|
BỘ NÔNG
NGHIỆP VÀ
MÔI
TRƯỜNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 52/VBHN-BNNMT
|
Hà Nội, ngày 05 tháng 5 năm
2026
|
Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất, có
hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, được sửa đổi, bổ sung bởi:
Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định
thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh
vực đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2025;
Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ
ngày 15 tháng 8 năm 2025;
Nghị định số
49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19
tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ
và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm
2024;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường; Chính phủ ban hành Nghị định quy định về giá đất[1].
Điều 1. Phạm vi điều
chỉnh
Nghị định này
quy định về phương pháp định giá đất quy định tại Điều 158; xây dựng, điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất quy định tại Điều 159; định giá đất cụ thể
quy định tại Điều 160; điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất quy định tại
điểm b khoản 3 Điều 162; áp dụng phương pháp định giá đất của các trường hợp
chuyển tiếp quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai.
1.
Cơ
quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây
dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ
quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2.
Tổ
chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3.
Tổ
chức, cá nhân khác có liên quan.
Trong Nghị định
này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1.[2]
Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã thực
hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đã đăng ký biến động
tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư
dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng theo quy định của pháp luật
trừ trường hợp hợp đồng mua, bán bất động sản hình thành trong tương lai.
2.
Khu
đất cần định giá là tập hợp các thửa đất trong cùng một khu vực, dự án có sử
dụng đất cần định giá.
3.
Thửa
đất so sánh là thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng
trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá.
4.
Tổ
chức thực hiện định giá đất là tổ chức hoạt động tư vấn xác định giá đất quy
định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai được cơ quan có chức năng quản lý đất
đai thuê, đặt hàng hoặc giao nhiệm vụ[3] thực hiện tư vấn định giá đất.
Chương II
1.
Khảo
sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:
a)
Mục
đích sử dụng đất;
b)
Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị
định này.
2.
Khảo
sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:
a)
[4]
Thông tin đầu vào để định giá đất là giá đất đã hoàn thành chuyển nhượng trên
thị trường, giá đất đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ
tài chính quy định tại các điểm a, b và c khoản 3 Điều 158 Luật Đất đai;
b)
[5] Thông tin tại điểm
a khoản này được lấy từ các nguồn: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ
liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ chức
thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch bất
động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo sát.
Trên cơ sở
thông tin thu thập được để xác định giá mặt bằng chung; giá mặt bằng chung là
bình quân số học của các giá đất thu thập được. Tổ chức thực hiện định giá đất
lựa chọn thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần giá mặt
bằng chung;
c)
Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 8 của Nghị
định này.
3.[6]
Việc lựa chọn thông tin của các thửa đất so sánh thực hiện theo thứ tự ưu tiên
như sau:
a)
Có
khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn
bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã trong địa bàn hành
chính cấp tỉnh. Trường hợp mở rộng phạm vi thu thập thông tin ngoài địa bàn
hành chính cấp tỉnh, tổ chức thực hiện định giá đất phải giải trình cụ thể lý
do trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định
giá đất xem xét, quyết định;
b)
Tương
đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất;
c)
Thông
tin gần nhất với thời điểm định giá đất.
Trường hợp có
nhiều nguồn thông tin khác nhau phát sinh tại cùng thời điểm thì ưu tiên lựa
chọn nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ
sở dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị tổ
chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch
bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo
sát; trường hợp thông tin được hình thành trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 thì
được lựa chọn thông tin phù hợp tình hình thực tế về giá đất tại địa phương mà
không căn cứ vào thứ tự ưu tiên nêu tại điểm này.
4.
Trường
hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì giá trị của tài sản gắn
liền với đất (nếu có) của thửa đất so sánh được xác định như sau:
a)
Đối
với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng
Việc xác định
giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá
quyền sử dụng đất như sau:
|
Giá trị của
tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử
dụng đất
|
=
|
Giá trị xây
dựng mới tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
|
-
|
Giá trị hao
mòn đến thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất
|
Phương pháp
tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực
hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành. Trường hợp chưa có quy định hoặc
hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc
tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên
thị trường;
b)
[7] Đối với trường
hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng Đối với cây lâu năm thì
giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất là giá trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu
hoạch sản phẩm tương ứng với số năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch hoặc được
xác định theo đơn giá bồi thường đối với cây lâu năm do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành.
Đối với rừng
trồng thì giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên
ngành; trường hợp chưa có quy định thì giá trị của tài sản gắn liền với đất
được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất hoặc được xác định
theo đơn giá bồi thường đối với rừng trồng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban
hành.
Tổ chức thực
hiện định giá đất đề xuất cách xác định giá trị của tài sản gắn liền với đất là
cây lâu năm, rừng trồng để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết
định.
5.[8]
Xác định giá của thửa đất so sánh như sau:
|
Giá đất của
thửa đất so sánh
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh
|
-
|
Giá trị của
tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng
đấu
giá
quyền sử dụng đất
|
|
Diện tích
thửa đất so sánh
|
6.[9]
Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 8 của Nghị
định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh
giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) thực
hiện theo nguyên tắc sau:
a)
[10] Lấy các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của
thửa đất so sánh; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh
theo tỷ lệ phần trăm (%) sau;
b)
Trường
hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh theo hướng làm giảm
giá đất so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá đất của thửa
đất so sánh (cộng) theo yếu tố đó; trường hợp có yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
của thửa đất so sánh theo hướng làm tăng giá đất so với thửa đất cần định giá
thì điều chỉnh giảm mức giá đất của thửa đất so sánh (trừ) theo yếu tố đó;
c)
Trường
hợp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất so sánh giống với thửa đất
cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.
7.
Giá
đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá
đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau của các thửa đất so sánh
với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:
|
Giá đất ước
tính của thửa đất, khu đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
|
=
|
Giá đất của
từng thửa đất so sánh
|
±
|
Mức điều
chỉnh về
giá
từ yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa đất so sánh với thửa
đất cần định giá
|
8.
Giá
đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối
với các giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh
đã xác định theo quy định tại khoản 7 Điều này; giá đất của thửa đất cần định
giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng giá đất ước tính không quá
15%.
9.
Việc
xác định giá đất bằng phương pháp so sánh được minh họa chi tiết tại ví dụ số
01 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
1.
Khảo
sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá
a)
[11]
Đối với đất phi nông nghiệp thì khảo sát, thu thập từ việc cho thuê đất, cho thuê
mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31
tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá của thửa đất, khu đất cần
định giá hoặc trong 01 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng
12) liền kề trước thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất
đến thửa đất, khu đất cần định giá, ưu tiên lựa chọn thửa đất có sự tương đồng
nhất định đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để so sánh theo phương pháp so
sánh.
Trường hợp
không thu thập được thông tin từ việc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thì thu
thập thông tin về thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo
tài chính trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31
tháng 12) liên tục liền kề với năm xác định thời điểm định giá của thửa đất,
khu đất cần định giá hoặc trong báo cáo tài chính của 01 năm (được tính từ ngày
01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liền kề với năm xác định thời điểm định
giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá,
ưu tiên lựa chọn thửa đất có sự tương đồng nhất định đến các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất;
b)
Đối
với đất nông nghiệp thì khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử
dụng đất nông nghiệp tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và
phát triển nông thôn, cụ thể như sau:
-
Trong
khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng
12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm,
đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;
-
Tối
thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây
lâu năm;
-
Trong
một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất
theo quy định của pháp luật có liên quan.
Trường hợp
không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát
triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập thực tế phổ biến trên thị
trường của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá.
2.
Khảo
sát, thu thập thông tin về chi phí của thửa đất, khu đất cần định giá
a)
[12] Đối với đất
phi nông nghiệp
Chi phí để tạo
ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này là các khoản
chi phí xây dựng, đầu tư phát triển thương hiệu, đầu tư công trình hạ tầng,
thúc đẩy việc kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, vận hành, duy tu, bảo dưỡng công
trình xây dựng gắn liền với đất, đảm bảo an ninh, chi phí sản xuất được xác
định theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, các khoản
thuế liên quan đến sử dụng đất và các khoản chi phí khác do Hội đồng thẩm định
giá đất quyết định, lựa chọn phù hợp với dự án và tình hình thực tế tại địa
phương.
Trường hợp chi
phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất chưa có định mức, đơn giá do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin đối với các chi phí nêu
trên ghi trong báo cáo tài chính; trường hợp báo cáo tài chính không thể hiện
rõ chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất thì khảo sát chi phí để tạo
ra thu nhập từ việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường;
b)
[13] Đối với đất
nông nghiệp
Chi phí để tạo
ra thu nhập từ việc sử dụng đất gồm các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất,
chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan chuyên môn về nông nghiệp
và môi trường và thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.
Trường hợp
không có số liệu từ cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan chuyên môn về nông
nghiệp và môi trường thì thu thập thông tin về chi phí để tạo ra thu nhập từ
việc sử dụng đất thực tế phổ biến trên thị trường của 03 thửa đất có khoảng cách
gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá, ưu tiên lựa chọn thửa đất có sự
tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
3.
Xác
định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:
Thu nhập ròng bình quân năm = Thu nhập
bình quân năm - Chi phí bình quân năm
Trong đó:
a)
Thu
nhập bình quân năm là trung bình cộng thu nhập quy định tại khoản 1 Điều này
trong thời gian 01 năm. Đối với trường hợp thu nhập được xác định từ việc cho
thuê đất, cho thuê mặt bằng của 03 thửa đất thì giá cho thuê đất, cho thuê mặt
bằng để tính thu nhập bình quân năm xác định theo trình tự, nội dung như xác
định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 6,
7 và 8 Điều 4 của Nghị định này;
b)
Chi
phí bình quân năm là trung bình cộng chi phí quy định tại khoản 2 Điều này
trong thời gian 01 năm.
4.
Xác
định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như
sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
Thu nhập ròng
bình quân năm
|
|
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân
|
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12
tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ
hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh (sau đây gọi là
ngân hàng thương mại nhà nước) của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có
số liệu trước thời điểm định giá.
Riêng đối với
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:
|
Lãi suất điều
chỉnh theo thời hạn
|
=
|
r x (1 + r)n
|
|
|
(1 + r)n
-
1
|
Trong đó: n là
thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với
trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
5.
Xác
định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất cần định giá
|
|
Diện tích
thửa đất cần định giá
|
Đối với trường
hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các công trình gắn liền với
đất phục vụ trực tiếp sản xuất, kinh doanh để tạo ra thu nhập thì sau khi xác
định giá trị của thửa đất và công trình gắn liền với đất phải trừ đi giá trị
của công trình gắn liền với đất theo quy định tại điểm a khoản 4
Điều 4 của Nghị định này.
6.
Trong
thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có
chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm
cung cấp bằng văn bản thông tin về lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy
định tại khoản 4 Điều này.
7.
Việc
xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập được minh họa chi tiết tại ví dụ số
02 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
1.
Khảo
sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về
quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt
bằng, các hồ sơ, tài liệu theo quy định của pháp luật về xây dựng đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng
đất cao nhất và các thông tin cần thiết khác phục vụ định giá đất.
2.
Ước
tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất
a)
[14] Tổng doanh thu
phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển
nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, mức
biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình
thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng; thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ; tỷ lệ bán hàng; tỷ lệ lấp đầy; các yếu tố khác phù hợp
với tình hình thực tế tại địa phương và từng dự án.
Giá kinh doanh
sản phẩm, dịch vụ được áp dụng trong trường hợp không thu thập được giá chuyển
nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
b)
[15] Khảo sát, thu
thập thông tin về giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng; giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ.
Thông tin về
giá bán nhà ở, căn hộ, công trình xây dựng, một phần công trình xây dựng, giá
đất thu thập theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 4 của Nghị
định này; thông tin về giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập thông qua
các hợp đồng cho thuê đất, thuê mặt bằng; thông tin về giá kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ thông qua việc điều tra, khảo sát các dự án có hình thức kinh doanh sản
phẩm, dịch vụ tương tự, có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá và có sự tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định
tại Điều 8 Nghị định này;
c)
Việc
ước tính giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh doanh sản
phẩm, dịch vụ để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được
thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá
đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng
mặt bằng đã được phê duyệt;
d)
[16] Việc xác định
mức biến động của giá chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng, giá kinh
doanh sản phẩm, dịch vụ căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan
quản lý thị trường bất động sản. Trường hợp không có số liệu của cơ quan thống
kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản thì thực hiện như sau:
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá chuyển nhượng thì căn cứ theo chỉ số giá
tiêu dùng nhóm nhà ở, điện, nước và vật liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề
trước thời điểm định giá đất (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31
tháng 12) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa bàn
hành chính cấp tỉnh hoặc trên phạm vi cả nước.
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thì căn cứ theo
mức biến động thể hiện trong các hợp đồng cho thuê đất, cho thuê mặt bằng hoặc
chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở, điện, nước và vật liệu xây dựng bình quân 03
năm liền kề trước thời điểm định giá đất (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết
ngày 31 tháng 12) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố áp dụng trên địa
bàn hành chính cấp tỉnh hoặc trên phạm vi cả nước.
Đối với trường
hợp xác định mức biến động của giá kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ số
liệu thực tế trên thị trường.
Việc lựa chọn
mức biến động quy định tại điểm này do tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất
để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định;
đ) Căn cứ tình
hình thực tế tại địa phương, Sở Nông nghiệp và Môi trương[17] chủ
trì, phối hợp với các Sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định cụ thể tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy để áp dụng chậm nhất từ
ngày 01 tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời gian
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy thì tổ
chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đối với
từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Đối với thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn
cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu
thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để
ước tính doanh thu phát triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm bắt
đầu bán hàng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với tình hình thực
tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính hoặc từng
dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ số liệu thực
tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất
đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét, quyết định.
3.
Ước
tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất
a)
[18]
Các chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này bao gồm:
-
Chi
phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình của dự án (có tính đến chi phí
dự phòng cho yếu tố trượt giá), gồm: xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật,
công trình kiến trúc và các công trình xây dựng khác thuộc dự án theo quy hoạch
đã được phê duyệt;
-
Chi
phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ
thi công; chi phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công
tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư;
-
Chi
phí thiết bị (bao gồm cả các khoản thuế có liên quan);
-
Chi
phí quản lý dự án;
-
Chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng;
-
Chi
phí san lấp mặt bằng, chi phí rà phá bom mìn, chi phí khảo sát địa chất, chi
phí, lệ phí thực hiện các thủ tục về xây dựng công trình, chi phí bảo hiểm công
trình trong thời gian xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác theo quy định
của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh thu phát triển
của dự án, do tổ chức thực hiện định giá đất lựa chọn đối với từng dự án cụ
thể, đề xuất Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Trường hợp áp
dụng suất vốn đầu tư thì thực hiện theo quy định của pháp luật xây dựng về suất
vốn đầu tư xây dựng công trình.
Trường hợp xác
định giá đất đối với dự án lấn biển hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu tư
thì ngoài chi phí lấn biển đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt còn
bao gồm các chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm này mà chưa được xác định
trong dự án lấn biển đã được phê duyệt hoặc hạng mục lấn biển trong dự án đầu
tư đã được phê duyệt.
Trường hợp thửa
đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu
tư xây dựng;
b)
[19] Chi phí kinh
doanh bao gồm: chi phí tiếp thị, quảng cáo, phát triển thương hiệu, bán hàng,
hỗ trợ chiết khấu bán hàng, chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ %
trên doanh thu phù hợp với tính chất, quy mô dự án và tình hình thực tế tại địa
phương. Trường hợp khi ước tính doanh thu phát triển đã loại trừ các chi phí
quy định tại điểm này trong khi lựa chọn thửa đất so sánh thì không tính đến các
chi phí này khi ước tính chi phí phát triển;
c)
Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % nhân với tổng của chi phí quy định tại điểm
a, điểm b khoản này và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định
giá theo quy định tại khoản 6 Điều này;
d)
Tổng
chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm
kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm
quyền phê duyệt. Việc hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà
đầu tư đã tự nguyện ứng trước thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 94 Luật
Đất đai;
đ) Căn cứ thông
tin về các dự án tương tự trong khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất,
Sở Nông nghiệp và Môi trường[20] chủ trì, phối hợp với các sở, ngành
có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các tỷ lệ
% để xác định chi phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh cho các nhóm dự án cùng mục
đích sử dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng chậm nhất từ ngày 01
tháng 01 năm 2025. Trong trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều
chỉnh để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Trong thời gian
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định chi phí kinh doanh thì chi phí kinh
doanh được xác định bằng mức bình quân của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử
dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá.
Trong thời gian
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định tỷ lệ % để tính chi phí lãi vay, lợi
nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh thì tổ
chức thực hiện định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất đối với từng dự án để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết
định.
Đối với thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong
chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện
dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định
thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù
hợp với tình hình thực tế tại địa phương cho các nhóm dự án cùng mục đích sử
dụng đất chính hoặc từng dự án cụ thể để áp dụng hoặc tổ chức thực hiện định
giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng
đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để
Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
4.
