Từ khoá: Số Hiệu, Tiêu đề hoặc Nội dung ngắn gọn của Văn Bản...

Đăng nhập

Quên mật khẩu?   Đăng ký mới
Đăng nhập bằng Google

Nghị định 164/2004/NĐ-CP kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Số hiệu: 164/2004/NĐ-CP Loại văn bản: Nghị định
Nơi ban hành: Chính phủ Người ký: Phan Văn Khải
Ngày ban hành: 14/09/2004 Ngày hiệu lực: Đã biết
Ngày công báo: Đã biết Số công báo: Đã biết
Tình trạng: Đã biết

CHÍNH PHỦ
********

CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
********

Số: 164/2004/NĐ-CP

Hà Nội, ngày 14 tháng 9 năm 2004

 

NGHỊ ĐỊNH

CỦA CHÍNH PHỦ SỐ 164/200/NĐ-CP NGÀY 14 THÁNG 9 NĂM 2004 VỀ KÊ BIÊN, ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN

CHÍNH PHỦ

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 25 tháng 12 năm 2001;
Căn cứ Bộ luật Dân sự ngày 28 tháng 10 năm 1995;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
Căn cứ Pháp lệnh Thi hành án dân sự ngày 14 tháng 01 năm 2004;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tư pháp,

NGHỊ ĐỊNH:

Chương 1:

NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG

Điều 1. Phạm vi áp dụng

1. Nghị định này quy định về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành bản án, quyết định dân sự được thi hành.

2. Các quy định tại Chương II và Chương III của Nghị định này cũng được áp dụng đối với việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất để bảo đảm thi hành bản án, quyết định dân sự được thi hành theo quy định tại khoản 1 Điều này.

Điều 2. Quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá

Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà theo quy định của pháp luật về đất đai được phép chuyển quyền sử dụng, được kê biên, đấu giá để bảo đảm thi hành án trong các trường hợp sau:

1. Quyền sử dụng đất đã được Toà án quyết định kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên, đấu giá khi có các điều kiện sau đây:

a) Người phải thi hành án không có tài sản khác hoặc có tài sản khác nhưng tài sản đó không đủ để thi hành án, trừ nhà ở;

b) Người phải thi hành án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định số 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 hoặc thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003.

3. Chấp hành viên trực tiếp giải quyết việc thi hành án (sau đây gọi chung là Chấp hành viên) có trách nhiệm xác định điều kiện kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Trường hợp người phải thi hành án có quyền sử dụng đất thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này mà một phần hoặc toàn bộ diện tích đất đó nằm trong quy hoạch thuộc diện phải thu hồi đất, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất đó vẫn được kê biên, đấu giá.

Điều 3. Xác định giấy tờ quyền sử dụng đất được kê biên, đấu giá

Việc xác định các giấy tờ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 2 của Nghị định này được thực hiện như sau:

a) Người phải thi hành án có trách nhiệm xuất trình cho Chấp hành viên;

b) Trường hợp người phải thi hành án không xuất trình thì Chấp hành viên xác minh tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà, đất đó.

Điều 4. Diện tích đất để lại cho người phải thi hành án

1. Trường hợp người phải thi hành án là người trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mà nguồn sống chủ yếu của họ là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được kê biên xác nhận thì khi kê biên, Chấp hành viên phải để lại cho người phải thi hành án diện tích nhất định đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất làm muối, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất nông nghiệp khác để sản xuất, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên, đấu giá toàn bộ quyền sử dụng đất đó.

2. Diện tích đất để lại cho người phải thi hành án quy định tại khoản 1 Điều này được quyết định trên cơ sở mức lương thực thu nhập bình quân của một người trong năm năm gần nhất ở địa phương theo các điều kiện cụ thể sau đây:

a) Trường hợp người phải thi hành án là cá nhân hoặc thành viên hộ gia đình thì diện tích đất để lại là diện tích đất bình quân cho từng nhân khẩu trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại địa bàn cấp xã đủ bảo đảm cho họ sản xuất để có lương thực sinh sống trong sáu tháng đối với người sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất làm muối; trong mười hai tháng đối với người sử dụng đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thuỷ sản hoặc đất nông nghiệp khác;

b) Trường hợp người phải thi hành án là hộ gia đình thì diện tích đất để lại cho hộ gia đình đó là tổng diện tích đất để lại của các thành viên hộ gia đình quy định tại điểm a khoản 2 Điều này.

3. Các quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không áp dụng đối với các trường hợp sau đây:

a) Người phải thi hành án không phải là người trực tiếp lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối và nguồn sống chủ yếu của họ không phải là thu nhập có được từ các hoạt động sản xuất đó;

b) Trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 2 của Nghị định này.

Điều 5. Kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đã thế chấp

1. Đối với quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã thế chấp hợp pháp cho người khác trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên chỉ kê biên, đấu giá trong trường hợp ngoài nhà ở, người phải thi hành án chỉ có quyền sử dụng đất đó là tài sản duy nhất có giá trị lớn hơn so với tổng số tiền mà người phải thi hành án phải thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, nghĩa vụ trả tiền theo bản án, quyết định dân sự được thi hành và các chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất đó.

Người nhận thế chấp hợp pháp quyền sử dụng đất được ưu tiên thanh toán nợ trước khi thanh toán các khoản phải thi hành án khác, trừ trường hợp người nhận thế chấp và người phải thi hành án có thoả thuận khác phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Đối với quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án thế chấp sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án hoặc thế chấp không hợp pháp thì Chấp hành viên được kê biên quyền sử dụng đất đó để bảo đảm thi hành án. Trường hợp này, người nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất được quyền khởi kiện yêu cầu Toà án giải quyết về tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà người nhận thế chấp không khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được đấu giá để bảo đảm thi hành án. Trường hợp có người khởi kiện thì quyền sử dụng đất được xử lý sau khi bản án, quyết định của Toà án về giải quyết tranh chấp việc thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật.

