|
ỦY
BAN NHÂN DÂN
TỈNH QUẢNG BÌNH
-------
|
CỘNG
HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số:
03/2025/QĐ-UBND
|
Quảng
Bình, ngày 08 tháng 01 năm 2025
|
QUYẾT ĐỊNH
QUY ĐỊNH MỘT SỐ CHỈ TIÊU ÁP DỤNG
TRONG PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT KHI XÁC ĐỊNH GIÁ
ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG BÌNH
ỦY BAN NHÂN DÂN TỈNH QUẢNG
BÌNH
Căn cứ Luật
Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật Sửa đổi, bổ sung
một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương
ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật
Đất đai ngày 18 tháng 01 năm 2024; Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số
29/2023/QH15 và Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15 ngày 29 tháng 6 năm
2024;
Căn cứ Nghị
định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định về giá đất;
Theo đề nghị
của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường tại Tờ trình số 995/TTr-STNMT ngày 30
tháng 12 năm 2024.
QUYẾT ĐỊNH:
Điều
1. Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
1. Phạm vi điều
chỉnh: Quyết định này quy định một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng
dư và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Bình theo quy định tại điểm đ khoản 2, điểm đ khoản 3 Điều 6 và khoản 3
Điều 8 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ quy định
về giá đất.
2. Đối tượng áp
dụng:
a) Cơ quan thực
hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai; cơ quan có chức năng xây dựng, điều
chỉnh, sửa đổi, bổ sung, thẩm định, quyết định bảng giá đất; cơ quan, người có
thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể.
b) Tổ chức tư vấn
xác định giá đất, cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất.
c) Tổ chức, cá
nhân khác có liên quan.
Điều
2. Một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư
Các yếu tố ước
tính chi phí phát triển, các yếu tố khác hình thành doanh thu phát triển được
quy định cho các nhóm dự án cùng mục đích sử dụng đất chính được quy định chi
tiết tại Phụ lục kèm theo.
Điều
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối
với đất phi nông nghiệp
1. Vị trí, địa
điểm của thửa đất, khu đất: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến
khu dân cư tập trung; trung tâm hành chính; trung tâm thương mại, chợ; khu tập
trung kinh doanh thương mại, dịch vụ; khu danh lam thắng cảnh; cơ sở giáo dục;
cơ sở thể dục, thể thao; cơ sở y tế; công viên, khu vui chơi giải trí gần hơn sẽ
được xác định tỷ lệ cao hơn.
2. Điều kiện về
giao thông (được xác định theo mặt đường chính là mặt đường có độ rộng đường lớn
hơn)
a) Độ rộng đường
(bao gồm vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông): Mức
độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có
độ rộng lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn, mỗi mét độ rộng đường chênh lệch tối
đa 3%.
b) Kết cấu mặt
đường (Loại 1: Mặt đường bê tông nhựa; Loại 2: Mặt đường láng nhựa; Loại 3: Mặt
đường bằng bê tông xi măng; Loại 4: Mặt đường bằng đất, đá, cuội sỏi hỗn hợp):
Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có
mặt đường Loại 1 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 2 là 5%, xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 3 là 10% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 4 là
20%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 2 xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 3 là 5% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 4 là
15%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 3 xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 4 là 10%.
c) Tiếp giáp với
01 hoặc nhiều mặt đường: Mức độ chênh lệch tối đa 20%. Cách thức điều chỉnh đối
với từng mức độ chênh lệch:
Trường hợp các
thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên (trục đường chính có
chiều rộng từ 10,5m trở lên, đường còn lại có chiều rộng từ 3,5m trở lên và các
tuyến đường đã được đổ nhựa hoặc bê tông) xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp 01 mặt
đường là 20%;
Trường hợp các
thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên (Trục đường chính có
chiều rộng nhỏ hơn 10,5m, đường còn lại có chiều rộng từ 3,5m trở lên và các
tuyến đường đã được đổ nhựa hoặc bê tông) xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp 01 mặt
đường là 10%;
Trường hợp các
thửa đất, khu đất tiếp giáp 02 mặt đường liền cạnh trở lên không thuộc hai trường
hợp trên; tiếp giáp với 02 mặt đường trước và sau hoặc tiếp giáp 02 mặt đường
theo quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất xác định tỷ lệ cao hơn tiếp giáp
01 mặt đường là 5%.
