý tài sản bảo đảm đã được thể hiện trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm); không yêu cầu phải có hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản, trừ trường hợp người xử lý tài sản là chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án.

5. Thời hạn hoàn thành thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản cho người mua, người nhận chuyển nhượng là 15 ngày (riêng đối với việc chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở là 60 ngày) kể từ ngày nhận được đề nghị của tổ chức tín dụng (hoặc tổ chức bán đấu giá tài sản) và các tài liệu nói trên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

XI. THỦ TỤC BUỘC BÊN GIỮ TAI SẢN BẢO ĐẢM PHẢI GIAO TÀI SẢN BẢO ĐẢM CHO TỔ CHỨC TÍN DỤNG

Theo Điều 35 Nghị định số 178, thủ tục buộc bên giữ tài sán bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín đụng như sau:

1. Bên giữ tài sản bảo đảm có trách nhiệm giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý theo thông báo của tồ chức tín dụng. Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản bảo đảm, tổ chức tín đụng ra văn bản thông báo việc áp dụng biện pháp buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản cho tổ chức tín đụng. Văn bản thông báo phải ghi rõ lý đo áp dụng, thời hạn bàn giao tài sản bảo đảm, biện pháp thực hiện, quyền và nghĩa vụ của các bên.

2. Tổ chức tín dụng được áp dụng các biện pháp sau đây:

2.1. Tổ chức tín dụng yêu cầu bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm đang quản lý cho tổ chức tín dụng.

2.2. Sau khi đã áp dụng biện pháp trên mà bên giữ tài sản bảo đảm vẫn không giao tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng gửi văn bản tới Uỷ ban nhân dân và cơ quan Công an nơi cư trú của bên bảo đảm hoặc nơi có tài sản bảo đảm đề nghị phối hợp, hỗ trợ tổ chức tín dụng thu hồi tài sản bảo đảm.

Trong trường hợp bên thứ ba giữ tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng thông báo cho bên bảo đảm phối hợp với tổ chức tín dụng buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng.

2.3. Sau khi hết thời hạn ấn định trong thông báo áp dụng biện pháp buộc giao tài sản mà bên giữ tài sản bảo đảm không giao tài sản cho tổ chức tín dụng để xử lý, tổ chức tín đụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm cùng với sự hỗ trợ của Uỷ ban nhân dân và cơ quan Công an.

3. Trách nhiệm phối hợp của Uỷ ban nhân dân và cơ quan Công an trong việc hỗ trợ tổ chức tín dụng thu hồi tài sản bảo đảm như sau:

3.1. Sau khi nhận được đề nghị của tổ chức tín dụng theo quy định tại điểm 2.2 khoản 2 trên đây, Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục, thuyết phục bên giữ tài sản giao tài sản bảo đảm đang quản lý cho tổ chức tín dụng. Uỷ ban nhân dân quy định thời hạn bên giữ tài sản bảo đảm phải giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng để xử lý, nhưng không quá 10 ngày kể từ ngày Uỷ ban nhân dân áp dụng biện pháp giáo dục

3.2. Nếu hết thời hạn trên, bên giữ tài sản bảo đảm vẫn không giao tài sản bảo đảm theo đề nghị của tổ chức tín dụng, Uỷ ban nhân dân chỉ đạo các ban, ngành chức năng tham gia phối hợp với tổ chức tín dụng và tiến hành các thủ tục cần thiết buộc bên giữ tài sản bảo đảm giao tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dựng.

a. Đối với tài sản bảo đảm là phương tiện giao thông, căn cứ vào văn bản đề nghị của tổ chức tín dụng (có ghi rõ địa chỉ liên hệ, số Fax, số điện thoại):

- Cơ quan Cảnh sát giao thông qua công tác đăng ký phương tiện, nếu phát hiện thấy các trường hợp mà tổ chức tín dụng đề nghị thì không cho sang tên, chuyển dịch sở hữu và yêu cầu chủ phương tiện hoặc người được uỷ quyền của chủ phương tiện phải xin ý kiến của tổ chức tín dụng trước khi làm các thủ tục sang tên, chuyển dịch sở hữu.

- Trường hợp thông qua công tác tuần tra, kiểm soát, cơ quan Cảnh sát giao thông phát hiện thấy người điều khiển phương tiện sử dụng bản sao giấy chứng nhận đăng ký phương tiện theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Nghị định số 178 đã hết thời. hạn lưu hành, thì cơ quan Cảnh sát giao thông lập biên bán tạm giữ phương tiện và có văn bán thông báo (gửi trực tiếp, fax hoặc qua các phương tiện thông tin liên lạc khác) cho tổ chức tín dụng biết để nhận bàn giao phương tiện tạm giữ. Trong thời hạn 15 ngày kể từ khi nhận được thông báo, tổ chức tín dụng phải cử người đến nhận tài sản. Việc bàn giao tài sản giữa cơ quan Cảnh sát giao thông và tổ chức tín dụng phải lập thành biên bản giao nhận. Tổ chức tín dụng phải thông báo việc giao, nhận tài sản này cho chủ phương tiện, người điều khiển phương tiện biết. Nếu quá thời hạn này mà tổ chức tín dụng không đến nhận tài sản, cơ quan Cảnh sát giao thông sẽ trả lại phương tiện cho người điều khiển phương tiện bị tạm giữ.

