|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH NAM ĐỊNH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
65/2024/QĐ-UBND
|
Nam Định, ngày 20
tháng 12 năm 2024
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN HÀNH QUY ĐỊNH CHI TIẾT MỘT SỐ NỘI DUNG THUỘC THẨM QUYỀN
CỦA ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH ĐƯỢC GIAO TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP NGÀY
27 THÁNG 6 NĂM 2024 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH
Căn cứ Luật Tổ chức chính
quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của
Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11
năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản
quy phạm pháp luật ngày 22 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18
tháng 01 năm 2024; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Nhà
ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật các tổ chức tín dụng ngày 29 tháng 6
năm 2024;
Căn cứ Nghị định số
71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở
Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 5424/TTr-STNMT ngày 13 tháng 12 năm
2024; Sở Tư pháp tại Báo cáo thẩm định số 2239/BC-STP ngày 10 tháng 12 năm 2024
và hồ sơ kèm theo.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban
hành kèm theo Quyết định này Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền
của Ủy ban nhân dân tỉnh được giao tại Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày
27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất trên địa bàn tỉnh Nam Định.
Điều 2. Quyết
định này có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2025.
Điều 3. Chánh
Văn phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Thủ trưởng các sở, ngành: Tài nguyên và Môi trường,
Tài chính, Xây dựng, Kế hoạch và Đầu tư, Tư pháp, Cục Thuế tỉnh, Cục Thống kê tỉnh,
Ngân hàng Nhà nước chi nhánh tỉnh Nam Định; Chủ tịch Ủy ban nhân dân các huyện,
thành phố và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết
định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Tài chính;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tư pháp (Cục Kiểm tra VBQPPL);
- Thường trực Tỉnh uỷ;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Ủy ban Mặt trận Tổ quốc tỉnh;
- Đoàn đại biểu Quốc hội tỉnh;
- Đ/c Chủ tịch UBND tỉnh;
- Các đ/c Phó Chủ tịch UBND tỉnh;
- Công báo tỉnh;
- Cổng TTĐT tỉnh, Trang TTĐT VPUBND tỉnh;
- Lưu: VP1, VP3, VP5, VP6.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Trần Anh Dũng
|
QUY ĐỊNH
CHI TIẾT MỘT SỐ NỘI DUNG THUỘC THẨM QUYỀN CỦA ỦY BAN NHÂN
DÂN TỈNH NAM ĐỊNH ĐƯỢC GIAO TẠI NGHỊ ĐỊNH SỐ 71/2024/NĐ-CP NGÀY 27 THÁNG 6 NĂM
2024 CỦA CHÍNH PHỦ QUY ĐỊNH VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH NAM ĐỊNH
(Kèm theo Quyết định số: 65/2024/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12 năm 2024 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Nam Định)
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1.
Phạm vi điều chỉnh
Quy định này quy định chi tiết
một số nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh được giao tại Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ quy định về giá đất trên địa bàn
tỉnh Nam Định.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Cơ quan có chức năng xây dựng,
điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người
có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
2. Các tổ chức thực hiện định
giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có
liên quan.
Chương II
QUY ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU
KHI ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT LÀM CĂN CỨ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT CỤ THỂ
Điều 3.
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối với đất phi nông nghiệp
1. Về vị trí, địa điểm của thửa
đất, khu đất
Thửa đất cần định giá và các thửa
đất, khu đất so sánh có sự khác biệt về vị trí theo Bảng giá đất: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với lợi thế thương mại (bao gồm: khoảng cách
đến trung tâm hành chính; trung tâm thương mại; chợ; cơ sở y tế; giáo dục và
đào tạo; thể dục thể thao, công viên, cây xanh, hồ, sông, khu vui chơi giải
trí) của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều
chỉnh tối đa 20%.