Điều 6. Diện tích đất được kê biên và thứ tự kê biên quyền sử dụng đất

1. Chấp hành viên chỉ được kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất có giá trị đủ để bảo đảm thi hành án, chi phí thi hành án và các khoản tiền khác mà người phải thi hành án phải thanh toán.

2. Quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên trước. Trường hợp giá trị quyền sử dụng đất của người phải thi hành án không đủ để thi hành án thì kê biên phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án có chung với người khác.

Điều 7. Thẩm quyền và trách nhiệm đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Chấp hành viên làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyền cho tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

2. Đối với địa phương chưa có tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản hoặc tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản từ chối ký hợp đồng uỷ quyền đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Nghị định này và pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Điều 8. Bảo đảm quyền lợi của người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Quyền, lợi ích hợp pháp của người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật.

Đối với đất của người phải thi hành án do Nhà nước cho thuê thì người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất được ký hợp đồng tiếp tục thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chương 2:

KÊ BIÊN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM THI HÀNH ÁN

Điều 9. Xác định diện tích đất sẽ kê biên

Trước khi tiến hành kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải tạm thời xác định diện tích đất sẽ kê biên. Diện tích đất sẽ kê biên được xác định trên cơ sở tính các khoản tiền sau đây:

1. Số tiền phải thi hành án;

2. Giá trị quyền sử dụng đất;

3. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

4. Các khoản thuế về quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án phải nộp theo quy định của pháp luật;

5. Chi phí thi hành án và các khoản khác mà người phải thi hành án phải thanh toán.

Điều 10. Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất

1. Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Thủ trưởng cơ quan thi hành án phải ra quyết định thành lập Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất với thành phần gồm có:

a) Chấp hành viên là Chủ tịch Hội đồng;

b) Đại diện cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cùng cấp là uỷ viên;

c) Đại diện cơ quan tài chính cùng cấp là uỷ viên.

2. Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất giúp Chấp hành viên thực hiện việc xác định vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Điều 11. Thông báo việc kê biên quyền sử dụng đất

Chậm nhất là bảy ngày làm việc trước ngày kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo việc kê biên quyền sử dụng đất theo quy định sau đây:

1. Thông báo trực tiếp bằng văn bản về việc kê biên quyền sử dụng đất cho người được thi hành án, người phải thi hành án, người nhận thế chấp, người nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất, các thành viên Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất, Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất được kê biên;

2. Thông báo công khai trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương và niêm yết việc kê biên quyền sử dụng đất tại trụ sở cơ quan thi hành án và Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên.

Điều 12. Kê biên quyền sử dụng đất là tài sản chung

1. Trường hợp người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất có thoả thuận bằng văn bản về phần quyền sử dụng đất của từng người phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận hoặc xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người thì chỉ kê biên phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án.

2. Trường hợp người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất không thoả thuận được bằng văn bản hoặc Chấp hành viên không xác định được phần quyền sử dụng đất của từng người theo quy định tại khoản 1 Điều này thì giải quyết như sau:

a) Trường hợp người phải thi hành án là một bên vợ hoặc chồng thì Chấp hành viên hướng dẫn vợ, chồng yêu cầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung theo quy định của pháp luật.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày hướng dẫn, mà vợ, chồng không yêu cầu Toà án chia quyền sử dụng đất là tài sản chung thì phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích đất bình quân của mỗi người trong tổng diện tích đất mà vợ chồng có chung;

b) Trường hợp người phải thi hành án là thành viên của hộ gia đình mà không xác định được phần diện tích đất của người phải thi hành án thì phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án được kê biên là diện tích đất bình quân của mỗi người trong hộ gia đình.

3. Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã được dùng để góp vốn trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án mà việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất này không hình thành pháp nhân mới thì kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đã góp vốn.

4. Trường hợp có tài sản của người khác gắn liền với đất của người phải thi hành án thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo quy định tại Điều 21 của Nghị định này.

Điều 13. Kê biên quyền sử dụng đất trong trường hợp người phải thi hành án có nhiều thửa đất, loại đất

1. Trường hợp người phải thi hành án có nhiều thửa đất hoặc nhiều loại đất mà có giá trị lớn hơn số tiền phải thi hành án, kể cả quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thì kê biên thửa đất hoặc loại đất theo đề nghị của người phải thi hành án, nếu đề nghị đó không gây trở ngại cho việc thi hành án.

2. Trường hợp người phải thi hành án không đề nghị kê biên thửa đất hoặc loại đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì sau ba ngày làm việc, kể từ ngày người phải thi hành án được thông báo về việc lựa chọn thửa đất, loại đất sẽ kê biên, Chấp hành viên phải lập biên bản về việc đó và quyết định kê biên thửa đất, loại đất thích hợp bảo đảm cho việc thi hành án.

Điều 14. Kê biên quyền sử dụng đất đang do người khác thuê, khai thác, sử dụng

1. Trường hợp quyền sử dụng đất của người phải thi hành án đang cho người khác thuê, khai thác, sử dụng thì trước thời điểm kê biên ít nhất là ba mươi ngày, Chấp hành viên phải thông báo cho người đang thuê, khai thác, sử dụng đất biết về diện tích đất, thửa đất, loại đất, thời điểm sẽ kê biên.

2. Trường hợp có tài sản của người đang thuê, khai thác, sử dụng đất gắn liền với đất của người phải thi hành án thì quyền lợi của người đang khai thác, sử dụng đất được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 21 của Nghị định này.