3. Điều kiện về
cấp thoát nước, cấp điện
a) Cấp nước, cấp
điện: Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có điều kiện cấp nước,
cấp điện ổn định (không thường xuyên xảy ra trường hợp gián đoạn cấp nước, cấp
điện; chất lượng nước và điện đảm bảo để sử dụng bình thường) sẽ xác định tỷ lệ
cao hơn các thửa đất, khu đất có điều kiện cấp nước, cấp điện không ổn định.
b) Thoát nước
mưa, nước thải: Mức độ chênh lệch tối đa 10%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có điều kiện thoát
nước mưa, nước thải tốt (không thường xuyên xảy ra tình trạng ngập lụt, ứng đọng
nước) sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có điều kiện thoát nước
mưa, nước thải kém.
4. Diện tích,
kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất
a) Diện tích: Mức
độ chênh lệch tối đa 15%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có diện tích nhỏ sẽ
xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có diện tích lớn.
b) Kích thước mặt
tiền: Mức độ chênh lệch tối đa 15%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có kích thước mặt
tiền lớn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có kích thước mặt tiền
nhỏ.
c) Chiều sâu: Mức
độ chênh lệch tối đa 15%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có chiều sâu nhỏ sẽ
xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có chiều sâu lớn.
d) Hình thể
(hình chữ nhật, hình vuông, hình bình hành, hình chữ L, hình tam giác, thửa đất
không xác định được hình thể): Mức độ chênh lệch tối đa 20%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất hình chữ nhật, hình
vuông sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất hình bình hành, hình chữ
L, hình tam giác, thửa đất không xác định được hình thể.
5. Các yếu tố
liên quan đến quy hoạch xây dựng
Các yếu tố liên
quan đến quy hoạch xây dựng gồm: Hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới
xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được
xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
phê duyệt (nếu có): Mức độ chênh lệch tối đa 40%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hệ số sử dụng đất,
mật độ xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm
được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt (nếu có) lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn. Các thửa đất, khu đất
có chỉ giới xây dựng thấp sẽ xác định tỷ lệ cao hơn so với các thửa đất có chỉ
giới xây dựng cao.
6. Hiện trạng
môi trường, an ninh: Mức độ chênh lệch tối đa 10%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi
trường, an ninh tốt (không xảy ra tình trạng ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm môi
trường, không thường xuyên xảy ra tình trạng mất an ninh, trật tự) sẽ xác định
tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có hiện trạng môi trường, an ninh kém.
7. Thời hạn sử
dụng đất: Mức độ chênh lệch tối đa 20%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng
đất dài sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng đất
ngắn.
8. Các yếu tố
khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa,
phong tục tập quán của địa phương
a) Yếu tố thửa
đất có đường đâm vào thửa đất, khu đất: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có đường đâm vào sẽ
xác định tỷ lệ thấp hơn các thửa đất, khu đất không có đường đâm vào.
b) Yếu tố thửa
đất tiếp giáp, đối diện với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa
táng, chùa, đình, đền, miếu, bãi rác tập trung, khu xử lý chất thải; phía trước
mặt tiền thửa đất, khu đất có tủ điện, cột điện, cống thoát nước: Mức độ chênh lệch
tối đa 20%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện
với khu nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng, chùa, đình, đền, miếu,
bãi rác tập trung, khu xử lý chất thải; phía trước mặt tiền thửa đất, khu đất
có tủ điện, cột điện, cống thoát nước sẽ xác định tỷ lệ thấp hơn thửa đất không
có các yếu tố trên.
c) Yếu tố thửa
đất tiếp giáp, đối diện khu vui chơi giải trí công cộng, khuôn viên cây xanh,
công viên, sông, hồ, bờ biển, bãi đỗ xe: Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp, đối diện
khu vui chơi giải trí công cộng, khuôn viên cây xanh, công viên, sông, hồ, bờ
biển, bãi đỗ xe sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất không tiếp
giáp, đối diện các yếu tố trên.
d) Yếu tố thuận
lợi trong sinh hoạt, kinh doanh: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất thuận lợi trong
sinh hoạt, có khả năng kinh doanh sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất
không có các yếu tố trên.
