|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH LONG AN
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
20/2025/QĐ-UBND
|
Long An, ngày 12
tháng 3 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY
ĐỊNH CÁC YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TRONG PHƯƠNG
PHÁP THẶNG DƯ; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA, CÁCH
THỨC ĐIỀU CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT ĐỂ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LONG AN
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH
LONG AN
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày
19/02/2025;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18/01/2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản
số 29/2023/QH15 và Luật các Tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29/6/2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024
của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) tại Tờ trình số 1018/TTr-STNMT
ngày 20/02/2025.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo
Quyết định này quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu và chi phí phát
triển trong phương pháp thặng dư; các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ
chênh lệch tối đa, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để định giá đất trên địa bàn tỉnh Long An.
Điều 2. Giao Sở Nông nghiệp
và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở ngành, các địa phương triển khai thực
hiện Quyết định này.
Quyết định này có hiệu lực kể từ ngày 25/3/2025.
Điều 3. Chánh Văn phòng
UBND tỉnh, Thủ trưởng các sở, ngành tỉnh; Chủ tịch UBND các huyện, thị xã,
thành phố, Chủ tịch UBND các xã, phường, thị trấn và các đơn vị, tổ chức, cá
nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 3;
- Bộ Nông nghiệp và Môi trường;
- Cục Kiểm tra văn bản - Bộ Tư pháp;
- UBMTTQVN tỉnh;
- CT, PCT.UBND tỉnh;
- CVP, PCVP.UBND tỉnh;
- TT.Công báo, Website Long An;
- Cổng thông tin điện tử tỉnh;
- Phòng: THKSTTHC, KTTC, VHXH;
- Lưu: VT, STNMT.
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Nguyễn Minh Lâm
|
QUY ĐỊNH
CÁC
YẾU TỐ KHÁC HÌNH THÀNH DOANH THU VÀ CHI PHÍ PHÁT TRIỂN TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG
DƯ; CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT, MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH TỐI ĐA, CÁCH THỨC ĐIỀU
CHỈNH ĐỐI VỚI TỪNG MỨC ĐỘ CHÊNH LỆCH CỦA TỪNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT ĐỂ ĐỊNH
GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH LONG AN
(Ban hành kèm theo Quyết định số 20/2025/QĐ-UBND ngày 12/3/2025 của Ủy
ban nhân dân tỉnh Long An)
1. Quy định các yếu tố khác hình thành doanh thu và
chi phí phát triển trong phương pháp thặng dư để định giá đất cụ thể gồm: Thời
gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, thời
gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ (%) để xác định chi phí kinh doanh, chi
phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong
kinh doanh.
2. Quy định các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, cách
thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất.
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý đất đai, cơ
quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, cá
nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Các tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Trường hợp trong các văn bản về chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời điểm bắt đầu bán hàng thì thời
điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh, sản phẩm, dịch vụ được thực hiện như sau:
1. Đối với các dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, liên kế, biệt
thự)) và dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ: được tính sau khi
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng
(chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): được tính từ năm thứ nhất
của dự án.
3. Đối với dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp: được tính sau khi
hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Điều 4. Thời
gian bán hàng
Trường hợp trong các văn bản về chủ
trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê
duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian bán hàng thì thời gian
bán hàng được thực hiện như sau:
1. Đối với các dự án đầu tư xây
dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng: nhà phố, liên kế,
biệt thự)
a) Dự án có quy mô
dưới 10ha: thời gian bán hàng tối đa không quá 04 năm.
b) Dự án có quy mô từ
10ha đến dưới 30ha: thời gian bán hàng 05 năm.
c) Dự án có quy mô từ
30ha đến dưới 50ha: thời gian bán hàng 06 năm.
d) Dự án có quy mô từ
50ha đến dưới 100ha: thời gian bán hàng 07 năm.
đ) Dự án có quy mô từ
100ha đến dưới 200ha: thời gian bán hàng 08 năm.
e) Dự án có quy mô từ
200ha trở lên: thời gian bán hàng 09 năm.