Việc
ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:
a)
Chi
phí đầu tư xây dựng được ước tính theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy
hoạch tổng mặt bằng hoặc hồ sơ thiết kế cơ sở hoặc hồ sơ thiết kế thi công được
cơ quan có thẩm quyền thẩm định, phê duyệt. Việc ước tính chi phí đầu tư xây
dựng quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b)
[21] Việc ước tính
tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:
-
Dự
toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định và chủ đầu tư
phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
-
Dự
toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban
hành, công bố và đã được cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc
lập. Cơ quan, tổ chức tư vấn thẩm định hoặc thẩm tra độc lập chịu trách nhiệm
trước pháp luật về kết quả thẩm định hoặc thẩm tra đối với dự toán xây dựng mà
mình đã thực hiện;
-
Suất
vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.
Dự toán xây
dựng được thẩm định, thẩm tra quy định tại điểm này được phép xác định chậm
nhất đến thời điểm tổ chức phiên họp đầu tiên của Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể;
c)
[22] Trường hợp
chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì tổ chức thực hiện định giá
đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của 03 dự án đầu tư cùng mục
đích sử dụng đất chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định
giá, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để đề xuất Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định cho từng dự án.
5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí
thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại
tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi
phí phát triển của khu đất, thửa đất thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh thu
phát triển = 
Tổng chi phí
phát triển = 
Trong
đó:
-
TRi
là doanh thu năm thứ i của dự án;
-
Ci
là chi phí năm thứ i của dự án;
-
r
là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm)
bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của
các ngân hàng thương mại nhà nước của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có
số liệu trước thời điểm định giá;
-
n
là số năm bán hàng của dự án (tính tròn năm);
-
m
là số năm xây dựng và phát sinh chi phí của dự án (tính tròn năm).
6.
Xác
định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá
Giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo
công thức sau:
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Tổng doanh
thu
phát
triển
|
±
|
Tổng chi phí phát triển
|
Giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
|
Diện tích
thửa đất, khu đất cần định giá
|
=
|
Giá trị quyền
sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
|
Giá đất của
thửa đất, khu đất cần định giá
|
7. [23] Trường hợp
trong quyết định giao đất, cho thuê đất có diện tích giao đất có thu tiền sử
dụng đất, có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian
thuê hoặc có diện tích cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm hoặc có diện
tích giao đất không thu tiền sử dụng đất thì giá đất của thửa đất cần định giá
quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo từng phần diện tích giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời
gian thuê trong quyết định giao đất, cho thuê đất đó. Việc phân bổ chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được
thực hiện theo công thức sau:
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích giao đất có
thu tiền
|
=
|
Tổng chi phí
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ diện tích theo
quyết định
|
x
|
Diện tích
giao đất có thu tiền sử dụng đất
|
|
Tổng diện
tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất
một lần cho cả thời gian thuê
|
|
Chi phí xây
dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
|
=
|
Tổng chi phí
xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ diện tích theo
quyết định
|
x
|
Diện tích cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
|
|
Tổng diện
tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê
|
Trong đó: Tổng
chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ diện tích theo quyết định
được xác định trong chi phí đầu tư xây dựng quy định tại khoản 3 Điều này được
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.
8.
[24] Trường hợp
thửa đất, khu đất cần định giá được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất,
cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư theo nhiều quyết định thì thực hiện như
sau:
a)
Trường
hợp diện tích giao đất, cho thuê đất có đầy đủ điều kiện để tính được doanh thu
phát triển, chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu
phát triển ước tính, chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích
giao đất, cho thuê đất của quyết định đó;
b)
Trường
hợp diện tích giao đất, cho thuê đất không ước tính được doanh thu phát triển
hoặc chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với
diện tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi
phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi
tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan, cấp có thẩm quyền phê duyệt
hoặc chấp thuận theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;
c)
Trường
hợp trong một dự án có quyết định giao đất, cho thuê đất đáp ứng các điều kiện
quy định tại điểm a khoản này đồng thời có quyết định giao đất chỉ với diện
tích đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có quyết định cho thuê đất chỉ với
diện tích đất thuê trả tiền hằng năm hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất
có phần diện tích không thu tiền sử dụng đất, phần diện tích trả tiền thuê đất
hằng năm hoặc diện tích đất còn lại của dự án chưa được giao đất thuộc trường
hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất, chưa được cho thuê đất thuộc trường
hợp trả tiền thuê đất hằng năm thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính,
chi phí phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi
tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan, cấp có thẩm quyền phê duyệt
hoặc chấp thuận theo quy định pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn.
9.
Trong
thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có
chức năng quản lý đất đai, các ngân hàng thương mại nhà nước có trách nhiệm
cung cấp thông tin bằng văn bản về lãi suất cho vay trung hạn quy định tại khoản
5 Điều này.
10.
Việc
xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư được minh họa chi tiết tại ví dụ số
03 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
1.
Khảo
sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, khu vực
quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn
sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.
2.
Khảo
sát, thu thập thông tin về giá đất theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 3
và khoản 4 Điều 158 Luật Đất đai cho từng vị trí đất, khu vực.
Trường hợp thửa
đất lựa chọn để thu thập thông tin có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện
chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá đất của thửa đất
theo quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 4 của Nghị định này.
3.
Xác
định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực:
a)
Thống
kê giá đất thu thập được theo từng vị trí đất, khu vực;
b)
Trường
hợp giá đất thu thập theo từng vị trí đất, khu vực mà nhiều thửa đất có tính
tương đồng nhất định về giá đất nếu có trường hợp giá đất quá cao hoặc quá thấp
so với mặt bằng chung thì loại bỏ thông tin giá đất này trước khi xác định giá
đất thị trường;
c)
Giá
đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình
quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó.
4.
Xác
định hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều
chỉnh giá đất được xác định theo từng loại đất, vị trí đất, khu vực bằng cách
lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất, khu
vực đó.
5.
Giá
đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất, khu vực được xác định như
sau:
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá đất trong
bảng
giá
đất của thửa đất cần định giá
|
x
|
Hệ số điều
chỉnh giá đất
|
1.
Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp, bao gồm:
a)
Vị
trí, địa điểm của thửa đất, khu đất;
b)
Điều
kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt
đường;
c)
Điều
kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d)
Diện
tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố
liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ
giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm
được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có);
e)
Hiện
trạng môi trường, an ninh;
g)
Thời
hạn sử dụng đất;
h)
[25] Các yếu tố
khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa,
phong tục tập quán của địa phương, chi phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc
đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng
vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh hưởng đến giá đất.
2.
Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp, bao gồm:
a)
Năng
suất cây trồng, vật nuôi;
b)
Vị
trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu
thụ sản phẩm;
c)
Điều
kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết
cấu mặt đường; điều kiện về địa hình;
d)
Thời
hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá
nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận
chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
đ) Các yếu tố
khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục
tập quán của địa phương.
3.
Sở
Nông nghiệp và Môi trường[26] chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành
có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với
từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Trường hợp Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh chưa quy định hoặc quy định còn thiếu các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất thì tổ chức thực hiện định giá đất đề xuất cụ thể trong Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem
xét, quyết định.
1.
Trường
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định thuộc
trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất và trường hợp cho thuê
đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều
chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành quyết định. Trường hợp thời điểm ban hành
quyết định từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến ngày 31 tháng 12 năm 2014 mà thuộc
trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điểm ban hành
quyết định và trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm thì áp dụng bảng
giá đất tại thời điểm ban hành quyết định nhân với hệ số điều chỉnh giá đất năm
2015.
2.
Trường
hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê mà theo quy định tại thời điểm ban hành quyết định không
thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì áp dụng các
phương pháp theo quy định tại các điểm a, b, c khoản 5, các điểm a, b, c khoản
6 Điều 158 Luật Đất đai và các điều 4, 5, 6 của Nghị định này.
3.
Trường
hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì căn
cứ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này để áp dụng các phương pháp định giá
đất theo từng quyết định.
4.
Đối
với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này khi áp dụng phương pháp thặng dư
để định giá đất thì xử lý như sau:
a)
Trường
hợp có đầy đủ điều kiện để ước tính được doanh thu phát triển, chi phí phát
triển của thửa đất, khu đất thì xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí
phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích giao đất, cho thuê đất của
quyết định đó;
b)
Trường
hợp không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất hoặc
chi phí phát triển ước tính lớn hơn doanh thu phát triển ước tính đối với diện
tích cần định giá đất thì việc xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí
phát triển ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết
xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
5.
Việc
xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư đối với trường hợp quy định tại khoản
4 Điều này được minh họa chi tiết tại ví dụ số 04 Phụ
lục II ban hành kèm theo Nghị định này.
Các cơ quan, tổ
chức, đơn vị được giao quản lý, khai thác, sử dụng nguồn thông tin quy định tại
điểm b khoản 2 Điều 4 và điểm b khoản 1 Điều 5 của Nghị định
này có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng
văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày
nhận được văn bản yêu cầu của cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc tổ chức
thực hiện định giá đất.
Trường hợp thu
thập thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai thì khai thác trong cơ sở
dữ liệu của địa phương.
Chương III
BẢNG
GIÁ ĐẤT
Mục 1. QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 11.[28] (được
bãi bỏ)
1.[29] (được bãi bỏ)
2.
Xác
định giá đất đối với một số loại đất khác trong bảng giá đất:
a)
Đối
với đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng thì căn cứ vào giá đất rừng sản xuất
tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
b)
Đối
với đất chăn nuôi tập trung, các loại đất nông nghiệp khác thì căn cứ vào giá các
loại đất nông nghiệp tại khu vực lân cận để quy định mức giá đất;
c)
Đối
với đất sử dụng vào các mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất phi nông
nghiệp khác thì căn cứ vào giá đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực
lân cận để quy định mức giá đất;
d)
[30]
Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử
dụng vào các mục đích công cộng không có mục đích kinh doanh, đất tôn giáo, đất
tín ngưỡng; đất nghĩa trang, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng; đất cơ sở lưu trữ tro
cốt thì căn cứ vào giá đất cùng mục đích sử dụng tại khu vực lân cận để quy
định mức giá đất.
Trường hợp
trong bảng giá đất không có giá loại đất cùng mục đích sử dụng thì căn cứ vào
giá đất ở hoặc giá đất thương mại, dịch vụ tại khu vực lân cận để quy định mức
giá đất. Riêng đối với đất xây dựng công trình sự nghiệp thì căn cứ vào giá đất
thương mại, dịch vụ hoặc đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp tại khu vực lân cận
để quy định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
đ) Đối với đất
sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng thì căn cứ vào mục đích sử
dụng để quy định mức giá đất cho phù hợp;
3.
Giá
đất trong bảng giá đất đối với đất sử dụng có thời hạn được tính tương ứng với
thời hạn sử dụng đất là 70 năm, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ
gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn
mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất.
Việc chuẩn bị
xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm
2026 thực hiện như sau:
1.[31]
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức lập dự án xây dựng bảng
giá đất, trong đó xác định nội dung, tiến độ, dự toán kinh phí thực hiện và các
nội dung liên quan.
2.
Sở
Nông nghiệp và Môi trường[32] chuẩn bị hồ sơ thẩm định dự án xây
dựng bảng giá đất và gửi Sở Tài chính; Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và
gửi văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất về Sở Nông nghiệp và
Môi trường[33]. Hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng
giá đất gồm:
a)
Công
văn đề nghị thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất;
b)
Dự
thảo Dự án xây dựng bảng giá đất;
c)
Dự
thảo Tờ trình về việc phê duyệt dự án;
d)
Dự
thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.
3.
Sở
Nông nghiệp và Môi trường[34] tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm
định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất. Hồ sơ
dự án xây dựng bảng giá đất gồm:
a)
Dự
án xây dựng bảng giá đất sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;
b)
Tờ
trình về việc phê duyệt dự án;
c)
Dự
thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án;
d)
Văn
bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất.
4.
Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp xã[35],
Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) để thực hiện xây dựng bảng
giá đất.
5.
[36] Căn cứ vào điều
kiện thực tế tại địa phương, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh
quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện
hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất
theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xây dựng bảng giá đất.
Trường hợp tổ
chức đấu thầu, tại thời điểm đóng thầu không có nhà thầu nào tham dự thì được
gia hạn 01 lần. Sau khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì cơ quan có
chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh quyết định lựa chọn tổ chức tư vấn xác định
giá đất theo hình thức chỉ định thầu rút gọn.[37]
6.
Thành
lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Tổ giúp việc của Hội đồng:
a)
Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá
đất theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng
giá đất, trong đó:
Đại diện tổ
chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề
tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn xác định
giá đất được thuê để xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất;
Chuyên gia về
giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một
trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định
giá.
b)
Sở
Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập
Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh đạo Sở Tài chính làm Tổ
trưởng và đại diện các cơ quan có chức năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch
và đầu tư, thuế và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp
việc có trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo
Hội đồng thẩm định bảng giá đất xem xét tại phiên họp thẩm định.
7.[38]
Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện
thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định về cơ quan có chức năng quản lý
đất đai cấp tỉnh, thực hiện như sau:
a)
Nội
dung thẩm định của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh
giá đất bao gồm việc tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự,
thủ tục định giá đất, kết quả thu thập thông tin;
b)
Hội
đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất chịu trách
nhiệm về nội dung thẩm định quy định tại điểm a khoản này.
Hội đồng thẩm
định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất làm việc độc lập, khách
quan, theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; Chủ tịch Hội đồng và các
thành viên chịu trách nhiệm cá nhân về ý kiến của mình. Các cuộc họp phải có
biên bản ghi chép đầy đủ các ý kiến thảo luận, ý kiến bằng văn bản của thành
viên Hội đồng, kết quả biểu quyết và được lưu trữ cùng với các tài liệu phục vụ
cuộc họp.
Hội đồng thẩm
định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất được mời đại diện Ủy ban
Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cùng cấp và các tổ chức chính trị - xã hội khác tham
dự cuộc họp thẩm định giá đất.
Việc xây dựng bảng
giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 thực
hiện như sau:
1.[39]
Tổ chức thực hiện định giá đất tiến hành xây dựng bảng giá đất như sau:
a)
Điều
tra, khảo sát, thu thập thông tin;
b)
Rà
soát bảng giá đất hiện hành;
c)
Xác
định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, đặc khu;
d)
Tổng
hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp
xã, cấp tỉnh;
đ) Xây dựng dự
thảo bảng giá đất và dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2.
Sở Nông nghiệp và Môi trường[40] có trách nhiệm xây dựng dự thảo Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất; đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng
giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Sở Nông
nghiệp và Môi trường[41] trong thời gian 30 ngày; lấy ý kiến
bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất của Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam
cấp tỉnh, các tổ chức thành viên của Mặt trận, cơ quan thuế, tổ chức công chứng
nhà nước, tổ chức tư vấn xác định giá đất; tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất; chỉ đạo tổ chức thực hiện định giá đất
tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo
thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
3.
Sở Nông nghiệp và Môi trường[42] trình Hội đồng thẩm
định bảng giá đất hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất; Hội đồng thẩm định bảng
giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất
về Sở Nông nghiệp và Môi trường[43].
4.
Sở Nông nghiệp và Môi trường[44] tổ chức thực hiện tiếp thu, giải
trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo ý kiến của Hội đồng
thẩm định bảng giá đất; trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
5.
[45]
6.
[46]
Trong thời hạn không quá 15 ngày kể từ ngày quyết định ban hành bảng giá đất;
quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
gửi kết quả về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 28 của Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy
định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền,
phân cấp trong lĩnh vực đất đai.
1.
Hồ
sơ lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất:
a)
Dự
thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;
b)
Dự
thảo bảng giá đất;
c)
Dự
thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.
2.
Hồ
sơ trình thẩm định bảng giá đất:
a)
Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất;
b)
Dự
thảo bảng giá đất;
c)
Báo
cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d)
Báo
cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất.
3.
Hồ
sơ trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất:
a)
Tờ
trình về việc ban hành bảng giá đất;
b)
Dự
thảo bảng giá đất;
c)
Báo
cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;
d)
Báo
cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;
đ)
Văn bản thẩm định bảng giá đất;
e)
Báo
cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định bảng giá đất.
Điều 16.[47] (được
bãi bỏ)
Điều 17.[48] (được
bãi bỏ)
Mục 2. BẢNG GIÁ ĐẤT
THEO VỊ TRÍ ĐẤT
1.
Các
loại đất cần xác định khu vực trong bảng giá đất bao gồm: đất nông nghiệp, đất
ở tại nông thôn; đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh
phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây
dựng trụ sở cơ quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục
đích công cộng và đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn.
2.
