|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH GIA LAI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
70/2024/QĐ-UBND
|
Gia Lai, ngày 27
tháng 12 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY
ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU CỤ THỂ ĐỂ THỰC HIỆN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH GIA
LAI
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH GIA LAI
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày
19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm
2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản
số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6
năm 2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng
6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
Quyết định này quy định một số chỉ tiêu cụ thể để thực
hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Gia Lai theo quy định tại điểm đ khoản
2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27
tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định,
quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết
định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành
nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Quy định về tỷ lệ bán
hàng
Tỷ lệ bán hàng được tính từ thời điểm bắt đầu bán
hàng và được xác định cụ thể như sau:
1. Đối với các dự án khu dân cư, khu đô thị, khu
nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Tỷ lệ bán hàng
(lần lượt theo từng năm)
Đơn vị tính: %
|
|
1
|
Dưới 05 ha
|
50-50
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới
20 ha
|
30-40-30
|
|
3
|
Từ 20 ha trở lên
|
30-30-40
|
2. Đối với các dự án nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn
hợp (ở, thương mại, dịch vụ)
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Tỷ lệ bán hàng
(lần lượt theo từng năm)
Đơn vị tính: %
|
|
1
|
Dưới 05 ha sàn xây
dựng
|
30-40-30
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới
10 ha sàn xây dựng
|
30-40-30
|
|
3
|
Từ 10 ha đến dưới
20 ha sàn xây dựng
|
20-30-30-20
|
|
4
|
Từ 20 ha sàn xây dựng
trở lên
|
20-20-30-30
|
3. Đối với dự án khu công nghiệp
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Tỷ lệ bán hàng
(lần lượt theo từng năm)
Đơn vị tính: %
|
|
1
|
Dưới 75 ha
|
30-30-40
|
|
2
|
Từ 75 ha đến dưới
200 ha
|
40-30-20-10
|
|
3
|
Từ 200 ha trở lên
|
20-20-40-20
|
4. Đối với dự án cụm công nghiệp
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Tỷ lệ bán hàng
(lần lượt theo từng năm)
Đơn vị tính: %
|
|
1
|
Dưới 20 ha
|
30-70
|
|
2
|
Từ 20 ha đến dưới
50 ha
|
30-30-40
|
|
3
|
Từ 50 ha trở lên
|
30-30-20-20
|
Điều 4. Thời gian bán hàng, thời
điểm bắt đầu bán hàng
Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng đối
với trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực
hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định
cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng: Theo quy định tại Phụ lục
ban hành kèm theo Quyết định này.
Điều 5. Quy định về tỷ lệ lấp đầy
1. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất,
thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ (trừ trường hợp quy định
tại khoản 2, khoản 3 Điều này)
a) Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát
sinh doanh thu là 70%.
b) Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 80%.
c) Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả
là 05 năm.
2. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất sử
dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ để xây dựng khách sạn
Bằng công suất sử dụng phòng khách sạn trong điều
kiện bình thường của bình quân 02 năm liên tục gần nhất tính đến thời điểm định
giá theo văn bản cung cấp thông tin của cơ quan quản lý nhà nước trong lĩnh vực
du lịch.
3. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất,
thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ để làm bãi đậu xe, bãi đậu
xe dưới tầng hầm
a) Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu trong năm đầu tiên phát
sinh doanh thu là 60%.
b) Tỷ lệ lấp đầy tối đa hiệu quả của dự án là 80%.
c) Số năm lấp đầy từ tối thiểu đến tối đa hiệu quả
là 05 năm.
4. Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất,
thuê mặt bằng để thực hiện dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Tỷ lệ lấp đầy bằng tổng tỷ lệ bán hàng tính từ năm
đầu tiên phát sinh doanh thu đến tối đa là 100% cho đến hết thời gian thuê đất.
Điều 6. Tỷ lệ % để xác định chi
phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở
hữu, rủi ro trong kinh doanh của khu đất, thửa đất
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh
a) Chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng được tính
bằng 1,6 % tổng doanh thu.
b) Chi phí quản lý vận hành
- Đối với đất ở: Chi phí quản lý vận hành bằng 5,1%
doanh thu.
- Đối với loại hình khách sạn, căn hộ dịch vụ, biệt
thự nghỉ dưỡng: Chi phí quản lý vận hành bằng 50% doanh thu.
- Đối với loại hình kinh doanh bãi đậu xe, bãi đậu
xe dưới tầng hầm: Chi phí quản lý vận hành bằng 10% doanh thu.
- Đối với loại hình cho thuê văn phòng, sàn thương
mại, dịch vụ và các loại hình thương mại, dịch vụ khác: Chi phí quản lý vận
hành bằng 10% doanh thu.
2. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến
vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh bằng 15% tổng của chi phí quy định tại
điểm a, điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng
đất của thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định
71/2024/NĐ-CP .
3. Đối với các dự án khác có tính chất ngành, nghề
trừ các trường hợp quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì đơn vị tư vấn xác
định giá đất đề xuất các yếu tố chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, chi phí
quản lý vận hành và các chi phí khác trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương
án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định
giá đất cụ thể thẩm định.
Điều 7. Thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất
Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng đối với trường
hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án
đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng: Thực hiện theo quy định tại Phụ lục ban hành
kèm theo Quyết định này.
