Nghị quyết 06/2004/NQ-CP giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản

• Số hiệu: 06/2004/NQ-CP
• Loại văn bản: Nghị quyết
• Nơi ban hành: Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ
• Người ký: Phan Văn Khải
• Ngày ban hành: 19/05/2004

CHÍNH PHỦ-THỦ TƯỚNG CHÍNH PHỦ ********	CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc ********
Số: 06/2004/NQ-CP	Hà Nội, ngày 19 tháng 5 năm 2004

NGHỊ QUYẾT

CỦA CHÍNH PHỦ SỐ 06/2004/NQ-CP NGÀY 19 THÁNG 5 NĂM 2004 VỀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN LÀNH MẠNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Nghị quyết Hội nghị lần thứ chín Ban Chấp hành Trung ương Đảng khoá IX đã khẳng định một trong những mục tiêu, nhiệm vụ chủ yếu về phát triển kinh tế trong nửa nhiệm kỳ còn lại của Đại hội lần thứ IX là hình thành đồng bộ các loại thị trường, trong đó yêu cầu "khẩn trương hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản pháp luật có liên quan khác để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản; áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bao cấp về đất, chống đầu cơ trục lợi, kích cầu ảo, gây khan hiếm, "sốt" nhà đất giả tạo, tham nhũng, chiếm dụng trái phép và lãng phí đất đai. Thực hiện chính sách điều tiết để đảm bảo lợi ích của Nhà nước với tư cách là người đại diện chủ sở hữu và là nhà đầu tư lớn nhất phát triển hạ tầng, làm tăng giá trị của đất".

Thực trạng thị trường bất động sản nước ta nói chung cũng như thị trường nhà đất tại đô thị và khu vực phát triển đô thị những năm qua đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước phát triển với nhịp độ tương đối cao, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, dịch vụ đã phát huy các nguồn vốn trong xã hội, từng bước nâng cao hiệu quả sản xuất kinh doanh, mức sống của nhân dân và làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Qua thực tiễn hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta, môi trường đầu tư cũng như cơ sở pháp lý được hình thành theo hướng phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.

Bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản thời gian qua cũng đã bộc lộ những mặt yếu kém: do chưa nhận thức đầy đủ về vai trò, vị trí của thị trường bất động sản đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, tài sản nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất thoát lớn; Nhà nước chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản; tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản diễn ra khá phổ biến; tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái quy định, mua bán "trao tay" và xây dựng tự phát... gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư cũng như quản lý xây dựng theo quy hoạch, giảm nguồn thu cho ngân sách, gây tác động xấu tới tâm lý và đời sống của nhân dân nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, những hộ bị thu hồi đất và làm cho sự phát triển đô thị thiếu bền vững.

Để khắc phục tình tràng nêu trên nhằm thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trước hết là đối với bất động sản nhà đất trong khu vực đô thị và khu vực đô thị hoá, cần tập trung thực hiện một số giải pháp trong thời gian tới là:

I. MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

1. Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.

2. Thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá bất động sản, đặc biệt là đầu tư xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

3. Góp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù hợp với kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và hội nhập quốc tế.

Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết và kiểm soát để ổn định thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ bất động sản.

II. CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

A. CÁC GIẢI PHÁP CHUNG

1. Tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật. Việc ban hành chính sách phải bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước vào quan hệ kinh tế nhằm phát huy tiềm năng của bất động sản tham gia vào thị trường phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản đồng thời tạo điều kiện để chủ động hội nhập kinh tế quốc tế; tập trung xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đăng ký bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Thuế sử dụng đất và Luật Thuế tài sản theo Chương trình xây dựng Luật, Pháp lệnh của Quốc hội; cùng với việc khẩn trương xây dựng các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Luật Xây dựng phải tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành liên quan đến thị trường bất động sản nhằm khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản.

2. Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyên khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch "ngầm", các hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài chính gây thất thu cho ngân sách nhà nước.

Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu sửa đổi, bổ sung các loại thuế và lệ phí liên quan đến bất động sản nhà đất theo hướng trên để Chính phủ trình Quốc hội thông qua trong năm 2005.

3. Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản; nghiên cứu hoàn thiện cơ chế chính sách thế chấp - giải chấp, bảo lãnh cũng như việc xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ vay, tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp, người dân có thể thế chấp bất động sản nhà đất để vay vốn phát triển kinh tế; đề xuất các giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp trong xây dựng nhà ở cho thuê, bán trả dần và các loại nhà khác để hỗ trợ phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với Bộ Tư pháp và các Bộ, ngành có liên quan nghiên cứu trình Chính phủ ban hành trong năm 2004 chính sách đăng ký giao dịch bảo đảm và các chính sách thế chấp, bảo lãnh, đăng ký giao dịch đảm bảo và xử lý bất động sản thế chấp để vay vốn; giải pháp cho vay dài hạn với lãi suất phù hợp đối với các trường hợp mua nhà trả góp, xây dựng nhà cho thuê.

4. Tăng khả năng cung cấp hàng hoá bất động sản nhất là đất cho sản xuất kinh doanh và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. Để thực hiện có kết quả giải pháp này, bên cạnh việc phát triển quỹ đất để điều tiết thị trường theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xoá bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 1 2 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Lao động - Thương binh và Xã hội, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhà ở áp dụng đối với người thu nhập thấp và các đối tượng chính sách xã hội trình Chính phủ vào quý IV năm 2004; đồng thời phối hợp với Bộ Kế hoạch và Đầu tư hướng dẫn các địa phương kiểm tra việc thực hiện các dự án phát triển nhà và đô thị tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ vào quý II năm 2005.

Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì nghiên cứu cơ chế chính sách thu hút nguồn lực từ dân cư và các tổ chức kinh tế trong nước và nước ngoài tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tìm kiếm nguồn vốn ODA từ nước ngoài và các tổ chức tín dụng quốc tế để bổ sung nguồn vốn vay cho lĩnh vực đầu tư phát triển bất động sản và đề xuất giải pháp phát triển thị trường bất động sản đồng bộ về trình độ phát triển với các thị trường khác trong nền kinh tế để trình Chính phủ ban hành trong năm 2004.

5. Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập "Sàn giao dịch quyền sử dụng đất" để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các "Trung tâm giao dịch bất động sản" để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các Trung tâm giao dịch bất động sản; hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả.

Trong năm 2004, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn các địa phương trọng điểm thực hiện thí điểm mô hình tổ chức và hoạt động của "Sàn giao dịch quyền sử dụng đất" để thực hiện giao và cho thuê đất thông qua các hình thức như đấu giá, đấu thầu, bảo đảm công khai, đơn giản về thủ tục nhằm đạt hiệu quả cao.

Bộ Xây dựng hoàn thành trong năm 2004 việc hướng dẫn các địa phương kiện toàn mô hình tổ chức và hoạt động của các "Trung tâm giao dịch bất động sản" theo hướng xã hội hoá nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trường, tăng khả năng lưu thông của hàng hoá, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.

Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định để chủ đầu tư các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất được phép huy động vốn thông qua việc áp dụng phương thức bán đấu giá, công bố giá công khai để mọi người có nhu cầu nhà ở đều được tham gia.

B. CÁC GIẢI PHÁP CẤP BÁCH

Để thực hiện mục tiêu phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trước mắt tập trung vào bất động sản nhà, đất tại các đô thị đã sử dụng ổn định; bất động sản nhà, đất tại các khu vực đô thị hoá và bất động sản nhà, đất đã giao cho các cơ quan, đơn vị quản lý sử dụng mà chưa thu tiền với các giải pháp cụ thể sau:

1. Đối với nhà, đất tại các đô thị đã đưa vào sử dựng ổn định:

a) Tập trung chỉ đạo thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật để đảm bảo cho mọi hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện giao dịch hợp pháp, công khai trên thị trường bất động sản.

Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận nhà, đất theo quy định của pháp luật vào năm 2005, bảo đảm đơn giản hoá các thủ tục, tạo điều kiện cho chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong quá trình sử dụng cũng như giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật.