Điều
4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, mức độ chênh lệch tối đa, cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch của từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đối
với đất nông nghiệp
1. Năng suất
cây trồng, vật nuôi: Mức độ chênh lệch tối đa 50%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có năng suất cây trồng,
vật nuôi cao sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có năng suất cây
trồng, vật nuôi thấp.
2. Vị trí, đặc
điểm thửa đất, khu đất: Khoảng cách gần nhất đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm:
Mức độ chênh lệch tối đa 50%
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có khoảng cách đến
nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm gần sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu
đất có khoảng cách đến nơi sản xuất, tiêu thụ sản phẩm xa.
3. Điều kiện
giao thông phục vụ sản xuất, tiêu thụ sản phẩm: Độ rộng, cấp đường, kết cấu mặt
đường; điều kiện về địa hình:
a) Độ rộng đường
(bao gồm vỉa hè, phần diện tích được xác định loại đất là đất giao thông): Mức
độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có
độ rộng lớn hơn sẽ xác định tỷ lệ cao hơn, mỗi mét độ rộng đường chênh lệch
nhau 1%.
b) Kết cấu mặt
đường (Loại 1: Mặt đường bê tông nhựa; Loại 2: Mặt đường láng nhựa; Loại 3: Mặt
đường bằng bê tông xi măng; Loại 4: Mặt đường bằng đất, đá, cuội sỏi hỗn hợp):
Mức độ chênh lệch tối đa 20%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có
mặt đường Loại 1 xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 2 là 5%, xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 3 là 10% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 4 là
20%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 2 xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 3 là 5% và xác định tỷ lệ cao hơn mặt đường Loại 4 là
15%; Các thửa đất, khu đất tiếp giáp đường có mặt đường Loại 3 xác định tỷ lệ
cao hơn mặt đường Loại 4 là 10%.
c) Điều kiện về
địa hình: Mức độ chênh lệch tối đa 30%.
Cách thức điều
chỉnh đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất nằm ở khu vực địa
hình bằng phẳng sẽ được xác định tỷ lệ cao hơn thửa đất, khu đất nằm ở khu vực
địa hình dốc, không bằng phẳng.
4. Thời hạn sử
dụng đất (trừ đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo
hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền sử
dụng thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất): Mức độ chênh lệch tối đa 20%
Cách thức điều chỉnh
đối với từng mức độ chênh lệch: Các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng đất
dài sẽ xác định tỷ lệ cao hơn các thửa đất, khu đất có thời hạn sử dụng đất ngắn.
Điều
5. Hiệu lực thi hành
Quyết định này
có hiệu lực thi hành kể từ ngày 18 tháng 01 năm 2025 và thay thế Quyết định số
23/2021/QĐ-UBND ngày 29 tháng 7 năm 2021 của UBND tỉnh Quảng Bình quy định một
số chỉ tiêu trong phương pháp thặng dư làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trên
địa bàn tỉnh Quảng Bình; Quyết định số 40/2021/QĐ-UBND ngày 09 tháng 11 năm
2021 của UBND tỉnh Quảng Bình bổ sung một số điều của Quyết định số
23/2021/QĐ-UBND ngày 29 tháng 7 năm 2021 của UBND tỉnh Quảng Bình quy định một
số chỉ tiêu trong phương pháp thặng dư làm căn cứ xác định giá đất cụ thể trên
địa bàn tỉnh Quảng Bình.