Tổ chức tín dụng phải thanh toán chi phí thông báo, tạm giữ phương tiện và các chi phí hợp lý khác (nếu có) khi đến nhận phương tiện bị tạm giữ. Số tiền này được tính vào chi phí xử lý tài sản theo quy định tại mục VIII phần B. Trường hợp tổ chức tín dụng không đến nhận phương tiện theo thông báo của cơ quan Cảnh sát giao thông, thì tổ chức tín dụng phải chịu trách nhiệm thanh toán các chi phí nói trên từ khoản tiền của mình.

b. Đối với tài sản bảo đảm là kho tàng, nhà ở và các công trình xây dựng khác, tổ chức tín dụng cho chuyển đồ đạc, tài sản không thuộc tài sản bảo đảm đến cơ quan gửi giữ tài sản và tiếp nhận tài sản bảo đảm để xử lý. Chi phí gửi giữ tài sản đo bên có tài sản thanh toán.

c. Đối với tài sản bảo đảm là máy móc, thiết bị, nguyên liệu, nhiên liệu vật liệu hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và tài sản bảo đảm khác, tổ chức tín dụng tiến hành thu giữ.

3.3. Việc thu giữ tài sản bảo đảm phải được lập thành biên bản thu giữ tài sản, có sự chứng kiến của đại diện Uỷ ban nhân dân địa phương nơi cư trú của bên giữ tài sản hoặc nơi có tài sản bảo đảm và các cơ quan liên quan.

3.4. Trong quá trình tổ chức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý, nếu bên giữ tài sản bảo đảm có hành vi chống đối, cản trở cán bộ thi hành nhiệm vụ, hoặc có các hành vi khác nhằm lấy lại tài sản, hoặc xâm phạm tính mạng, sức khoẻ của cán bộ thi hành nhiệm vụ, gây rối trật tự, an ninh thì cơ quan Công an có trách nhiệm áp đụng các biện pháp theo quy định của pháp luật để ngăn chặn và xử lý kịp thời; Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tạo các điều kiện hỗ trợ tổ chức tín dụng, cử người tham gia và giải quyết theo thẩm quyền các vướng mắc phát sinh trong quá trình tồ chức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để xử lý.

C. TỔ CHỨC THỰC HIỆN VÀ HIỆU LỰC THI HÀNH

I. Thông tư này được áp dụng để xử lý tài sản bảo đảm, thu hồi nợ cho các loại hình tổ chức tín dụng quy định tại Điều 12 Luật các tổ chức tín dụng. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ cho cá nhân, pháp nhân trong nước; cá nhân, pháp nhân nước ngoài không phải là tổ chức tín dụng áp dụng theo các quy định của Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

II. Các hợp đồng tín dụng đã quá hạn trả nợ trước ngày Thông tư này có hiệu lực nhưng tài sản bảo đảm chưa được xử lý thì được áp dụng những quy định tại Thòng tư này để xử lý.

III. Trong trường hợp tổ chức tín dụng cấp tín dụng dưới các hình thức khác, nếu các bên có thoả thuận về biện pháp bảo đảm thì được áp dụng các quy định tại Thông tư này để xử lý.

IV. Đối với các tài sản bảo đảm là vật chứng trong vụ án hình sự thì áp dụng các quy định tại Thông tư liên tịch số 06/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-BCA-BTC-BTP ngày 4/10/1998 của Toà án nhân dân tối cao, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ Công an, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính hướng dẫn một số vấn đề về bảo quản và xử Iý tài sản là vật chứng, tài sản bị kê biên trong quá trình điều tra, truy tố, xét xử vụ án hình sự.

V. Thông tư này có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày ký. Trong quá trình thực hiện, nếu có vướng mắc, các ngành báo cáo để liên ngành giải thích, bổ sung, sửa đổi kịp thời. Mọi sửa đổi, bổ sung Thông tư này do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước, Bộ trưởng Bộ Tư pháp, Bộ trưởng Bộ Công an, Bộ trưởng Bộ Tài chính và Tổng cục trưởng Tổng cục Địa chính quyết định.

KT. THỐNG ĐỐC NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC PHÓ THỐNG ĐỐC Trần Minh Tuấn	KT. BỘ TRƯỞNG BỘ TƯ PHÁP THỨ TRƯỞNG Uông Chu Lưu
KT. BỘ TRƯỞNG BỘ CÔNG AN THỨ TRƯỞNG Lê Thế Tiệm	KT. BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI CHÍNH THỨ TRƯỞNG Lê Thị Băng Tâm
KT. TỔNG CỤC TRƯỞNG TỔNG CỤC ĐỊA CHÍNH PHÓ TỔNG CỤC TRƯỞNG Triệu Văn Bé

Tiếng Anh (English)

THE STATE BANK - THE MINISTRY OF JUSTICE - THE MINISTRY OF PUBLIC SECURITY - THE MINISTRY OF FINANCE - THE GENERAL DEPARTMENT OF LAND ADMINISTRATION -----	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom - Happiness ----------
No: 03/2001/TTLT/NHNN-BTP-BCA-BTC-TCDC	Hanoi, April 23, 2001