Sớm nghiên cứu ban hành các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình có nhu cầu giao dịch trên thị trường bất động sản trước hết đối với khu vực đã có quy hoạch chi tiết được duyệt. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ, ngành liên quan nghiên cứu soạn thảo quy định cụ thể về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại bất động sản này để ban hành theo thẩm quyền hoặc trình Chính phủ ban hành chậm nhất trong quý I năm 2005 làm cơ sở để Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai thực hiện.

b) Để thực hiện tốt chủ trương xã hội hoá vấn đề nhà ở, tạo điều kiện duy trì và nâng cấp quỹ nhà ở thuộc sở hữu toàn dân, Bộ Xây dựng đôn đốc các địa phương thực hiện đơn giản hoá các thủ tục để đẩy mạnh việc bán nhà ở cho người đang thuê theo Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 hoàn thành chậm nhất vào năm 2005. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sớm triển khai các giải pháp phù hợp để khai thác có hiệu quả quỹ nhà ở này kể cả việc xây dựng lại theo quy hoạch đối với các nhà ở thuộc diện không được bán hoặc thuộc diện được bán nhưng những người ở thuê không có nhu cầu mua.

c) Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có giải pháp cụ thể nhằm quản lý chặt chẽ việc xây dựng mới, cải tạo, nâng cấp nhà ở bảo đảm các yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, môi sinh, môi trường và hạ tầng đô thị, kiên quyết ngăn chặn tiến tới chấm dứt tình trạng xây dựng nhà ở tự phát tại đô thị và ven các trục đường giao thông.

2. Đối với nhà và đất tại các khu vực đô thị hoá:

Để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản cần đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch và quản lý xây dựng theo quy hoạch. Uỷ ban nhân dân các cấp phải tập trung thực hiện quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn, làm cơ sở cho đầu tư phát triển và quản lý xây dựng theo quy hoạch nhằm khắc phục tình trạng xây dựng tự phát, xây dựng trái quy hoạch, cụ thể là:

a) Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải tập trung chỉ đạo lập quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/500 và quy hoạch điểm dân cư nông thôn với chất lượng cao làm cơ sở quản lý chặt chẽ hoạt động đầu tư xây dựng. Thực hiện công khai hoá quy hoạch chi tiết để các tổ chức, cá nhân có nhu cầu đều có thể tiếp cận dễ dàng các thông tin cần thiết, khắc phục tình trạng mua bán, kinh doanh bất động sản nhà đất có tính lừa đảo, kích cầu "ảo", nâng giá bất động sản lên cao một cách giả tạo;

b) Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo các địa phương quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất đai nhất là việc chuyển mục đích sử dụng đất tại các khu vực đô thị hoá; tất cả các dự án phải có trong quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

c) Trên cơ sở quy hoạch chi tiết được duyệt cần triển khai áp dụng phương thức đấu thầu, đấu giá hoặc áp dụng hình thức treo biển đối với diện tích đất phát triển bất động sản mang tính kinh doanh. Đối với các loại đất phục vụ các yêu cầu khác thì áp dụng chính sách giá đất phù hợp với quy định của Luật Đất đai năm 2003;

d) Căn cứ quy hoạch chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Uỷ ban nhân dân các địa phương căn cứ vào điều kiện thực tế kết hợp triển khai mở đường với thư hồi đất hai bên đường để chủ động xây dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đường và phố đồng thời sử dụng có hiệu quả nguồn thu từ quỹ đất hai bên đường;

đ) Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất cũng như chính sách ưu đãi cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhà ở thương mại tại các khu vực đô thị và khu vực đô thị hoá;

e) Uỷ ban nhân dân các địa phương có nhiệm vụ chỉ đạo và kiểm tra công tác đền bù giải phóng mặt bằng đối với tất cả các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, bảo đảm thực hiện đúng chính sách. Phải công khai, minh bạch trong việc thực hiện bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất để nhân dân hiểu và đồng thuận. Các dự án đầu tư phát triển và kinh doanh bất động sản chỉ được phép giải phóng mặt bằng khi đã chuẩn bị được nơi tái định cư, bảo đảm nguyên tắc nơi tái định cư phải có điều kiện tốt hơn chỗ ở cũ.

