|
BỘ
XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG
HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------
|
|
Số: 15/2009/TT-BXD
|
Hà
Nội, ngày 30 tháng 06 năm 2009
|
THÔNG TƯ
HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC
ĐỊNH GIÁ CHO THUÊ NHÀ Ở SINH VIÊN, NHÀ Ở CÔNG NHÂN, NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP
THẤP VÀ GIÁ BÁN, GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP THUỘC CÁC DỰ ÁN
DO CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ.
Căn cứ Nghị định số
17/2008/NĐ-CP ngày 04/02/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền
hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Xây dựng;
Căn cứ Nghị quyết số 18/NQ-CP ngày
20/04/2009 của Chính phủ về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển
nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động
tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
Căn cứ Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về
một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học,
cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê;
Căn cứ Quyết định số 66/2009/QĐ-TTg ngày
24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển
nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê;
Căn cứ Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày
24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ về một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở
cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị;
Bộ Xây dựng
hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân,
nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê mua nhà ở cho người có
thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế tham gia đầu tư như sau:
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều
chỉnh: Thông tư này hướng dẫn phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh
viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá bán, giá thuê
mua nhà ở cho người có thu nhập thấp thuộc các dự án do các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư (không sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước) được hưởng các ưu
đãi của Nhà nước theo Quyết định số 65/2009/QĐ-TTg , 66/2009/QĐ-TTg ,
67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 của Thủ tướng Chính phủ.
2. Đối tượng
áp dụng: UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư các dự án, đơn vị quản lý vận hành, sinh
viên, công nhân, người có thu nhập thấp và các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Điều 2. Nguyên tắc xác định giá cho thuê, giá bán, giá thuê
mua nhà ở
1. Đối với
giá cho thuê nhà ở sinh viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp:
a) Tính đúng,
tính đủ các chi phí cần thiết để bảo toàn vốn đầu tư, đảm bảo thu hồi vốn đầu
tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí quản lý, vận hành trong quá trình
sử dụng; chi phí bảo trì nhà ở;
b) Chi phí quản
lý, vận hành và bảo trì nhà ở được thu, chi theo nguyên tắc tự thu, tự trang trải
và công khai nhằm bảo đảm tốt việc vận hành của khu nhà ở, do đơn vị quản lý vận
hành nhà ở chịu trách nhiệm quản lý;
c) Các chi
phí sử dụng nhiên liệu, điện, nước và các dịch vụ khác (nếu có) của người thuê
nhà không tính trong giá cho thuê nhà ở mà do người thuê nhà trực tiếp chi trả
cho đơn vị cung cấp dịch vụ (nếu có hợp đồng riêng) hoặc trả cho đơn vị quản lý
vận hành (nếu không có hợp đồng riêng) theo khối lượng thực tế tiêu thụ và các
chi phí khác trong quá trình quản lý, vận hành nhưng phải đảm bảo nguyên tắc
không nhằm mục đích kinh doanh. Riêng giá điện, nước được tính theo giá sinh hoạt,
không tính theo giá kinh doanh;
d) Các chi
phí dịch vụ trong giá cho thuê nhà ở bao gồm: bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu
gom rác thải, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được quy định cụ thể
trong hợp đồng thuê nhà ở;
e) Không được
tính các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá cho thuê nhà ở (tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…)
g) Nguồn thu
từ kinh doanh các dịch vụ trong khu nhà ở dùng để bù đắp chi phí quản lý vận
hành, chi phí bảo trì nhằm giảm giá cho thuê nhà ở;
h) Lợi nhuận
định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;
i) Thời hạn
thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm.
2. Đối với
giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp :
a) Tính đúng,
tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có); chi phí
bảo trì nhà ở (phần sở hữu chung);
b) Không tính
các chi phí được nhà nước ưu đãi vào giá bán nhà ở (tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất trong phạm vi dự án; các ưu đãi về thuế…);
c) Lợi nhuận
định mức tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình;
d) Trường hợp
bán nhà trả góp: thời hạn trả góp do bên bán, bên mua tự thoả thuận nhưng tối
thiểu là 10 năm.