Điều 8. Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách
thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Thực hiện theo
quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP .
2. Mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất: Không quá 20%.
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất: Căn cứ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều
này, tổ chức tư vấn xác định giá đất theo nguyên tắc lấy thửa đất, khu đất định
giá làm chuẩn để thực hiện đề xuất mức điều chỉnh chênh lệch (tăng lên hoặc giảm
xuống) của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng
phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thẩm định.
Trường hợp mức điều chỉnh chênh lệch từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất tại khoản 1, khoản 2 Điều này chưa đánh giá phù hợp mức tương
đồng nhất định giữa tài sản định giá và tài sản so sánh, tổ chức tư vấn xác định
giá đất đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để
Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định. Mức độ chênh lệch tối đa
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định mức tương đồng nhất định giữa
tài sản định giá và tài sản so sánh không quá 25%.
Điều 9. Điều khoản thi hành
1. Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 07
tháng 01 năm 2025.
2. Chánh Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Chủ tịch Hội
đồng thẩm định bảng giá đất; Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể; Giám đốc
các sở; Thủ trưởng các ban, ngành; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện, thị xã,
thành phố và các tổ chức, cá nhân khác có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết
định này./.
|
Nơi nhận:
- Như khoản 2 Điều 9;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Vụ Pháp chế (Bộ Tài nguyên và Môi trường);
- Cục Kiểm tra văn bản quy phạm pháp luật (Bộ Tư pháp);
- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Thường trực Tỉnh ủy, Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh;
- Chủ tịch và các Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh;
- Sở Tư pháp;
- Cổng Thông tin điện tử tỉnh;
- Công báo tỉnh;
- Lưu: VT, KTTH, CNXD.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Hữu Quế
|
PHỤ LỤC
(Ban hành kèm
theo Quyết định số 70/2024/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2024 của Ủy ban nhân
dân tỉnh Gia Lai)
1. Đối với các dự án khu dân
cư, khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời gian bán
hàng
|
Thời điểm bắt đầu
bán hàng
|
|
1
|
Dưới 05 ha
|
2 năm
|
50-50
|
2 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới
20 ha
|
3 năm
|
30-40-30
|
3 năm
|
Từ năm thứ hai
|
|
3
|
Từ 20 ha trở lên
|
4 năm
|
20-30-20-30
|
3 năm
|
Từ năm thứ hai
|
2. Đối với các dự án nhà
chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, thương mại, dịch vụ)
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời gian bán
hàng
|
Thời điểm bắt đầu
bán hàng
|
|
Đối với căn hộ
chung cư
|
Đối với sàn thương
mại, dịch vụ
|
|
1
|
Dưới 05 ha sàn xây
dựng
|
2 năm
|
50-50
|
3 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ hai
|
|
2
|
Từ 05 ha đến dưới
10 ha sàn xây dựng
|
3 năm
|
40-30-30
|
3 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ ba
|
|
3
|
Từ 10 ha đến dưới
20 ha sàn xây dựng
|
3 năm
|
30-30-40
|
4 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ ba
|
|
4
|
Từ 20 ha sàn xây dựng
trở lên
|
4 năm
|
30-30-20-20
|
4 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ tư
|
3. Đối với dự án sử dụng vào
mục đích thương mại, dịch vụ (văn phòng, căn hộ dịch vụ, khách sạn, biệt thự
nghỉ dưỡng và các loại hình thương mại, dịch vụ khác)
Thời gian bán hàng được xác định theo thời hạn thuê
đất ghi trong Quyết định cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời điểm bắt đầu
bán hàng
|
|
1
|
Dưới 02 ha sàn xây
dựng
|
2 năm
|
50-50
|
Từ năm thứ hai
|
|
2
|
Từ 02 ha đến dưới
05 ha sàn xây dựng
|
2 năm
|
40-30-30
|
Từ năm thứ ba
|
|
3
|
Từ 05 ha sàn xây dựng
trở lên
|
3 năm
|
30-30-40
|
Từ năm thứ ba
|
4. Đối với dự án khu công
nghiệp
|
STT
|
Quy mô dự án/khu
đất
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời gian bán
hàng
|
Thời điểm bắt đầu
bán hàng
|
|
1
|
Dưới 75 ha
|
3 năm
|
40-30-30
|
3 năm
|
Từ năm thứ hai
|
|
2
|
Từ 75 ha đến dưới
200 ha
|
4 năm
|
40-30-20-10
|
4 năm
|
Từ năm thứ hai
|
|
3
|
Từ 200 ha trở lên
|
4 năm
|
30-30-20-20
|
4 năm
|
Từ năm thứ hai
|
5. Đối với dự án cụm công
nghiệp
|
STT
|
Quy mô dự
án/khu đất
|
Thời gian xây dựng
|
Tiến độ xây dựng
(% lần lượt theo từng năm)
|
Thời gian bán
hàng
|
Thời điểm bắt đầu
bán hàng
|
|
1
|
Dưới 75 ha
|
2 năm
|
50-50
|
2 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
|
2
|
Từ 75 ha đến dưới
200 ha
|
3 năm
|
40-30-30
|
3 năm
|
Từ năm thứ nhất
|
|
3
|
Từ 200 ha trở lên
|
4 năm
|
40-30-20-10
|
4 năm
|
Từ năm thứ nhất
|