JOINT CIRCULAR

GUIDING THE HANDLING OF LOAN SECURITY PROPERTY TO RECOVER DEBTS FOR CREDIT INSTITUTIONS

Pursuant to Clause 2, Article 39 of Decree No. 178/1999/ND-CP of December 29, 1999 of the Government on securing of loans of credit institutions and other relevant law provisions;
In order to handle the security property to recover debts for credit institutions, the Vietnam State Bank, the Ministry of Justice, the Ministry of Public Security, the Ministry of Finance and the General Land Administration hereby agree to guide the handling of loan security property in order to recover debts for credit institutions as follows:

A. GENERAL PROVISIONS

I. All customers borrowing capital at credit institutions are obliged to repay debts at due time or ahead of time as provided for by law. The party guaranteeing capital borrowing by customers at credit institutions are obliged to repay debts for the borrowing customers if the latter fail to perform or improperly perform their debt repayment obligations.

Where the borrowing customers and the guarantors fail to perform or improperly perform the debt repayment obligations, the property used as security for repayment of debts at credit institutions (hereinafter referred collectively to as security property) shall be handled to recover debts.

II. The security property shall be handled by modes already agreed upon in the credit contracts or pledge contracts, mortgage contracts, guaranty contracts (hereinafter referred collectively to as security contracts) between the credit institutions and the borrowing customers, the guarantors (hereinafter referred collectively to as the securer). Where the parties cannot handle security property by the agreed modes, the concerned credit institutions are entitled to take initiative in applying modes to handle security property. The security property shall be handled by the following modes:

1. Sale of security property: The sale of security property means the credit institutions or the securer sell or the parties coordinate in selling the property directly to buyers or authorize the third party to sell the property to the buyers.

...

...

...

2. Taking the very security property as replacement for the performance of secured obligations: Taking the very security property as replacement for the performance of secured obligations means the credit institutions directly take the security property, use the security property prices determined upon the handling as basis for payment of debt principals, loan interests, overdue interests by the securers after subtracting other expenses (if any) and are entitled to receive such property according to the provisions of this Circular and other provisions of law.

3. Receiving money amounts or property to be paid or handed over by the third party to the securers: Receiving money amounts or property to be paid or handed over by the third party to the securers means the credit institutions directly receive the money amounts or property, which must be paid or handed over by the third party to the securers according to procedures prescribed in this Circular and other provisions of law.

III. Credit institutions may transfer their right to recover debts or authorize the third party to handle the security property. The third party must be organizations having legal person status and shall be entitled to exercise the right to recover debts or handle security property according to law provisions.

Where the third party is transferred by a credit institution the right to recover debts, it is entitled to apply measures to recover debts or handle the security property like the credit institution. Where it is authorized by the credit institution to handle property, the third party may handle the security property within the authorized scope.

IV. The handling of security property must comply with the principle of publicity, simple procedures, convenience, promptness, protection of the parties’ rights and interests and economical expenditure.

V. Where the security property owner is prosecuted for a criminal act irrelevant to the borrowing of capital of a credit institution or irrelevant to the source of formulating the security property, such person’s security property shall not be compulsorily inventoried but handled according to the provisions of this Circular, except otherwise provided for by law.

VI. The competent State bodies shall have to create favorable conditions for and apply necessary measures to support, credit institutions in handling security property according to the provisions of this Circular and other provisions of law.

B. SOME SPECIFIC PROVISIONS ON PROCEDURES FOR HANDLING SECURITY PROPERTY

I. Handling security property as agreed upon

...

...

...

2. Before handling the security property, credit institution shall carry out the following procedures:

2.1. The credit institution shall have to notify in writing the securer of the handling of security property and register the notice on request to handle security property according to law provisions on registration of secured transactions (if such secured transactions were already registered).

a/ A written notice on handling of security property contains the following principal contents:

- The reasons for handling the security property;

- The value of the secured obligation;

- Type of to be-handled property: characteristics, quality, quantity;

- Mode of handling the security property;

- The time point for handling the security property.

- The time limit and venue for transfer of security property (if any).

...

...

...

2.2. The securer shall coordinate with the credit institution in applying measures to prepare for the handling of security property such as the hand-over of security property to the credit institution, the hand-over of papers relating to the security property at the request of the credit institution (in cases where the securer or the third party keeps the papers, the security property), creation of conditions for the buyers to take a look at the property, and take other necessary measures to handle the security property.

Where the securer or the third party keeps the papers and/or the security property (hereinafter referred collectively to as the security property- keeping party), the credit institution shall fix the date for handing over such papers and property for handling in the notice on the handling of security property; if the security property-keeping party declines to observe it, the credit institution may request competent bodies to apply measures to force the security property- keeping party to hand over the papers and the property as provided for in Section XI of Part B.

3. The credit institution shall make record on the handling of security property, which must clearly state the hand-over and reception of security property, the mode of handling the security property, the rights and obligations of the parties and other agreements (if any).

Where the credit institution applies measures to compel the security property-keeping party to hand over the security property to it for handling, the former shall make the record on the seizure of the property according to the provisions at Point 3.3 of Clause 3, Section XI of Part B.