Điều 15. Giải thích về quyền khiếu nại hoặc khởi kiện tranh chấp quyền sử dụng đất đã kê biên

Khi kê biên quyền sử dụng đất, nếu có tranh chấp về quyền sử dụng đất được kê biên thì Chấp hành viên vẫn tiến hành kê biên nhưng phải giải thích cho đương sự về quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 136 của Luật Đất đai giải quyết về tranh chấp đất đai. Việc giải thích phải được lập thành văn bản.

Hết thời hạn ba tháng, kể từ ngày kê biên mà không có người khiếu nại hoặc khởi kiện thì quyền sử dụng đất đã kê biên được xử lý để thi hành án. Nếu có người khiếu nại hoặc khởi kiện về quyền sử dụng đất đã kê biên thì quyền sử dụng đất chỉ được xử lý để thi hành án sau khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định quyền sử dụng đất đó là của người phải thi hành án.

Điều 16. Những người tham gia kê biên quyền sử dụng đất

1. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải được tiến hành trên thực địa. Khi kê biên phải có mặt những người sau đây:

a) Các thành viên Hội đồng kê biên quyền sử dụng đất;

b) Đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất bị kê biên;

c) Đại diện Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên;

d) Người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được kê biên hoặc người đại diện hợp pháp của họ.

2. Trường hợp người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được kê biên hoặc đại diện hợp pháp của họ đã được thông báo về việc kê biên mà cố tình vắng mặt thì Chấp hành viên lập biên bản về việc cố tình vắng mặt và vẫn tiến hành kê biên quyền sử dụng đất.

3. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cùng cấp được mời tham gia giám sát; người sử dụng đất liền kề được mời tham gia chứng kiến việc kê biên quyền sử dụng đất.

Điều 17. Xác định vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên

Khi kê biên quyền sử dụng đất phải căn cứ vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để xác định vị trí, đo diện tích, ranh giới thửa đất bị kê biên.

Việc kê biên quyền sử dụng đất phải được lập thành biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của các thành viên Hội đồng kê biên và những người quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều 16 của Nghị định này. Trường hợp người được thi hành án hoặc người đại diện hợp pháp của họ, người phải thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất bị kê biên vắng mặt hoặc cố tình không ký vào biên bản thì phải ghi rõ việc đó vào biên bản.

Điều 18. Định giá quyền sử dụng đất đã kê biên

Việc định giá quyền sử dụng đất đã kê biên để bảo đảm thi hành án được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Quyền sử dụng đất đã kê biên được định giá theo thoả thuận giữa người được thi hành án, người phải thi hành án và người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án trong trường hợp kê biên quyền sử dụng đất chung. Thời hạn để các bên đương sự thoả thuận về giá không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày quyền sử dụng đất được kê biên.

2. Trường hợp các bên đương sự không có thoả thuận hoặc không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất đã kê biên thì trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày quyền sử dụng đất được kê biên, Chấp hành viên phải thành lập Hội đồng định giá quyền sử dụng đất đã kê biên, gồm các thành viên sau đây:

a) Chấp hành viên là Chủ tịch Hội đồng định giá;

b) Đại diện cơ quan tài chính cùng cấp là uỷ viên;

c) Đại diện cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cùng cấp là uỷ viên;

d) Đại diện Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cùng cấp là uỷ viên;

đ) Đại diện cơ quan chuyên môn có liên quan (nếu có) là uỷ viên.

Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày được thành lập, Hội đồng định giá phải tiến hành định giá quyền sử dụng đất đã kê biên.

Trước khi định giá ít nhất ba ngày làm việc, Chấp hành viên phải thông báo bằng văn bản về việc định giá quyền sử dụng đất cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp biết; thông báo cho người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất đã kê biên biết về thời gian, địa điểm Hội đồng định giá làm việc để tham gia ý kiến vào việc định giá.

Căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá, Hội đồng định giá quyết định về giá quyền sử dụng đất đã kê biên, nhưng không thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm định giá. Trường hợp không xác định được giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương thì Hội đồng định giá quyết định về giá quyền sử dụng đất đã kê biên theo giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm định giá. Đối với đất thuê của Nhà nước thì định giá theo giá thuê đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định áp dụng tại thời điểm định giá và chi phí hợp pháp, hợp lệ về đền bù, san ủi mặt bằng đã bỏ ra (nếu có).

3. Giá trị quyền sử dụng đất đã được định theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này là giá khởi điểm được áp dụng khi đấu giá quyền sử dụng đất.

Điều 19. Giải quyết khiếu nại về việc định giá quyền sử dụng đất

Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày định giá, nếu có khiếu nại về việc định giá quyền sử dụng đất thì việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp Chủ tịch Hội đồng định giá là Chấp hành viên mà Chấp hành viên đó không phải là Thủ trưởng cơ quan thi hành án thì Chấp hành viên giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án nơi Chấp hành viên công tác giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án có hiệu lực thi hành.

2. Trường hợp Chủ tịch Hội đồng định giá là Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp huyện thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp huyện giải quyết và trả lời cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh có hiệu lực thi hành.

3. Trường hợp Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh trực tiếp làm Chủ tịch Hội đồng định giá thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án cấp tỉnh giải quyết và trả lời cho người khiếu nại trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Nếu đương sự còn khiếu nại thì Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự thuộc Bộ Tư pháp giải quyết và trả lời bằng văn bản cho người khiếu nại trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được khiếu nại. Quyết định giải quyết khiếu nại của Cục trưởng Cục Thi hành án dân sự có hiệu lực thi hành.

Điều 20. Tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên

Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đất kê biên đang do người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đã kê biên cho người phải thi hành án quản lý, khai thác, sử dụng.

Trường hợp diện tích đất kê biên đang do tổ chức hoặc cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng thì tạm giao cho tổ chức, cá nhân đó tiếp tục quản lý, khai thác, sử dụng.