2. Đối với dự án nhà
ở cao tầng (chung cư)
a) Dự án có quy mô
dưới 50.000m² sàn xây dựng: thời gian bán hàng tối đa không quá 02 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50.000m² đến dưới 150.000m²
sàn xây dựng: thời gian bán hàng 03 năm.
c) Dự án có quy mô từ 150.000m² đến dưới 300.000m²
sàn xây dựng: thời gian bán hàng 04 năm.
d) Dự án có quy mô từ 300.000m² sàn xây dựng trở
lên: thời gian bán hàng 05 năm.
3. Đối với dự án kinh
doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ và dự án nhà ở cao tầng (chung cư kết hợp
với thương mại dịch vụ).
Thời gian bán hàng: Theo thời hạn sử dụng đất ghi trong
quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
4. Đối với dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
a) Dự án có quy mô
dưới 50ha: thời gian bán hàng tối đa không quá 05 năm.
b) Dự án có quy mô từ
50ha đến dưới 100ha: thời gian bán hàng 06 năm.
c) Dự án có quy mô từ
100ha đến dưới 200ha: thời gian bán hàng 07 năm.
d) Dự án có quy mô từ
200ha đến dưới 300ha: thời gian bán hàng 08 năm.
đ) Dự án có quy mô từ
300ha đến dưới 500ha: thời gian bán hàng 09 năm.
e) Dự án có quy mô từ
500ha trở lên: thời gian bán hàng 10 năm.
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu
dân cư nông thôn và dự án đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm
công nghiệp: Tỷ lệ bán hàng hằng năm căn cứ vào thời gian bán hàng nêu tại Điều
4 Quyết định này được tính phân bổ đều cho các năm, trường hợp sau khi phân bổ
mà còn số lẻ sẽ được cộng dồn cho năm đầu tiên dự án.
2. Đối với dự án kinh doanh văn phòng, thương mại,
dịch vụ và dự án nhà ở cao tầng (chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): Tỷ lệ bán hàng (tỷ lệ cho thuê) hằng năm được phân bổ
theo từng năm cụ thể như sau:
a) Thành phố Tân An
và các huyện: Bến Lức, Cần Giuộc, Đức Hòa, Cần Đước, Thủ Thừa: Năm thứ 1: 60%,
năm thứ 2: 70%, năm thứ 3: 80%, năm thứ 4 đến hết thời gian thực hiện dự án
80%.
b) Thị xã Kiến Tường
và các huyện: Châu Thành, Đức Huệ, Tân Hưng, Tân Thạnh, Tân Trụ, Thạnh Hóa, Mộc
Hóa, Vĩnh Hưng: Năm thứ 1: 50%, năm thứ 2: 60%, năm thứ 3: 70%, năm thứ 4 đến hết
thời gian thực hiện dự án 70%.
3. Đối với trường hợp
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp kết hợp mục đích
văn phòng, thương mại dịch vụ thì tỷ lệ bán hàng (tỷ lệ cho thuê) của các mục
đích kết hợp sẽ áp dụng tại Khoản 2 của Điều này.
1. Đối với các dự án
đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố,
liên kế, biệt thự)) và dự án kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ.
a) Đối với các dự án
xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng (nhà phố, liên
kế, biệt thự)): 100%.
b) Đối với dự án
kinh doanh văn phòng, thương mại, dịch vụ
Dự án kinh doanh văn
phòng cho thuê: 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
Dự án thương mại dịch
vụ: 70% tổng diện tích sàn xây dựng
2. Đối với dự án nhà
ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ): 75% tổng diện tích sàn xây dựng.
3. Đối với dự án đầu
tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp: 100%.
4. Đối với trường hợp
dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn và dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp kết hợp mục đích
kinh doanh văn phòng, thương mại dịch vụ thì tỷ lệ lấp đầy của các mục đích kết
hợp sẽ áp dụng tại điểm b khoản 1 của Điều này.