4. After the realization of the notice on handling of the security property, the rights of the credit institution and the obligations of the securer and the third party which keeps the security property are prescribed as follows:

4.1. The rights of the credit institution:

a/ To request the securer to coordinate with the credit institution in applying necessary measures to prepare for the handling of security property according to the provisions at Point 2.2, Clause 2, Section I of Party B;

b/ To exploit, use the security property or permit the securer or authorize the third party to exploit, use the security property as provided for in Section VI, Part B;

c/ To request the securer or the third party not to exploit, use the security property if the exploitation and use thereof threatens to cause the loss or decrease of the property value;

...

...

...

e/ To demand the property- keeping party hand over the security property, if the latter commits one of the following acts:

- Failing to hand over the security property at the request of the credit institution;

- Failing to apply or having inadequately applied measures to preserve the security property;

- Making at its own will the sale, exchange, donation, lease, lending, contribution as joint-venture capital, disbursement, damage or loss of security property;

- Other acts causing the danger of damaging, losing the security property.

Where the property-keeping party declines to hand over the property at the request of the credit institution, the latter may request competent State bodies to force the former to hand over the property as provided for in Section XI, Part B.

e/ Other rights as prescribed by law.

4.2. Obligations of the securer:

a/ To coordinate with the credit institution in applying necessary measures to prepare for the handling of security property when so requested by the credit institution as provided for at Point 2.2, Clause 2, Section I, Part B;

...

...

...

c/ Not to destroy, disburse, exchange or donate the security property, use the security property to contribute capital to joint venture, to damage or lose the security property or to commit other acts which cause damage to the security property;

d/ To preserve and keep the security property, to hand over the security property and papers related thereto upon receiving the request of the credit institution;

e/ Other obligations as prescribed by law.

4.3. Obligations of the third party that keeps the security property:

The security property- keeping third party shall have the obligations to preserve and hand over the security property to the credit institution as prescribed for the securer at Items b, c, d and e of Point 4.2, Clause 4, Section I, Part B.

5. Security property-handling modes of agreement

5.1. Sale of security property

a/ The sale of security property shall comply with the provisions of Clause 1, Article 34 of the Government’s Decree No. 178/1999/ND-CP of December 29, 1999 on securing loans of credit institutions (hereinafter referred generally to as Decree No. 178). The parties shall agree to value the security property for sale according to the provisions in Section VII, Part B.

b/ The property sale-purchase contracts shall be made in writing between the party entitled to sell the security property and the party buying the security property. Where the securer and the credit institution do not have or fail to reach any agreement on the security property-selling party, the credit institution shall decide on the selling party according to one of the cases prescribed in Clause 1, Article 34 of Decree No.178.

...

...

...

a/ The credit institution and the securer shall make record on the reception of the security property as replacement for the performance of the secured obligations. The record must clearly state the hand-over, the reception, the valuation of the security property for handling and the payment of debts arising from the handling of security property according to the provisions of this Circular.

b/ After receiving the security property as replacement for the performance of the secured obligations, the credit institution may carry out the procedures to accept the transfer of the rights to own, to use the security property, or sell, assign the security property to the property buyer or transferee according to law provisions.

5.3. The credit institution shall receive the money amounts and/or property which the third party has to pay or hand over to the securer.

a/ The credit institution or the securer shall have to notify the third party of its eligibility to receive the above-mentioned money amounts and/or property, and at the same time request the third party to hand over those money amounts and/or property to the credit institution. The hand-over of such money amounts and/or property to the credit institution must be effected according to the time limit and location stated in the security property- handling notice, except for cases prescribed in Article 320 of the Civil Code.

For the security property prescribed at Points b, c, d, e and f of Clause 1.1, Section II, Chapter II of Circular No. 06/2000/TT-NHNN1 of April 4, 2000 of the State Bank Governor guiding the implementation of Decree No. 178, the credit institution is entitled to receive the security property and the rights arising therefrom. The third party is obliged to hand over the money amount and the property and transfer the rights arising from the security property to the credit institution.

b/ The credit institution shall make record on the reception of money amounts and/or property among the credit institution, the securer and the third party. The record on the reception of money amounts and/or property must clearly state the hand-over and reception of such money amounts, property, the valuation of the property and the payment of debts arising from the handling of property.

6. After the security property is handled to recover debts, the credit institution or the securer shall delete the property handling registration as well as the secured transaction registration according to the law provisions on secured transaction registration.

II. Handling security property according to the provisions in Clause 2, Article 34 of Decree No.178

1. When handling the security property according to cases prescribed at Clause 2, Article 34 of Decree No.178, the credit institution and the securer shall have to comply with the procedures prescribed at Clauses 2 and 3 of Section I, Part B; the rights and obligations of the parties as provided for at Clause 4, Section I, Part B.

...

...

...

2.1 The credit institution shall directly sell the security property (except for the security property being the land use right and other properties which, as prescribed by law, must be sold at specialized auction organizations).

a/ The credit institution shall have to publicly announce the security property sale which shall be conducted after the time limit prescribed at Item b, Point 2.1, Clause 2, Section I, Part B.

b/ The property sale-purchase contract between the credit institution and the property buyer shall be made in writing. The credit institution decides the sale prices of security property as provided for at Section VII, Part B.

2.2. The credit institution shall authorize the property auction center or the property auction enterprises (hereinafter referred collectively to as the property auction organizations) to sell the security property.

a/ Cases of auction authorization:

- The credit institution shall opt for the security property- selling mode of authorizing the property auction organizations;

- The security property is the land use right as prescribed in Section III, Part B and other properties which, as prescribed by law, must be sold at specialized auction organizations.

b/ The property auction authorization contract shall be signed between the credit institution and the property auction organization. The credit institution and the securer may agree to let the securer to request the security property auction.

c/ The property auction procedures shall comply with the law provisions on property auction.