2. Trường hợp người phải thi hành án hoặc tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều này không nhận tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên thì Chấp hành viên tạm giao diện tích đất đó cho tổ chức, cá nhân khác quản lý, khai thác, sử dụng.

3. Việc tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng diện tích đất đã kê biên phải được lập biên bản ghi rõ:

a) Hiện trạng sử dụng đất;

b) Thời hạn tạm giao quản lý, khai thác sử dụng đất, diện tích, loại đất, số thửa đất, số tờ bản đồ;

c) Quyền và nghĩa vụ cụ thể của người được tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất.

4. Trong thời hạn tạm giao quản lý, khai thác, sử dụng đất đã kê biên, người được tạm giao không được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, để thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được làm thay đổi hiện trạng sử dụng đất và không được sử dụng đất trái mục đích do pháp luật về đất đai quy định.

Điều 21. Xử lý tài sản gắn liền với đất khi kê biên quyền sử dụng đất

Khi kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà có tài sản gắn liền với đất thì xử lý theo quy định sau đây:

1. Trường hợp tài sản đó thuộc sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đó;

2. Trường hợp tài sản đó thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

a) Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản của họ thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được bằng văn bản thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất.

Nếu người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất.

b) Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản đó để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên tổ chức việc kê biên để bán đấu giá cùng với quyền sử dụng đất.

Riêng đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản đó.

c) Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản đó.

3. Đối với tài sản là cây trồng, vật nuôi ngắn ngày chưa đến mùa thu hoạch hoặc tài sản đang trong quy trình sản xuất khép kín chưa kết thúc thì sau khi kê biên, Chấp hành viên chỉ tiến hành xử lý để thi hành án khi đến mùa thu hoạch hoặc khi kết thúc quy trình sản xuất kép kín.

Điều 22. Giải quyết việc nhận quyền sử dụng đất đã kê biên

Việc nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, định giá kể cả quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất trước khi đấu giá được giải quyết theo quy định sau đây:

1. Trường hợp người phải thi hành án đồng ý cho người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để thi hành án và người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên lập biên bản về việc thoả thuận đó, ra quyết định công nhận việc người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp người phải thi hành án có chung quyền sử dụng đất với người khác thì người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án được ưu tiên nhận quyền sử dụng đất đã kê biên theo giá đã định quy định tại Điều 18 của Nghị định này. Thời hạn thực hiện quyền ưu tiên quy định tại Điều này là ba tháng, kể từ ngày quyền sử dụng đất được định giá.

Trong thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, nếu người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án có văn bản đề nghị nhận quyền sử dụng đất đã kê biên và đã thanh toán đủ tiền nhận quyền sử dụng đất thì Chấp hành viên lập biên bản về việc nhận quyền sử dụng đất, ra quyết định công nhận việc người có chung quyền sử dụng đất nhận quyền sử dụng đất đã kê biên để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chương 3:

ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ THI HÀNH ÁN

Điều 23. Thời hạn làm thủ tục uỷ quyền đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Trường hợp người được thi hành án không đồng ý nhận quyền sử dụng đất hoặc người phải thi hành án không đồng ý cho người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất để thi hành án kể cả quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày định giá, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp hết thời hạn thực hiện quyền ưu tiên quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này mà người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án không có văn bản đề nghị nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày hết thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn thực hiện quyền ưu tiên, nếu người có chung quyền sử dụng đất với người phải thi hành án có văn bản đề nghị không nhận quyền sử dụng đất thì trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị không nhận quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải làm thủ tục ký hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá với tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản để đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Đối với những địa phương chưa thành lập tổ chức có chức năng bán đấu giá tài sản, thì trong thời hạn quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, Chấp hành viên phải thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản và các quy định tại Chương này.

Điều 24. Thông báo về việc đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Trước khi mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo và niêm yết công khai về thời gian, địa điểm, loại đất, hạng đất, diện tích đất, tình trạng đất, giá khởi điểm quyền sử dụng đất đấu giá tại trụ sở cơ quan thi hành án, Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị kê biên và phải thông báo bằng văn bản cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp, người phải thi hành án, người được thi hành án, người có quyền, lợi ích liên quan đến việc thi hành án.

2. Thời hạn thông báo, hình thức thông báo đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản.

Điều 25. Nhận lại quyền sử dụng đất đã kê biên

Trước khi mở cuộc đấu giá quyền sử dụng đất một ngày làm việc, người phải thi hành án có quyền nhận lại quyền sử dụng đất nếu nộp đủ tiền thi hành án và thanh toán các chi phí thực tế đã phát sinh từ việc kê biên, chuẩn bị đấu giá quyền sử dụng đất đó.

Chấp hành viên phải ra quyết định giải tỏa kê biên quyền sử dụng đất trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người phải thi hành án nộp đủ tiền phải thi hành án và các khoản tiền phải thanh toán khác theo quy định của pháp luật.

Điều 26. Đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên

1. Người được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đã kê biên phải thuộc trường hợp được nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Quyền sử dụng đất được bán cho người trả giá cao nhất, nhưng không thấp hơn giá khởi điểm.

Trường hợp không có người tham gia đấu giá nào trả giá cao hơn hoặc bằng giá khởi điểm hoặc sau ba lần thông báo đấu giá quyền sử dụng đất mà không có người nào tham gia đấu giá thì cuộc đấu giá được coi là không thành. Trong thời hạn mười ngày làm việc, kể từ ngày đấu giá không thành, Chấp hành viên tổ chức định giá lại theo quy định tại khoản 2 Điều 18 của Nghị định này và theo hướng giảm giá quy định tại Điều 48 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự để tiếp tục việc đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Sau hai lần giảm giá mà không bán được quyền sử dụng đất đã kê biên, Chấp hành viên yêu cầu người được thi hành án nhận quyền sử dụng đất theo giá đã giảm lần sau cùng để thi hành án. Nếu người được thi hành án đồng ý nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên lập biên bản và ra quyết định công nhận việc nhận quyền sử dụng đất đất đó để làm thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được thi hành án theo quy định của pháp luật về đất đai.

