BỘ TÀi nguyÊn vÀ
MÔi trƯỜng
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ
NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Số: /2023/TT-BTNMT
|
Hà Nội,
ngày tháng năm 2023
|
DỰ
THẢO
|
|
THÔNG
TƯ
SỬA
ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU THÔNG TƯ SỐ 36/2014/TT-BTNMT NGÀY 30 THÁNG 6 NĂM 2014
CỦA BỘ TRƯỞNG BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG QUY ĐỊNH CHI TIẾT PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH
GIÁ ĐẤT; XÂY DỰNG, ĐIỀU CHỈNH BẢNG GIÁ ĐẤT; ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ VÀ TƯ VẤN XÁC
ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Căn cứ Luật
Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị
định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá
đất;
Căn cứ Nghị
định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Căn cứ Nghị
định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
Căn cứ Nghị
định số .../2023/NĐ-CP ngày ....tháng .... năm 2023 sửa đổi, bổ sung Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị
định số 68/2022/NĐ-CP ngày 22 tháng 9 năm 2022 của Chính phủ quy định chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Theo đề nghị
của Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất và Vụ trưởng Vụ Pháp
chế,
Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều Thông tư số
36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng
giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều
Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
1. Sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 3 như
sau:
“c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh
được thu
thập từ
các nguồn sau đây:
- Đối với giá trúng đấu giá quyền sử dụng
đất: thu thập tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức đấu giá quyền sử dụng
đất;
- Đối với giá đất được ghi trên hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất: thu thập tại văn phòng đăng ký đất đai, cơ
quan thuế;
- Giá đất trong cơ sở dữ liệu về đất đai: thu
thập tại văn phòng đăng ký đất đai.”
2. Sửa đổi điểm d khoản 1 Điều 3 như sau:
“d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá
đất ưu tiên lựa chọn các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá
đất và tại khu vực định giá đất. Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông
tin về giá đất thì mở rộng phạm vi thu thập thông tin đến cấp xã, cấp huyện,
cấp tỉnh có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết
cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá.
Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin,
không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật về đất đai.”
3. Bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 3
như sau:
“đ) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương quy định cụ thể bảng tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố khác
biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá.”
4. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 5 như sau:
“a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập
bình quân một năm
của
thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản
xuất, kinh doanh hoặc cho thuê đất, cho thuê mặt bằng trong thời gian 03
năm liên tục (thời gian
01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12)
trước thời điểm
định giá.
Trường hợp thông tin để xác định thu nhập
bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không
phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về
giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất so sánh để
xác định thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá bằng phương pháp
so sánh trực tiếp.
b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình
quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi
trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình
quân thu được từ hoạt động sản xuất trong thời gian 03
năm liên tục (thời gian
01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12)
trước thời điểm
định giá;
- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản
xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm,
doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần.
Trường hợp thông tin để xác định thu nhập
bình quân một năm của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không
phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì căn cứ vào số liệu thống kê
của cơ quan thống kê hoặc các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên
thị trường.
5. Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 5 như sau:
“4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá
|
=
|
Thu nhập
ròng bình quân một năm
|
Lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm
|
Lãi suất tiền
gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại
các ngân hàng thương mại mà Nhà nước sở
hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được tính từ
ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định
giá.
Riêng đối
với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công
thức sau:
Lãi suất điều chỉnh theo thời
hạn = ![](00569522_files/image001.gif)
Trong đó: n
là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá
(tính theo năm)
đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê; n là 70
năm đối với trường
hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.”
6. Sửa đổi, bổ sung Điều 6 như sau:
Phương án 1:
Trình tự, nội dung xác định giá đất
theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về
thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển
giả định của bất động sản
Tổng doanh thu phát triển giả định của bất
động sản tại thời điểm định giá được tính bằng tổng giá trị các thửa đất hoặc
khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc
bản vẽ tổng mặt bằng xây dựng bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp
chiết trừ.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động
sản
Tổng chi phí phát triển giả định của bất động
sản tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí xây
dựng hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc bản vẽ tổng mặt
bằng xây dựng. Căn cứ để xác định chi phí xây dựng hạ
tầng kỹ thuật
theo thứ tự ưu tiên như sau:
a) Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ban hành.
b) Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
c) Dự toán đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ
thuật
do cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng thẩm định.
4. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được
xác định theo công thức sau:
Giá trị của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Tổng doanh
thu phát triển
|
-
|
Tổng chi
phí phát triển
|
Giá đất của thửa đất cần định giá được
xác định theo công thức sau:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá trị của
thửa đất cần định giá
|
Diện tích
thửa đất cần định giá
|
Phương án 2:
Trình tự, nội dung xác định giá đất
theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:
1. Khảo sát, thu thập các thông tin về
thửa đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả
sử dụng đất cao nhất và tốt nhất.