Khu
vực trong xây dựng bảng giá đất được xác định theo từng đơn vị hành chính cấp
xã và căn cứ vào năng suất, cây trồng, vật nuôi, khoảng cách đến nơi sản xuất,
tiêu thụ sản phẩm, điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
(đối với đất nông nghiệp); căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội, các lợi thế cho sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm
chính trị, kinh tế, thương mại trong khu vực (đối với đất ở tại nông thôn; đất
thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
không phải là đất thương mại, dịch vụ tại nông thôn; đất xây dựng trụ sở cơ
quan, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng và
đất phi nông nghiệp khác tại nông thôn) và thực hiện theo quy định sau:
a)
Khu
vực 1 là khu vực có khả năng sinh lợi cao nhất và điều kiện kết cấu hạ tầng
thuận lợi nhất;
b)
Các
khu vực tiếp theo là khu vực có khả năng sinh lợi thấp hơn và kết cấu hạ tầng
kém thuận lợi hơn so với khu vực liền kề trước đó.
1.
Thu
thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất
đai ảnh hưởng đến giá đất tại xã, phường, [49] theo Mẫu số 29 Phụ lục II ban hành kèm theo
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[50].
2.
[51] Thu thập thông
tin đầu vào theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 2 Điều 4
của Nghị định này được hình thành trong thời gian 24 tháng trở về trước
tính từ thời điểm có văn bản giao nhiệm vụ xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá
đất. Trường hợp thông tin có cùng thời điểm phát sinh thì ưu tiên lựa chọn
nguồn thông tin theo thứ tự như sau: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở
dữ liệu quốc gia về giá; Văn phòng đăng ký đất đai; cơ quan thuế; đơn vị, tổ
chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu giá tài sản; sàn giao dịch
bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; thông tin thu thập qua điều tra, khảo
sát.
3.
Điều
tra, khảo sát, thu thập thông tin về các khoản thu nhập, chi phí để xác định
giá đất theo phương pháp thu nhập đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng
phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử
dụng đất theo mục đích sử dụng đất.
4.
Việc
điều tra, khảo sát, thu thập thông tin quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này
thực hiện từ Mẫu số 30 đến Mẫu số 31 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định
số 151/2025/NĐ-CP[52]. Ngoài các nội dung điều tra, khảo
sát quy định tại khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể bổ sung các thông
tin khác vào phiếu điều tra để đáp ứng yêu cầu xây dựng bảng giá đất tại địa
phương.
1.
Căn
cứ xác định vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất
a)
Đối
với nhóm đất nông nghiệp: Vị trí đất trong xây dựng bảng giá đất được xác định
theo từng khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là vị
trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất; Các vị
trí tiếp theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận
lợi hơn so với vị trí liền kề trước đó.
b)
Đối
với đất phi nông nghiệp: Vị trí đất được xác định gắn với từng đường, đoạn
đường, phố, đoạn phố (đối với đất ở tại đô thị, đất thương mại, dịch vụ tại đô
thị, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch
vụ tại đô thị), đường, đoạn đường hoặc khu vực (đối với các loại đất phi nông
nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 18 của Nghị định này) và
căn cứ vào điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các lợi thế cho
sản xuất, kinh doanh; khoảng cách đến trung tâm chính trị, kinh tế, thương mại
trong khu vực và thực hiện như sau:
Vị trí 1 là vị
trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện thuận lợi nhất;
Các vị trí tiếp
theo là vị trí mà tại đó các thửa đất có các yếu tố và điều kiện kém thuận lợi
hơn so với vị trí liền kề trước đó.
2.[53]
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này và tình hình thực tế tại địa phương, Hội
đồng nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu chí cụ thể để xác định vị trí đối với từng
loại đất, số lượng vị trí đất trong bảng giá đất đồng thời với việc quyết định bảng
giá đất. Đối với thửa đất, khu đất có yếu tố thuận lợi hoặc kém thuận lợi trong
việc sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa
phương để quy định tăng hoặc giảm mức giá đối với một số trường hợp sau:
a)
Đất
thương mại, dịch vụ, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất
thương mại, dịch vụ có khả năng sinh lợi cao, có lợi thế trong việc sử dụng đất
làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, thương mại và dịch vụ; đất nông nghiệp trong
khu dân cư, trong địa giới hành chính phường; đất nông nghiệp trong cùng thửa
đất có nhà ở;
b)
Thửa
đất ở có các yếu tố thuận lợi hơn hoặc kém thuận lợi hơn về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất so với các thửa đất ở có cùng vị trí đất trong bảng giá đất.
1.
Kiểm
tra, rà soát toàn bộ phiếu điều tra và xác định mức giá của các vị trí đất sau
khi thu thập thông tin giá đất quy định tại Điều 19 của Nghị
định này. Mức giá của vị trí đất được xác định bằng bình quân số học mức
giá của các thửa đất đã điều tra, khảo sát tại từng vị trí đất.
Đối với loại
đất mà tại một hay một số vị trí đất không có thông tin về giá đất quy định tại
khoản 2 Điều 19 của Nghị định này thì căn cứ vào giá đất
trong bảng giá đất hiện hành, mức giá của các vị trí đất khác đã được xác định
của loại đất đó, áp dụng phương pháp so sánh để xác định mức giá của các vị trí
đất còn lại.
Đối với loại
đất mà không có thông tin về giá đất quy định tại khoản 2 Điều
19 Nghị định này thì giá đất được xác định bằng phương pháp thu nhập dựa
trên thông tin quy định tại khoản 3 Điều 19 của Nghị định này.
2.
Thống
kê giá đất đầu vào tại xã, phường, [55] thực hiện theo Mẫu số 32 Phụ lục II ban hành kèm theo
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[56] và xây dựng báo cáo về tình hình và
kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, [57]. Báo cáo gồm các nội
dung chủ yếu sau:
a)
Đánh
giá tổng quan về xã, phường, [58];
b)
Đánh
giá tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, [59];
tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra với
giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
c)
Đề
xuất mức giá của các vị trí đất tại xã, phường, [60].
3.
Hoàn
thiện hồ sơ kết quả điều tra khảo sát, thu thập thông tin giá đất tại xã,
phường, [61]. Hồ sơ gồm có:
a)
Phiếu
thu thập thông tin về xã, phường, [62];
b)
Phiếu
thu thập thông tin về thửa đất;
c)
Bảng
thống kê giá đất tại xã, phường, [63];
d)
Báo
cáo về tình hình và kết quả điều tra giá đất tại xã, phường, [64].
1.[66] (được bãi bỏ)
2.[67] (được bãi bỏ)
3.
Tổng
hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất tại cấp tỉnh thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 33 đến Mẫu số 36 Phụ
lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[68].
4.
Phân
tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành
a)
Đánh
giá tình hình biến động và mức biến động (tăng hoặc giảm) giữa giá đất điều tra
với giá đất cùng loại trong bảng giá đất hiện hành;
b)
Đánh
giá các quy định trong bảng giá đất hiện hành.
1.
Bảng
giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu số 37 đến Mẫu số 40 Phụ
lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[69].
2.
Báo
cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí gồm các nội dung chủ
yếu sau:
a)
Đánh
giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất
đai ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn cấp tỉnh;
b)
Đánh
giá tình hình và kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất trên địa bàn cấp
tỉnh; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành;
c)
Đánh
giá sự phù hợp hoặc chưa phù hợp của giá đất trong dự thảo bảng giá đất so với
kết quả điều tra giá đất điều tra;
d)
Việc
quy định khu vực, vị trí đất; áp dụng các phương pháp định giá đất và mức giá
các loại đất trong dự thảo bảng giá đất; các phương án giá các loại đất (nếu
có);
đ) Đánh giá tác
động của dự thảo bảng giá đất đến tình hình kinh tế - xã hội, môi trường đầu
tư, việc thực hiện chính sách tài chính về đất đai và thu nhập, đời sống của hộ
gia đình, cá nhân, tổ chức sử dụng đất.
Mục 3. BẢNG GIÁ ĐẤT ĐẾN
TỪNG THỬA ĐẤT TRÊN CƠ SỞ VÙNG GIÁ TRỊ, THỬA ĐẤT CHUẨN
Điều 24.[70] (được
bãi bỏ)
Điều 25.[71] (được
bãi bỏ)
Điều 26. [72]
(được bãi bỏ)
Điều 27. [73]
(được bãi bỏ)
Điều 28.[74] (được
bãi bỏ)
Điều 29.[75] (được bãi bỏ)
Chương IV
1.
Việc
định giá đất cụ thể phải thực hiện theo quy định tại Điều 158 Luật Đất đai và
các điều 4, 5, 6, 7 của Nghị định này;
kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất.
2.
Giá
đất cụ thể được xác định theo từng mục đích sử dụng đất, diện tích đất được xác
định trong hồ sơ giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng
đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất, cổ phần
hóa doanh nghiệp nhà nước, phương án đấu giá quyền sử dụng đất, thông báo thu
hồi đất, kết quả điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
1.
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ
thể. Hồ sơ định giá đất cụ thể gồm:
a)
Mục
đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;
b)
Quyết
định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận
quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang
thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều
chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi
đất;
c)
Các
văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất cần định giá.
2.[76]
Căn cứ hồ sơ định giá đất cụ thể và điều kiện thực tế tại địa phương, cơ quan
có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp
xã quyết định đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều
kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất hoặc lựa chọn tổ chức tư vấn xác định
giá đất theo quy định của pháp luật về đấu thầu để xác định giá đất cụ thể.
1.
Cơ quan tài chính cùng cấp trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định
thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo quy định tại khoản 2 và khoản
3 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định phương án giá đất theo hình thức Hội đồng
hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc, trong đó:
a)
Đại
diện tổ chức tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện
hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức tư vấn
xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể;
b)
Chuyên
gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm
việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai,
thẩm định giá.
2.
Cơ
quan tài chính cùng cấp trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể có thẩm
quyền quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng, bao gồm: đại diện lãnh
đạo cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng và đại diện các cơ quan có chức
năng quản lý đất đai, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành
viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định. Tổ giúp việc có trách nhiệm chuẩn bị
các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ
thể xem xét tại phiên họp thẩm định.
Tổ chức thực
hiện định giá đất tiến hành xác định giá đất cụ thể gồm các nội dung sau:
1.
Thu
thập, tổng hợp, phân tích thông tin
a)
Các
thông tin cần thu thập gồm thông tin về thửa đất định giá, thông tin đầu vào để
áp dụng các phương pháp định giá đất.
Việc thu thập,
tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin đầu vào để áp dụng các phương pháp
định giá đất thực hiện theo mẫu biểu từ Mẫu
số 30 đến Mẫu số 31 Phụ lục II
ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[77];
b)
Tổ
chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các
thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất và cung cấp thông tin về kết quả điều
tra, thu thập thông tin đầu vào cho cơ quan có chức năng quản lý đất đai để cập
nhật cơ sở dữ liệu về giá đất.
2.
Lựa
chọn phương pháp định giá đất
Căn cứ vào mục
đích sử dụng đất được đưa ra định giá, đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định
giá, các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá
đất quy định tại khoản 6 Điều 158 Luật Đất đai, tổ chức thực hiện định giá đất
có trách nhiệm phân tích, lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp đề xuất Hội
đồng thẩm định giá đất cụ thể quyết định.
3.
Xây
dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá
đất
a)
Tổ
chức thực hiện định giá đất xây dựng Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá
đất, dự thảo Chứng thư định giá đất và gửi đến cơ quan có chức năng quản lý đất
đai;
b)
Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất thực hiện theo Mẫu số 41 Phụ lục II ban hành kèm theo
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[78]. Chứng thư định giá đất thực hiện
theo Mẫu số 42 Phụ lục II ban hành
kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP[79].
1.[80]
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất; xây dựng Tờ trình về phương án giá
đất, văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất; trình Hội đồng thẩm định giá
đất cụ thể thẩm định phương án giá đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
này. Hồ sơ trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gồm:
a)
Văn
bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;
b)
Tờ
trình về phương án giá đất;
c)
Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo Chứng thư định giá đất;
d)
Hồ
sơ định giá đất cụ thể.
2.
Hội
đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm
định phương án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
3.
[81] Trường hợp xác
định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực
hiện như sau:
a)
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã cung cấp phương án giá đất cho đơn vị,
tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để lập phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư;
b)
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã tổ chức việc tiếp thu, hoàn thiện hồ
sơ theo quy định tại khoản 1 Điều này;
c)
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai cấp xã chủ trì, phối hợp với Hội đồng thẩm
định giá đất cụ thể, các cơ quan có liên quan để tổ chức thẩm định phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đồng thời với việc thẩm định phương án giá đất.
1.
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh
sửa, hoàn thiện phương án giá đất.
2.
Cơ
quan có chức năng quản lý đất đai trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định giá đất cụ thể. Hồ sơ phương án giá đất trình Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể gồm:
a)
Tờ
trình về phương án giá đất của cơ quan có chức năng quản lý đất đai;
b)
Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, Chứng thư định giá đất;
c)
Văn
bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d)
Biên
bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
đ) Báo cáo tiếp
thu, chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất theo văn bản thẩm định phương án
giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3.[82]
Trường hợp giá đất cụ thể được áp dụng để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 160 Luật Đất đai thì cơ quan có
chức năng quản lý đất đai cấp xã hoàn thiện hồ sơ giá đất cụ thể quy định tại
các điểm b, c, d và đ khoản 2 Điều này, hồ sơ phương án bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã phê duyệt trong cùng một quyết
định.
4.[83]
Cơ quan có chức năng quản lý đất đai có trách nhiệm lưu trữ và cập nhật vào cơ
sở dữ liệu quốc gia về đất đai và công khai báo cáo thuyết minh phương án giá
đất, quyết định giá đất trên Cổng thông tin điện tử. Hồ sơ định giá đất cụ thể
được lưu giữ ít nhất là mười năm, kể từ ngày có quyết định phê duyệt giá đất cụ thể
của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Trong thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp có
thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể, cơ quan có chức năng quản lý đất đai gửi
kết quả xác định giá đất cụ thể về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 43 của Phụ lục II ban hành kèm
theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.
5.
Cơ
quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ
thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự,
thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được
quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được
cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc
giải quyết trước đó.
1.
Cá
nhân được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức tư vấn xác định giá
đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
a)
Có
bằng tốt nghiệp đại học trở lên thuộc các ngành hoặc chuyên ngành về quản lý
đất đai, địa chính, bất động sản, thẩm định giá, kinh tế, tài chính, kế toán,
kiểm toán, ngân hàng;
b)
[84] Có thời gian
công tác thực tế theo ngành hoặc chuyên ngành đào tạo từ 24 tháng trở lên sau
khi có bằng tốt nghiệp ngành hoặc chuyên ngành quy định tại điểm a khoản này
tính đến ngày đăng ký danh sách định giá viên, thay đổi, bổ sung danh sách định
giá viên;
c)
Có
Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất do
các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất quy định tại khoản 3 Điều này.
2.
Trường
hợp cá nhân đã được cấp Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của pháp luật
về giá thì không cần đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1 Điều này.
3.
[85] Cơ sở đào tạo,
bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất xây dựng kế hoạch đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất, phải đảm bảo đội ngũ giảng viên, giáo trình và tài liệu dự kiến
giảng dạy, bộ câu hỏi thi sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ
về giá đất, tiến hành đánh giá quá trình tham gia đào tạo của người học, tổ
chức sát hạch hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất, cấp Giấy
chứng nhận hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất và thực hiện
lưu trữ thông tin theo quy định.
4.
[86] (được
bãi bỏ)
5.[87] (được bãi bỏ)
Chương V
Điều 37.[89] (được
bãi bỏ)
1.
Bộ
Nông nghiệp và Môi trường[90]:
a)
[91] (được
bãi bỏ).
b)
[92] Kiểm tra, xử
lý vi phạm trong việc áp dụng phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh,
sửa đổi, bổ sung bảng giá đất; giá đất cụ thể, hoạt động tư vấn xác định giá
đất và cơ sở đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ về giá đất theo quy định của pháp
luật;
c)
[93] (được
bãi bỏ).
2.
Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh:
a)
Tổ
chức xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung trình Hội đồng nhân dân ban hành bảng
giá đất;
b)
Hướng
dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật về giá đất tại địa
phương; giải quyết các vướng mắc phát sinh về giá đất theo thẩm quyền;
c)
Thanh
tra, kiểm tra và xử lý vi phạm về giá đất và hoạt động tư vấn xác định giá đất
tại địa phương;
d)
Tổ
chức xây dựng, cập nhật, quản lý và khai thác cơ sở dữ liệu về giá đất tại địa
phương theo quy định của Bộ Nông nghiệp và Môi trường[94];
đ) Tổ chức quy
định cụ thể các nội dung được giao tại Nghị định này;
e)
Hàng
năm, báo cáo Bộ Nông nghiệp và Môi trường[95] về tình hình thực hiện
các quy định của pháp luật về giá đất tại địa phương.
3.
Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức thực
hiện việc quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Nghị định này.
4.[96]
Kinh phí để tổ chức xây dựng, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, hệ số điều chỉnh
giá đất, xác định giá đất cụ thể, cập nhật giá đất được bố trí từ nguồn chi
thường xuyên theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước.