Nếu người được thi hành án không nhận quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định giải toả kê biên, trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án.

4. Người phải thi hành án phải chịu chi phí kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất không thành, trừ trường hợp được miễn hoặc giảm theo quy định của pháp luật.

Điều 27. Thanh toán số tiền thu được từ việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất

Số tiền thu được từ việc kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất được thanh toán theo thứ tự quy định tại Điều 51 và Điều 52 của Pháp lệnh Thi hành án dân sự, sau khi đã trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thuế, lệ phí khác về quyền sử dụng đất mà người phải thi hành án phải nộp theo quyết định của pháp luật.

Số tiền còn lại được trả cho người phải thi hành án.

Điều 28. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá hoặc người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, đấu giá

1. Chấp hành viên có trách nhiệm lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất đã kê biên, đấu giá để thi hành án theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Trường hợp không thu hồi được giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên quy định tại điểm b khoản 2 Điều 2 của Nghị định này và thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều 3 của Nghị định này thì Chấp hành viên phải gửi văn bản nêu rõ lý do không thu hồi được giấy tờ về quyền sử dụng đất đó đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản của Chấp hành viên, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và gửi báo cáo bằng văn bản đến Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn ba ngày làm việc, kể từ ngày nhận được báo cáo của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra văn bản yêu cầu người phải thi hành án nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên, đồng thời gửi văn bản này cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất đã kê biên để niêm yết tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã đó.

Trong thời hạn ba mươi ngày, kể từ ngày ra văn bản yêu cầu, người phải thi hành án có trách nhiệm nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trường hợp người phải thi hành án không giao nộp các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên thì trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày hết hạn yêu cầu, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đề nghị Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền ra quyết định huỷ các giấy tờ về quyền sử dụng đất đã kê biên của người phải thi hành án và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều 29. Cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án

1. Trường hợp người phải thi hành án, người đang quản lý, khai thác, sử dụng đất không tự nguyện chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án thì Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế buộc người phải thi hành án, người đang quản lý, khai thác, sử dụng đất phải chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án.

2. Trường hợp người bị cưỡng chế chuyển quyền sử dụng đất cố tình vắng mặt mặc dù đã được thông báo quyết định cưỡng chế thì Chấp hành viên vẫn thực hiện quyết định cưỡng chế quy định tại khoản 1 Điều này để chuyển quyền sử dụng đất cho người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất để thi hành án.

3. Việc xử lý tài sản có trên đất đã kê biên, đấu giá được thực hiện theo quy định tại Điều 21, Điều 22 và Điều 26 của Nghị định này.

Trường hợp đương sự từ chối nhận tài sản thì Chấp hành viên phải lập biên bản ghi rõ số lượng, chủng loại, tình trạng từng loại tài sản và giao cho tổ chức, cá nhân có điều kiện bảo quản hoặc bảo quản tại kho của cơ quan thi hành án và thông báo địa điểm, thời gian để người có tài sản nhận lại tài sản. Nếu người có tài sản không đến nhận, thì tài sản đó được xử lý theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 của Điều 54 Pháp lệnh Thi hành án dân sự.

Chương 4:

ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH

Điều 30. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực sau mười lăm ngày, kể từ ngày đăng Công báo.

2. Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này.

Điều 31. Hướng dẫn thi hành

Bộ trưởng Bộ Tư pháp chịu trách nhiệm hướng dẫn thi hành Nghị định này.

 

 

Phan Văn Khải

(Đã ký)

 

THE GOVERNMENT
-----------

SOCIALIST REPUBLIC OF VIET NAM
Independence - Freedom - Happiness
--------------

No. 164/2004/ND-CP

Hanoi, September 14, 2004

 

DECREE

ON DISTRAINT AND AUCTION OF LAND USE RIGHT TO ENSURE THE EXECUTION OF JUDGMENTS

THE GOVERNMENT

Pursuant to the December 25, 2001 Law on Organization of the Government;
Pursuant to the October 28, 1995 Civil Code;
Pursuant to the November 26, 2003 Land Law;
Pursuant to the January 14, 2004 Ordinance on Execution of Civil Judgments;
At the proposal of the Justice Minister,

DECREES:

Chapter I

GENERAL PROVISIONS

Article 1.- Scope of application

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2. The provisions of Chapter II and Chapter III of this Decree shall also apply to the distraint and auctioning of the right to use land with properties attached thereto to ensure the execution of to be-executed civil judgments and decisions according to the provisions of Clause 1 of this Article.

Article 2.- Land use right to be distrained or auctioned

Judgment debtors' land use right, which can, under the provisions of the land legislation, be transferred, shall be distrained or auctioned to ensure the judgment execution in the following cases:

1. Such land use right shall be distrained under court decisions to ensure the judgment execution.

2. Land use right of judgment debtors shall be distrained or auctioned when the following conditions are met:

a/ Judgment debtors do not have other properties or have other properties, excluding residential houses, but their values are not sufficient for judgment execution;

b/ Judgment debtors possess the land use right certificates granted according to the provisions of the 1987 Land Law, the 1993 Land Law or the 2003 Land Law, or the residential house ownership and urban residential land use right certificates granted according to the provisions of the Government's Decree No. 60/CP of July 5, 1994, or one of the land use right papers prescribed in Clauses 1 and 2, or fall into one of the cases prescribed in Clauses 4 and 5, Article 50 of the 2003 Land Law.