3. Đối với nhà đất thuộc sở hữu Nhà nước đã giao cho các cơ quan, đơn vị quản lý sử dụng mà chưa thu tiền:

a) Bộ Xây dựng chủ trì cùng với các Bộ: Tài chính, Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương triển khai việc điều tra, thống kê cụ thể hiện trạng nhà đất cũng như tình hình sử dụng nhà đất của các tổ chức, cơ quan và báo cáo Chính phủ chậm nhất là tháng 6 năm 2005. Trong quá trình điều tra thống kê, những trường hợp nhà đất mà các cơ quan, tổ chức hiện đang sử dụng không đúng mục đích, lãng phí, thất thoát hoặc buông lỏng trách nhiệm quản lý đã xác định rõ thì phải thu hồi và khai thác có hiệu quả;

b) Bộ Xây dựng phối hợp với các Bộ, ngành có liên quan xây dựng Đề án nhằm khai thác sử dụng có hiệu quả bất động sản nhà đất thuộc sở hữu toàn dân được thu hồi trình Chính phủ vào quý IV năm 2005.

III. TỔ CHỨC THỰC HIỆN

1. Đổi mới nhận thức về thị trường bất động sản để tạo cơ chế, chính sách thúc đẩy thị trường này phát triển cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ và các thị trường khác tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thiết thực vào quá trình phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước.

2. Các Bộ, ngành căn cứ vào chức năng nhiệm vụ được giao, tổ chức nghiên cứu trình Chính phủ ban hành hoặc ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách để triển khai các giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh theo tinh thần Nghị quyết của Chính phủ chậm nhất trong quý IV năm 2005.

3. Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cần triển khai ngay trong năm 2004 các biện pháp nâng cao năng lực và hiệu lực quản lý đối với thị trường bất động sản trước hết là thực hiện tốt các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản tại địa phương đồng thời tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm đối với tổ chức, cá nhân có sai phạm theo quy định của pháp luật; kiểm tra toàn diện các dự án xây dựng nhà chung cư đã và đang thực hiện tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh.

4. Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ có nhiệm vụ theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và tổng hợp báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ về tình hình thực hiện Nghị quyết này. Nếu có vướng mắc phải kịp thời xin ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

5. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết này.

Phan Văn Khải (Đã ký)

Tiếng Anh (English)

THE GOVERNMENT -------------	SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM Independence - Freedom – Happiness --------------
No. 06/2004/NQ-CP	Hanoi, May 19, 2004

RESOLUTION

ON A NUMBER OF SOLUTIONS TO HEALTHY DEVELOPMENT OF THE REAL ESTATE MARKET

The Resolution of the ninth plenum of the Party Central Committee, the IXth Congress, has asserted that one of the major economic development objectives and tasks in the remaining half of the IXth Congress's tenure is to form all types of markets synchronously, and required "the expeditious provision of guidance on the implementation of the 2003 Land Law and other relevant legal documents in order to effectively develop and manage the real estate market; the application of vigorous and comprehensive measures to abolish land-related subsidies, to combat self-seeking speculation, stimulation of unreal demands, causing bogus scarcity and fevers' of houses and land, corruption, illegal appropriation and wasteful use of land, and to implement regulating policies to ensure the interests of the State in the capacity as the owner's representative and as the biggest investor in infrastructure development, thus increasing the value of land."

Over the past years, the real estate market of our country in general and the house and land market in urban centers and urban development areas in particular have seen positive changes, contributing to boosting the country's socio-economic growth at a relatively high rate; many projects in the production, business and service domains have tapped up various capital sources in the society, step by step raised production and business efficiency, people's living standards and improved the urban and rural appearances, contributing to the economic restructuring along the direction of industrialization and modernization. Given the actual operation of the real estate market in our country, the investment been established along the direction of development of a socialist-oriented market economy.