Điều
6. Trách nhiệm tổ chức thực hiện
1. Trong quá
trình thực hiện Quyết định này nếu phát sinh khó khăn, vướng mắc, các tổ chức,
cá nhân và cơ quan có liên quan kịp thời phản ánh về Sở Tài nguyên và Môi trường
để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân tỉnh xem xét, quyết định sửa đổi, bổ sung
cho phù hợp.
2. Chánh Văn
phòng Ủy ban nhân dân tỉnh; Giám đốc, Thủ trưởng các sở, ban, ngành cấp tỉnh;
Chủ tịch UBND các huyện, thành phố và thị xã; Chủ tịch UBND các xã, phường, thị
trấn; Thủ trưởng các đơn vị, Chủ đầu tư các dự án và các hộ gia đình, cá nhân
có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Quyết định này./.
|
Nơi nhận:
- Như Điều 6;
- Văn phòng Chính phủ;
- Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Cục Kiểm tra văn bản QPPL - Bộ Tư pháp;
- Vụ Pháp chế - Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Thường trực Tỉnh ủy;
- Thường trực HĐND tỉnh;
- Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh;
- CT, các PCT UBND tỉnh;
- UBMTTQ Việt Nam tỉnh;
- Báo Quảng Bình;
- Đài PT-TH Quảng Bình;
- Trung tâm tin học Công báo tỉnh;
- Lưu: VT, CVKT.
|
TM.
ỦY BAN NHÂN DÂN
KT. CHỦ TỊCH
PHÓ CHỦ TỊCH
Đoàn Ngọc Lâm
|
PHỤ
LỤC
MỘT SỐ CHỈ TIÊU ÁP DỤNG TRONG
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
(Kèm theo Quyết định số 03/2025/QĐ-UBND ngày 08 tháng 01 năm 2025 của UBND tỉnh
Quảng Bình)
1. Nhóm dự án khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, dự án
khu dân cư nông thôn, khu nhà ở thương mại, nhà ở xã hội
|
TT
|
Nội dung
|
Quy mô dự án, khu đất
|
|
Dưới 10 ha
|
Từ 10 ha đến dưới 20 ha
|
Từ 20 ha đến dưới 40 ha
|
Từ 40 ha trở lên
|
|
I
|
Các yếu tố
ước tính chi phí phát triển
|
|
|
1
|
Thời gian xây
dựng (tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất)
|
02 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
04 năm
|
|
2
|
Tiến độ xây dựng
|
|
|
a
|
Đối với phần
xây dựng hạ tầng kỹ thuật
|
Năm 1: 100%;
Năm 2: 0%.
|
Năm 1: 70%;
Năm 2: 30%;
Năm 3: 0%.
|
Năm 1: 50%;
Năm 2: 50%;
Năm 3: 0%;
Năm 4: 0%.
|
Năm 1: 35%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 30%;
Năm 4: 0%.
|
|
b
|
Đối với phần
xây dựng công trình
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 70%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 50%;
Năm 3: 50%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 40%;
Năm 3: 30%;
Năm 4: 30%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 30%;
Năm 3: 30%;
Năm 4: 40%.
|
|
3
|
Chi phí kinh
doanh
|
|
|
a
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng
|
2% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
b
|
Chi phí quản
lý vận hành
|
10% x Tổng doanh thu từ kinh doanh thương mại, dịch
vụ và bãi đỗ xe (không bao gồm thuế VAT)
|
|
4
|
Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh
|
14% x Tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản 3 Điều 6 và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định
giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
|
|
II
|
Các yếu tố
khác hình thành doanh thu phát triển
|
|
|
1
|
Đối với doanh
thu từ bán nhà ở, căn hộ hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức
phân lô, bán nền
|
|
|
a
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ ba
|
|
b
|
Thời gian bán
hàng (tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ)
|
02 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
04 năm
|
|
c
|
Tỷ lệ bán
hàng
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 70%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 35%;
Năm 4: 30%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 25%;
Năm 3: 25%;
Năm 4: 25%;
Năm 5: 25%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 0%;
Năm 3: 25%;
Năm 4: 25%;
Năm 5: 25%;
Năm 6: 25%.