3. Executors personally carrying out the judgment execution (hereinafter referred to as executors) shall have to determine the conditions for distraint or auction of land use right.

4. In cases where judgment debtors with the land use right fall into the cases prescribed at Point b, Clause 2 of this Article with part or whole acreage of their land lying under the planning and subject to land recovery by the State, but land recovery decisions have not yet been issued, such land use right shall still be distrained or auctioned.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



The identification of the papers mentioned at Point b, Clause 2, Article 2 of this Decree shall be as follows:

a/ Judgment debtors shall have to produce them to executors;

b/ In cases where judgment debtors fail to produce them, executors shall verify them at the People’s Committees of communes, wards or district townships (hereinafter referred collectively to as commune-level People's Committees) or the land use right registries or agencies competent to manage such houses and land.

Article 4.- Land acreages left to judgment debtors

1. In cases where judgment debtors are laborers personally engaged in agricultural, forestry, aquacultural production or salt-making activities with their livelihood incomes earned largely from such production activities, and certified by the People's Committees of communes where exists the distrained land, the executors shall, upon the distraint, leave to judgment debtors a certain acreage of land for planting annual crops, land for planting perennial trees, production forest land, salt-making land, land for aquaculture or other agricultural land for production, except for cases where judgment debtors agree to have their full land use right distrained or auctioned.

2. Land acreage left to judgment debtors prescribed in Clause 1 of this Article shall be decided on the basis of the average per-capita food output of the latest five years in their respective localities according to the following specific conditions:

a/ In cases where judgment debtors are individuals or members of households, the land acreage to be left to them shall be equal to average land acreage for each laborer personally engaged in agricultural, forestry, aquacultural production or salt-making activities in communes, thus enabling them to produce food for their living in six months, for users of land for planting annual crops or salt-making land; or in twelve months for users of land for planting perennial trees, production forest land, aquaculture land or other agricultural land;

b/ In cases where judgment debtors are households, the land acreage to be left to them shall be the total of land acreages left to the household members as prescribed at Point a, Clause 2 of this Article.

3. The provisions of Clauses 1 and 2 of this Article shall not apply to the following cases:

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



b/ The cases prescribed in Clause 1, Article 2 of this Decree.

Article 5.- Distraint or auction of already mortgaged land use right

1. For land use right already lawfully mortgaged by judgment debtors to other persons before such judgment debtors receive judgment execution decisions, executors shall only distrain it or put it on auction in cases where the judgment debtors, besides their residential houses, have such land use right as their only property with value larger than the total money amount they must pay for the obligations secured with mortgage measure, obligations to pay money under executed civil judgments or decisions as well as expenses for distraint or auction of such land use right.

Lawful mortgagees of land use right shall be given priority to have their debts repaid before payment of other amounts subject to the judgment execution, except for cases where mortgagees and judgment debtors otherwise agree in compliance with law provisions.

2. For the land use right mortgaged by judgment debtors after they receive judgment execution decisions or illegally mortgaged, executors may distrain such land use right to ensure the judgment execution. In these cases, land use right mortgagees may initiate lawsuits to request the court to settle disputes over the land use right mortgage.

Within three months after the date of distraint, if a land use right mortgagee does not initiate a lawsuit, the distrained land use right shall be put on auction to ensure the judgment execution. In case of a lawsuit, the land use right shall be handled after the court judgment or decision on settlement of land use right mortgage dispute takes legal effect.

Article 6.- Land acreages to be distrained and land use right distraint order

1. Executors shall be allowed to distrain or put on auction land use right with value sufficient for the judgment execution, judgment execution expenses and other money amounts which must be paid by judgment debtors.

2. Land use right of judgment debtors shall be distrained first. In cases where land use right of a judgment debtor is insufficient for the judgment execution, his/her portion of land use right possessed jointly with other persons shall be distrained.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



1. Executors shall carry out the procedures for signing contracts on authorizing organizations with the property-auctioning function to auction the land use right according to the law provisions on property auction.

2. For localities where exists no organization with the property-auctioning function or where organizations with the property-auctioning function refuse to sign contracts on authorized land use right auction for judgment execution, executors shall conduct the land use right auction according to the provisions of this Decree and the legislation on property auction.

Article 8.- Securing interests of auction winners or receivers of distrained land use right

1. Legitimate rights and interests of auction winners and receivers of distrained land use right shall be recognized and protected by law.

2. Auction winners, receivers of distrained land use right or the ownership right over properties attached to land shall be granted land use right or property ownership right certificates according to law provisions.

For judgment debtors' land leased by the State, auction winners or receivers of land use right or the ownership right over properties attached to land may sign contracts for continued land lease according to the provisions of the land legislation.

Chapter II

DISTRAINT OF LAND USE RIGHT TO ENSURE THE JUDGMENT EXECUTION

Article 9.- Determination of land acreages to be distrained

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



1. Money amount subject to the judgment execution;

2. Land use right value;

3. Land use levy and/or land rent;

4. Tax amounts on land use right, which must be paid by judgment debtors according to law provisions;

5. Judgment execution expenses and other amounts which must be paid by judgment debtors.

Article 10.- Council for land use right distraint

1. Before distraining land use right, the head of a judgment-executing agency must issue a decision on establishment of a council for land use right distraint which is composed of:

a/ An executor as its chairman;

b/ A representative of the land management agency under the People's Committee of the same level as its member;

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2. The council for land use right distraint shall assist the executor in determining the location, acreage and boundary of land plot to be distrained for the judgment execution.

Article 11.- Notification of land use right distraint

At least seven working days before the date of land use right distraint, executors must notify the land use right distraint according to the following regulations:

1. Notifying in writing the land use right distraint directly to judgment creditors, judgment debtors, mortgagees, receivers of capital contributed with the land use right, persons having rights and obligations related to the land use right, members of councils for land use right distraint, People's Procuracies of the same level and the People's Committees of communes where exists the to be-distrained land;

2. Publicly announcing the land use right distraint on the local mass media and posting up the land use right distraint at the head offices of land-executing agencies and the People's Committees of communes where exists the to be-distrained land.

