|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
83/2024/QĐ-UBND
|
Thừa Thiên Huế,
ngày 06 tháng 11 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY
ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ ƯỚC TÍNH CHI PHÍ ĐỂ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH THỪA THIÊN HUẾ
Căn cứ Luật Tổ chức Chính quyền địa phương ngày
19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức Chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm
2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản
số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6
năm 2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng
6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường tại Tờ trình số 421/TTr-STNMT-QLĐĐ ngày 09 tháng 10 năm 2024 và Công văn
số 3724/STNMT-QLĐĐ ngày 29/10/2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quyết định này quy định cụ thể một số yếu tố hình
thành doanh thu và ước tính chi phí để xác định giá đất theo phương pháp thặng
dư trên địa bàn tỉnh Thừa Thiên Huế theo quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ
khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
đất đai, cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ
thể.
2. Tổ chức có chức năng thực hiện tư vấn xác định
giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất;
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Các yếu tố hình thành
doanh thu
1. Thời điểm bắt đầu bán hàng, thời gian bán hàng của
dự án:
Đối với thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán
hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ thì căn cứ vào tiến độ đã được xác định
trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án.
Trường hợp chưa xác định thì áp dụng theo quy định sau:
a) Thời gian bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ:
- Đối với bất động sản nhà ở: Thời gian bán hàng tối
đa 8 năm;
- Đối với các dự án thương mại dịch vụ (khách sạn,
cho thuê văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại), dự án kinh doanh
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp: Thời gian kinh doanh từ thời
điểm bắt đầu kinh doanh cho đến khi kết thúc dự án.
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ:
- Đối với công trình nhà ở thấp tầng: Sau khi hoàn
thành đầu tư Công trình Hạ tầng kỹ thuật.
- Đối với các công trình nhà ở cao tầng: Sau khi
hoàn thiện phần móng của công trình, tối đa không quá 1 năm kể từ khi triển
khai xây dựng công trình.
- Đối với dự án thương mại dịch vụ (khách sạn, cho
thuê văn phòng, du lịch nghỉ dưỡng, trung tâm thương mại): Sau khi hoàn thành đầu
tư xây dựng công trình theo tiến độ quy định tại Quyết định chấp thuận chủ
trương đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp
thuận nhà đầu tư hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư hoặc Giấy chứng nhận
đăng ký đầu tư hoặc Quyết định trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện đầu
tư dự án hoặc Quyết định trúng đấu thầu thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.
- Đối với dự án đầu tư kinh doanh hạ tầng khu công
nghiệp, cụm công nghiệp: Sau khi hoàn thành đầu tư Công trình hạ tầng kỹ thuật.
2. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy:
a) Đối với tỷ lệ lấp đầy đất thương mại dịch vụ:
- Đối với khu đất được cho thuê để kinh doanh
thương mại (trung tâm thương mại, văn phòng); khu đất thực hiện dự án khách sạn,
du lịch nghỉ dưỡng có quy mô dưới 50 ha:
+ Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu
tiên: 40%.
+ Tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua
các năm kinh doanh của dự án: 80%.
- Tỷ lệ lấp đầy đối với khu đất cho thuê để thực hiện
dự án dịch vụ (khách sạn, du lịch nghỉ dưỡng) có quy mô từ 50 ha trở lên:
+ Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu
tiên là 20%.
+ Tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua
các năm kinh doanh của dự án: 60%.
b) Tỷ lệ lấp đầy đối với khu đất cho thuê thực hiện
dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, cụm công nghiệp:
+ Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm kinh doanh đầu
tiên của dự án: 15 %.
+ Tỷ lệ lấp đầy hiệu quả tối thiểu bình quân qua
các năm kinh doanh của dự án: 80%.
Tùy thuộc vào quy mô của từng dự án, Tổ chức có chức
năng thực hiện tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ thể tỷ lệ lấp đầy phù hợp tại
báo cáo thuyết minh phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên môi trường
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.
c) Tỷ lệ bán hàng đối với bất động sản nhà ở: Phân
bổ đều trên tổng thời gian bán hàng
Đối với các loại hình khác căn cứ tình hình thực tế
của dự án để Tổ chức có chức năng thực hiện tư vấn xác định giá đất đề xuất cụ
thể tại Báo cáo thuyết minh phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên
môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét quyết định.
Điều 4. Các yếu tố ước tính chi
phí
1. Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng:
Đối với thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng thì
căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu
thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước
tính chi phí phát triển của dự án.
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư
hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận
dự án đầu tư chỉ có tổng tiến độ xây dựng nhưng chưa chi tiết thì tiến độ xây dựng
được phân bổ đều trên thời gian xây dựng công trình tương ứng.
2. Chi phí kinh doanh (chi phí tiếp thị, quảng cáo,
bán hàng, chi phí quản lý vận hành):
a) Đối với bất động sản nhà ở: được tính bằng 2%
doanh thu trước thuế của dự án;
b) Đối với dự án thương mại dịch vụ, dự án khu công
nghiệp, cụm công nghiệp: được tính bằng 5% doanh thu trước thuế của dự án.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh:
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến
vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh được tính bằng tỷ lệ 15% nhân với tổng
của chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị quyền sử dụng đất của
thửa đất, khu đất cần định giá.
Điều 5. Hiệu lực thi hành
Quyết định này có hiệu lực từ ngày 18 tháng 11 năm
2024.
Điều 6. Trách nhiệm thi hành
Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc các
Sở: Tài chính; Tài nguyên và môi trường, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư; Cục trưởng
Cục Thuế tỉnh; Cục trưởng Cục thống kê; Thủ trưởng các Sở, Ngành, đơn vị liên
quan và Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã, thành phố Huế chịu trách
nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 6;
- Cục Kiểm tra VBQPPL;
- CT và các PCT UBND tỉnh;
- Sở Tư pháp;
- VP: CVP và các PCVP UBND tỉnh;
- Công báo tỉnh;
- Lưu: VT, TC, NĐ.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Phan Quý Phương
|