2. Ước tính tổng doanh thu phát triển
giả định của bất động sản
a) Tổng doanh thu phát triển giả định của
bất động sản được ước tính trên cơ sở giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố
khác hình thành doanh thu. Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho
thuê để xác định tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được
thực hiện bằng phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ.
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu bao
gồm: thời gian bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động
của giá chuyển nhượng, giá cho thuê. Trường hợp không xác định được mức biến động
của giá chuyển
nhượng, giá cho thuê thì căn cứ theo bình quân của chỉ số giá tiêu dùng trong
thời
gian 05 năm liên tục (thời gian 01 năm được tính từ ngày 01 tháng 01
đến hết ngày 31 tháng 12) đến trước thời điểm định giá.
3. Ước tính tổng chi phí phát triển giả định
của bất động sản
a) Các khoản chi phí phát triển bao
gồm:
- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng,
xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
- Chi phí thiết bị;
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
- Chi phí quản lý dự án;
- Chi phí quảng cáo, bán hàng;
- Lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố
rủi ro kinh doanh và chi phí vốn (nhà đầu tư có 100% vốn đầu tư dự án);
- Các chi phí khác theo quy định của pháp
luật.
Tổng chi phí phát triển giả định không
bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp
có thẩm quyền phê duyệt.
b) Căn cứ để ước tính
tổng chi phí phát triển quy định tại điểm a khoản này theo thứ tự ưu tiên
như sau:
- Suất vốn đầu tư do cơ quan nhà
nước có thẩm quyền ban hành.
- Định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền ban hành.
- Dự toán đầu tư xây dựng do cơ quan quản lý
nhà nước về xây dựng thẩm định.
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình
thực tế tại địa phương quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng,
chi phí quảng cáo, bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố
rủi ro kinh doanh, các khoản chi phí khác theo quy định của pháp luật.
4. Trường hợp dự án đầu tư phát triển
bất động sản kéo dài trong nhiều năm thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí
thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện
tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng
chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:
Tổng doanh
thu phát triển
=
|
![](00569522_files/image002.gif)
|
Tổng chi
phí phát triển
=
|
![](00569522_files/image003.gif)
|
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm thứ
i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i
của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi
suất cho vay trung hạn bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân
hàng thương mại mà Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của năm (được
tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định
giá
để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản.
- n là số năm bán
hàng
của dự án (1, 2, ..., n)
- m là số năm xây dựng của dự án (1, 2, ...,
m)
5. Xác định giá đất của thửa đất cần
định giá
Giá trị của thửa đất cần định giá được
xác định theo công thức sau:
Giá trị của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Tổng doanh
thu phát triển
|
-
|
Tổng chi
phí phát triển
|
Giá đất của thửa đất cần định giá được
xác định theo công thức sau:
Giá đất của
thửa đất cần định giá
|
=
|
Giá trị của
thửa đất cần định giá
|
Diện tích
thửa đất cần định giá
|
7. Bãi bỏ điểm b
khoản 1 Điều 31.
Điều 2. Điều khoản chuyển tiếp
Giá đất cụ thể do cơ quan chức năng đề
xuất đã trình Hội đồng thẩm định giá đất thông qua trước ngày Thông tư này có
hiệu lực thi hành thì được tiếp tục xem xét, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền quyết định.
Điều 3. Hiệu lực và trách nhiệm thi hành
1. Thông tư này
có hiệu lực thi hành từ ngày….tháng….năm 2023.
2. Trách nhiệm thi
hành
a) Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc
Chính phủ; Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách
nhiệm chỉ đạo triển khai thực hiện Thông tư này.
b) Cục Quy hoạch và
Phát triển tài nguyên đất có trách nhiệm kiểm tra, đôn đốc thực hiện Thông tư
này.
c) Sở Tài nguyên và
Môi trường và các cơ quan, tổ chức có liên quan có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tổ chức thực hiện Thông tư này.
Trong quá
trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc thì các cơ quan, tổ chức, cá nhân
phản ánh kịp thời về Bộ Tài nguyên và Môi trường để xem xét, giải quyết./.
Nơi nhận:
-
Thủ tướng Chính phủ và các Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng Trung ương Đảng;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Tòa án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân
dân tối cao;
- Kiểm toán Nhà nước;
- UBTƯ Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Cục Kiểm tra văn bản QPPL (Bộ Tư pháp);
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Sở TN&MT các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương;
- Công báo; Cổng TTĐT Chính phủ;
-
Các đơn vị trực thuộc BTNMT; Cổng TTĐT
BTNMT;
- Lưu: VT, PC,
QHPTTNĐ.
|
BỘ TRƯỞNG
Đặng
Quốc Khánh
|