...

...

...

a/ Organizations functioning to buy property for sale shall be:

- Debt-management and mortgaged property exploitation companies of the commercial banks, set up under Decision No. 305/2000/QD-NHNN5 of September 15, 2000 of the Governor of the Vietnam State Bank;

- Companies set up to manage and settle bad debts of credit institutions under the provisions of law.

b/ Organizations to which the credit institutions entrust or transfer the security property handling are entitled to handle the security property according to the provisions of Section III, Part A and other relevant provisions of law.

For the land use right and assets affixed to land, the organizations to which the credit institutions entrust or transfer the security property handling, when effecting the mode of selling the security property, must put them on auction. The auction order and procedures shall comply with the provisions in Section III, Part B.

2.4. The credit institution shall receive such very security property as replacement for the performance of the secured obligations (except for the property being the land use right, assets affixed to land):

In this case, the credit institution needs not to re-discuss with the securer. The procedures for receiving the very security property as replacement for the performance of the secured obligations shall comply with the provisions at Point 5.2, Clause 5, Section I, Part B.

2.5. The credit institution receives money amounts and/or property which the third party has to pay or hand over to the securer.

a/ The reception of money amounts and/or property, which the third party has to pay or hand over to the securer shall comply with the provisions of law or the agreement reached between the parties in the security contract. The order and procedures for reception of such money amounts and/or property shall comply with the provisions at Point 5.3, Clause 5, Section I, Part B.

...

...

...

3. After handling the security property, the credit institution or the securer shall effect the deletion of property handling registration as well as the deletion of secured transaction registration according to the law provisions on secured transaction registration.

4. In the process of handling the security property by modes prescribed in Clause 2, Article 34 of Decree No.178, the credit institution and the securer may reach agreement, repeat agreement or reach new agreement on property-handling modes, the parties’ rights and obligations as well as other agreements in accordance with the provisions of this Circular and other provisions of law.

III. Handling security property being the land use right, assets
affixed to land

1. The handling of security property being the land use right, assets affixed to land shall comply with the agreement reached between the parties in the credit contracts, security contract as well as with the relevant provisions in Section I, Part B of this Circular and the provisions of the land legislation.

2. Where the security properties are the land use right, assets affixed to land, which cannot be handled according to the agreement reached between the parties in the contract, the credit institution shall put the properties on auction in order to recover debts or initiate lawsuits at court.

3. The land use right auction shall be effected in the following order:

3.1. The credit institution files the dossiers requesting the following competent State bodies to permit the auction of the land use right:

a/ The district-level People’s Committees permit the auction of the land use right already mortgaged by family households, individuals;

b/ The provincial-level People’s Committees permit the auction of the land use right already mortgaged by organizations.

...

...

...

a/ The written request for permission to auction the land use right;

b/ The copy of the credit contract, the security contract (the credit institution signs the copy);

c/ The copy of the land use right certificate or the certificate of the house ownership and residential land use right or other papers as prescribed at Point 7.3, Clause 7 of this Section (the credit institution signs the copy).

3.3. Within 15 days as from the date of receiving the above-mentioned dossiers, the competent People’s Committees shall have to:

a/ Issue the written permits to auction the land use right, for cases where the land use right can be transferred;

b/ Guide the credit institutions to carry out necessary procedures, for cases where the dossiers are incomplete, then issue written permits to auction the land use right;

c/ Reply in writing the credit institutions about the non-permission to auction the land use right for the land categories of which the land use right cannot be transferred under Article 30 of the Land Law.

3.4. Particularly for agricultural land cultivated with annual plants and assigned to family households and individuals by the State, the persons participating in the auction of the land use right must fully satisfy the conditions prescribed in Article 9 of Decree No. 17/1999/ND-CP of March 27, 1999 of the Government on the procedures for exchange, transfer, lease, sub-lease, inheritance of the land use right, the mortgage of and the contribution of capital with, the land use right value (hereinafter referred generally as Decree No.17).

3.5. After being permitted by the competent People’s Committee to auction the land use right, the credit institution shall carry out the procedures prescribed in Clauses 2 and 3, Section I, Part B, and authorize the property auction center to effect the auction of the land use right.

...

...

...

5. The granting of the land use right certificates, house ownership and residential land use right certificates shall be effected as follows:

5.1. The party responsible for carrying out the procedures to transfer the land use right as well as the property ownership right to the property transferee, buyer as provided for in Clause 4 above shall file dossiers to the competent State bodies applying for the land use right certificate, the house ownership and residential land use right certificate for the property transferee, buyer.

The dossiers of application for land use right certificates, house ownership and residential land use right certificates shall comply with the provisions at Clause 2, Section X of Part B.

5.2. Within 15 days (for the land use right certificate) or 60 days (for the house ownership and residential land use right certificate) as from the date of receiving full and valid dossiers, the competent State bodies shall have to grant the above-mentioned papers to the property transferee, buyer.

6. Obligation to pay tax on transfer of the land use right, assets affixed to land shall comply with the provisions in Section IX, Part B.