|
|
2
|
Đối với doanh
thu từ kinh doanh thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe
|
|
|
a
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ ba
|
Từ năm thứ tư
|
Từ năm thứ năm
|
Từ năm thứ năm
|
|
b
|
Thời gian bán
hàng
|
Được xác định từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh
sản phẩm, dịch vụ đến hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
|
|
c
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
|
|
c1
|
Dự án thực hiện
tại thành phố Đồng Hới và thị xã Ba Đồn
|
03 năm đầu tiên là 50%, 03 năm tiếp theo là 60%, các năm
còn lại là 70%
|
|
c2
|
Dự án thực hiện
tại các khu vực khác
|
03 năm đầu tiên là 50%, 03 năm tiếp theo là 55%, các năm
còn lại là 60%
|
2. Nhóm dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động
du lịch, kinh doanh văn phòng; dự án xây dựng nhà ở cao tầng; đất sử dụng vào mục
đích công cộng có mục đích kinh doanh
a) Đối với
dự án sử dụng đất thương mại, dịch vụ để hoạt động du lịch, kinh doanh văn
phòng; dự án xây dựng nhà ở cao tầng
|
TT
|
Nội dung
|
Quy mô diện tích sàn xây dựng công trình của dự án
|
|
Dưới 25.000 m²
|
Từ 25.000 m² đến dưới 50.000 m²
|
Từ 50.000 m² đến dưới 100.000 m²
|
Từ 100.000 m² trở lên
|
|
I
|
Các yếu tố
ước tính chi phí phát triển
|
|
|
1
|
Thời gian xây
dựng (tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất)
|
02 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
04 năm
|
|
2
|
Tiến độ xây dựng
|
Năm 1: 50%;
Năm 2: 50%.
|
Năm 1: 35%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 30%.
|
Năm 1: 25%;
Năm 2: 25%;
Năm 3: 25%;
Năm 4: 25%.
|
Năm 1: 25%;
Năm 2: 25%;
Năm 3: 25%;
Năm 4: 25%.
|
|
3
|
Chi phí kinh
doanh
|
|
|
a
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng
|
2% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
b
|
Chi phí quản
lý vận hành
|
|
|
b1
|
Chi phí quản
lý vận hành đối với kinh doanh sàn thương mại, dịch vụ trong nhà ở cao tầng;
kinh doanh văn phòng
|
10% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
b2
|
Chi phí quản
lý vận hành đối với kinh doanh trong hoạt động du lịch
|
35% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
4
|
Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh
|
14% x Tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản 3 Điều 6 và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định
giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
|
|
II
|
Các yếu tố
khác hình thành doanh thu phát triển
|
|
|
1
|
Đối với bán
căn hộ trong nhà ở cao tầng
|
|
|
a
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ hai
|
|
b
|
Thời gian bán
hàng (tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ)
|
02 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
05 năm
|
|
c
|
Tỷ lệ bán
hàng
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 50%;
Năm 3: 50%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 35%;
Năm 4: 30%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 25%;
Năm 3: 25%;
Năm 4: 25%;
Năm 5: 25%.
|
Năm 1: 0%;
Năm 2: 20%;
Năm 3: 20%;
Năm 4: 20%;
Năm 5: 20%;
Năm 6: 20%.
|
|
2
|
Đối với kinh
doanh sàn thương mại, dịch vụ và bãi đỗ xe trong nhà ở cao tầng; kinh doanh
trong hoạt động du lịch, kinh doanh văn phòng và bãi đỗ xe thuộc dự án.