3. Đối với giá
thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp:
Nguyên tắc
xác định tương tự như giá bán và giá cho thuê nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Thời gian thuê mua do người bán và người thuê mua thoả thuận nhưng tối thiểu là
10 năm.
Chương II
PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ
CHO THUÊ NHÀ Ở SINH VIÊN, NHÀ Ở CÔNG NHÂN, NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP VÀ
GIÁ BÁN, GIÁ THUÊ MUA NHÀ Ở CHO NGƯỜI CÓ THU NHẬP THẤP THUỘC CÁC DỰ ÁN DO CÁC
THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ
Điều 3. Nội dung các chi phí cấu thành giá cho thuê nhà ở sinh
viên, nhà ở công nhân, nhà ở cho người có thu nhập thấp và giá thuê mua nhà ở
cho người có thu nhập thấp
1. Chi phí đầu
tư xây dựng: là toàn bộ chi phí hợp pháp thực hiện đầu tư xây dựng công trình
và đưa công trình vào khai thác sử dụng theo quy định hiện hành về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình (đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt quyết toán vốn
đầu tư tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng).
2. Chi phí quản lý, vận hành bao gồm:
a) Chi phí tiền
lương và các khoản phụ cấp lương, chi phí BHXH, BHYT và các khoản trích nộp
khác từ quỹ lương cho bộ máy thuộc đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở;
Chi phí tiền
lương được xác định trên cơ sở định biên cán bộ công nhân viên và mức lương, phụ
cấp lương, các khoản trích nộp khác từ quỹ lương theo qui định hiện hành của
nhà nước;
b) Chi phí
cho các dịch vụ trong khu nhà ở như: bảo vệ, vệ sinh, thu gom rác thải, chăm
sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác (nếu có) được xác định
trên cơ sở khối lượng công việc cần thực hiện và mức giao khoán thoả thuận
trong hợp đồng dịch vụ;
c) Chi phí
văn phòng phẩm, bàn ghế văn phòng làm việc, dụng cụ, vật rẻ tiền mau hỏng của
đơn vị quản lý vận hành;
d) Chi phí điện,
nước sinh hoạt cho bộ máy văn phòng làm việc của đơn vị quản lý vận hành; điện
chiếu sáng công cộng trong khu nhà ở; vận hành thang máy (nếu có);
e) Chi phí khấu
hao TSCĐ của đơn vị quản lý vận hành như: ô tô, máy tính, máy pho to và các tài
sản khác;
Việc quản lý,
sử dụng khấu hao TSCĐ theo quy định của Bộ Tài chính.
3. Chi phí bảo
trì: là toàn bộ chi phí cho việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa,
sửa chữa lớn và sửa chữa đột xuất nhằm duy trì chất lượng của nhà ở;
Chi phí cho
công tác bảo trì công trình do chủ đầu tư tính toán, xác định trên cơ sở quy
trình bảo trì công trình xây dựng do nhà thầu thiết kế lập và trình UBND cấp tỉnh
phê duyệt.
Kinh phí bảo
trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý vận hành nhà ở quản
lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì
công trình xây dựng.
4. Lợi nhuận
định mức của dự án:
Lợi nhuận định
mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình.
Điều 4. Nội dung các chi phí cấu thành giá bán nhà ở cho người
có thu nhập thấp
1. Chi phí đầu
tư xây dựng: như khoản 1 điều 3
2. Chi phí bảo trì (phần sở hữu chung): là toàn bộ chi phí cho
việc duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa, sửa chữa lớn và sửa chữa đột
xuất đối với phần sở hữu chung trong khu nhà ở nhằm duy trì chất lượng nhà ở.
a) Chi phí bảo
trì công trình được xác định như sau:
Đối với diện
tích nhà bán thì chi phí bảo trì công trình được tính bằng 2% giá bán. Khoản tiền
này được tính vào tiền bán nhà mà người mua phải trả (điều 54 Nghị định
90/2006/NĐ-CP ngày 6/9/2006 về quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà
ở).