2. Về điều kiện giao thông
a) Độ rộng đường (bao gồm cả vỉa
hè): Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về độ rộng đường
của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh
tối đa 15%;
b) Kết cấu mặt đường: Điều chỉnh
tăng lên hoặc giảm xuống đối với kết cấu mặt đường của thửa đất, khu đất so
sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%;
c) Số mặt đường tiếp giáp: Đối
với thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 02 mặt đường trở lên, mức điều chỉnh tối đa
10% so với thửa đất, khu đất tiếp giáp 01 mặt đường.
3. Điều kiện về cấp thoát nước,
cấp điện
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống căn cứ các yếu tố hạ tầng tại thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
4. Diện tích, kích thước, hình
thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích: Điều chỉnh tăng
lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về diện tích của thửa đất, khu đất
so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 15%;
b) Mặt tiền của thửa đất, khu đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về mặt tiền của thửa
đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa
15%;
c) Chiều sâu của thửa đất, khu
đất: Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với chênh lệch về chiều sâu
của thửa đất so sánh, khu đất với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh
tối đa 15%;
d) Hình thể của thửa đất, khu đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống tương ứng với hình thể thửa đất, khu đất
(chéo méo hình đa giác) của thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
5. Các yếu tố liên quan đến quy
hoạch xây dựng
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống tương ứng với chênh lệch về hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới
xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được
xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt (nếu có) thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định
giá. Mức điều chỉnh tối đa 10%.
6. Hiện trạng môi trường, an
ninh
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm
xuống căn cứ các yếu tố môi trường, an ninh tại thửa đất, khu đất so sánh với
thửa đất, khu đất cần định giá. Mức điều chỉnh tối đa 5%.
7. Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh yếu tố khác biệt về
thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo công thức:
|
Giá đất tài sản so sánh sau điều chỉnh
|
=
|
Giá đất tài sản so sánh
|
x
|
TTSĐG
|
|
TTSSS
|
Trong đó:
- TTSĐG là thời hạn
sử dụng đất của tài sản định giá;
- TTSSS là thời hạn
sử dụng đất của tài sản so sánh.
8. Một số yếu tố khác ảnh hưởng
đến thửa đất, khu đất cần định giá
a) Thửa đất cần định giá có mặt
tiền hướng thẳng điểm cuối đường giao thông (bị đường đâm - không bao gồm vỉa
hè) thì mức giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường;
b) Thửa đất cần định giá tiếp
giáp hoặc có tầm nhìn chính hướng khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà
hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu, am, bãi rác (bãi đổ, chứa, xử lý chất thải)
thì mức giảm tối đa 10% so với thửa đất thông thường.
9. Trường hợp thửa đất cần định
giá và thửa đất sử dụng để so sánh khác nhau về đơn vị hành chính cấp huyện, cấp
tỉnh: các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định từ khoản 1 đến khoản 8 Điều này
được điều chỉnh bổ sung (tăng hoặc giảm) nhưng không vượt quá 10% mỗi yếu tố.
Điều 4. Các
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất đối với đất nông nghiệp
1. Năng suất cây trồng, vật
nuôi. Mức điều chỉnh tối đa 20%.
2. Vị trí, đặc điểm thửa đất,
khu đất: khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm. Mức điều chỉnh
tối đa 20%.
3. Điều kiện giao thông phục vụ
sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về
địa hình. Mức điều chỉnh tối đa 20%.
4. Thời hạn sử dụng đất
Điều chỉnh yếu tố khác biệt về
thời hạn sử dụng đất được thực hiện theo công thức:
|
Giá đất tài sản so sánh sau điều chỉnh
|
=
|
Giá đất tài sản so sánh
|
x
|
TTSĐG
|
|
TTSSS
|
Trong đó:
- TTSĐG là thời hạn
sử dụng đất của tài sản định giá;
- TTSSS là thời hạn
sử dụng đất của tài sản so sánh;
Đối với đất nông nghiệp được
Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất
nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng
đất.
5. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến
giá đất: Giao cho tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào thực tế, truyền thống
văn hóa, phong tục tập quán của địa phương đề xuất trong báo cáo thuyết minh
xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
Điều 5. Quy
định một số chỉ tiêu làm căn cứ xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng
dư
1. Tỷ lệ % để xác định chi phí
kinh doanh
a) Chi phí quảng cáo bán hàng:
Tỷ lệ 1% doanh thu.
b) Chi phí quản lý vận hành
hàng năm: Tỷ lệ 10% doanh thu.
c) Chi phí quản lý vận hành bãi
gửi xe: Tỷ lệ 5% doanh thu.
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh là: 14% của tổng chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và giá trị
quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất.
3. Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy,
thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ
a) Tỷ lệ bán hàng, thời gian
bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng (đối với các trường hợp trong các văn bản
về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định
phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng, thời điểm
bắt đầu bán hàng):
a1) Đối với các dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị, khu nhà ở, biệt thự thấp tầng, đất ở liền kề
|
Quy mô dự án/khu đất
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng
(% lần lượt theo từng năm)
|
|
Dưới 10ha
|
Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất)
|
2 năm
|
50 - 50
|
|
Từ 10ha đến dưới 20 ha
|
3 năm
|
40 - 30 - 30
|
|
Từ 20 ha đến dưới 50ha
|
4 năm
|
30 - 30 - 20 - 20
|
|
Từ 50ha trở lên
|
Giao cho tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ vào quy mô và tình hình
thực tế đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng
thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
|
a2) Đối với dự án đầu tư xây dựng
nhà ở có nhà chung cư, nhà cao tầng hỗn hợp (ở, dịch vụ thương mại) theo hình
thức bán hoặc cho thuê 1 lần (đối với phần diện tích có hình thức bán hoặc cho
thuê hàng năm sử dụng tỷ lệ lấp đầy)
|
Quy mô dự án/khu đất
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng (% lần lượt theo từng năm)
|
|
Dưới 50.000 m2 sàn
xây dựng
|
Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất)
|
2 năm
|
50 - 50
|
|
Từ 50.000 m2 đến
100.000 m2 sàn xây dựng
|
3 năm
|
40 - 30 - 30
|
|
Từ 100.000 m2 đến
200.000 m2 sàn xây dựng
|
4 năm
|
30 - 30 - 20 - 20
|
|
Từ 200.000 m2 sàn
xây dựng trở lên
|
Giao cho tổ chức thực hiện định
giá đất căn cứ vào quy mô và tình hình thực tế đề xuất trong báo cáo thuyết
minh xây dựng phương án giá đất để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết
định.
|
a3) Đối với dự án đầu tư xây dựng
kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp
|
Quy mô dự án
|
Thời điểm bắt đầu bán hàng
|
Thời gian bán hàng
|
Tỷ lệ bán hàng
(% lần lượt theo từng năm)
|
|
Dưới 50 ha
|
Năm thứ 1
|
3 năm
|
20 - 50 - 30
|
|
Từ 50 ha đến 75ha
|
Năm thứ 1
|
3 năm
|
10 - 50 - 40
|
|
Từ trên 75ha đến dưới 150 ha
|
Năm thứ 2 (sau 12 tháng kể từ ngày có Quyết định cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất)
|
4 năm
|
30 - 30 - 20 - 20
|
|
Từ 150 ha đến dưới 500ha
|
5 năm
|
20 - 20 - 20 - 20 -20
|
|
Từ 500ha trở lên
|
6 năm
|
10 - 20 - 20 - 20- 20 - 10
|
b) Tỷ lệ lấp đầy: Tính từ thời
điểm dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và bắt đầu đi vào hoạt
động theo quy định pháp luật.
b1) Đối với trường hợp cho thuê
đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, kinh doanh khách sạn,
văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà xưởng, kho bãi và các loại hình dịch vụ khác
(bao gồm: tầng hầm trông giữ xe, bãi để xe,…) được phân chia theo khu vực để áp
dụng cho từng vị trí thửa đất, khu đất, cụ thể:
- Các xã, phường thuộc thành phố
Nam Định và thị trấn các huyện: Năm đầu tiên phát sinh doanh thu 60%; năm thứ
hai phát sinh doanh thu 70%; từ năm thứ ba đến hết thời hạn hoạt động dự án
80%.