|
|
|
a
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ ba
|
Từ năm thứ tư
|
Từ năm thứ năm
|
Từ năm thứ năm
|
|
b
|
Thời gian bán
hàng
|
Được xác định từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh
sản phẩm, dịch vụ đến hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
|
|
c
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
|
|
c1
|
Dự án thực hiện
tại thành phố Đồng Hới và thị xã Ba Đồn
|
03 năm đầu tiên là 50%, 03 năm tiếp theo là 60%, các năm
còn lại là 70%
|
|
c2
|
Dự án thực hiện
tại các khu vực khác
|
03 năm đầu tiên là 50%, 03 năm tiếp theo là 55%, các năm
còn lại là 60%
|
b) Đối với
đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh
|
TT
|
Nội dung
|
Quy mô diện tích dự án, khu đất
|
|
Dưới 10.000 m²
|
Từ 10.000 m² trở lên
|
|
I
|
Các yếu tố
ước tính chi phí phát triển
|
|
|
1
|
Thời gian xây
dựng (tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất)
|
01 năm
|
02 năm
|
|
2
|
Tiến độ xây dựng
|
Năm 1: 100%.
|
Năm 1: 50%;
Năm 2: 50%.
|
|
3
|
Chi phí kinh
doanh
|
|
|
|
a
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng
|
2% x Tổng doanh thu từ kinh doanh thương mại, dịch
vụ và bãi đỗ xe (không bao gồm thuế VAT)
|
|
b
|
Chi phí quản
lý vận hành
|
5% x Tổng doanh thu từ kinh doanh thương mại, dịch
vụ và bãi đỗ xe (không bao gồm thuế VAT)
|
|
4
|
Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh
|
14% x Tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản 3 Điều 6 và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định
giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
|
|
II
|
Các yếu tố
khác hình thành doanh thu phát triển
|
Bao gồm doanh thu từ kinh doanh thương mại, dịch vụ và
bãi đỗ xe...
|
|
1
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ hai
|
Từ năm thứ ba
|
|
2
|
Thời gian bán
hàng
|
Được xác định từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh
sản phẩm, dịch vụ đến hết thời hạn hoạt động của dự án đầu tư
|
|
3
|
Tỷ lệ lấp đầy
|
03 năm đầu tiên là 50%, 03 năm tiếp theo là 60%, các năm
còn lại là 70%
|
3. Nhóm dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, cụm công nghiệp,
khu công nghệ cao, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp
|
TT
|
Nội dung
|
Quy mô diện tích của dự án
|
|
Dưới 75 ha
|
Từ 75 ha đến dưới 250 ha
|
Từ 250 ha đến dưới 500 ha
|
Từ 500 ha trở lên
|
|
I
|
Các yếu tố
ước tính chi phí phát triển
|
|
|
|
|
|
1
|
Thời gian xây
dựng (tính từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất)
|
02 năm
|
03 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
|
2
|
Tiến độ xây dựng
|
Năm 1: 50%;
Năm 2: 50%.
|
Năm 1: 35%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 30%.
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 35%.
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 30%;
Năm 3: 20%;
Năm 4: 20%.
|
|
3
|
Chi phí kinh
doanh
|
|
|
a
|
Chi phí tiếp
thị, quảng cáo, bán hàng
|
2% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
b
|
Chi phí quản
lý vận hành
|
10% x Tổng doanh thu (không bao gồm thuế VAT)
|
|
4
|
Chi phí lãi
vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh
doanh
|
14% x Tổng của chi phí quy định tại điểm a, điểm
b khoản 3 Điều 6 và giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất, khu đất cần định
giá theo quy định tại khoản 6 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
|
|
II
|
Các yếu tố
khác hình thành doanh thu phát triển
|
|
|
1
|
Thời điểm bắt
đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ (tính từ ngày được Nhà nước giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất)
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ nhất
|
Từ năm thứ nhất
|
|
2
|
Thời gian bán
hàng (tính từ thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ)
|
02 năm
|
03 năm
|
03 năm
|
04 năm
|
|
3
|
Tỷ lệ bán
hàng
|
Năm 1: 50%;
Năm 2: 50%.
|
Năm 1: 35%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 30%.
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 35%;
Năm 3: 35%.
|
Năm 1: 30%;
Năm 2: 30%;
Năm 3: 20%;
Năm 4: 20%.
|