Article 12.- Distraint of land use right being common property

1. In cases where judgment debtors and persons sharing the land use right with them agree in writing on their respective land use right portion according to the provisions of the land legislation and such agreements are certified by the People's Committees of communes where the land exists or where their respective land use right portion can be determined, only land use right portions of judgment debtors shall be distrained.

2. Cases where judgment debtors and persons sharing the land use right with them fail to reach written agreements or executors cannot determine their respective land use right portions according to the provisions of Clause 1 of this Article shall be handled as follows:

a/ If judgment debtors are wives or husbands of persons sharing the land use right with them, executors shall guide them in requesting the court to divide the land use right being their common property according to law provisions.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



b/ In cases where judgment debtors are household members and their land acreages cannot be determined, the judgment debtors' land use right portions to be distrained shall be the average land acreage of each household member.

3. In cases where judgment debtors' land use right is used to contribute capital before they receive judgment execution decisions, and such capital contribution with land use right does not establish a new legal person, the judgment debtors' land use right already contributed as capital shall be distrained or auctioned.

4. Where there exist properties of other persons attached to the land of judgment debtors, the handling of such properties shall comply with the provisions of Article 21 of this Decree.

Article 13.- Distraint of land use right in cases where a judgment debtor has many land plots or land of various categories

1. In cases where a judgment debtor has many land plots or land of various categories with a value larger than the money amount subject to the judgment execution, including the land use right associated with properties, certain land plots or land categories shall be distrained at the request of such judgment debtor, if such request does not obstruct the judgment execution.

2. In cases where judgment debtors do not request the distraint of land plots or land categories according to the provisions of Clause 1 of this Article, executors shall, three working days after judgment debtors are notified to select land plots or land categories for distraint, have to make written records thereon and decide to distrain appropriate land plots or land categories to ensure the judgment execution.

Article 14.- Distraint of the right to use land currently rented, exploited or used by other persons

1. In cases where judgment debtors' right to use the land currently rented, exploited or used by other persons for land exploitation or use, judgment executors must notify the current tenants, exploiters or users of the land acreage, land plot, land category to be distrained and time of distraint at least 30 days before the time of distraint.

2. Where there exist properties of current land tenants, exploiters or users attached to land of judgment debtors, the interests of such current land tenants, exploiters or users shall be settled according to the provisions of Clause 2, Article 21 of this Decree.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Upon the distraint of land use right, if any dispute over the distrained land use right arises, executors shall still go on with the distraint but have to explain to the involved parties about the right to lodge complaints or initiate lawsuits to request competent State agencies defined in Clauses 1 and 2, Article 136 of the Land Law to settle land disputes. The explanation must be made in writing.

Past the time limit of three months after the date of distraint, if no complaint is lodged or no lawsuit is initiated, the already distrained land use right shall be handled for the judgment execution. If any one complains about or initiates lawsuit against the already distrained land use right, such land use right shall be handled for judgment execution only after the competent State agency issues a decision to determine that such land use right belongs to the judgment debtor.

Article 16.- Persons participating in land use right distraint

1. The land use right distraint must be carried out afield and in the presence of the following persons:

a/ Members of the Council for land use right distraint;

b/ Representative of the land use right registry of the locality where the to be-distrained land exists;

c/ Representative of the People's Committee of the commune where the to be-distrained land exists;

d/ Judgment debtor, judgment creditor, persons with rights and obligations related to the to be-distrained land use right or their lawful representatives.

2. In cases where the judgment debtor, persons with rights and obligations related to the to be-distrained land use right or their lawful representatives, who have been notified of the distraint, are intentionally absent, the executor shall make written records on the intentional absence and still go on with the land use right distraint.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



Article 17.- Determination of locations, acreages and boundaries of land plots to be distrained

Upon the land use right distraint, papers evidencing the land use right of judgment debtors shall serve as basis for determining locations, acreages and boundaries of land plots to be distrained.

The land use right distraint must be recorded in writing with locations, acreages and boundaries of distrained land plots clearly stated and with signatures of members of the distraint council and persons defined at Points b, c and d, Clause 1, Article 16 of this Decree. In cases where judgment creditors or their lawful representatives, judgment debtors, persons with rights and obligations related to distrained land use right are absent or refuse to sign the written records, such absence or refusal must be clearly stated in written records.

Article 18.- Valuation of distrained land use right

The valuation of land use right already distrained to ensure the judgment execution shall be conducted according to the following regulations:

1. The already distrained land use right shall be valuated according to agreements among judgment creditors, judgment debtors and persons sharing land use right with judgment debtors in case of distraint of common land use right. Time limit for the involved parties to reach an agreement on price shall not exceed five working days after the land use right is distrained.

2. In cases where the involved parties make no agreement or fail to reach an agreement on the value of distrained land use right, executors shall, within fifteen days after the land use right is distrained, have to set up a council for valuation of distrained land use right, being composed of the following members:

a/ An executor as its chairman;

b/ A representative of the financial agency of the same level as its member;

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



d/ A representative of the land use right registry of the same level as its member;

e/ The representative of the relevant specialized agency (if any), as a member.

Within seven working days after being set up, the valuation council shall have to conduct the valuation of distrained land use right.

At least three working days before the valuation, executors must notify in writing the valuation of land use right to the People's Procuracy of the same level; notify the judgment debtors, judgment creditors, persons with rights and obligations related to distrained land use right of the working time and place of the valuation council for their comments on the valuation.