Trường hợp trong các
văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc
quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định thời gian xây dựng
thì thời gian xây dựng được thực hiện như sau:
1. Đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư
nông thôn (dự án nhà ở thấp tầng: nhà phố, liên kế, biệt thự)
a) Dự án có quy mô
dưới 10ha: thời gian xây dựng tối đa không quá 01 năm.
b) Dự án có
quy mô từ 10ha đến dưới 30ha: thời gian xây dựng 02 năm.
c) Dự án có
quy mô từ 30ha đến dưới 50ha: thời gian xây dựng 03 năm.
d) Dự án có
quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian xây dựng: 04 năm.
đ) Dự án có
quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian xây dựng 05 năm.
e) Dự án có
quy mô 200ha trở lên: thời gian xây dựng: 06 năm.
2. Đối với dự án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư
kết hợp với thương mại dịch vụ), dự án kinh doanh văn phòng, thương mại dịch vụ
a) Dự án có quy mô dưới 50.000m² sàn xây dựng: thời
gian xây dựng 02 năm.
b) Dự án có quy mô từ 50.000m² đến dưới 150.000m²
sàn xây dựng: thời gian xây dựng 03 năm.
c) Dự án có quy mô từ 150.000m² đến dưới 300.000m²
sàn xây dựng: thời gian xây dựng 04 năm.
d) Dự án có quy mô từ 300.000m² sàn xây dựng trở
lên: thời gian xây dựng 05 năm
3. Đối với dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng Khu công nghiệp, Cụm công nghiệp
a) Dự án có quy mô
dưới 50ha: thời gian xây dựng tối đa không quá 02 năm.
b) Dự án có
quy mô từ 50ha đến dưới 100ha: thời gian xây dựng 03 năm.
c) Dự án có
quy mô từ 100ha đến dưới 200ha: thời gian xây dựng 04 năm.
d) Dự án có
quy mô từ 200ha đến dưới 300ha: thời gian xây dựng 05 năm.
đ) Dự án có
quy mô từ 300ha đến dưới 500ha: thời gian xây dựng 06 năm.
e) Dự án có
quy mô từ 500ha trở lên: thời gian xây dựng 07 năm.
Điều 8. Tiến độ xây dựng
Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư
hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận
dự án đầu tư chưa xác định tiến độ xây dựng thì tiến độ xây dựng được thực hiện
như sau:
Tiến độ xây dựng hàng năm căn cứ vào thời gian xây
dựng nêu tại Điều 7 được tính phân bổ đều cho các năm, trường hợp sau khi phân
bổ mà còn số lẻ sẽ được cộng dồn cho năm đầu tiên dự án.
1. Tỷ lệ (%) chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng:
05%.
2. Tỷ lệ (%) chi phí quản lý vận hành: 10%.
Tỷ lệ (%) để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của
nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh: 15%.
Điều 11. Vị trí, địa điểm
1. Vị trí
1.1. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
Quốc lộ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh
không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện
hoặc hương lộ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí
tiếp giáp Quốc lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường khác có
tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không quá 03%.
1.2. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường tỉnh
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất,
khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp
giáp đường huyện hoặc hương lộ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất,
khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp
giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất,
khu đất có vị trí tiếp giáp đường tỉnh so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp
giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá
xanh hoặc sỏi đỏ không quá 03%.
1.3. Đối với thửa đất, khu đất có
vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất,
khu đất có vị trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất
có vị trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất không
quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp
giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá
xanh hoặc sỏi đỏ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường huyện hoặc hương lộ so với thửa đất, khu đất vị trí tiếp
giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc
đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 03%.
1.4. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa
đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải
nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa
đất, khu đất vị trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải
nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa
đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất
không quá 03%.
1.5. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc
sỏi đỏ
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc
đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao
thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá xanh hoặc sỏi
đỏ không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông khác có nền đường ≥ 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc
đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao
thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường khác có tên hoặc chưa có tên trong Bảng giá đất so với thửa
đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất
không quá 03%.
1.6. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê tông hoặc đá
xanh hoặc sỏi đỏ.