7. The provisions of this Circular shall apply to the handling of security property being the land use right, assets affixed to land, which had been mortgaged before Decree No.178 took effect in the following cases:

7.1. The land use right and assets affixed to land have been fully evidenced with papers and dossiers conformable with the law provisions at the time of mortgage or conformable with the law provisions at the time Decree No.178 took effect;

7.2. The land use right and assets affixed to land, which fully meet the conditions prescribed at Point 7.1 above but have not yet been handled due to the lack of certification by the State Notary Public or the certification of the competent People’s Committee in the mortgage contract;

7.3. The land use right and assets affixed to land, for which, the mortgagor, at the time of mortgage, has acquired the land use right certificate, or the house ownership and residential land use right certificate or one of the papers prescribed in Clause 2, Article 3 of Decree No.17, and is entitled to mortgage the land use right;

...

...

...

In this case, the credit institution shall auction the assets affixed to land at the property auction center. Upon the completion of the auction, the property auction center shall send dossiers to the competent State bodies requesting the granting of the land use right certificate to the auction winner in form of land assignment or lease by the State or reception of the transfer of the land use right according to the provisions of the land legislation.

7.5. When handling the security property being the land use right, assets affixed to land under the cases prescribed at Points 7.1, 7.2 and 7.3 above, the credit institution shall send the existing dossiers to the competent State bodies as defined in Clause 3, Section III, Part B, to ask for permission to auction the land use right. After getting the permission from the competent State body for the auction, the credit institution shall proceed with the procedures for handling the security property according to the provisions of this Circular.

IV. Handling property of divided, separated, consolidated, merged, transformed, equitized enterprises

1. The credit institution may handle property to recover debts before the enterprises are divided, separated, consolidated, merged, transformed, equitized under the cases prescribed in Clause 3, Article 13 of Decree 178.

Where the loan security property has not yet been handled to recover debts but the enterprises have already been divided, separated, consolidated, merged, transformed or equitized, the enterprises formulated after the division, separation, consolidation, merger, transformation or equitization must accept the debts and perform the duty to pay debts to the credit institutions. Where the enterprises formulated after the division, separation, consolidation, merger, transformation or equitization decline to perform the debt repayment obligation, the credit institutions are entitled to handle the security property according to the provisions in section II, Part B.

2. Where the credit institutions handle the loan security property according to the provisions in Clause 4, Article 13 of Decree No.178, the property handling and the performance of debt repayment obligation shall be based on the security contracts resigned after the enterprises are divided, separated, consolidated, merged, transformed or equitized. The credit institutions shall effect the property handling according to the provisions of this Circular.

V. Handling security property in cases where the securer has died or been away from the place of residence at the time of handling the security property

The credit institution may proceed with the handling of security property in cases where the debts turn due or must be paid ahead of schedule while the securer dies or has been deliberately away from the place of residence at the time of property handling already notified by the credit institution in advance. The security property keeper (if any) or the inheritor of the securer’s property (in case where the securer dies) is obliged to hand over the property to the credit institution for handling according to the latter’s notice. Where the security property keeper or the inheritor of the securer’s property declines to hand over the property to the credit institution for handling, the latter may request the competent State bodies to apply measures to compel the security property keeper to hand over the security property to the credit institution for handling according to the provisions in Section XI, Part B.

VI. Exploitation, use of security property pending the handling

...

...

...

2. The gained yields and benefits must be accounted separately (except otherwise agreed upon by the parties); after subtracting necessary expenses for the property exploitation and/or use (including expenses for management, renovation, repair of the property, assorted taxes, property exploitation charge, and other necessary and reasonable expenses), the remaining amount shall be used for debt payment to the credit institutions as provided for in Section VIII, Part B.

VII. Valuation of security property upon the handling thereof

1. The credit institution and the securer shall agree on the property handling price at the time of handling and make record of their agreement on property valuation.

2. Where the parties cannot reach agreement on the security property handling price, the price determination shall be carried out as follows:

2.1. Before the credit institution decides on the security property handling price, it shall hire the consulting organization, the professional organization to determine the price or refer to the prices already determined by the consulting organization or the professional organization, the practical prices in the locality at the time of handling, the State-prescribed prices (if any) and other price factors.

2.2. Where the security property sale results in a big price difference among the registered buyers or where many persons simultaneously register for the property purchase, the credit institution shall decide the security property handling price on the basis of the highest price offered or put them on auction to recover debts.

3. Where the property auction organization is authorized, the determination of the security property handling price shall comply with the law provisions on property auction.

4. Where the security property handling is entrusted or transferred to the third party, the credit institution may determine the security property handling price or agree to let the third party to determine such price according to the principles prescribed at Point 2.1, Clause 2 above.

VIII. Settlement of debt recovery from the handling of security property

...

...

...

1.1. The necessary expenses for the handling of security property: expenses for preservation, management, price determination, property sale advertisement, property sale, commission, auction charge and fee and other necessary and reasonable expenses related to the security property handling.

1.2. Taxes and charges payable into the State budget (if any).

1.3. Debt principal, loan interest, overdue debt interest calculated to the date the securer or the security property keeper hands over the property to the credit institution for handling.

2. Where the credit institution advances money for payment of property handling expenses or tax amounts and charges payable into the State budget, it may recover this advance amount when settling the debt principal, loan interest, overdue debt interest, except where the securer has already repaid the advance amount to the credit institution.