Besides positive aspects, the operation of the real estate market over the past time has revealed weaknesses: due to inadequate awareness of the real estate market's role and position in satisfying the socio-economic development requirements, the house and land assets have been inefficiently exploited and used, causing great wastes and losses; the State has not yet found out effective measures to manage and regulate the real estate market; house and land speculation and unreal demand stimulation in order to shoot up the real estate prices are rather common; illegal conversion of land use purposes, unregistered purchase and sale as well as unplanned construction' have adversely affected investment as well as construction management activities according to plannings, caused losses to budget revenues, exerted bad effects on the mentality and life of the population, especially low-income earners and households with their land plots recovered, and rendered urban development unsustainable.

In order to overcome the above-said problems with a view to attaining the objective of developing a healthy market of real estates, first of all houses and land in urban centers and urbanized areas, efforts should be concentrated on implementing the following solutions in the coming time:

I. OBJECTIVES OF DEVELOPING THE REAL ESTATE MARKET

1. To efficiently exploit and use all kinds of real estates, especially houses and land, to make the fullest use of resources from land, houses and construction works built on land for socio-economic development in service of national industrialization and modernization.

...

...

...

3. To contribute to comprehensively forming markets of all types together with institutions suitable to the socialist-oriented market economy and international integration. The State shall actively orient, regulate and control in order to stabilize the real estate market, eliminating the problems of arbitrary construction and speculation of real estates.

II. SOLUTIONS TO DEVELOPMENT OF THE REAL ESTATE MARKET

A. GENERAL SOLUTIONS

1. To concentrate efforts on building and completing a legal system, appropriate mechanisms and policies which are comprehensive, uniform and adequately effective in order to create conditions for the real estate market to operate according to law provisions. The promulgation of policies must ensure the principles of comprehensiveness, consistency and minimum intervention of the State in economic relations with a view to promoting the potentials of real estates circulated on the market in service of socio-economic development. To enhance competitiveness, clear up hindrances to ensure the healthy operation and the effective management of the real estate market and at the same time create conditions for active international integration; to concentrate efforts on formulating a Law on Real Estate Business, a Law on Registration of Real Estates, a Law on Dwelling Houses, a Law on Land Use Tax and a Law on Property Tax according to the National Assembly's law- and ordinance-marking program; along with expeditiously drafting documents guiding the implementation of the Land Law and the Construction Law, to review, amend and supplement the current legal documents related to the real estate market in order to abolish overlapping, contradictory or inappropriate regulations which have limited the effectiveness of the real estate market.

2. To study, adjust and supplement a number of taxes and fees related to houses and land with a view to encouraging the efficient utilization of real estates, and at the same time vigorously developing official transactions on the market. The State shall regulate the real estate market by taxes, charges and fees, especially land rents of different rates applicable to those cases where the State has built infrastructures, encourage the efficient utilization of land resources, restrict speculation, and at the same time reduce taxes and charges for transactions conducted on the real estate market to reasonable levels in order to encourage official transactions, putting an end to under-the-counter transactions and acts of shirking financial obligations, causing losses to the State budget.

The Finance Ministry shall assume the prime responsibility for, and coordinate with the concerned ministries and branches in, studying, amending and supplementing various taxes and fees related to houses and land along the afore-said direction so that the Government can submit them to the National Assembly in 2005.

3. To complete credit policies to suit the real estate market development requirements, to study and complete mechanisms and policies on mortgage and mortgage release, guarantee as well as handling of mortgaged assets for loan recovery, create favorable conditions for enterprises and people to mortgage their houses and/or land to borrow capital for economic development; to put forward solutions to the provision of long-term loans with appropriate interest rates for building dwelling houses for lease or sale on deferred payment and houses of other kinds in order to support the development of commodities for the real estate market.

Vietnam State Bank shall assume the prime responsibility for, and coordinate with the Ministry of Finance and other concerned ministries and branches in, studying and submitting to the Government for promulgation in 2004 a policy on registration of security transactions and policies on mortgage, guarantee, registration of security transactions and handling of real estates mortgaged for borrowing capital; solutions to the provision of long-term loans with appropriate interest rates for the cases of purchasing houses on deferred payment and building houses for lease.