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê
tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường
giao thông có nền đường ≥3m bằng đất không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê
tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp đường
sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông nền đường từ 2m đến dưới 3m trải nhựa hoặc bê
tông hoặc đá xanh hoặc sỏi đỏ so với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 03%.
1.7. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất.
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất so với thửa đất, khu đất
có vị trí tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất không quá
01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị
trí tiếp giáp đường giao thông có nền đường ≥3m bằng đất so với thửa đất, khu đất
có vị trí tiếp giáp sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 02%.
1.8. Đối với thửa đất, khu đất có vị trí tiếp giáp
đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất có vị trí
tiếp giáp đường sông, kênh, rạch có tên trong Bảng giá đất so với thửa đất, khu
đất có vị trí tiếp giáp sông, kênh, rạch còn lại hoặc bên trong không quá 01%.
2. Địa điểm
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực (bán kính 50m) có 01 trong các tiện ích, dịch vụ: Trung tâm hành
chính, trung tâm thương mại, giáo dục và đào tạo, công viên, khu vui chơi giải
trí, chợ, cơ sở y tế so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực không có tiện
ích không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất,
khu đất nằm trong khu vực (bán kính 50m) có từ 02 trong các tiện ích, dịch vụ
trở lên: Trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, giáo dục và đào tạo, công
viên, khu vui chơi giải trí, chợ, cơ sở y tế so với thửa đất, khu đất nằm trong
khu vực không có tiện ích không quá 02%.
Điều 12. Điều kiện giao thông:
độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường
1. Độ rộng mặt đường
a) Đối với thửa đất, khu đất nằm ngoài dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có độ rộng
mặt đường dưới 03m so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 03m đến dưới
06m không quá 01%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 06m đến dưới
12m không quá 02%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ 12m trở lên
không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có độ rộng
mặt đường từ 03m đến dưới 6m so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ
06m đến dưới 12m không quá 01%, so với đường giao thông có độ rộng mặt đường từ
12m trở lên không quá 02%.
b) Đối với thửa đất, khu đất nằm trong dự án đầu tư
xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn; khu công nghiệp, cụm công nghiệp
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông trong dự án
khu dân cư có độ rộng mặt đường từ 6m trở xuống so với đường giao thông có độ rộng
mặt đường trên 6m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông trong dự án
khu, cụm công nghiệp có độ rộng mặt đường dưới 12m so với đường giao thông có độ
rộng mặt đường trên 12m không quá 01%.
2. Kết cấu mặt đường
a) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu
mặt đường bằng đất so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng đá hoặc sỏi
đỏ không quá 01%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng bê tông
không quá 02%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa không quá
03%.
b) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu
mặt đường bằng đá hoặc sỏi đỏ so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng
bê tông không quá 01%, so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa
không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa đường giao thông có kết cấu
mặt đường bằng bê tông so với đường giao thông có kết cấu mặt đường bằng nhựa
không quá 01%.
3. Tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất tiếp giáp
01 mặt đường giao thông so với thửa đất, khu đất tiếp giáp từ 02 mặt đường giao
thông trở lên có cùng kết cấu mặt đường không quá 10%.
Điều 13. Điều kiện về cấp
thoát nước, cấp điện
1. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực cấp điện không ổn định so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực
cấp điện ổn định không quá 02%.
2. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực không có hệ thống cấp nước so với thửa đất, khu đất nằm trong khu
vực có hệ thống cấp nước không quá 02%.
3. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực không có hệ thống thoát nước so với thửa đất, khu đất nằm trong
khu vực có hệ thống thoát nước không quá 02%.