3. Where the proceed from the property sale plus the amounts earned from the exploitation and/or use of security property pending the handling (after subtracting necessary expenses for the property exploitation and/or use) is larger than the payable debt amount, the difference shall be returned to the securer. The securer is obliged to continue to repay the debt if the revenue is not enough for the payment of payable debt and the expenses related to the security property handling.

Where the credit institution receives the very security property as replacement for the performance of the obligation or receives the money amounts and property which the third party has to hand over to the securer, the surplus difference between the security property handling price plus the amounts earned from the exploitation and/or use of the security property pending the handling (after subtracting the necessary expenses for the property exploitation and/or use) and the payable debt amount shall be returned to the securer. The securer is obliged to continue repaying the debt if the above-mentioned revenue is smaller than the debt principal, interest, overdue debt interest amount plus the expenses related to the handling of security property.

4. For security property which the buyer cannot pay immediately for the debt recovery, the credit institution may apply the method of recovering debt part by part according to the payment capability of the buyer. The credit institution shall determine the debt principal, interest and overdue debt interest amounts as well as the collectible expenses calculated to the date the credit institution receive the security property.

5. Where a property is used as security for many obligations at a credit institution, if the property must be handled to perform an obligation to pay due debt, the other debt payment obligations, though not yet mature, are considered due and the credit institution may handle the security property to recover debts. The order of payment of debts secured by a property is determined according to the order of registration at the secured transaction registry.

6. For a property used as security for many obligations in case of associated loans, if the property must be handled to perform a due debt repayment obligation, the parties joining the provision of associated loans may be paid according to their respective capital contribution percentages.

...

...

...

8. Where the security property is insured, the indemnity paid by the insurance agency shall be paid directly to the credit institution for debt recovery. This amount shall be used for repayment of debts of the securer.

IX. The calculation of tax on transfer of the rights to own and/or to use security property

1. The calculation of tax on transfer of the rights to own and/or to use the security property shall be carried out when filling in the procedures for the transfer of ownership, use rights or when the credit institution receives the very security property as replacement for the debt repayment obligation and the rights to own and use such property are transferred to the credit institution.

2. For the tax on land use right transfer, the provisions in the Government’s Decree No.19/2000/ND-CP of June 8, 2000 detailing the implementation of the Law on the Land Use Right Transfer Tax and the Law Amending and Supplementing a Number of Articles of the Law on the Land Use Right Transfer Tax shall be complied with.

3. Where the credit institution receives the very security property as replacement for the performance of the secured obligation while the procedures for the transfer of the ownership and/or use right over such property have not been carried out, the tax on the transfer of ownership and/or use right shall not be paid.

X. Concerned bodies’ coordination responsibility

1. When the credit institution handles the security property by the modes prescribed in this Circular, the State Notary Public and the competent People’s Committee shall, within the scope of their tasks and powers, have to certify the property sale-purchase contract, the property transfer contract, the record on receipt of the property and papers related to the transfer of the ownership and use right to the property buyer, transferee.

2. The competent State bodies (the competent People’s Committees, the provincial/municipal Land Administration Services or Land Administration- House and Land Services, the Traffic Police Section of the provincial/municipal Police Offices, the waterway transportation means register; the regional sub-department for sea ship and crew registration, the Vietnam Civil Aviation Department) shall have to carry out procedures for the transfer of the property ownership and/or use right to the property buyer or transferee after receiving the request of the credit institution (or the property auction organization) and other relevant documents, including:

2.1. Copies of the credit contract; the security contract (the credit institution signs such copies);

...

...

...

2.3. The record on handling of the property or the record on seizure of the property;

2.4. The property sale/purchase contract, the property transfer contract or property reception record, or the property auction document (depending on each specific case of handling);

2.5. The paper certifying the payment of property transfer tax according to the provisions of law.

3. The procedures for transfer of security property ownership and use rights in cases where the handled security property is the judgement execution property:

The competent State bodies shall carry out procedures for transfer of the security property ownership and/or use rights to the property buyer, transferee, based on the following dossiers including:

3.1. The extract of the judgement or the copy of the judgement or the copy of the court’s decision;

3.2. The decision on judgement execution, issued by the judgment execution body;

3.3. The credit contract, the security contract (the credit institution signs the copies thereof);

3.4. The property sale/purchase contract or the property transfer contract, or the property reception contract, or the property auction document (depending on each specific handling case).

...

...

...

5. The time limit for completion of the procedures for the property ownership and/or use right transfer to the buyer, the transferee shall be 15 days (or 60 days particularly for the transfer of the house ownership and the residential land use right) as from the date of receiving the request of the credit institution (or the property auction organization) and the above-mentioned documents, except otherwise provided for by law.

XI. Procedures to compel the security property- keeping party to hand over the security property to credit institutions

Under Article 35 of Decree No.178, the procedures to compel the security property-keeping party to hand over the security property to credit institutions shall be as follows:

1. The security property-keeping party shall have to hand over the security property to the credit institution for handling according to the latter’s notice. If the time limit set in the notice has expired and the security property-keeping party declines to hand over the security property, the credit institution shall issue a written notice on the application of measures to force the security property- keeping party to hand over the property to the credit institution. The written notice must clearly state the reasons for the application, the deadline for hand-over of the security property, the to be applied- measures, the rights and obligations of the parties.