Kinh phí xác
định, thẩm định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
được tính vào chi phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư.
5.[97]
Trường hợp cơ quan có chức năng quản lý đất đai không đặt hàng, giao nhiệm vụ,
thuê tổ chức thực hiện định giá đất thì có trách nhiệm tự thực hiện các nội
dung quy định tại khoản 1 Điều 14 của Nghị định này.
6.[98] Bộ Tài chính có trách nhiệm tham mưu cho
Chính phủ quy định và hướng dẫn về tỷ lệ tính thu tiền sử dụng đất đối với từng
loại đất theo đối tượng, hình thức sử dụng đất quy định tại điểm đ khoản 1 Điều
5 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
7.[99]
Bộ Xây dựng hướng dẫn về chi phí xây dựng hạ tầng quy định tại điểm d khoản 1, điểm
e khoản 2 Điều 5 của Nghị quyết số 254/2025/QH15.
Cơ quan có chức
năng quản lý về xây dựng có trách nhiệm cung cấp thông tin về chi phí
xây dựng hạ tầng (nếu có) để xác định nghĩa vụ tài chính.
1.
Nghị
định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu
lực thi hành, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
2.
Điều
37 của Nghị định này có hiệu lực kể từ ngày Nghị định này được ký
ban hành.
3.
Các
nghị định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành
a)
Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá
đất;
b)
Điều
2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi
một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc
lĩnh vực tài nguyên và môi trường;
c)
Điều
2 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
d)
Nghị
định số 12/2024/NĐ-CP ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành
Luật Đất đai. Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định số
12/2024/NĐ-CP hết hiệu lực kể từ ngày ký Nghị định này;
đ) Điều 37 của Nghị định này.
4.
Điều
khoản chuyển tiếp
a)
[100] Cá nhân được
cấp Chứng chỉ định giá đất mà trước hoặc sau ngày 31 tháng 12 năm 2026 vẫn còn
thời hạn và không thuộc trường hợp thu hồi theo quy định của pháp luật thì tiếp
tục được hành nghề định giá đất trong thời hạn còn lại của Chứng chỉ định giá
đất; trường hợp hết thời hạn từ ngày 01 tháng 8 năm 2024 đến ngày 31 tháng 12
năm 2026 thì tiếp tục được hành nghề định giá đất đến hết ngày 31 tháng 12 năm
2026;
b)
Cá
nhân được cấp Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa học bồi dưỡng về định giá đất
theo chương trình bồi dưỡng về định giá đất do Bộ Nông nghiệp và Môi trường[101]
ban hành mà đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành chưa được cấp
Chứng chỉ định giá đất và đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo
quy định tại điểm a và b khoản 1 Điều 36 của Nghị định này
thì được hành nghề tư vấn định giá đất theo quy định của Nghị định này.
5.
Các
bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có
trách nhiệm rà soát các văn bản quy phạm pháp luật do mình ban hành trái với
quy định của Luật Đất đai, của Nghị định này để sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ.
Các Bộ trưởng,
Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy
ban nhân dân các cấp, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành
Nghị định này./.
|
Nơi nhận:
- Văn phòng
Chính phủ (để đăng công báo);
-
Các
bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
-
UBND
các tỉnh, thành phố;
-
Sở
NN&MT các tỉnh, thành phố;
-
Cổng
TTĐT Chính phủ (để đăng tải);
-
Cổng
TTĐT Bộ Nông nghiệp và Môi trường (để đăng tải);
-
Cơ
sở dữ liệu quốc gia về văn bản pháp luật (để đăng tải);
-
Bộ
NN&MT: Bộ trưởng, các Thứ trưởng, các đơn vị trực thuộc Bộ;
-
Lưu:
VT, QLĐĐ.
|
XÁC THỰC VĂN
BẢN HỢP NHẤT
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ
TRƯỞNG
Nguyễn
Thị Phương Hoa
|
|
STT
|
Mẫu số
|
Tên mẫu
|
|
1
|
Mẫu
số 29
|
Phiếu thu thập thông
tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh
hưởng đến giá đất tại xã/phường/...[102]
|
|
2
|
Mẫu
số 30
|
Phiếu thu thập thông
tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất nông nghiệp) [103]
|
|
3
|
Mẫu
số 31
|
Phiếu thu thập thông
tin về thửa đất (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp) [104]
|
|
4
|
Mẫu
số 32
|
Bảng thống kê giá đất
tại xã/phường/...[105]
|
|
5
|
Mẫu
số 05
|
[106] (được
bãi bỏ)
|
|
6
|
Mẫu
số 06
|
[107] (được
bãi bỏ)
|
|
7
|
Mẫu
số 07
|
[108] (được bãi bỏ)
|
|
5
|
Mẫu
số 33
|
Bảng tổng hợp giá đất
trong khu công nghệ cao (Áp dụng đối với các loại đất trong khu công nghệ
cao)[109]
|
|
6
|
Mẫu
số 34
|
Bảng tổng hợp giá đất
cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất nông nghiệp)[110]
|
|
7
|
Mẫu
số 35
|
Bảng tổng hợp giá đất
cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông thôn)[111]
|
|
8
|
Mẫu
số 36
|
Bảng tổng hợp giá đất
cấp tỉnh (Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô thị)[112]
|
|
9
|
Mẫu
số 37
|
Bảng giá đất nông
nghiệp[113]
|
|
10
|
Mẫu
số 38
|
Bảng giá đất phi nông
nghiệp tại nông thôn[114]
|
|
11
|
Mẫu
số 39
|
Bảng giá đất phi nông
nghiệp tại đô thị[115]
|
|
12
|
Mẫu
số 40
|
Bảng giá các loại đất
trong khu công nghệ cao[116]
|
|
13
|
Mẫu
số 41
|
Báo cáo thuyết minh
xây dựng phương án giá đất[117]
|
|
14
|
Mẫu
số 42
|
Chứng thư định giá
đất[118]
|
Mẫu
số 29. Phiếu thu thập thông tin về các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội, quản
lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tại xã/phường/...
Phiếu số...
PHIẾU THU THẬP
THÔNG TIN VỀ CÁC YẾU TỐ TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI, QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TẠI XÃ/PHƯỜNG/...
Tên xã (phường): ………………………………………………………………………
1.
Thuộc
vùng: đồng
bằng □
trung du □ miền núi □
2.
Các
thông tin về kinh tế - xã hội
-
Giá trị tổng sản phẩm bình quân:…………… đồng/ha, so với mức bình quân
chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
-
Thu nhập bình quân năm:………………….. đồng/người,
so với mức bình quân chung của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp
□.
-
Dân số: …………người, mật độ dân số:………………. người/km2, so với mật
độ dân số của tỉnh: cao □, trung bình □, thấp □.
3.
Các
thông tin về kết cấu hạ tầng (so với điều kiện chung của tỉnh)
-
Giao
thông: Tốt □, trung bình □, kém □
-
Cấp,
thoát nước: Tốt □, trung bình □, kém □
-
Thủy
lợi: Tốt □, trung bình □, kém □
-
Điện:
Tốt □, trung bình □, kém o
-
Cơ
sở giáo dục: Tốt □, trung bình □, kém □
-
Cơ
sở y tế: Tốt □, trung bình □, kém □.
4.
Các
thông tin về cung cấp dịch vụ (so với điều kiện chung của tỉnh)
-
Dịch
vụ vật tư, kỹ thuật nông nghiệp: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
-
Dịch
vụ tài chính, tín dụng: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
-
Dịch
vụ thông tin liên lạc: Tốt □, trung bình □, kém □.
-
Thương
mại: Thuận lợi □, trung bình □, kém □.
5.
Các
thông tin khác
-
Quy
hoạch xây dựng chi tiết: đã được phê duyệt □, chưa được phê duyệt □.
-
Số
thửa đất đã được xác định lại giá đất, đã trúng đấu giá trong năm điều tra:
……thửa.
|
|
……, ngày……
tháng…… năm……
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Mẫu
số 30. Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
Phiếu số...
PHIẾU THU THẬP
THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp
dụng đối với đất nông nghiệp)
Tên xã (phường): ..........................................................................................
Tên người được điều tra: ...........................................................................................
Địa chỉ (1) …………………..; thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá: .............................
Giá bất động sản chuyển nhượng/trúng đấu
giá:………………. triệu
đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: …….
triệu đồng/thửa hoặc………………… đồng/m2
Nguồn thông tin:
.........................................................................................................
1.
Các
thông tin về thửa đất
-
Tờ
bản đồ số: ……………..; thửa đất số: ……………….., diện tích: ……………………. m2
-
Địa
chỉ thửa đất (2):
....................................................................................................
-
Khoảng
cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: ........................................
Chi
tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp xã lộ □, không tiếp
giáp lộ □.
-
Mục
đích sử dụng (3):
.................................................................................................
-
Đặc
điểm về năng suất cây trồng, vật nuôi (hệ thống tưới tiêu, độ phì của đất...):
........
……………………………………………………………………………………………………..
-
Địa
hình:
...................................................................................................................
-
Điều
kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
..........................................
...................................................................................................................................
-
Thông
tin khác (nếu có): ............................................................................................
2.
Các
thông tin về tài sản gắn liền với đất
-
Loại
cây trồng (thủy sản nuôi trồng): …………………; Năm trồng (nuôi trồng):
..............
-
Công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: ………….. Loại công trình:…………….. ;năm xây
dựng: ……………….; giá trị của công trình xây dựng……………………… triệu đồng.
-
Tài
sản khác (nếu có):
................................................................................................
3.
Các
thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất
|
Thời gian
Nội dung
|
Năm 1/Vụ 1
|
Năm 2/Vụ 2
|
Năm 3/Vụ 3
|
Vụ ...
|
01 Chu kỳ
khai thác
|
|
Thu nhập
|
|
|
|
|
|
|
Chi phí
|
|
|
|
|
|
|
|
……, ngày ….
tháng …. năm ….
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Ghi chú:
-
(1) Ghi rõ tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
-
(2) Ghi rõ tên xứ
đồng.
-
(3) Ghi rõ loại
đất.
Mẫu
số 31. Phiếu thu thập thông tin về thửa đất
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp)
Phiếu số...
PHIẾU THU THẬP
THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp
dụng đối với đất phi nông nghiệp)
Tên xã, phường: ........................................................................................................
Tên người được điều tra: ..........................................................................................
-
Địa
chỉ(1): ……………………..; thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá:
.......................
-
Giá
bất động sản chuyển nhượng/trúng đấu giá:…………………. triệu đồng/bất động sản
-
Giá
đất chuyển nhượng/trúng đấu giá: ………… triệu đồng/thửa hoặc…………….. đồng/m2
-
Giá
thuê đất, giá thuê mặt bằng: ……………………………………………………… đồng/m2
-
Giá
kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:
.............................................................................
-
Nguồn
thông tin:
........................................................................................................
1.
Các
thông tin về thửa đất
-
Tờ
bản đồ số: ………………; thửa đất số: ……………….; diện tích:………………….. m2.
-
Địa
chỉ thửa đất (2):
....................................................................................................
-
Kích
thước mặt tiền: ………………. m; kích thước chiều sâu thửa đất:…………………….m
-
Hình
thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi
□, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □, hình khác □.
-
Mục
đích sử dụng đất: ...............................................................................................
-
Khoảng
cách đến thửa đất chuẩn:
..............................................................................
-
Khoảng
cách gần nhất từ thửa đất đến:
+ Trung tâm hành chính: …………….m; + Trung
tâm thương mại, chợ:………………. m;
+ Cơ sở giáo dục: …………………….m; + Cơ sở
thể dục, thể thao:…………………… m;
+ Cơ sở y tế: …………………………..m; + Công
viên, khu vui chơi giải trí:……………
m.
-
Các
yếu tố liên quan đến hạ tầng kỹ thuật:
+ Điều kiện về giao thông: Độ rộng:
……….…..m; cấp đường:……………… ; kết
cấu mặt
đường:
………………; tiếp giáp với mặt đường:…………………………. ;
+ Điều kiện về cấp thoát nước………………………………………………………………….. ;
+ Điều kiện về cấp điện:…………………………………………………………………………. ;
-
Các
yếu tố liên quan đến hạ tầng xã hội:
+ Hạ tầng giao thông công cộng:…………………………………………………………………;
+ Hạ tầng không gian:…………………………………………………………………………….;
+ Hạ tầng cung cấp dịch vụ:………………………………………………………………………;
+ Hạ tầng văn hóa, thể thao:………………………………………………………………………;
+ Hạ tầng môi trường:………………………………………………………………………………;
-
Các
yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa,
phong tục tập quán của địa phương:
.....................................................................................................................
-
Thời
hạn sử dụng đất:
...............................................................................................
2.
Các
thông tin về tài sản gắn liền với đất
a)
Tài
sản gắn liền với đất là nhà ở
-
Nhà
ở: Loại nhà: ……………....; cấp nhà: …………………..; năm xây dựng: .................
-
Diện
tích xây dựng: ……….m2; số tầng: …………..; diện tích sàn sử dụng:…………….. m2
-
Tài
sản khác (nếu có):
...............................................................................................
b)
Tài
sản gắn liền với đất là công trình xây dựng khác
-
Loại
tài sản:
..............................................................................................................
-
Năm
xây dựng: ……………………; Diện tích xây dựng:
...............................................
-
Tài
sản khác (nếu có):
...............................................................................................
-
Thu
nhập bình quân năm:
..........................................................................................
-
Chi
phí bình quân năm:
.............................................................................................
c)
Tài
sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
-
Loại
cây trồng: Cây lâu năm □, Rừng trồng □
-
Diện
tích: ………..……….; Mật độ trồng: …………..…..; Năm trồng: …………………… ;
-
Giá
trị khai thác tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm tương ứng với số
năm còn lại trong chu kỳ thu hoạch của cây lâu năm:
……………………………………………………………………………………………… ;
-
Tổng
chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng trồng đến thời điểm chuyển nhượng,
trúng đấu giá quyền sử dụng đất:
.............................................................................................................................
|
|
……, ngày ….
tháng …. năm ….
Người
điều tra
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Ghi chú:
-
(1) Ghi rõ tên
thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
-
(2) Ghi rõ tên
đường, tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
Mẫu
số 32. Bảng thống kê giá đất tại xã/phường/...
Xã/Phường/...:……….
Tỉnh (TP)
BẢNG THỐNG KÊ
GIÁ ĐẤT TẠI XÃ/PHƯỜNG/..........
(Áp
dụng đối với đất ………………………………………) (1)
|
Phiếu số
|
Tên người sử
dụng đất
|
Thửa đất số
|
Tờ BĐ số
|
Diện tích (m2)
|
Tên đường,
đoạn đường, phố, đoạn phố
|
Khu vực
|
Vị trí đất
|
Thời điểm
chuyển nhượng/ trúng đấu giá
|
Giá bán bất
động sản (1.000
đ/ bất động sản)
|
Giá đất chuyển
nhượng/ trúng đấu giá (1.000đ/ m2)
|
Giá đất trong bảng
giá đất hiện hành (1.000đ/ m2)
|
So sánh (11)/(12)
(
%)
|
|
(1)
|
(2)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
(11)
|
(12)
|
(13)
|
|
1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…….., ngày
….. tháng …. năm ….
|
|
Xác nhận của
Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Người lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Ghi chú: (1) Áp dụng để
thống kê phiếu điều tra đối với tất cả các loại đất.
Khu CNC: ……………………..
Mẫu
số 33. BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Áp
dụng đối với các loại đất trong khu công nghệ cao)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất trong
bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Đất ...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3. Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày…..
tháng…. năm ….
|
|
Xác nhận của
Ban quản lý Khu Công nghệ cao
|
Xác nhận của
Tổ chức thực hiện định giá đất
|
Người lập biểu
|
|
(Ký, ghi rõ
họ tên và đóng dấu)
|
(Ký, ghi rõ
họ tên và đóng dấu)
|
(Ký và ghi rõ
họ tên)
|
Tỉnh (TP):………………
Mẫu
số 34. BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất nông nghiệp)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất trong
bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân(1)
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Xã/Phường/...:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã/Phường/...:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày…..
tháng…. năm….
|
|
Xác nhận của
Sở NN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác nhận của
Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Người lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Tỉnh (TP):………………
Mẫu
số 35. BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại nông
thôn)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất trong
bảng giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
1. Xã/Phường/...:
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 1 hoặc tên
đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Khu vực 2 hoặc tên
đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
……..
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2. Xã/Phường/...:
…………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………….
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày…..
tháng…. năm…
|
|
Xác nhận của
Sở NN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác nhận của
Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Người lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Tỉnh (TP):……………..
Mẫu
số 36. BẢNG TỔNG HỢP GIÁ ĐẤT CẤP TỈNH
(Áp dụng đối với đất phi nông nghiệp tại đô
thị)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Nội dung
|
Giá đất điều
tra
|
Giá đất trong bảng
giá đất hiện hành
|
Giá đất đề
xuất
|
So sánh %
|
|
Tổng số phiếu
|
Cao nhất
|
Bình quân
|
Thấp nhất
|
(5)/(7)
|
(8)/(7)
|
|
(1)
|
(3)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
(10)
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ Vị trí 1
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
+ ……………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
- Tên đường, phố,
đoạn đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
………………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
..., ngày…..
tháng…. năm ….
|
|
Xác nhận của
Sở NN&MT
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Xác nhận của
Tổ chức thực hiện định giá đất
(Ký,
ghi rõ họ tên và đóng dấu)
|
Người lập biểu
(Ký
và ghi rõ họ tên)
|
Tỉnh (TP):……………..