Điều 14. Diện tích, kích thước,
hình thể
1. Về diện tích
1.1. Đối với đất ở nhà phố, liên kế, biệt thự và dự
án nhà ở cao tầng (chung cư, chung cư kết hợp với thương mại dịch vụ)
a) Đối với đất ở nhà phố, liên kế:
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 10m² đến dưới 30m2 không
quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 30m2 đến dưới 40m2
không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 40m2 đến dưới 60m2
không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 60m2 trở lên không quá
04%.
b) Đối với đất ở nhà biệt thự:
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 30m² đến 50m2 không quá
01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 50m2 đến dưới 100 m2
không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m2 đến dưới 150m2
không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 150m2 trở lên không quá
04%.
c) Đối với diện tích đất ở nhà biệt thự so với đất ở
nhà phố, liên kế
Mức độ chênh lệch giữa diện tích đất nền nhà biệt
thự so với diện tích đất nền nhà phố, liên kế chênh lệch dưới 300m² không quá
5%.
Mức độ chênh lệch giữa diện tích đất nền nhà biệt
thự so với diện tích đất nền nhà phố, liên kế chênh lệch từ 300m² trở lên không
quá 10%.
d) Đối với căn hộ nhà ở cao tầng (chung cư, chung
cư kết hợp với thương mại dịch vụ)
Mức độ chênh lệch giữa diện tích căn hộ dưới 40m²
so với diện tích căn hộ từ 40m² đến dưới 60m² không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa diện tích căn hộ từ 40m² đến
dưới 60m² so với diện tích căn hộ từ 60m² trở lên không quá 02%.
đ) Đối với đất ở khu vực đô thị
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 10m² đến dưới 45m2 không
quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 45m2 đến dưới 90m2
không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 90m2 đến dưới 135m2
không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 135m² trở lên không quá 04%.
e) Đối với đất ở khu vực nông thôn
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 50m2 đến dưới 100m2
không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m2 đến dưới 200m2
không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 200m2 đến dưới 300m2
không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn so
với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 300m² trở lên không quá 04%.
1.2. Đối với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m² đến dưới 1.000m2
không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới
2.000m2 không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 2.000m2 đến dưới
3.000m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 3.000m2 trở lên không
quá 04%.
1.3. Đối với đất nông nghiệp khu vực đô thị
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 100m² đến 500m2 không
quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m2 đến dưới 1.000m2
không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới
1.500m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.500m2 trở lên không
quá 04%.
1.4. Đối với đất nông nghiệp khu vực nông thôn
a) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 500m² đến dưới 1.000m2
không quá 01%.
b) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 1.000m2 đến dưới
2.000m2 không quá 02%.
c) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 2.000m2 đến dưới
3.000m2 không quá 03%.
d) Mức độ chênh lệch giữa thửa đất có diện tích lớn
so với thửa đất có diện tích nhỏ chênh lệch từ 3.000m2 trở lên không
quá 04%.
2. Về kích thước, hình thể
2.1. Về kích thước (áp dụng đối với đất ở):
a) Về chiều ngang (m)
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường
chênh lệch dưới 05m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường
chênh lệch từ 05m đến dưới 10m không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường
chênh lệch từ 10m đến dưới 15m không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ tiếp giáp mặt tiền đường
chênh lệch từ 15m trở lên không quá 04%.
b) Về chiều dài (m)
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 10m đến
dưới 30m không quá 01%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 30m đến
dưới 40m không quá 02%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 40m đến
dưới 50m không quá 03%.
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất
có kích thước lớn so với thửa đất có kích thước nhỏ chênh lệch từ 50m trở lên
không quá 04%.
2.2. Về hình thể
Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu
đất có hình thể không cân đối vuông vức so với thửa đất, khu đất có hình thể
cân đối vuông vức không quá 02%.
3. Các yếu tố quy định tại khoản 1, khoản
2 Điều này không áp dụng trong phương pháp thặng dư khi xác định giá đất cụ thể
đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại,
khu công nghiệp, cụm công nghiệp.