Đối với phần
diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện
tích dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) thì chủ đầu tư phải nộp
2% giá trị của phần diện tích đó. Phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ
có giá cao nhất của khu nhà ở.
b) Kinh phí bảo
trì được gửi vào ngân hàng thương mại và do đơn vị quản lý, vận hành nhà ở quản
lý để phục vụ cho công tác bảo trì theo quy định hiện hành về công tác bảo trì
công trình xây dựng. Các khoản kinh phí này không phải nộp thuế.
3. Lợi nhuận
định mức của dự án
Lợi nhuận định
mức được tính tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình.
4. Ngoài giá bán nhà ở này, người mua nhà sẽ phải trả thêm các
khoản chi phí quản lý, vận hành hàng tháng được thoả thuận trong hợp đồng mua
bán và theo quy định hiện hành.
Điều 5. Phương pháp xác định giá cho thuê nhà ở sinh viên
Công thức xác
định:
|
Gt
=
|
Vđ
+ L + Ql + Bt - Tdv
|
x K
|
|
10
x S
|
Trong đó:
- Gt
: là giá cho thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng)
- Vđ :
là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo
toàn vốn (đồng/năm)
Công thức xác
định:
|
Vđ
=
|
Tđ
x (1+r)n
|
|
(1+r)n
- 1
|
+ Tđ : là tổng chi phí đầu tư
xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị
quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).
+ r : là lãi
suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền quyết
định đầu tư (%/năm)
+ n : là số
năm thu hồi vốn phụ thuộc điều kiện cụ thể của từng dự án và người có thẩm quyền
quyết định đầu tư nhưng tối thiểu là 20 năm.
- L: là lợi
nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng/năm)
- Ql
: là chi phí quản lý vận hành hàng năm (đồng/năm)
- Bt
: là chi phí bảo trì công trình bình quân năm (đồng/năm)
- Tdv : là các khoản thu từ kinh
doanh các dịch vụ trong khu nhà ở trong năm như: Dịch vụ trông xe, dịch vụ căng
tin, các khoản thu (nếu có) từ hoạt động thể thao (đồng/năm)
- S : là tổng
diện tích sử dụng các căn hộ cho thuê của dự án (m2).
- K : là hệ số
tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà = 1
Chú thích: + “10”
: là số tháng sinh viên thuê nhà ở trong 1 năm
Điều 6. Xác định giá cho thuê nhà ở công nhân, nhà ở cho người
có thu nhập thấp
Công thức xác
định:
|
Gt
=
|
Vđ
+ L + Ql + Bt - Tdv
|
x K
|
|
12
x S
|
Trong đó:
- Gt : là giá cho
thuê 1m2 sử dụng căn hộ trong 1 tháng (đồng/m2/tháng)
- Các đại lượng khác được xác định
tương tự như điều 5 Thông tư này.
Chú thích: “12” :
là số tháng thuê nhà ở trong 1 năm
Điều 7. Xác định giá bán nhà ở cho người có thu nhập thấp
1. Trường hợp
bán nhà trả tiền 1 lần:
Công thức xác
định:
Trong đó:
- Gb
: là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/m2);
- Tđ : là tổng chi phí đầu tư
xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo gía
trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).
- L : là lợi
nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng)
- Bt : là chi
phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng)
- S : là tổng
diện tích sử dụng các căn hộ của dự án: bao gồm diện tích các căn hộ bán và diện
tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán thuộc sở hữu của chủ đầu tư (diện tích
dùng để cho thuê kinh doanh dịch vụ, làm văn phòng…) (m2)
- K : là hệ số
tầng, được xác định theo nguyên tắc: tổng hệ số K của 1 Block nhà = 1
2. Trường hợp
bán nhà trả góp: Người mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ
trường hợp người mua có thỏa thuận khác với bên bán. Thời hạn trả góp do bên
bán, bên mua tự thỏa thuận nhưng tối thiểu là 10 năm.