Mẫu
số 37. BẢNG GIÁ ĐẤT NÔNG NGHIỆP
(Ban
hành kèm theo Quyết định số... ngày... tháng... năm ... của UBND… )
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Giá đất
|
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Xã/Phường/……
|
|
|
|
|
|
2
|
Xã/Phường/……
|
|
|
|
|
|
...
|
Xã/Phường/……
|
|
|
|
|
Mẫu
số 38. Bảng giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Tỉnh (TP): ………….
BẢNG GIÁ ĐẤT
PHI NÔNG NGHIỆP TẠI NÔNG THÔN
(Kèm
theo Quyết định số ... ngày... tháng... năm ... của UBND… )
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Giá đất
|
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Xã……
|
|
|
|
|
|
|
Khu vực 1 hoặc tên
đường, đoạn đường
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
2
|
Xã……
|
|
|
|
|
|
|
……
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP):……………..
Mẫu
số 39. BẢNG GIÁ ĐẤT PHI NÔNG NGHIỆP TẠI ĐÔ THỊ
(Kèm
theo Quyết định số ... ngày... tháng ... năm ... của UBND……)
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT
|
Tên đơn vị
hành chính
|
Đoạn đường
|
Giá đất
|
|
Từ
|
Đến
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
1
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
………………………
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Tỉnh (TP):…………………..
Mẫu
số 40. BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT TRONG KHU CÔNG NGHỆ CAO
(Kèm
theo Quyết định số ... ngày... tháng... năm ... của UBND. )
ĐVT: 1.000
đồng/m2
|
Số TT
|
Tên khu công
nghệ cao
|
Đoạn đường
|
Giá đất
|
|
Từ
|
Đến
|
VT1
|
VT2
|
VT3
|
…
|
|
(1)
|
(2)
|
(4)
|
(5)
|
(6)
|
(7)
|
(8)
|
(9)
|
|
1
|
Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
1.1
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
1.2
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
....
|
|
|
|
|
|
|
|
2
|
Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
2.1
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
2.2
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
....
|
|
|
|
|
|
|
|
3
|
Đất...
|
|
|
|
|
|
|
|
3.1
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
3.2
|
Tên đường, phố, đoạn
đường, đoạn phố
|
|
|
|
|
|
|
|
|
…
|
|
|
|
|
|
|
Mẫu số 41. Báo
cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
|
TÊN TỔ CHỨC
THỰC
HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
|
……, ngày …
tháng … năm …
|
BÁO CÁO THUYẾT
MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT
(Kèm
theo Chứng thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày ...tháng ...năm )
1.
Thửa
đất, khu đất cần định giá
2.
Mục
đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất,
cho thửa đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng
đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả
tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn
sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng, tính tiền bồi thường khi
nhà nước thu hồi đất.
3.
Thời
điểm định giá đất.
4.
Căn
cứ định giá đất
a)
Căn
cứ pháp lý để định giá đất;
b)
Căn
cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá.
5.
Các
thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện
tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao
công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất.
6.
Các
thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
7.
Đánh
giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp
định giá đất.
8.
Lựa
chọn, áp dụng phương pháp định giá đất.
9.
Trình
tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp
dụng.
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký
và ghi rõ họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN PHÁP
NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|
Mẫu
số 42. Chứng thư định giá đất
|
TÊN TỔ CHỨC
THỰC
HIỆN ĐỊNH GIÁ ĐẤT
-------
|
CỘNG HÒA XÃ
HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: /CT-ĐGĐ
|
…., ngày
...tháng ...năm…
|
CHỨNG THƯ ĐỊNH
GIÁ ĐẤT
Kính gửi:
………………………..
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm
2024;
Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP ngày
.... tháng ... năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Căn cứ Hợp đồng số ……………
1.
Mục
đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2.
Thời
điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ...
tháng .... năm. ).
3.
Cơ
sở định giá đất
-
Hồ
sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá.
-
Giấy
phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).
-
Các
căn cứ pháp lý khác.
4.
Thông
tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất
a)
Thửa
đất, khu đất cần định giá
-
Vị
trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý; địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.
-
Diện
tích (tổng diện tích, diện tích từng phần); hình thể; kích thước.
-
Mục
đích và thời hạn sử dụng đất.
-
Các
thông tin khác (nếu có).
b)
Nhà:
-
Mô
tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số
phòng.
-
Kết
cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).
-
Thực
trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ
phận.
-
Các
thông tin khác (nếu có).
c)
Tài
sản khác gắn liền với đất:
-
Các
thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
-
Tình
trạng pháp lý của tài sản.
-
Các
thông tin khác (nếu có).
5.
Phương
pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định giá đất……….
6.
Kết
quả xác định giá đất
-
Giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá:……………..(đồng)
-
Giá
đất:……………………… (đồng/m2)
(Viết bằng chữ: …………………………………………………….đồng/m2)
|
ĐỊNH GIÁ
VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
(Ký
và ghi rõ họ, tên)
|
ĐẠI DIỆN PHÁP
NHÂN
(Ký
tên, đóng dấu)
|
PHỤ LỤC I
Kèm theo Nghị
định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ)
|
STT
|
Ví dụ
|
Tên ví dụ
|
|
1
|
Ví dụ số 01
|
Về phương pháp so
sánh
|
|
2
|
Ví dụ số 02
|
Về phương pháp thu
nhập
|
|
3
|
Ví dụ số 03
|
Về phương pháp thặng
dư
|
|
4
|
Ví dụ số 04
|
Về phương pháp thặng
dư đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư quy định tại điểm c khoản 2 Điều 257
|
VÍ
DỤ SỐ 01: VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
1.
Thông
tin của thửa đất cần định giá
Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở
tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn một phường thuộc tỉnh A,
giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt
tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây
dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường
Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15
m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính phường là
600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt;
cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.
Thời điểm định giá đất là ngày 01 tháng
6 năm 2024.
2.
Xác
định giá đất của thửa đất cần định giá
2.1.
Khảo
sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh
Trên cơ sở thông tin đầu vào thu thập
được, xác định giá mặt bằng chung là 5.000.000 đồng/m2; lựa chọn
thông tin giá đất theo thứ tự ưu tiên đối với thông tin gần với mức giá 5.000.000
đồng/m2.
Khảo sát, thu thập được thông tin về giá
đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng trên thị trường trong khoảng
thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, có khoảng
cách gần nhất với thửa đất cần định giá, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.
Giả sử thông tin đầu vào đã loại trừ chi
phí phát triển thương hiệu, chi phí thúc đẩy kinh doanh, hỗ trợ khách hàng, quà
tặng, khuyến mại mà chủ đầu tư đã cộng vào giá bán và các chi phí hợp lý khác ảnh
hưởng đến giá đất.
Thông tin của thửa đất cần định giá và
các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:
|
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
|
1
|
Mục đích sử
dụng
|
Đất ở tại đô
thị
|
Đất ở tại đô
thị
|
Đất ở tại đô
thị
|
Đất ở tại đô
thị
|
|
2
|
Thời hạn sử
dụng đất
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
Lâu dài
|
|
3
|
Vị trí, địa điểm
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600
m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m
|
|
4
|
Thời điểm
chuyển nhượng/trúng đấu giá
|
Thời điểm
định giá đất ngày 01 tháng 6 năm 2024
|
Ngày 10 tháng
10 năm 2023
|
Ngày 05 tháng
10 năm 2023
|
Ngày 19 tháng
8 năm 2022
|
|
5
|
Giao thông
|
Đường bê tông
nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
Tiếp giáp 2
đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m và 6 m
|
Đường bê tông
nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m
|
Đường bê tông
nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
|
6
|
Diện tích,
kích thước, hình thể
|
|
|
|
|
|
|
- Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
|
- Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
|
|
- Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
|
|
- Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
|
7
|
Tài sản gắn
liền với đất
|
Không có tài
sản gắn liền với đất
|
Không có tài
sản gắn liền với đất
|
Không có tài
sản gắn liền với đất
|
Công trình
xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90 m2; tổng diện tích sàn
xây dựng 180 m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%.
|
|
8
|
Tính pháp lý
về quyền sử dụng đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
Có GCNQSDĐ, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
|
|
9
|
Chỉ tiêu quy
hoạch xây dựng được duyệt
|
- Mật độ xây
dựng: 90%;
- ….
|
- Mật độ xây
dựng: 90%;
- ….
|
- Mật độ xây
dựng: 90%;
- ….
|
- Mật độ xây
dựng: 90%;
- ….
|
|
10
|
Hiện trạng
các yếu tố hạ tầng
|
- Khu vực cấp
thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn
định;
- …
|
- Khu vực cấp
thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn
định;
- …
|
- Khu vực cấp
thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn
định;
- …
|
- Khu vực cấp
thoát nước tốt;
- Cấp điện ổn
định;
- …
|
|
11
|
Hiện trạng
môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
|
12
|
Giá trị thửa
đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
2.2.
Xác
định giá trị của tài sản gắn liền với đất tại thời điểm chuyển nhượng, trúng
đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh số 3:
Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công
trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn
liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu
giá là 7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây
dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu
giá là:
180 m2 x 7.500.000 đồng/m2
= 1.350.000.000 đồng.
Giá trị hao mòn đến thời điểm chuyển
nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất = 1.350.000.000 đồng x 20% =
270.000.000 đồng.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất tại
thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh
số 3 là:
1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng =
1.080.000.000 đồng.
2.3.
Xác
định giá đất của thửa đất so sánh số 3
Giá
đất của thửa đất so sánh số 3 là:
|
5.000.000.000 đồng - 1.080.000.000 đồng
|
=
|
39.200.000
đồng/m2
|
|
100 m2
|
2.4.
Điều
chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần
định giá, giá đất của thửa đất cần định giá
a)
Căn
cứ cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh A quy định
-
Vị
trí, địa điểm của thửa đất cần định giá: thửa đất cần định giá kém thuận lợi
hơn thửa đất so sánh số 01 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất so sánh số 2 là 3% và
thửa đất so sánh số 03 là 5%.
-
Thửa
đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m thuận lợi hơn thửa đất có độ
rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12 m là 5%.
-
Thửa
đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.
-
Thửa
đất có diện tích 100 m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2
là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120 m2 là 2%.
-
Thửa
đất có mặt tiền 5 m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 6 m là 5%.
-
Thửa
đất có chiều sâu 20 m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22 m là 2%.
-
Thửa
đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.
-
Thửa
đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát
nước trung bình là 2%.
b)
Việc
điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất
cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:
|
TT
|
Yếu tố so
sánh
|
Thửa đất cần
định giá X
|
Thửa đất so
sánh số 1
|
Thửa đất so
sánh số 2
|
Thửa đất so
sánh số 3
|
|
1
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
2
|
Giá trị thửa
đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
5.000.000.000
|
|
3
|
Xác định giá
trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng)
|
|
|
|
1.080.000.000
|
|
4
|
Giá trị quyền
sử dụng
đất
chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng)
|
|
5.160.000.000
|
4.180.000.000
|
3.920.000.000
|
|
5
|
Giá đất
chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2)
|
|
43.000.000
|
38.000.000
|
39.200.000
|
|
6
|
Điều chỉnh
giá của thửa đất so sánh
|
|
|
|
|
|
6.1
|
Vị trí
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600
m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m
|
Tiếp giáp mặt
đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500 m; cách trung tâm hành
chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
101%
|
97%
|
95%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
-0,99%
|
3,09%
|
5,26%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
-425.743
|
1.175.258
|
2.063.158
|
|
6.2
|
Giao thông
|
|
|
|
|
|
6.2.1
|
Độ rộng đường
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 12 m
|
Độ rộng đường
(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
95%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
5,26%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
1.998.800
|
0
|
|
6.2.2
|
Loại đường
|
Đường bê tông
nhựa
|
Đường bê tông
nhựa
|
Đường bê tông
nhựa
|
Đường bê tông
nhựa
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
6.2.3
|
Số mặt đường
tiếp giáp
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp hai
mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
Tiếp giáp một
mặt đường
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
110%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều chỉnh
|
|
-9,09%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
-3.909.091
|
0
|
0
|
|
6.3
|
Diện tích
|
100 m2
|
120 m2
|
110 m2
|
100 m2
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
98%
|
99%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
2,04%
|
1,01%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
877.551
|
383.838
|
0
|
|
6.4
|
Mặt tiền
|
5 m
|
6 m
|
5 m
|
5 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
105%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
-4,76%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
-2.047.619
|
0
|
0
|
|
6.5
|
Chiều sâu
|
20 m
|
20 m
|
22 m
|
20 m
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
|
6.6
|
Hình thể
|
Vuông vắn
|
Không vuông
vắn
|
Vuông vắn
|
Vuông vắn
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
95%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
5,26%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
2.263.158
|
0
|
0
|
|
6.7
|
Chỉ tiêu quy
hoạch xây dựng được duyệt
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
Mật độ xây
dựng 90%
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
6.8
|
Hiện trạng
các yếu tố hạ tầng
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước trung bình; cấp điện ổn định
|
Khu vực cấp
thoát nước tốt; cấp điện ổn định
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
98%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
2,04%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
775.510
|
0
|
|
6.9
|
Hiện trạng
môi trường, an ninh
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
Tốt
|
|
Tỷ lệ
|
100%
|
100%
|
100%
|
100%
|
|
Tỷ lệ điều
chỉnh
|
|
0,00%
|
0,00%
|
0,00%
|
|
Mức điều
chỉnh (đồng/m2)
|
|
0
|
0
|
0
|
|
7
|
Giá đất ước
tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng/m2)
|
|
39.758.256
|
43.108.916
|
41.263.158
|
|
8
|
Giá đất của
thửa đất cần định giá (đồng/m2)
|
41.376.777
|
|
|
|
|
9
|
Tỷ lệ chênh
lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa
đất so
sánh
|
|
4,07%
|
-4,02%
|
0,28%
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
VÍ DỤ SỐ 02: VỀ
PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
1.
Trường
hợp 1:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG
NĂM
Thửa đất cần định giá là thửa đất trồng
cây hàng năm tại xã A, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần
định giá có diện tích 4.000 m2, một năm thu hoạch 03 vụ lúa tẻ
thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm thu thập được tại cơ
quan thống kê.
Thời điểm định giá đất: tháng 6 năm 2024
Kết quả thu thập thông tin về thu nhập
từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm
(được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước
thời điểm định giá như sau:
|
STT
|
Nội dung
|
Đơn vị tính
|
2021
|
2022
|
2023
|
|
1
|
Sản lượng lúa
thu hoạch cả năm
|
Kg
|
7.200
|
7.000
|
6.800
|
|
2
|
Giá bán bình
quân năm
|
đồng/kg
|
4.300
|
4.700
|
4.600
|
|
3
|
Tổng thu nhập
|
đồng
|
30.960.000
|
32.900.000
|
31.280.000
|
|
4
|
Chi phí sản
xuất
|
đồng
|
21.000.000
|
20.000.000
|
18.500.000
|
|
5
|
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12
tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ
hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm
liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
|
%/năm
|
12
|
9
|
8,5
|
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
- Thu nhập bình quân một năm:
|
30.960.000 + 32.900.000 + 31.280.000
|
=
|
31.713.333
đồng
|
|
3
|
- Chi phí bình quân một năm:
|
21.000.000 + 20.000.000 + 18.500.000
|
=
|
19.833.333
đồng
|
|
3
|
- Thu nhập ròng bình quân một năm:
31.713.333 đồng - 19.833.333 đồng =
11.880.000 đồng
- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
năm (r) là:
|
12% + 9% + 8,5%
|
=
|
9,83
%
|
|
3
|
-
Giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
|
Giá trị của thửa đất cần định giá
|
=
|
11.880.000 đồng
|
x 100
|
= 120.854.527 đồng
|
|
9,83
|
-
Giá
đất của thửa đất cần định giá là:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
120.854.527 đồng
|
=
30.214
đồng/m2
|
|
4.000 m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
2.
Trường
hợp 2:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU
NĂM
Thửa đất cần định giá là đất trồng cây
lâu năm tại xã B, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thời điểm định giá đất tháng
01/2024.
Thông tin về thửa đất cần định giá như
sau:
Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê
có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định
giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa
vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, mỗi năm thu hoạch
được 2 vụ.
Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch 4
vụ trong 02 năm là 7 tấn/ha. Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.
Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử
dụng đất trồng cây cà phê như sau:
|
STT
|
Khoản mục chi
phí
|
Đơn vị
|
Kiến thiết cơ
bản (trồng mới và chăm sóc)
|
Chăm sóc, thu hoạch
trong 04 vụ, tương ứng 02 năm (thời kỳ khai thác)
|
|
1
|
Vật tư, dụng
cụ
Bao gồm: Cây
giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác
|
đồng/ha
|
47.500.000
|
45.000.000
|
|
2
|
Nhân công
Bình quân
nhân công bậc 3
|
đồng/ha
|
90.000.000
|
120.000.000
|
|
3
|
Máy
Bao gồm: máy
cày, máy bừa, máy khoan, phương tiện vận chuyển...
|
đồng/ha
|
8.500.000
|
7.000.000
|
|
4
|
Chi phí khác
(quản lý, thuế sử dụng đất…)
|
đồng/ha
|
7.300.000
|
8.600.000
|
|
|
Cộng
|
đồng/ha
|
153.300.000
|
180.600.000
|
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân
(r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương
mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu
quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số
liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2021 là: 12%; năm 2022 là
9%; năm 2023 là 8,5%).
Việc xác định giá đất theo phương pháp
thu nhập thực hiện như sau:
-
Thu
nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:
40.000.000 đồng/tấn x 7 tấn/ha : 2 x 10
ha = 1.400.000.000 đồng/năm
-
Chi
phí bình quân một năm:
180.600.000 đồng/ha: 2 x 10 ha =
903.000.000 đồng/năm
-
Thu
nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:
1.400.000.000 đồng/năm - 903.000.000
đồng/năm = 497.000.000 đồng/năm
-
Giá
trị thửa đất và vườn cây cần định giá:
|
Giá trị của thửa đất và vườn cây
|
=
|
497.000.000
|
x 100
|
= 5.055.951.170 đồng
|
|
9,83
|
-
Giá
trị thửa đất cần định giá:
5.055.951.170 đồng - (153.300.000
đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng
- Giá đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
3.522.951.170 đồng
|
= 35.230 đồng/m2
|
|
100.000 m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá (làm tròn) là 35.000 đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
3.
Trường
hợp 3:
THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ ĐẤT SẢN XUẤT, KINH
DOANH PHI NÔNG NGHIỆP
(1)
Thửa
đất cần định giá là thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A,
phường B, thành phố C, được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho
cả thời gian thuê. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn
phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:
-
Diện
tích thửa đất cần định giá: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại
là 40 năm.
-
Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng
diện tích sàn xây dựng 30.000 m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn
phòng 22.000 m2.
-
Tổng
giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm
định giá đất là: 315.000 triệu đồng.
-
Giá
trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.
-
Thu
thập thông tin về thu nhập của giá thuê văn phòng trong 01 năm liền kề trước
thời điểm định giá của 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất cần
định giá (giả sử giá thuê văn phòng không bao gồm chi phí đầu tư phát triển
thương hiệu, đầu tư công trình hạ tầng, thúc đẩy việc kinh doanh, hỗ trợ khách
hàng, đảm bảo an ninh). Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình
quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng
(chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%.
Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định
giá đất là một năm.
-
Giả
sử chi phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất
bằng 15% doanh thu.
-
Tiền
thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.
-
Lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ
hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều
lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm
liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là
9,83%/năm.
(2)
Việc
xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:
-
Thu
nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:
0,23 triệu đồng/m2/tháng x
22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.
-
Chi
phí vận hành, duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất một năm
là:
48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu
đồng.
-
Tiền
thuế sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.
-
Thu
nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:
48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng -
30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.
-
Do
khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như
sau:
-
Giá
trị của bất động sản là:
|
Giá trị của bất động sản
|
=
|
41.260 triệu đồng
|
= 409.731 triệu đồng
|
|
10,07 %
|
-
Giá
trị quyền sử dụng đất của thửa đất cần định giá là:
409.731
triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.731 triệu đồng.
-
Giá
đất của thửa đất cần định giá:
|
Giá đất của thửa đất cần định giá
|
=
|
94.731 triệu đồng
|
= 15,788 triệu đồng/m2
|
|
6.000 m2
|
Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định
giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
VÍ DỤ SỐ 03: VỀ
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
1.
Năm
2024, Ủy ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2
cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn
phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt
bằng. Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử
dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt:
-
7.000
m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2,
cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.
-
9.000
m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng
4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê
đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.
-
4.000
m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất:
giao đất không thu tiền sử dụng đất.
-
Dự
án này sẽ hoàn thành xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào
cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.
2.
Các
khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
-
Chi
phí xây dựng công trình hạ tầng, chi phí thiết bị (bao gồm cả các khoản thuế có
liên quan): 0,9 triệu đồng/m2.
-
Chi
phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12 triệu đồng/m2.
-
Chi
phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng bao gồm chi phí thiết bị: 12,5 triệu
đồng/m2.
-
Chi
phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ
thi công: 450 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây
dựng nhà chung cư là 197 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn
phòng là 253 triệu đồng.
-
Chi
phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải
phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
200 triệu đồng; trong đó chi phí này được phân bổ trong chi phí xây dựng nhà
chung cư là 87,5 triệu đồng, phân bổ trong chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng
là 112,5 triệu đồng.
-
Chi
phí quản lý dự án bằng 2% tổng của chi phí xây dựng công trình hạ tầng bao gồm
chi phí thiết bị và chi phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị của
dự án.
-
Chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng: 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà
chung cư là 8.000 triệu đồng).
-
Chi phí san lấp mặt bằng, chi phí rà phá bom mìn, chi phí khảo sát địa chất,
chi phí, lệ phí thực hiện các thủ tục về xây dựng công trình, chi phí bảo hiểm
công trình trong thời gian xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác theo quy
định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành
doanh thu phát triển của dự án đối với nhà chung cư là 5.000 triệu đồng, đối
với tòa nhà văn phòng là 4.000 triệu đồng.
-
Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng bằng 1% tổng doanh thu (giả sử thông tin giá
đất đầu vào khi lựa chọn thửa đất so sánh đã loại trừ các chi phí phát triển
thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng).
-
Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh được tính bằng 15% nhân với tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí
kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá.
-
Biết
tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm)
bình quân bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của
các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số
cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến
hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 12%/năm.
-
Chi
phí phá dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải
phóng mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;
chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục
vụ thi công; chi phí san lấp mặt bằng, chi phí rà phá bom mìn, chi phí khảo sát
địa chất, chi phí, lệ phí thực hiện các thủ tục về xây dựng công trình, chi phí
bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác
theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành doanh
thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu. Các khoản chi phí xây dựng
hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực
hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của
từng năm.
-
Chi
phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện xây dựng nhà chung
cư là 56.742,24 triệu đồng (trong đó năm thứ 1 là 18.660,3 triệu đồng, năm thứ
2 là 38.081,94 triệu đồng). Chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời
gian thực hiện xây dựng tòa nhà văn phòng là 40.238,47 triệu đồng (trong đó năm
thứ 1 là 13.232,86 triệu đồng, năm thứ 2 là 27.005,61 triệu đồng).
3.
Giá
bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):
-
Giá
bán căn hộ chung cư bình quân tại thời điểm định giá 25 triệu đồng/m2,
tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà
chung cư. Năm đầu tiên xây dựng, chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh
doanh thu, năm thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong
tổng diện tích sàn thương phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích
sàn thương phẩm.
-
Tổng
diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng
tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu
vực là 0,35 triệu đồng/m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy)
là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo
vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) hằng năm bằng 15% doanh thu hằng năm. Công
trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.
Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán
căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm.
Giả sử các thông tin về giá bán, giá cho
thuê đã loại trừ các chi phí phát triển thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng.
4.
Việc
áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
4.1.
Xác
định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư
4.1.1.
Ước
tính doanh thu phát triển nhà chung cư
-
Doanh
thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
-
Doanh
thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x
80%) x [25 triệu đồng/m2 x (1+2%)] x 50% = 816.000 triệu đồng
-
Doanh
thu năm thứ ba:
(4.000 m2/tầng x 20 tầng x
80%) x [25 triệu đồng/m2 x (1+2%)2] x 50% = 832.320 triệu
đồng
-
Doanh
thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm
định giá đất:
4.1.2.
Ước
tính chi phí phát triển nhà chung cư
a)
Chi
phí đầu tư xây dựng
-
Chi
phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị (cả các khoản thuế có liên quan):
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2
x 7.000 m2/(7.000 m2 + 9.000 m2) = 7.875 triệu
đồng.
-
Chi
phí xây dựng nhà chung cư bao gồm chi phí thiết bị (cả các khoản thuế có liên
quan):
4.000 m2/tầng x 20 tầng x 12
triệu đồng/m2 = 960.000 triệu đồng
-
Chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng
-
Chi
phí quản lý dự án:
(7.875 triệu đồng + 960.000 triệu đồng)
x 2% = 19.357,50 triệu đồng
-
Tổng
chi phí đầu tư xây dựng:
87,5 + 197 + 7.875 + 960.000 + 8.000 +
19.357,50 + 5.000 + 56.742,24 = 1.057.259,24 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
87,5 + 197 + (7.875 + 960.000 + 8.000 +
19.357,50) x 50% + 5.000 + 18.660,3 = 521.561,05 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(7.875 + 960.000 + 8.000 + 19.357,50) x
50% + 38.081,94 = 535.698,19 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
b)
Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 1.242.939,14 triệu đồng = 12.429,39
triệu đồng
c)
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro
trong kinh doanh = 15% x (892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu đồng + Vcc)
= 135.774,63 triệu đồng + 15% x Vcc
Trong đó: Vcc là giá trị
quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư
d)
Tổng
chi phí phát triển của nhà chung cư
892.734,83 triệu đồng + 12.429,39 triệu
đồng + 135.774,63 triệu đồng +15% x Vcc = 1.040.938,85 triệu đồng
+15% x Vcc
4.1.3.
Xác
định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất nhà chung cư:
Vcc
= 1.242.939,14 triệu đồng - (1.040.938,85 triệu đồng +15% x Vcc)
Vcc
= 175.652,42 triệu đồng
4.1.4.
Xác
định giá đất của khu đất nhà chung cư:
175.652,42 triệu đồng /7.000 m2
= 25,09 triệu đồng/m2.
4.2.
Xác
định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê
4.2.1.
Ước
tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:
-
Thu
nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:
0,35 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng
x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 151.200 triệu đồng.
-
Chi
phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu hằng năm) là:
151.200 triệu đồng x 15% = 22.680 triệu
đồng
- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn
phòng là:
151.200 triệu đồng - 22.680 triệu đồng =
128.520 triệu đồng
-
Doanh
thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không
phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5% sau 3 năm): 995.151
triệu đồng.
-
Chi
phí quản lý, vận hành quy về thời điểm hiện tại: 175.615 triệu đồng
4.2.2.
Ước
tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.
a)
Chi
phí đầu tư xây dựng
-
Chi
phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị:
20.000 m2 x 0,9 triệu đồng/m2
x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2) = 10.125
triệu đồng.
-
Chi
phí xây dựng tòa nhà văn phòng bao gồm cả chi phí thiết bị:
4.000 m2/tầng x 15 tầng x
12,5 triệu đồng/m2 = 750.000 triệu đồng
-
Chi
phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:
15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng =
7.000 triệu đồng
-
Chi
phí quản lý dự án:
(10.125 triệu đồng + 750.000 triệu đồng)
x 2% = 15.202,50 triệu đồng.
-
Tổng
chi phí đầu tư xây dựng:
112,5 + 253 + 10.125 + 750.000 + 7.000 +
15.202,50 + 4.000 + 40.238,47 = 826.931,47 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 1:
112,5 + 253 + (10.125 + 750.000 + 7.000
+ 15.202,50) x 50% + 4.000 + 13.232,86 = 408.762,11 triệu đồng
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 2:
(10.125 + 750.000 + 7.000 + 15.202,50) x
50% + 27.005,61 = 418.169,36 triệu đồng
-
Tổng
chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:
b)
Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 995.151 triệu đồng = 9.951,51 triệu
đồng.
c)
Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh = 15% x (698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu đồng + 175.615 triệu
đồng + Vvp) = 132.584,21 triệu đồng + 15% x Vvp
Trong đó: Vvp là giá trị
quyền sử dụng đất của phần diện tích đất xây tòa văn phòng cho thuê
d)
Tổng
chi phí phát triển tòa văn phòng cho thuê
698.328,22 triệu đồng + 9.951,51 triệu
đồng + 132.584,21 triệu đồng + 15% x Vvp = 840.863,94 triệu đồng +
15% x Vvp
4.2.3.
Xác
định giá trị của khu đất tòa văn phòng cho thuê
Vvp = 995.151 triệu đồng -
(840.863,94 triệu đồng + 15% x Vvp)
Vvp = 134.163,01 triệu đồng
4.2.4.
Xác
định giá đất của khu đất tòa văn phòng cho thuê
134.163,01
triệu đồng/ 9.000 m2 = 14,91 triệu đồng/m2.
III. Tổng giá trị quyền sử dụng đất của
khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá
175.652,42 triệu đồng + 134.163,01 triệu
đồng = 309.815,43 triệu đồng
-
Giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất xây nhà chung cư là 175.652,42 triệu đồng;
giá đất của khu đất xây nhà chung cư là 25,09 triệu đồng/m2.
-
Giá
trị quyền sử dụng đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 134.163,01
triệu đồng; giá đất của khu đất xây tòa văn phòng cho thuê là 14,91 triệu
đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
VÍ DỤ SỐ 04: VỀ
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ ĐỐI VỚI TRƯỜNG HỢP GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT THEO TIẾN ĐỘ BỒI
THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ QUY ĐỊNH TẠI ĐIỂM C KHOẢN 2 ĐIỀU 257
1.
Ủy
ban nhân dân Thành phố A phê duyệt quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán nền như sau:
-
32.000
m2 đất xây dựng nhà liền kề;
-
18.000
m2 đất đường giao thông, nội bộ sử dụng chung;
2.
Công ty B được Ủy ban nhân dân Thành phố A giao 50.000 m2 để thực
hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán dưới hình thức phân lô, bán
nền theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại 03 Quyết định giao đất năm
2017,
2018
và 2019. Cụ thể:
-
Tại
quyết định giao đất năm 2017 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 14.000 m2 đất xây dựng nhà
liền kề hình thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ 6.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử
dụng đất.
Giai đoạn này sẽ hoàn thành xây dựng
trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm
thứ hai.
-
Tại
quyết định giao đất năm 2018 giao 20.000 m2 đất; trong đó:
+ 16.000 đất xây dựng nhà liền kề; hình
thức sử dụng đất: giao đất ở có thu tiền sử dụng đất;
+ 4.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử
dụng đất.
-
Tại
quyết định giao đất năm 2019 giao 10.000 m2 đất; trong đó:
+ 2.000 m2 đất xây dựng nhà
liền kề;
+ 8.000 m2 đất đường giao
thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đất: giao đất không thu tiền sử
dụng đất.
Trong 03 quyết định giao đất thì quyết
định giao đất năm 2017 đủ điều kiện để tính được doanh thu phát triển, chi phí
phát triển của thửa đất, khu đất; quyết định giao đất năm 2018, quyết định giao
đất năm 2019 không ước tính được đầy đủ doanh thu phát triển của thửa đất, khu
đất đối với từng quyết định. Do đó, năm 2017 xác định doanh thu phát triển ước tính,
chi phí phát triển ước tính được thực hiện theo diện tích của quyết định năm
2017; năm 2018, 2019 xác định doanh thu phát triển ước tính, chi phí phát triển
ước tính được thực hiện cho toàn bộ dự án.
Mỗi quyết định giao đất được hoàn thành
xây dựng trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và
cuối năm thứ hai kể từ năm giao đất của từng quyết định.
3.