Điều 15. Thời hạn
sử dụng đất còn lại
1. Đối với đất sử dụng có thời hạn (đất
sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất thương mại dịch vụ): căn cứ thời hạn sử
dụng đất còn lại của dự án cùng mục đích sử dụng đất để điều chỉnh mức chênh lệch
giữa thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá theo công thức:
|
Đơn giá của tài sản
so sánh sau khi quy về thời hạn sử dụng đất còn lại của tài sản định giá
|
=
|
Giá đất của tài sản
so sánh
|
x
|
Thời gian sử dụng
đất còn lại của tài sản định giá
|
|
Thời hạn sử dụng đất
còn lại của tài sản so sánh
|
2. Riêng đối với đất
ở, căn hộ bán (thời hạn sử dụng lâu dài): Không thực hiện điều chỉnh.
Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng (gồm
hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao
công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) mức độ chênh lệch
không quá 05%.
1. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực ô nhiễm môi trường so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực môi
trường tốt không quá 02%.
2. Mức độ chênh lệch giữa thửa đất, khu đất nằm
trong khu vực an ninh không tốt so với thửa đất, khu đất nằm trong khu vực an
ninh tốt không quá 02%.
1. Thửa đất, khu đất có đường hoặc hẻm đâm thẳng thì
mức độ chênh lệch không quá 05%.
2. Thửa đất, khu đất gần khu vực nghĩa trang, nghĩa
địa, nhà tang lễ, cơ sở hỏa táng, cơ sở lưu giữ tro cốt, công trình xử lý chất
thải sinh hoạt, miếu, am, có bán kính 50m thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
3. Thửa đất, khu đất vị trí mặt tiền đường có tên
trong Bảng giá đất có hình dáng nở hậu thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
4. Thửa đất, khu đất có hình dáng tóp hậu (phần diện
tích cuối đất nhỏ hơn 10% so với phần tiếp giáp mặt tiền đường, hẻm) hoặc thửa
đất, khu đất có hình dáng đặc thù thì mức độ chênh lệch không quá 05%.
Điều 19. Mức độ chênh lệch tối
đa đối với đất phi nông nghiệp
Tổng mức độ chênh lệch tối đa của các yếu tố ảnh hưởng
đến giá đất tại các Điều 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18 của quy định này không
vượt quá 25%.
Điều 20. Năng suất cây trồng, vật nuôi
Mức độ chênh lệch năng suất cây trồng, vật nuôi
không quá 10%.
Điều 21. Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất: khoảng
cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm
Thực hiện
theo quy định tại Điều 11 của Quy định này
Điều 22. Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất,
tiêu thụ sản phẩm: độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt đường; điều kiện về địa hình
Thực hiện
theo quy định tại Điều 12 của Quy định này.
Điều 23. Thời hạn sử dụng đất, trừ đất nông nghiệp được Nhà nước
giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất
Thực hiện
theo quy định tại Điều 15 của Quy định này.
Điều
24. Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn
hóa, phong tục tập quán của địa phương
Thực hiện theo quy định
tại Điều 18 của Quy định này.
Tổng mức độ chênh lệch tối đa của các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất tại các Điều 20, 21, 22, 23, 24 của quy định này không vượt
quá 25%.
Điều 26. Cách
thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất điều
chỉnh theo cách thức được quy định tại Khoản 6 Điều 4 Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP ngày 27/6/2024 của Chính phủ.
Trường hợp mức độ chênh lệch của từng
yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chưa được quy định tại Quy định này thì tổ chức tư
vấn xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất
để Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, quyết định.
Các trường hợp phương án giá đất do cơ quan tài
nguyên và môi trường đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá
đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp
có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình; không áp dụng
quy định tại Quyết định này.
1. Các cơ quan, tổ chức, cá nhân liên quan phải tuân
thủ các quy định hiện hành của nhà nước, các quy định của UBND tỉnh và Quyết định
này trong quá trình thực hiện xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Long An.
2. Trong quá trình triển khai thực hiện Quyết định
này, căn cứ các văn bản quy phạm pháp luật cấp trên mới ban hành có liên quan
và tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, Sở Nông nghiệp và Môi trường
chịu trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, đơn vị có liên quan rà soát lại nội
dung quy định tại Quyết định này để tham mưu, đề xuất UBND tỉnh xem xét, sửa đổi,
bổ sung cho phù hợp./.