Điều 8. Xác định giá thuê mua nhà ở cho người có thu nhập thấp
Công thức xác
định:
|
Gtm
=
|
A
x (Vđ + L) x K + Ql + Bt - Tdv
|
|
12
x S
|
Trong đó:
- Gtm :
là giá thuê mua 1m2 sử dụng căn hộ tính theo tháng (đồng/ m2/tháng);
- A : là hệ số
biểu thị tỉ lệ giữa giá trị còn lại của căn hộ (sau khi đã trừ đi tiền thanh
toán lần đầu) so với giá trị ban đầu của căn hộ thuê mua (A <1)
- Vđ :
là chi phí đầu tư xây dựng của dự án được phân bổ hàng năm theo nguyên tắc bảo
toàn vốn (đồng/năm)
Công thức xác
định:
|
Vđ
=
|
Tđ
x r (1+r)n
|
|
(1+r)n
- 1
|
+ Tđ : là tổng chi phí đầu tư
xây dựng dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo giá trị
quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng)
+ r : là lãi
suất bảo toàn vốn đầu tư (tính theo năm) phụ thuộc vào người có thẩm quyền quyết
định đầu tư (%/năm)
+ n : thời
gian thuê mua phụ thuộc vào thỏa thuận giữa người bán và người thuê mua nhưng tối
thiểu là 10 năm.
- Các đại lượng
khác được xác định tương tự như điều 5 của Thông tư này.
Chương III
TỔ CHỨC THỰC HIỆN
Điều 9. Bộ
xây dựng có trách nhiệm
Chủ trì phối hợp cùng với các
Bộ, ngành, UBND cấp tỉnh tổ chức kiểm tra, giám sát việc triển khai thực hiện
các nội dung của Thông tư này.
Điều 10.
Ủy Ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm
1. Tổ chức thẩm định và phê duyệt giá bán, giá cho
thuê, giá thuê mua nhà ở theo đề nghị của chủ đầu tư;
2. Xem xét, rà soát điều chỉnh giá cho thuê, giá
thuê mua nhà ở cho phù hợp với tình hình thực tế;
3. Tổ chức, chỉ đạo và giám sát kiểm tra việc thực
hiện Thông tư trên địa bàn quản lý.
Điều 11. Chủ đầu tư, đơn vị
quản lý vận hành các dự án có trách nhiệm
1. Xây dựng phương án giá bán, giá cho thuê, giá
thuê mua nhà ở trình UBND cấp tỉnh phê duyệt;
2. Tổ chức
thu, chi tiền bán, cho thuê, thuê mua nhà ở và các nguồn thu khác theo đúng qui
định của nhà nước và hướng dẫn tại Thông tư này.
Điều 12. Điều khoản thi hành
1. Thông tư này có hiệu lực thi hành từ ngày
15/08/2009.
2. Trong quá trình thực hiện nếu có vướng mắc,
đề nghị gửi ý kiến về Bộ Xây dựng để xem xét, giải quyết.
|
Nơi nhận:
- Thủ tướng,
các PTT Chính phủ;
- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực
thuộc TW;
- Văn phòng Trung ương Đảng;
- Văn phòng Quốc hội;
- Văn phòng Chính phủ;
- Văn phòng Chủ tịch nước;
- Toà án nhân dân tối cao;
- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
- Cục kiểm tra văn bản – Bộ Tư pháp;
- Các Tổng công ty nhà nước;
- Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trực thuộc TW;
- Công báo, Website Chính phủ, Website Bộ Xây dựng;
- Lưu: VP, PC, KTXD (5b).
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Trần Nam
|