2. The credit institution may apply the following measures:

2.1. The credit institution requests the security property-keeping party to hand over the security property being under its management to the credit institution.

2.2. After applying the above measure and the security property-keeping party still declines to hand over the security property, the credit institution shall send documents to the People’s Committee and the Police Office of the place where the securer resides or the place where the security property exists, requesting coordination with and support for the credit institution in recovering the security property.

Where the third party keeps the security property, the credit institution shall notify such to the securer and request coordination in compelling the security property- keeping party to hand over the security property to the credit institution.

2.3. Upon the expiry of the time limit fixed in the notice on application of measures to force the hand-over of property, if the security property-keeping party declines to hand over the property to the credit institution for handling, the credit institution shall proceed with the seizure of the security property with the support of the concerned People’s Committee and Police Office.

...

...

...

3.1. Upon receiving the request of the credit institution as provided for at Point 2.2, Clause 2 above, the concerned People’s Committee shall apply educative measures, persuading the security property-keeping party to hand over the security property being under its management to the credit institution. The People’s Committee fixes the time limit for the security property-keeping party to hand over the security property to the credit institution for handling, which, however, must not exceed 10 days as from the date the People’s Committee applies the educative measures.

3.2. If past the above time limit, the security property-keeping party still declines to hand over the security property as requested by the credit institution, the People’s Committee shall direct functional sections and branches to coordinate with the credit institution and proceed with necessary procedures to compel the security property-keeping party to hand over the security property to the credit institution.

a/ For security property being communication means, based on the written request of the credit institution (clearly stating the contact address, fax number, phone number):

- The Traffic Police Office shall, through the work of registration of means, if detecting cases requested by the credit institution, not transfer the owner’s name, the ownership, and request the means owners or the persons authorized by the owners to seek the opinion of the credit institution before carrying out the procedures for transferring owner’s name as well as the ownership.

- Where through patrol and inspection, the traffic police offices detect the communication means operators use the copies of the means registration certificates, as provided for in Clause 2, Article 12 of Decree 178, with the expired circulation time limit, the traffic police offices shall make record on temporary seizure of the means and send written notification (directly, by fax or by other communication and information means) to the credit institution for the hand-over of the temporarily seized means. Within 15 days after receiving the notification, the credit institution shall have to send its men to receive the property. The hand-over of property between the traffic police office and the credit institution must be recorded in writing. The credit institution must notify such hand-over of property to the means owners, operators. If past this time limit, the credit institution does not come to receive the property, the traffic police office shall return the temporarily seized means to the operators.

- The credit institution shall have to pay all expenses for the notification, temporary seizure and other reasonable expenses (if any) when coming to receive the temporarily seized means. This money amount shall be calculated into the expenses for property handling as provided for in Section VIII, Part B. Where the credit institution fails to come for the reception of the means according to the notice of the traffic police office, it shall have to pay all the above-said expenses from its own pocket.

b/ For security property being warehouses, residential houses and other constructions, the credit institution shall carry all belongings and assets being other than the security property to the property keeping agencies and receive the security property for handling. The expense for property keeping shall be paid by the property owners.

c/ For security property being machinery, equipment, raw materials, fuels, materials, consumer goods, precious metals, gems and other security property, the credit institution shall seize them for keeping.

3.3. The seize and keeping of security property must be recorded in writing to the witness of the representatives of the People’s Committee of the locality where the property-keeper resides or where exists the security property, and of concerned bodies.

...

...

...

C. IMPLEMENTATION ORGANIZATION AND EFFECT

I. This Circular shall apply to handle security property, recover debts for credit institutions of various types prescribed in Article 12 of the Law on Credit Institutions. The handling of security property to recover debts for domestic individuals and legal persons, foreign individuals and legal persons being other than credit institutions shall comply with the provisions of Decree No.165/1999/ND-CP of November 19, 1999 of the Government on secured transactions.

II. For credit contracts with the debt payment time limits having expired before this Circular takes effect but the security property having not yet been handled, the provisions of this Circular shall apply for handling.

III. Where the credit institution provides credits in other forms, if the parties have reached agreement on security measures, the provisions of this Circular shall apply for handling.

IV. For security property being material evidences in criminal cases, the provisions of Joint Circular No. 06/1998/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-BCA-BTC-BTP of October 4, 1998 of the Supreme People’s Court, the Supreme People’s Procuracy, the Ministry of Public Security, the Ministry of Justice, the Ministry of Finance, guiding a number of issues on preservation and handling of security property being material evidences, compulsorily inventoried property in the course of investigation, prosecution and adjudication of criminal cases shall apply.

V. This Circular takes effect 15 days after its signing. Any problems arising in the course of implementation shall be reported by branches for timely explanation, supplements and amendments by the said bodies. All amendments and supplements to this Circular shall be decided by the State Bank Governor, the Justice Minister, the Public Security Minister, the Finance Minister and the General Director of Land Administration.

FOR THE STATE BANK GOVERNOR
DEPUTY GOVERNOR




Tran Minh Tuan

FOR THE JUSTICE MINISTER
VICE MINISTER




Uong Chu Luu

...

...

...

FOR THE FINANCE MINISTER
VICE MINISTER




Le Thi Bang Tam