Các
khoản chi phí để tính toán chi phí phát triển của dự án (không bao gồm thuế giá
trị gia tăng):
|
Năm
|
2017
|
2018
|
2019
|
|
Quy mô diện
tích để tính toán
|
20.000 m2
|
50.000 m2
|
50.000 m2
|
|
Chi phí xây
dựng hạ tầng, chi phí thiết bị (bao gồm cả các khoản thuế có liên quan)
|
0,75 triệu
đồng/m2
|
0,8 triệu
đồng/m2
|
0,9 triệu
đồng/m2
|
|
Chi phí xây
dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng tạm, phụ trợ phục vụ thi
công
|
135 triệu
đồng
|
Tiếp tục sử
dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công
|
Tiếp tục sử
dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công
|
|
Chi phí phá
dỡ các công trình xây dựng không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng
mặt bằng đã được xác định trong chi phí bồi thường, hỗ
trợ và tái định cư
|
200 triệu
đồng
|
Không phát
sinh
|
Không phát
sinh
|
|
Chi phí quản
lý dự án
|
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án
|
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án
|
2% tổng của
chi phí xây dựng hạ tầng và chi phí thiết bị của dự án
|
|
Chi phí tư
vấn đầu tư xây dựng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí quan trắc biến dạng
công
trình
|
5.000 triệu
đồng
|
8.000 triệu
đồng
|
8.000 triệu
đồng
|
|
Chi phí san
lấp mặt bằng, chi phí rà phá bom mìn, chi phí khảo sát địa chất, chi phí, lệ
phí thực hiện các thủ tục về xây dựng công trình, chi phí bảo hiểm công trình
trong thời gian xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ khác theo quy định của
pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp thành doanh thu phát triển
của dự án
|
105 triệu
đồng
|
200 triệu
đồng
|
200 triệu
đồng
|
|
Chi phí dự
phòng cho yếu tố trượt giá
|
888,6 triệu
đồng
(năm 1:
292,22 triệu
đồng;
năm 2: 596, 38 triệu đồng)
|
2.369,6 triệu
đồng
(năm 1:
779,28 triệu
đồng;
năm 2: 1.590,35 triệu đồng)
|
2.665,8 triệu
đồng
(năm 1:
876,69 triệu
đồng;
năm 2: 1.789,15 triệu đồng)
|
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng (giả sử thông tin giá đất đầu vào khi lựa chọn thửa
đất so sánh đã loại trừ các chi phí phát triển thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán hàng)
|
1% tổng doanh
thu
|
1% tổng doanh
thu
|
1% tổng doanh
thu
|
|
Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh
|
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử
dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử
dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
15% nhân với
tổng của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử
dụng đất của thửa đất, khu đất cần định giá
|
|
Tỷ lệ chiết
khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân
bằng tiền Việt Nam đối với dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản của các ngân
hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần
có quyền biểu quyết trên địa bàn Thành phố A của năm liền kề tính đến hết quý
gần nhất
có
số liệu trước thời điểm định giá
|
11%
|
11,5%
|
11,5%
|
Chi phí phá dỡ các công trình xây dựng
không thuộc phạm vi của công tác phá dỡ giải phóng mặt bằng đã được xác định
trong chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng công trình
tạm, phụ trợ phục vụ thi công hoàn thiện trong năm 2017; các năm 2018 và 2019
tiếp tục sử dụng công trình tạm, phụ trợ phục vụ thi công và không phát sinh
chi phí phá dỡ. Chi phí san lấp mặt bằng, chi phí rà phá bom mìn, chi phí khảo
sát địa chất, chi phí, lệ phí thực hiện các thủ tục về xây dựng công trình, chi
phí bảo hiểm công trình trong thời gian xây dựng và các chi phí hợp lý, hợp lệ
khác theo quy định của pháp luật về xây dựng mà góp phần trực tiếp hình thành
doanh thu phát triển của dự án hoàn thiện trong năm đầu của năm giao đất. Các khoản
chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng năm đầu giao đất của từng
quyết định thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi
phí xây dựng của từng năm xây dựng đối với từng đợt giao đất.
4.
Giá
chuyển nhượng đất xây dựng nhà liền kề khảo sát năm 2017, năm 2018, năm 2019
(chưa gồm thuế giá trị gia tăng) bình quân lần lượt là 18 triệu đồng/m2,
19 triệu đồng/m2, 21 triệu đồng/m2.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu
phát triển nhằm xác định giá đất cho quyết định giao đất năm 2017: năm đầu tiên
xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm thứ 2 xây
dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương
phẩm, năm tiếp theo bán được 50% trong tổng diện tích sàn thương phẩm.
Thời gian bán hàng để ước tính doanh thu
phát triển nhằm xác định giá đất cho từng quyết định giao đất năm 2018, 2019:
năm đầu tiên xây dựng chưa thực hiện bán hàng nên chưa phát sinh doanh thu, năm
thứ 2 xây dựng bắt đầu thực hiện bán hàng và bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng diện
tích sàn thương phẩm, hai năm tiếp theo mỗi năm bán được tỷ lệ 1/3 trong tổng
diện tích sàn thương phẩm.
Giả sử cơ quan thống kê, cơ quan quản lý
thị trường bất động sản không có số liệu về mức biến động của giá chuyển nhượng
đất xây dựng nhà liền kề. Chỉ số giá tiêu dùng nhóm nhà ở, điện, nước và vật
liệu xây dựng bình quân 03 năm liền kề gần nhất của tỉnh đối với thời điểm định giá năm
2017 là 3,5%/năm; thời điểm định giá năm 2018 là 3,6%/năm; thời điểm định giá
năm 2019 là 3,8%/năm.
Giả sử các thông tin về giá bán, giá cho
thuê đã loại trừ các chi phí phát triển thương hiệu, hỗ trợ chiết khấu bán
hàng.
5.
Việc
áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:
5.1.
Đối
với thời điểm có quyết định giao đất năm 2017
5.1.1.
Ước
tính tổng doanh thu phát triển
-
Doanh
thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
-
Doanh
thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2
x (1+3,5%) x 50% = 130.410,00 triệu đồng
-
Doanh
thu năm thứ ba:
14.000 m2 x 18 triệu đồng/m2
x (1+3,5%)2 x 50% = 134.974,35 triệu đồng
-
Doanh
thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
5.1.2.
Ước
tính tổng chi phí phát triển
a)
Chi
phí đầu tư xây dựng
-
Chi
phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí thiết bị (cả các khoản thuế có liên quan):
20.000 m2 x 0,75 triệu đồng/m2
= 15.000 triệu đồng.
-
Chi
phí quản lý dự án:
15.000 triệu đồng x 2% = 300 triệu đồng
-
Tổng
chi phí đầu tư xây dựng:
105 + 200 + 135 + 15.000 + 5.000 + 300 +
888,61 = 21.628,61 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
105 + 200 + 135 + (15.000 + 5.000 + 300)
x 50% + 292,22 = 10.882,22 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(15.000 + 5.000 + 300) x 50% + 596,38 =
10.746,38 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung
cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
b)
Chi
phí quảng cáo, bán hàng
1% x 204.535,76 triệu đồng = 2.045,36
triệu đồng
c)
Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh = 15% x (18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu đồng + V1)
= 3.085,68 + 15% x V1
Trong đó: V1 là giá trị của
khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất tại quyết định giao đất
năm 2017.
d)
Tổng
chi phí phát triển
18.525,82 triệu đồng + 2.045,36 triệu
đồng + 3.085,68 triệu đồng +15% x V1 = 23.656,86 triệu đồng +15% x V1
5.1.3.
Xác
định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất theo diện tích giao đất có thu tiền
sử dụng đất tại quyết định giao đất năm 2017:
V1 = 204.535,76 triệu đồng -
(23.656,86 triệu đồng +15% x V1)
V1 = 157.286,01 triệu đồng
5.1.4.
Xác
định giá đất của khu đất:
157.286,01 triệu đồng /14.000 m2
= 11,23 triệu đồng/m2.
5.2.
Đối
với thời điểm có quyết định giao đất năm 2018
5.2.1.
Ước
tính tổng doanh thu phát triển
-
Doanh
thu năm đầu bằng 0 do chưa thực hiện bán hàng, chưa phát sinh doanh thu.
-
Doanh
thu năm thứ hai (sau 01 năm đầu tư xây dựng):
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%) : 3 = 209.962,67 triệu đồng
-
Doanh
thu năm thứ ba:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%)2 : 3 = 217.521,32 triệu đồng
-
Doanh
thu năm thứ tư:
32.000 m2 x 19 triệu đồng/m2
x (1+3,6%)3 : 3 = 225.352,09 triệu đồng
-
Doanh
thu phát triển chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
= 471.606,65 triệu đồng
5.2.2.
Ước
tính tổng chi phí phát triển
a)
Chi
phí đầu tư xây dựng
Chi phí xây dựng hạ tầng bao gồm chi phí
thiết bị (cả các khoản thuế có liên quan):
50.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2
= 40.000 triệu đồng.
-
Chi
phí quản lý dự án:
40.000 triệu đồng x 2% = 800 triệu đồng
-
Tổng
chi phí đầu tư xây dựng:
200 + 40.000 + 8.000 + 2.369,63 + 800 =
51.369,63 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 1 là:
200 + (40.000 + 8.000 + 800) x 50% +
779,28 = 25.379,28 triệu đồng.
-
Chi
phí đầu tư xây dựng năm thứ 2 là:
(40.000 + 8.000 + 800) x 50% + 1.590,35
= 25.990,35 triệu đồng.
Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu
về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:
b)
Chi
phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng
1% x 471.606,65 triệu đồng = 4.716,07
triệu đồng.
c)
Chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh = 15% x (43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu đồng + V2)
= 7.257,50 triệu đồng + 15% x V2
Trong đó: V2 là giá trị của
khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất
của cả dự án.
d)
Tổng
chi phí phát triển
43.667,28 triệu đồng + 4.716,07 triệu
đồng + 7.257,50 triệu đồng +15% x V2 = 55.640,85 triệu đồng +15% x V2
5.2.3.
Xác
định giá trị quyền sử dụng đất của khu đất tại thời điểm năm 2018 theo diện
tích giao đất có thu tiền sử dụng đất của cả dự án.
V2 = 471.606,65 triệu đồng -
(55.640,85 triệu đồng +15% x V2)
V2 = 361.709,40 triệu đồng
5.2.4.
Xác
định giá đất của khu đất
361.709,40 triệu đồng /32.000 m2
= 11,30 triệu đồng/m2.
5.3.
Đối
với thời điểm có quyết định giao đất năm 2019
Thực hiện xác định tương tự như thời điểm
có quyết định giao đất năm 2018, xác định được giá đất của khu đất tại thời điểm
năm 2019 là 12,55 triệu đồng/m2.
(Các số liệu được nêu trong ví dụ có
tính chất minh họa, chỉ để tham khảo, không dùng làm căn cứ quy định hoặc áp
dụng khi xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Số liệu do các cơ quan, tổ
chức quyết định theo quy định và chịu trách nhiệm trước pháp luật).
[1] Nghị định số
151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định
thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh
vực đất đai có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ năm
2025;
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa
phương năm 2025;
Căn cứ Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày
19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến
sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Nông
nghiệp và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định quy định về
phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp
trong lĩnh vực đất đai.”
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng
8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy
định chi tiết thi hành Luật Đất đai có căn cứ ban hành như sau:
“Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ số
63/2025/QH15;
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa
phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được
sửa đổi, bổ sung một số điều bởi các Luật số 43/2024/QH15, số 47/2024/QH15, số
58/2024/QH15, Luật số 71/2025/QH15, số 84/2025/QH15, số 93/2025/QH15 và
số 95/2025/QH15;
Căn cứ Nghị quyết số 190/2025/QH15 của
Quốc hội quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy
nhà nước;
Căn cứ Nghị quyết số 198/2025/QH15 của
Quốc hội quy định về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư
nhân;
Căn cứ Nghị quyết số 206/2025/QH15 của
Quốc hội về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp
luật;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Nông
nghiệp và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.”
Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng
01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị
quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ
khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có căn cứ ban hành như
sau:
“Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ số
63/2025/QH15;
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa
phương số 72/2025/QH15;
Căn cứ Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được
sửa đổi, bổ sung một số điều bởi các Luật số 43/2024/QH15, số 47/2024/QH15, số
58/2024/QH15, số 71/2025/QH15, số 84/2025/QH15, số 93/2025/QH15, số
95/2025/QH15, số 146/2025/QH15 và số 147/2025/QH15 (sau đây gọi là Luật Đất
đai);
Căn cứ Nghị quyết số 190/2025/QH15 của
Quốc hội quy định về việc xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ
máy nhà nước;
Căn cứ Nghị quyết số 254/2025/QH15 của
Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong
tổ chức thi hành Luật Đất đai;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Nông
nghiệp và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định quy định
chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội
quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức
thi hành Luật Đất đai.”
[2] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 1 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[3] Cụm từ “thuê hoặc giao nhiệm vụ” được
thay thế bởi cụm từ “thuê, đặt hàng hoặc giao nhiệm vụ” theo quy định tại điểm
a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[4] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[5] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[6] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm b khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[7] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm c khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[8] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm d khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[9] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[10] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm đ khoản 2 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[11] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 3 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[12] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[13] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm b khoản 3 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[14] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[15] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[16] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[17] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi
trường” được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định
tại khoản 1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của
Quốc hội quy định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy
nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[18] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[19] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm b khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[20] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[21] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm c khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[22] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm c khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[23] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm d khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[24] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[25] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[26] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[27] Điều này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại khoản 6 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[28] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[29] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[30] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 7 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[31] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01
năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết
số 54/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó
khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31
tháng 01 năm 2026.
[32] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[33] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[34] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[35] Cụm từ “cấp huyện” được thay thế bởi
cụm từ “cấp xã” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể
từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[36] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 8 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[37] Đoạn “Trường hợp tổ chức đấu thầu, tại
thời điểm đóng thầu không có nhà thầu nào tham dự thì được gia hạn 01 lần. Sau
khi gia hạn mà không lựa chọn được nhà thầu thì cơ quan có chức năng quản lý
đất đai cấp tỉnh quyết định lựa chọn tổ chức tư vấn xác định giá đất theo hình
thức chỉ định thầu rút gọn.” được bổ sung theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều
10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội
quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[38] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại điểm c khoản 1 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[39] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm
2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
54/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[40] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[41] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[42] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[43] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[44] Cụm từ “Sở Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Sở Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[45] Khoản này được sửa đổi,
bổ sung theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP
ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các
nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15
tháng 8 năm 2025.
Điểm a khoản 6 Điều 7 Nghị định số
226/2025/NĐ-CP hết hiệu lực theo quy định tại tiết g1 Điểm g khoản 3 Điều 16
Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi
tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy
định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[46] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại khoản 9 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[47] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[48] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[49] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[50] Cụm từ “Mẫu số 01 Phụ lục I ban hành
kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “Mẫu số 29 Phụ lục II ban hành
kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có
hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[51] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 3 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm
2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[52] Cụm từ “từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 của
Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “từ Mẫu số
30 đến Mẫu số 31 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[53] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[54] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[55] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[56] Cụm từ “Mẫu số 04 của Phụ lục I
ban hành kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “Mẫu số 32 Phụ lục II
ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo quy định tại điểm a khoản 1
Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[57] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025
[58] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[59] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[60] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[61] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[62] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[63] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[64] Cụm từ “thị trấn” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[65] Cụm từ “cấp huyện” được bãi bỏ theo quy
định tại điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[66] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của
Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp,
phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7
năm 2025.
[67] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 4 Điều 21 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của
Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp,
phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7
năm 2025.
[68] Cụm từ “từ Mẫu số 09 đến Mẫu số 11 Phụ
lục I ban hành kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “từ Mẫu số 33
đến Mẫu số 36 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo
quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[69] Cụm từ “từ Mẫu số 12 đến Mẫu số 15 Phụ
lục I ban hành kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “từ Mẫu số 37
đến Mẫu số 40 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[70] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[71] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[72] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[73] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[74] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[75] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 1 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[76] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 13 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[77] Cụm từ “từ Mẫu số 02 đến Mẫu số 03 Phụ
lục I ban hành kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “từ Mẫu số 30
đến Mẫu số 31 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo
quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[78] Cụm từ “Mẫu số 16 Phụ lục I ban hành
kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “Mẫu số 41 Phụ lục II ban hành
kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có
hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[79] Cụm từ “Mẫu số 17 Phụ lục I ban hành
kèm theo Nghị định này” được thay thế bởi cụm từ “Mẫu số 42 Phụ lục II ban hành
kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP” theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 7
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có
hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[80] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm a khoản 14 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[81] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại điểm b khoản 14 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[82] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 15 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[83] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại khoản 15 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[84] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại điểm a khoản 16 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm
2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi
tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[85] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm b khoản 16 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8
năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định
chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[86] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[87] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[88] Các điều 21, 22 và 23
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về
phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp
trong lĩnh vực đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 quy định như
sau:
“Điều 21. Hiệu lực thi hành
1.
Nghị
định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025.
2.
Nghị
định này được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027. Trường hợp các văn
bản quy phạm pháp luật có liên quan đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành mới để
phù hợp với việc tổ chức chính quyền 02 cấp thì thực hiện theo các văn bản quy
phạm pháp luật mới được ban hành.
3.
Ban
hành kèm theo Nghị định này Phụ lục trình tự, thủ tục trong lĩnh vực đất đai đã
được sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền được phân quyền, phân cấp, phân định tại
Chương II của Nghị định này.
4.
Các
quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành
a)
Khoản
1 và khoản 2 Điều 22 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP;
b)
Khoản
5 và khoản 11 Điều 9; khoản 1 Điều 19; khoản 3 Điều 20; các Điều 21, 22, 28,
29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44,
45, 46, 47, 48, 49, 60; các Mẫu số 01/ĐK, 02/ĐK, 03/ĐK, 04/ĐK, 05/ĐK, 06/ĐK,
07/ĐK, 08/ĐK, 09/ĐK, 10/ĐK, 11/ĐK, 12/ĐK, 14/ĐK Nghị định số 101/2024/NĐ-CP;
c)
Khoản
1 Điều 14; khoản 1 và khoản 5 Điều 54; điểm c khoản 2 và điểm a khoản 3 Điều
94; khoản 4 và khoản 6 Điều 99; khoản 3 Điều 100; điểm b khoản
6 Điều 101; các Điều 20, 21, 23, 44, 45, 48, 49, 51, 52, 53, 60, 64, 66, 68,
73, 106, 107 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP;
d)
Các
Điều 11, 12 và 13 Nghị định số 112/2024/NĐ-CP ngày 11 tháng 9 năm 2024 của
Chính phủ quy định chi tiết về đất trồng lúa.