4. To raise the capability of supplying real estate commodities, especially land for production and business activities and dwelling houses in order to stabilize the market according to the supply-demand laws, and concurrently contribute to implementing social policies. In order to fruitfully implement this solution, apart from developing the land fund for regulating the market under the provisions of the 2003 Land Law, it is necessary to encourage all economic sectors to invest in developing real estates being dwelling houses as well as other types of commercial real estates, especially dwelling houses for lease, dwelling houses for sale on deferred payment through the policy of creating conditions for low-income earners and households being social policy beneficiaries and meeting with difficulties to improve their dwellings on the principle of abolition of subsidies, implementation of policies of supporting households and individuals in a way suitable to the socio-economic situation and the capability of the budgets of the State and each locality. To resolutely retrieve and auction land lots of the projects in which the secondary investors have not invested after 12 months without the permission of competent State bodies.

...

...

...

The Ministry of Planning and Investment shall assume the prime responsibility for studying mechanisms and policies to attract resources from the population and domestic as well as foreign economic organizations for real estate investment and business activities; coordinate with Vietnam State Bank in seeking ODA sources from abroad and international credit institutions so as to supplement the source of loans for the real estate development investment field and propose solutions to developing a real estate market on par with the development level of other markets in the economy, submit them to the Government for promulgation in 2004.

5. To step by step complete the real estate market's structure and make healthy transactions on the market, with special attention being paid to establishing a "land use rights trading floor" in order to apply auctions, biddings or public postings to land plots of assorted categories put on the real estate market and "real estate trading centers" in order to facilitate the easy participation of all subjects in the market, ensuring that the market operates in a public and transparent manner and under the State management, contributing to restricting speculation and stabilizing the market. To prescribe that it is compulsory to make public the sale of houses and the transfer of land use rights at the projects which are assigned or leased land by the State so that all subjects can have access to information thereon at the real estate trading centers if they so wish; to complete and enhance the operating capability of real estate counseling, brokering, insurance and information organizations in order to create conditions for the real estate market to operate in a transparent and effective manner.

In 2004, the Ministry of Natural Resources and Environment shall guide key localities to experiment the organization and operation model of "land use right trading floors" where land is assigned or leased in such forms as public auctions or biddings with simple procedures in order to achieve high efficiency.

The Ministry of Construction shall finish in 2004 the guidance for localities to consolidate the organization and operation model of "real estate trading floors" along the socialization direction, aiming to create favorable conditions for the subjects to easily deal in real estates under their ownership on the market, raise the liquidity of commodities, ensure that the market operates in a public and transparent manner and under the State management.

The provincial/municipal People's Committees shall issue regulations permitting the investors of projects which have been assigned or leased land by the State to mobilize capital through holding auctions and publicizing the prices for all people to join if they so wish.

B. URGENT SOLUTIONS

In order to achieve the objectives of healthy development of the real estate market, for the immediate future to concentrate efforts on houses and land currently in stable use in urban centers; houses and land in urbanized areas and houses and land already assigned to agencies and units for management and use without collection of levies, with the following specific solutions:

1. For houses and land already put in stable use in urban centers:

a/ To focus on directing the grant of house and/or land certificates according to law provisions so as to ensure that all real estate commodities are eligible for lawful and public transactions on the real estate market.

...

...

...

To study and promulgate soon regulations on the grant of certificates of ownership of houses or works which need to be traded on the real estate market, first of all those in the areas with approved detailed plannings. The Ministry of Construction shall assume the prime responsibility for, and coordinate with the concerned ministries and branches in, studying and working out specific regulations on the grant of certificates of ownership of these types of real estates for promulgation according to its competence or for submission to the Government for promulgation in the 1st quarter of 2005 at the latest, serving as a basis for the provincial/municipal People's Committees to grant certificates.

b/ In order to well implement the undertaking on socialization of the issue of dwelling houses, create conditions for maintaining and upgrading the fund of dwelling houses under the entire-people ownership, the Ministry of Construction shall urge localities to simplify procedures in order to speed up the sale of dwelling houses to their current tenants under Decree No. 61/CP of May 7, 1994, and complete it by 2005 at the latest. The provincial/municipal People's Committees shall soon take appropriate measures to efficiently exploit this dwelling house fund, including the rebuilding under plannings of dwelling houses not for sale or for sale but whose tenants have no need to purchase.

