|
ỦY BAN NHÂN DÂN
TỈNH HẬU GIANG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
06/2025/QĐ-UBND
|
Hậu Giang, ngày
07 tháng 01 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
BAN
HÀNH QUY ĐỊNH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẬU GIANG
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH HẬU GIANG
Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày
19 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm
2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
ngày 22 tháng 6 năm 2015;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Ban hành văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản
số 29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6
năm 2024;
Căn cứ Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng
6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều 1. Ban hành kèm theo
Quyết định này Quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn tỉnh Hậu
Giang.
Điều 2. Quyết định này có
hiệu lực từ ngày 17 tháng 01 năm 2025.
Điều 3. Chánh Văn phòng Ủy
ban nhân dân tỉnh; Giám đốc sở, Thủ trưởng cơ quan ban, ngành tỉnh; Hội đồng thẩm
định giá đất cụ thể; Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố; Chủ tịch
Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và tổ chức, cá nhân có liên quan chịu
trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- VP. Chính phủ (HN, TP.HCM);
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Bộ Tư pháp (Cục Kiểm tra văn bản QPPL);
- TT: TU, HĐND, UBND tỉnh;
- Các cơ quan tham mưu, giúp việc Tỉnh ủy;
- VP. Đoàn ĐBQH và HĐND tỉnh;
- UBMTTQVN và các Đoàn thể tỉnh;
- Như Điều 3 (UBND huyện, TX, TP sao lưu cho UBND cấp xã);
- Cơ quan Báo, Đài tỉnh;
- Công báo tỉnh;
- Cổng Thông tin điện tử tỉnh;
- Lưu: VT, NCTH. STP
|
TM. ỦY BAN NHÂN
DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Trương Cảnh Tuyên
|
QUY ĐỊNH
MỘT
SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HẬU GIANG
(Kèm theo Quyết định số 06/2025/QĐ-UBND ngày 07 tháng 01 năm 2025 của Ủy ban
nhân dân tỉnh Hậu Giang)
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Quy định này quy định một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất trên địa bàn tỉnh Hậu Giang theo quy định tại điểm đ khoản 2 và điểm đ
khoản 3 Điều 6, khoản 3 Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm
2024 của Chính phủ quy định về giá đất.
2. Quy định này không áp dụng đối với trường hợp
trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu
tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư đã xác định thời gian bán
hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thời gian xây dựng,
tiến độ xây dựng.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về
đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định,
quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết
định giá đất cụ thể.
2. Tổ chức tư vấn xác định giá đất, cá nhân hành
nghề tư vấn xác định giá đất.
3. Tổ chức, cá nhân khác có liên quan.
Điều 3. Thời gian bán hàng,
thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ
lấp đầy theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Đối với khu đất thực hiện khu đô thị có công
năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà
ở theo quy định của pháp luật về xây dựng để xây dựng mới hoặc cải tạo, chỉnh
trang đô thị; dự án khu dân cư nông thôn
a) Thời gian bán hàng (n)
- Đối với dự án phân lô bán nền, không xây dựng nhà
ở:
+ Quy mô sử dụng đất dưới 20ha: n = 02 năm;
+ Quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên: n = 03 năm.
- Đối với dự án có xây dựng nhà ở (bao gồm dự án
phân lô bán nền, có xây dựng nhà ở một phần):
+ Quy mô sử dụng đất dưới 20ha: n = 02 năm;
+ Quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên: n = 04 năm.
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ: Sau thời gian hoàn thành xây dựng của dự án.
c) Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy: Được phân bổ đều
trong các năm bán hàng (được phép làm tròn số).
2. Đối với dự án xây dựng nhà chung cư với mục đích
để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích để ở kết hợp sử dụng hỗn hợp
a) Thời gian bán hàng (n)
Đối với dự án có tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở
chung cư:
- Diện tích dưới 20.000m2: n = 02 năm;
- Diện tích từ 20.000m2 trở lên: n = 04
năm.
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ:
Sau thời gian hoàn thành xây dựng của dự án (xác định
vào thời điểm đầu năm).
c) Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy: Được phân bổ đều
trong các năm bán hàng (được phép làm tròn số).
3. Đối với dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để
hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ; đất sử dụng
vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất
a) Thời gian bán hàng (n) được tính bằng thời hạn
cho thuê đất (N) trừ số năm xây dựng công trình (m).
b) Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng công trình.
c) Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy được quy định như
sau:
- Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh
doanh thu:
+ Địa bàn các phường trên địa bàn tỉnh bắt đầu phát
sinh doanh thu là 70%;
+ Địa bàn các thị trấn trên địa bàn tỉnh bắt đầu
phát sinh doanh thu là 60%;
+ Địa bàn các khu vực còn lại trên địa bàn tỉnh bắt
đầu phát sinh doanh thu là 50%.
- Tỷ lệ lấp đầy: Tăng 10%/năm đối với các dự án
trên địa bàn tỉnh, cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này
cho đến khi hết thời gian thực hiện dự án.
4. Đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp;
khu công nghệ cao được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần
cho cả thời gian thuê đất
a) Áp dụng đối với sản phẩm kinh doanh là cho thuê
lại đất gắn với kết cấu hạ tầng
- Thời gian bán hàng (n) thực hiện theo quy mô diện
tích cho thuê đất của dự án.
+ Dự án có quy mô dưới 75ha: n = 02 năm;
+ Dự án có quy mô từ 75ha trở lên: n = 04 năm.
- Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm,
dịch vụ: Sau thời gian hoàn thành xây dựng của dự án.
- Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy: Phân bổ đều trong
các năm bán hàng (được phép làm tròn số).
b) Áp dụng cho trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công
nghệ cao
Thời gian bán hàng (n) được tính bằng thời hạn giao
đất, cho thuê đất (N) trừ số năm xây dựng (m).
Thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch
vụ: được tính từ sau năm kết thúc thời gian xây dựng.
Tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy được quy định như sau:
Tỷ lệ lấp đầy năm đầu phát sinh doanh thu là 50%; tỷ lệ lấp đầy tăng 10%/năm
cho đến khi đạt mức tối đa 100% thì giữ tỷ lệ ổn định này cho đến hết thời gian
thực hiện dự án.
Điều 4. Tỷ lệ % để xác định chi
phí kinh doanh; chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở
hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng theo quy định
tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
1. Thời gian xây dựng (m), tiến độ xây dựng
Thời điểm bắt đầu xây dựng được tính từ năm thứ nhất
kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tiến độ xây dựng: 02 năm và phân bổ đều trong các
năm xây dựng.
2. Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh
Chi phí kinh doanh bao gồm các chi phí tiếp thị, quảng
cáo, bán hàng được xác định bằng 2% tổng doanh thu áp dụng cho tất cả các dự án
thực hiện trên địa bàn tỉnh. Ngoài ra, đối với dự án xác định có phát sinh chi
phí quản lý, vận hành trong quá trình hoạt động kinh doanh thì Tổ chức thực hiện
định giá đất căn cứ số liệu thực tế của 03 dự án đầu tư cùng mục đích sử dụng đất
chính có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá đề xuất để Hội
đồng thẩm định giá đất xem xét, quyết định.
3. Chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có
tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh
Đối với các dự án thực hiện trên địa bàn tỉnh: Được
tính bằng tỷ lệ 15% nhân (x) với tổng của chi phí quy định tại điểm a và điểm b
khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP và giá trị quyền sử dụng đất của thửa
đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP .
Điều 5. Các yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất, mức độ chênh lệch tối đa của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất để xác
định mức tương đồng nhất định, cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định
số 71/2024/NĐ-CP
1. Đối với đất phi nông nghiệp
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Tổng mức điều chỉnh không quá 30%.
b) Điều kiện về giao thông: Độ rộng, kết cấu mặt đường,
tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Tổng mức điều chỉnh không quá 30%.
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện (các yếu tố
hạ tầng):
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 10%.
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất,
khu đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Tổng mức điều chỉnh không quá 30%.
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm:
hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao
công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết
xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có):
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Tổng mức điều chỉnh không quá 10%.
e) Hiện trạng môi trường, an ninh:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 10%.
g) Thời hạn sử dụng đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh theo tỷ lệ % giữa thời hạn sử dụng đất
còn lại của tài sản so sánh và tài sản thẩm định, nhưng tối đa không quá 30%.
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
2. Đối với đất nông nghiệp
a) Năng suất cây trồng, vật nuôi:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
b) Vị trí, đặc điểm thửa đất, khu đất:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 30%.
c) Điều kiện giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ
sản phẩm:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
d) Thời hạn sử dụng đất (trừ đất được Nhà nước giao
cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp
trong hạn mức nhận chuyển quyền):
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh theo tỷ lệ % giữa thời hạn sử dụng đất
còn lại của tài sản so sánh và tài sản thẩm định, nhưng tối đa không quá 30%.
đ) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với
thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương:
Điều chỉnh tăng lên hoặc giảm xuống giữa tài sản so
sánh và tài sản thẩm định. Mức điều chỉnh không quá 20%.
3. Cách thức điều chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch
của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất,
khu đất định giá làm chuẩn và việc điều chỉnh giá thực hiện như việc điều chỉnh
giá của thửa đất so sánh quy định tại khoản 6 Điều 4 Nghị định số
71/2024/NĐ-CP .
Điều 6. Quy định chuyển tiếp
Trường hợp phương án giá đất đã được Hội đồng thẩm
định giá đất cụ thể thẩm định phương án giá đất và gửi văn bản thẩm định phương
án giá đất đến cơ quan có chức năng quản lý đất đai trước ngày Quyết định này
có hiệu lực thì không áp dụng Quy định này.
Điều 7. Trách nhiệm thi hành
1. Các sở, ban, ngành tỉnh, Hội đồng thẩm định bảng
giá đất tỉnh, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân huyện, thị xã,
thành phố và Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm tổ chức triển
khai thực hiện Quy định này theo chức năng, nhiệm vụ được giao, lĩnh vực và phạm
vi quản lý nhà nước.
2. Tổ chức thực hiện định giá đất chịu trách nhiệm
trước pháp luật về kết quả thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin, tính chính
xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất (so sánh,
thu nhập, thặng dư, hệ số điều chỉnh giá đất), tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất tại Quy định này và tính chính xác, trung thực, khách quan của
kết quả tư vấn định giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 162 Luật Đất đai năm
2024.
3. Trong quá trình thực hiện, nếu các văn bản pháp
luật được dẫn chiếu để áp dụng tại Quy định này được sửa đổi, bổ sung, thay thế
thì áp dụng theo các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế đó.
4. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm tổ chức
triển khai thực hiện Quy định này. Trong quá trình triển khai thực hiện, nếu có
vướng mắc, các tổ chức, cá nhân kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường
để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, bổ sung, sửa đổi./.