Điều 22. Điều khoản
chuyển tiếp
1.
Các
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai đang thực hiện theo quy định của Luật Đất
đai và các văn bản quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai trước ngày 01
tháng 7 năm 2025 nhưng chưa kết thúc nhiệm vụ thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ này cho phù hợp với từng trường hợp
cụ thể.
2.
Các
đơn vị hành chính cấp xã sau sắp xếp được tiếp tục sử dụng quy hoạch sử dụng
đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện hoặc quy hoạch được lập
theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật trước ngày 01
tháng 7 năm 2025 trên địa bàn hoặc chỉ tiêu sử dụng đất trong phương án phân bổ
và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh được phân bổ đến đơn vị hành chính
cấp xã sau sắp xếp để làm căn cứ thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất
đai cho đến khi hoàn thành công tác rà soát, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất theo các đơn vị hành chính mới.
3.
Quy
định chuyển tiếp đối với thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
a)
Trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp huyện đã ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Luật Đất đai trước ngày 01 tháng
7 năm 2025 nhưng chưa ban hành quyết định thu hồi đất thì Chủ tịch Ủy ban nhân
dân cấp xã tiếp tục thực hiện các thủ tục theo thẩm quyền quy định của Luật Đất
đai và Nghị định này đối với phần diện tích trên địa bàn cấp xã;
b)
Trường
hợp đang thực hiện trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi
đất theo quy định tại Điều 87 Luật Đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 nhưng
chưa ban hành quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp tục thực hiện các bước theo quy định
của Luật Đất đai và Nghị định này đối với phần diện tích trên địa bàn cấp xã;
c)
Trường
hợp đã có quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định
của Luật Đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 nhưng chưa tổ chức thực hiện
cưỡng chế thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện việc cưỡng chế theo quy
định của Luật Đất đai và Nghị định này;
d)
Trường
hợp tổ chức thực hiện định giá đất, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đang thực hiện nhiệm vụ theo quy định của Luật Đất đai trước ngày
01 tháng 7 năm 2025 nhưng chưa kết thúc nhiệm vụ thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định việc tiếp tục thực hiện nhiệm vụ này cho phù hợp với từng
trường hợp cụ thể.
4.
Trường
hợp dự án có một phần diện tích đất đã phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư theo quy định do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo thẩm quyền
được giao tại Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất
đai nhưng đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 còn diện tích đất chưa phê duyệt
phương án thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sau sắp xếp quyết định lựa chọn quy định
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã ban hành để tổ chức thực hiện.
5.
Trường
hợp đã nộp hồ sơ đề nghị giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết
thì thực hiện như sau:
a)
Trường
hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật
trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 thì nay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải
quyết theo trình tự, thủ tục quy định của pháp luật đất đai trước ngày Nghị
định này có hiệu lực thi hành;
b)
Trường
hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của pháp luật
trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 thì nay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải
quyết theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này;
c)
Các
hợp đồng thuê đất đã được ký trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì
được tiếp tục có hiệu lực cho đến khi hết thời hạn ghi trong hợp đồng.
6.
Hồ
sơ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được tiếp nhận trước ngày 01
tháng 7 năm 2025 nhưng chưa được cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì thực hiện
như sau:
a)
Trường
hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật
trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 thì nay giải quyết theo trình tự, thủ tục quy
định của pháp luật đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành;
b)
Trường
hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của pháp luật
trước ngày 01 tháng 7 năm 2025 thì nay Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã giải
quyết theo trình tự, thủ tục quy định tại Nghị định này.
7.
Đối
với trường hợp các địa phương đang thực hiện xây dựng bảng giá đất để công bố
và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026, nay thực hiện theo mô hình chính quyền
địa phương 02 cấp thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của đơn vị hành chính mới tiếp
tục thực hiện nhiệm vụ xây dựng bảng giá đất để kịp thời công bố và áp dụng từ
ngày 01 tháng 01 năm 2026 theo quy định pháp luật.
Điều 23. Trách nhiệm
thi hành
1.
Cơ
quan, người có thẩm quyền được phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền khi
tiếp nhận thực hiện chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai
có trách nhiệm sau đây:
a)
Rà
soát các nhiệm vụ được phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền quy định tại
Nghị định này để chỉnh sửa, bổ sung và công bố Quyết định danh mục thủ tục hành
chính thuộc thẩm quyền giải quyết; bảo đảm giải quyết thủ tục hành chính sau
phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền được thông suốt, không bị gián đoạn;
b)
Kế
thừa toàn bộ hồ sơ, tài liệu, các bước thực hiện và kết quả giải quyết của cơ
quan, người có thẩm quyền đã thực hiện trước ngày Nghị định này có
hiệu lực thi hành. Không được yêu cầu cá nhân, tổ chức nộp lại hồ sơ đã nộp;
không thực hiện lại các bước trong thủ tục hành chính đã thực hiện trước khi
phân quyền, phân cấp, phân định thẩm quyền;
c)
Tiếp
nhận và thực hiện quản lý nhà nước đối với các nhiệm vụ đã được phân quyền,
phân cấp, phân định thẩm quyền do cơ quan, người có thẩm quyền thực hiện trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.
2.
Các
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân các cấp và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách
nhiệm thi hành Nghị định này.”
Các điều 8, 9 và 10 của Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể
từ ngày 15 tháng 8 năm 2025 quy định như sau:
“Điều 8. Điều khoản chuyển tiếp
1.
Đối
với trường hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được triển khai nhưng chưa có
quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục
thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định này.
2.
Các
trường hợp đã triển khai thực hiện xác định giá đất cụ thể trước ngày Nghị định
này có hiệu lực thi hành nhưng chưa ban hành quyết định giá đất cụ thể thì Chủ
tịch Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc tiếp tục thực hiện và
ban hành quyết định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị
định này có hiệu lực thi hành hoặc áp dụng quy định tại Nghị định này.
3.
Trường
hợp đã được cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất trước ngày Nghị định này
có hiệu lực thi hành nhưng chưa được giao rừng, cho thuê rừng thì thực hiện
giao rừng, cho thuê rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp và các quy
định liên quan tại Nghị định này.
Trường hợp đã giao rừng, cho thuê rừng
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa có quyết định giao đất,
cho thuê đất thì trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy
định tại Nghị định này.
4.
Các
dự án phải chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng
phòng hộ, đất rừng sản xuất đã được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện việc giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
5.
Các
biểu mẫu quy định trong Nghị định này và Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thay thế
các biểu mẫu quy định trong các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất
đai. Trường hợp các biểu mẫu quy định trong các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai không sửa đổi, bổ sung, thay thế, bãi bỏ tại Nghị định này và
Nghị định số 151/2025/NĐ-CP thì tiếp tục thực hiện.
6.
Trường
hợp các nội dung, trình tự, thủ tục tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP có sự khác
biệt so với Nghị định này thì thực hiện theo quy định tại Nghị định này.
Điều 9. Hiệu lực thi
hành
1.
Nghị
định này có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
2.
Các
quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:
a)
Nghị
định số 96/2019/NĐ-CP ngày 19 tháng 12 năm 2019 của Chính phủ quy định về khung
giá đất;
b)
Nghị
định số 26/2021/NĐ-CP ngày 25 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ về việc quy định
chi tiết một số điều của Nghị quyết số 132/2020/QH14 ngày 17 tháng 11 năm 2020
của Quốc hội thí điểm một số chính sách để tháo gỡ vướng mắc, tồn đọng trong
quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với hoạt động lao động sản xuất,
xây dựng kinh tế.
Điều 10. Trách nhiệm
thi hành
Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang
bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp, tổ
chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.”
Các điều 16, 17, 18 và 22 của Nghị định
số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026 quy định như sau:
“Điều 16. Hiệu lực thi hành
1.
Nghị
định này có hiệu lực thi hành từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
2.
Chương
IV Nghị định này được thực hiện đến trước ngày 01 tháng 3 năm 2027. Trường hợp
các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đã được sửa đổi, bổ sung, ban hành
mới để phù hợp với việc tổ chức chính quyền 02 cấp thì thực hiện theo các văn
bản quy phạm pháp luật mới được ban hành.
Các quy định về giá đất, về giá bán nhà
ở tái định cư, về trưng dụng đất không quy định tại Nghị định này thì tiếp tục
thực hiện theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định
số 226/2025/NĐ-CP).
3.
Các
quy định sau đây hết hiệu lực kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành:
a)
Điều
11; khoản 1 Điều 12; các Điều 16, 17, 24, 25, 26, 27, 28, 29 và 37; điểm a
khoản 1 Điều 38 của Nghị định số 71/2024/NĐ-CP;
b)
Khoản
3 Điều 18; điểm d khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 24; khoản 3 và khoản 4 Điều 65
của Nghị định số 101/2024/NĐ-CP;
c)
Khoản
2 Điều 30; Điều 32; Điều 33; Điều 34; Điều 50; khoản 5 Điều 54 và Điều 65 của
Nghị định số 102/2024/NĐ-CP;
d)
Khoản
4 Điều 77 của Nghị định số 102/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản
12 Điều 4 của Nghị định số 226/2025/NĐ-CP);
đ) Các điều, khoản, điểm của Nghị định
số 151/2025/NĐ-CP, bao gồm:
đ1) Điều 4; khoản 3 và điểm c khoản 4
Điều 7; khoản 3 Điều 8; Điều 10, Điều 11; khoản 3 và khoản 5 Điều 12; các điểm
b, c, d và e khoản 1, điểm đ khoản 2 Điều 14; điểm b khoản 1 và điểm e, g khoản
2 Điều 17; Điều 19; Điều 20;
đ2) Điều 5, trừ các điểm i khoản 1, điểm
g khoản 2 và điểm d khoản 5;
đ3) Điều 9, trừ khoản 3, điểm i và điểm
m khoản 4;
e)
Các
Phụ lục của Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, bao gồm:
e1) Phụ lục I, trừ các nội dung sau:
Khoản 6 Mục I Phần III; Phần IV;
Phần VI; Phần VIII;
Điểm b và điểm c khoản 3 Mục II, điểm b
và điểm c khoản 4 Mục III, điểm b khoản 3 Mục VI, khoản 1 Mục VII, khoản 1 và
nội dung tại tên khoản 2 Mục XI, khoản 1 Mục XIII, khoản 1 Mục XVI nội dung C
Phần V;
e2) Phụ lục II, trừ các mẫu số: 14, 14a,
14b, 14c, 14d, 14đ, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 và
43;
g) Các điều, khoản, điểm và Phụ lục của
Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, bao gồm:
g1) Khoản 12 Điều 1; khoản 1 Điều 3; các
khoản 3, 4, 7, 8 và điểm b khoản 9, khoản 11, 13 và 15 Điều 4; các khoản 1, 2
và 3, điểm a và điểm b khoản 4, khoản 5 Điều 6; gạch đầu dòng thứ 1, gạch đầu
dòng thứ 7 điểm a khoản 2, điểm a khoản 4 Điều 7; các gạch đầu dòng thứ 4, 6,
8, 11 và 12 điểm a khoản 3, khoản 6 Điều 7;
g2) Phụ lục IV.
4.
Thay
thế các cụm từ sau đây:
a)
Cụm
từ “quy định tại Mục 7 Phần XV của “Phần C. TRÌNH TỰ, THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI,
TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT” này” bằng cụm từ “đối với trường hợp giấy chứng nhận
cấp cho nhiều thửa đất mà có một hoặc một số thửa đất bị thu hồi giấy chứng
nhận theo quy định” tại khoản 1 Mục VII nội dung C Phần V Phụ lục I của Nghị
định số 151/2025/NĐ-CP;
Điều 17. Quy định
chuyển tiếp về giá đất
1.
Kể
từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, Hội đồng thẩm định bảng giá đất,
thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện thay Hội đồng thẩm định bảng giá
đất quy định tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP.
Các trường hợp đang xác định giá đất cụ
thể trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà tiếp tục áp dụng xác định
giá đất cụ thể thì thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định số
71/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP, Nghị định
số 226/2025/NĐ-CP).
2.
Quy
định tại khoản 7 Điều 11 của Nghị quyết số 254/2025/QH15 được áp dụng cho
trường hợp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất hoặc
chưa giao đất, cho thuê đất.
Điều 18. Quy định
chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất
1.
Phương
án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm
nhìn đến năm 2050 đã được phê duyệt thì tiếp tục áp dụng để thực hiện công tác
quản lý đất đai cho đến hết kỳ quy hoạch. Việc điều chỉnh phương án phân bổ và
khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm
2050 được xác định theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 65 của Luật Đất đai và
được phân bổ đến từng đơn vị hành chính cấp xã khi thực hiện điều chỉnh quy
hoạch tỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch.
2.
Trường
hợp người sử dụng đất được cho thuê đất từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa ký hợp đồng thuê đất thì được
ký hợp đồng thuê đất nếu có nhu cầu.
3.
Trường
hợp trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà đã đưa ra đấu giá quyền sử
dụng đất 02 lần không thành thì tiếp tục thực hiện theo quy định của pháp luật
về đấu giá tài sản. Giá khởi điểm để đấu giá là giá theo bảng giá đất, hệ số
điều chỉnh giá đất được ban hành theo quy định tại Nghị định này.
Điều 22. Trách nhiệm
thi hành
1.
Các
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân các cấp và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách
nhiệm thi hành Nghị định này.
2.
Trường
hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trách nhiệm của các cơ quan, người có
thẩm quyền khi tổ chức thực hiện theo quy định của Nghị định này mà khác với
quy định về trách nhiệm tại Nghị định số 151/2025/NĐ-CP và Nghị định số
226/2025/NĐ-CP thì thực hiện theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trường hợp Nghị định này và Nghị định
khác có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì thực hiện theo quy định của
Nghị định này.”
[88'] Cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Bộ Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy định về xử lý một số vấn đề liên quan
đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm
2025.
[89] Điều này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[90] Cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Bộ Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[91] Điểm này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm a khoản 3 Điều 16 Nghị định 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của
Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số
254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn,
vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng
01 năm 2026.
[92] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại khoản 17 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[93] Khoản này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số
226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể
từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[94] Cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Bộ Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[95] Cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Bộ Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[96] Khoản này được sửa đổi, bổ sung theo
quy định tại điểm a khoản 4 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01
năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị
quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ
khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày
31 tháng 01 năm 2026.
[97] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[98] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[99] Khoản này được bổ sung theo quy định
tại điểm b khoản 4 Điều 10 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31 tháng 01 năm 2026 của Chính phủ quy định chi tiết và
hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một
số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 31 tháng 01 năm 2026.
[100] Điểm này được sửa đổi, bổ sung theo quy
định tại khoản 18 Điều 1 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[101] Cụm từ “Bộ Tài nguyên và Môi trường”
được thay thế bởi cụm từ “Bộ Nông nghiệp và Môi trường” theo quy định tại khoản
1 Điều 3 Nghị quyết số 190/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội quy
định về xử lý một số vấn đề liên quan đến sắp xếp tổ chức bộ máy nhà nước, có
hiệu lực kể từ ngày 19 tháng 02 năm 2025.
[102] Mẫu số 01 được thay thế bởi Mẫu số 29
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025, có hiệu lực kể từ
ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[103] Mẫu số 02 được thay thế bởi Mẫu
số 30 Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định
tại điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết
thi hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025, có hiệu lực
kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[104] Mẫu số 03 được thay thế bởi Mẫu số 31
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[105] Mẫu số 04 được thay thế bởi Mẫu số 32 Phụ
lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm b
khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[106] Mẫu này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[107] Mẫu này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[108] Mẫu này được bãi bỏ theo quy định tại
điểm c khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[109] Mẫu số 08 được thay thế bởi Mẫu số 33
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[110] Mẫu số 09 được thay thế bởi Mẫu số 34
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[111] Mẫu số 10 được thay thế bởi Mẫu số 35
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[112] Mẫu số 11 được thay thế bởi Mẫu số 36
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[113] Mẫu số 12 được thay thế bởi Mẫu số 37
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[114] Mẫu số 13 được thay thế bởi Mẫu số 38
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành Luật
Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[115] Mẫu số 14 được thay thế bởi Mẫu số 39
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[116] Mẫu số 15 được thay thế bởi Mẫu số 40
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[117] Mẫu số 16 được thay thế bởi Mẫu số 41
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
[118] Mẫu số 17 được thay thế bởi Mẫu số 42
Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP theo quy định tại điểm
b khoản 1 Điều 7 Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ
ngày 15 tháng 8 năm
2025.
[119] Phụ lục II được thay thế bởi Phụ lục I
ban hành kèm theo Nghị định số 226/2025/NĐ-CP ngày 15 tháng 8 năm 2025 của
Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật Đất đai, có hiệu lực kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.