2.

In order to effectively develop and manage the real estate market, it is necessary to comprehensively renew the work of planning and managing construction according to plannings. The People's Committees at all levels must focus on implementing the plannings on construction of urban centers and rural population quarters, serving as a basis for development investment and construction management according to plannings, aiming to put an end to the arbitrary construction and construction against plannings, concretely as follows:

a/ The provincial/municipal People's Committees must focus on directing the elaboration of 1/500-scale detailed plannings on construction of urban centers and plannings on construction of high-quality rural population quarters, serving as a basis for strict management of investment and construction activities. To make public such detailed plannings so that organizations and individuals can have easy access to necessary information if they so wish, to end the deceitful house and land purchase, sale and dealings, the stimulation of unreal demands, thereby raising the prices of real estates to unreal high levels;

b/ The Ministry of Natural Resources and Environment shall direct localities to strictly manage the land use, especially the conversion of land use purposes in urbanized areas; all projects must be included in the land use plannings and plans already approved by competent authorities;

c/ On the basis of the approved detailed plannings, it is necessary to apply the mode of auction or bidding or the form of public posting to land areas for real estate development for business purposes. For land areas in service of other requirements, land price policies compliant with the provisions of the 2003 Land Law shall apply;

d/ On the basis of the approved detailed plannings, the local People's Committees shall base themselves on the practical conditions to combine the building of roads with the retrieval of land alongside such roads in order to actively build roads and streets synchronously and completely and at the same time to efficiently use the revenues from the fund of road-side land;

...

...

...

Real estate development and business investment projects may start ground clearance only after having prepared resettlement areas, abiding by the principle that resettlement areas must have better conditions than former residences.

3. For houses and land under the State ownership, which have been assigned to agencies or units for management and use without collection of a/ The Ministry of Construction shall assume the prime responsibility, together with the Ministry of Finance and the Ministry of Natural Resources and Environment for directing the provincial/municipal People's Committees to conduct statistical surveys on the present situation of houses and land as well as the use of houses and land by organizations and agencies, and report them to the Government by June 2005 at the latest. In the course of conducting statistical surveys, if detecting cases where houses and/or land are currently used by agencies or organizations not for the right purposes, causing wastes and/or losses or they are not strictly managed, such houses and land must be retrieved for efficient exploitation;

III. ORGANIZATION OF IMPLEMENTATION

1. To renew the perception of the real estate market so as to create mechanisms and policies to boost the development of this market together with the capital market, the labor market, the science and technology market and other markets, generating a motive force for socio-economic development, making practical contributions to the sustainable urban and rural development process along the direction of national industrialization and modernization.

2. The ministries and branches shall base themselves on their assigned tasks to organize the study and formulation of mechanisms and policies to implement the solutions to step up the healthy development of the real estate market in the spirit of the Government's Resolution and promulgate them according to their competence or submit them to the Government for promulgation in the 4th quarter of 2005 at the latest.

3. The provincial/municipal People's Committees should immediately implement in 2004 measures to enhance the capacity and effect of management over the real estate market, first of all well implement solutions for the healthy development of the real estate market in their localities, and at the same time promote the examination and supervision and strictly handle violating organizations and individuals according to law provisions; comprehensively scrutinize all projects on construction of condominiums, which have been and are being executed in Hanoi and Ho Chi Minh city.

4. The Ministry of Construction and the Government Office shall have the tasks of overseeing, urging, examining, summing up and periodically reporting to the Prime Minister on the implementation of this Resolution. Any problems should be promptly reported to the Prime Minister for direction.

5. The ministers, the heads of the ministerial-level agencies, the heads of the Government-attached agencies, the presidents of the provincial/municipal People's Committees shall have to implement this Resolution.

...

...

...

ON BEHALF OF THE GOVERNMENT
PRIME MINISTER




Phan Van Khai