- Các xã còn lại năm đầu tiên
phát sinh doanh thu 50%; năm thứ hai phát sinh doanh thu 60%; từ năm thứ ba đến
hết thời hạn hoạt động dự án 70%.
b2) Đối với khu công nghiệp, cụm
công nghiệp tỉ lệ lấp đầy là 100%.
4. Thời gian xây dựng, tiến độ
xây dựng
Đối với thời gian xây dựng, tiến
độ xây dựng thì căn cứ tiến độ đã được xác định trong các văn bản của cơ quan
có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu
tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát
triển của dự án. Trường hợp trong các văn bản nêu trên chưa quy định cụ thể tiến
độ xây dựng, thì tiến độ xây dựng được xác định theo nguyên tắc chia đều tỉ lệ
% theo số năm xây dựng.
Điều 6. Tổ
chức thực hiện
1. Cơ quan Tài nguyên và Môi
trường căn cứ các chỉ tiêu được Ủy ban nhân dân tỉnh quy định để tổ chức việc
xác định phương án giá đất theo quy định.
2. Hội đồng thẩm định giá đất; Ủy
ban nhân dân các huyện, thành phố; tổ chức tư vấn xác định giá đất và các cơ quan,
đơn vị có liên quan tổ chức thực hiện theo quy định.
3. Tổ chức thực hiện định giá đất
chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích thông
tin, tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất,
tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và tính chính xác, trung thực,
khách quan về kết quả tư vấn định giá đất theo quy định.
4. Chủ đầu tư các dự án xác định
giá đất có trách nhiệm cung cấp đầy đủ các hồ sơ liên quan cho cơ quan có chức
năng quản lý đất đai để phục vụ công tác xác định giá đất theo quy định và chịu
trách nhiệm trước pháp luật nếu xảy ra chậm trễ trong việc xác định giá do
không cung cấp đầy đủ hồ sơ, thiếu sự phối hợp trong quá trình thực hiện.
5. Cơ quan thuế có trách nhiệm
cung cấp các thông tin về giá đất đối với các trường hợp đã thực hiện thủ tục
thuế, phí, lệ phí khi có đề nghị từ cơ quan, tổ chức thực hiện xác định giá đất.
6. Cơ quan thống kê có trách
nhiệm cung cấp thông tin về chỉ số tiêu dùng nhóm nhà ở và vật liệu xây dựng
cho cơ quan, tổ chức thực hiện xác định giá đất.
7. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh
tỉnh Nam Định và các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn tỉnh có trách
nhiệm cung cấp thông tin bằng văn bản về lãi suất để phục vụ công tác xác định
giá đất theo quy định trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn
bản đề nghị của cơ quan có chức năng quản lý đất đai.
8. Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy
ban nhân dân cấp xã nơi có đất cần xác định giá có trách nhiệm phối hợp cung cấp
và thu thập thông tin, tài liệu, số liệu liên quan đến công tác định giá đất với
tổ chức xác định giá đất.
9. Sở Tài nguyên và Môi trường
chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính, các sở, ngành có liên quan, Ủy ban nhân dân
các huyện, thành phố kiểm tra, theo dõi việc thực hiện Quy định này.
10. Trong quá trình tổ chức thực
hiện nếu có phát sinh khó khăn, vướng mắc, các cơ quan, tổ chức, cá nhân phản
ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường để được hướng dẫn; trường hợp vượt quá thẩm
quyền thì Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh
xem xét, quyết định./.