Basing itself on the actual price for land use right transfer in the locality under normal conditions at the time of valuation, the valuation council shall decide on price of distrained land use right, which, however, must not be lower than the price prescribed by the provincial People's Committee for application at the time of valuation. In cases where the actual price for land use right transfer in the locality cannot be determined, the valuation council shall decide on the price of distrained land use right according to the land price prescribed by the provincial People's Committee for application at the time of valuation. For land leased by the State, its use right shall be valuated according to the land rent rate prescribed by the provincial People's Committee for application at the time of valuation as well as the lawful and valid expenses for ground clearance compensation and leveling (if any).

3. Land use right value already determined according to the provisions of Clauses 1 and 2 of this Article shall serve as the reserve price when the land use right is auctioned.

Article 19.- Settlement of complaints about land use right valuation

Within seven working days after the date of valuation, any complaints about land use right valuation shall be settled according to the following regulations:

1. In cases where the valuation council's chairman is an executor, who is not the head of a judgment-executing agency, such executor shall settle complaints and reply in writing to complainants within fifteen days after receiving the complaints. If the complainants further lodge their complaints, the head of the judgment-executing agency where the executor is working shall settle the complaints and reply the complainants in writing within thirty days after receiving the complaints. Complaint-settling decisions of the head of the judgment-executing agency shall be effective for implementation.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



3. In cases where the head of the provincial-level judgment-executing agency personally acts as the valuation council's chairman, he/she shall settle complaints and reply the complainants in writing within fifteen days after receiving the complaints. If the complainants further lodge their complaints, the director of the Civil Judgment Execution Department under the Justice Ministry shall settle the complaints and reply to the complainants in writing within thirty days after receiving the complaints. Complaint-settling decisions of the director of the Civil Judgment Execution Department shall be effective for implementation.

Article 20.- Temporary assignment of distrained land acreages for management, exploitation and use

The temporary assignment of distrained land acreages for management, exploitation or use shall be made according to the following regulations:

1. If distrained land acreages are currently managed, exploited or used by judgment debtors, executors shall temporarily assign such distrained land acreages to such judgment debtors for continued management, exploitation or use.

In cases where the distrained land acreages are currently managed, exploited or used by other organizations or individuals, such distrained land acreages shall be temporarily assigned to such organizations or individuals for continued management, exploitation or use.

2. In cases where judgment debtors or organizations or individuals prescribed in Clause 1 of this Article refuse to accept the temporary assignment of distrained land acreages for management, exploitation or use, executors shall temporarily assign such land acreages to other organizations or individuals for management, exploitation or use.

3. The temporary assignment of distrained land acreages for management, exploitation or use must be recorded in writing, clearly stating:

a/ Current land use state;

b/ Duration of temporary assignment of land for management, exploitation or use, land acreages, land categories, number of land plots, number of maps;

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



4. In the duration of temporary assignment of distrained land for management, exploitation or use, temporary assignees must not convert, transfer, lease, sub-lease, donate or bequeath the land use right, mortgage, guarantee or contribute capital with the land use right; must not alter the actual land use state and must not use land in contravention of the purposes prescribed by the land legislation.

Article 21.- Handling of properties attached to land upon land use right distraint

Upon the distraint of judgment debtors' land use right, if there exist properties attached to land, such properties shall be handled according to the following regulations:

1. In cases where such properties are owned by the judgment debtors, the land use right and properties attached to such land shall be distrained;

2. In cases where such properties are owned by other persons, they shall be handled as follows:

a/ For properties which have existed before the judgment debtors receive judgment execution decisions, executors shall request the property owners to voluntarily relocate such properties and return land use right to the judgment debtors. In cases where the property owners fail to voluntarily relocate their properties, the executors shall guide the property owners and the judgment debtors in reaching written agreements on the mode of property handling. Within fifteen days after being guided, if they fail to reach written agreements, the executors shall organize the distraint for auctioning of such properties together with land use right.

If the property owners are land lessees or receivers of capital contributed with the land use right from the judgment debtors without forming new legal persons, the property owners shall be entitled to further sign land rent contracts or contracts on capital contribution with land use right with auction winners or receivers of land use right for the remaining duration of the contracts they have signed with the judgment debtors. In this case, the executors shall have to notify the auction participants or persons designated to receive land use right of the right of owners of properties attached to land to further sign contracts.

b/ For properties which exist after the judgment debtors receive judgment execution decisions, the executors shall request property owners to voluntarily relocate such properties in order to return the land use right to the judgment debtors. Fifteen days after being requested, if the property owners fail to relocate properties or such properties cannot be relocated, the executors shall organize the distraint for auctioning thereof together with the land use right.

Particularly for properties existing after the distraint, if the property owners fail to relocate their properties or the properties cannot be relocated, they shall be dismantled. The executors shall organize the property dismantlement, except for cases where the land use right receivers or auction winners agree to purchase such properties.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



3. For properties being pre-harvest short-term crops or livestock or properties involved in a unfinished closed production cycle, the executors shall, after the distraint, handle them for judgment execution only when they are ripe for harvesting or the closed production cycle finishes.

Article 22.- Reception of distrained land use right

The pre-auction reception of land use right already distrained or valuated, including land use right with properties attached to land shall be handled as follows:

1. In cases where judgment debtors agree to let judgment creditors receive the land use right already distrained for judgment execution and judgment creditors agree to receive such land use right, the executors shall make written records on such agreement, issue decisions recognizing the receipt of distrained land use right by the judgment creditors for carrying out procedures for granting land use right certificates to land use right receivers according to the provisions of the land legislation.

2. In cases where judgment debtors share land use right with other persons, the latter shall be given priority to receive the distrained land use right at the set price prescribed in Article 18 of this Decree. The time limit for exercising the priority right prescribed in this Article shall be three months after the land use right is valuated.

Within the time limit for exercising the priority right, if the persons sharing the land use right with the judgment debtors request in writing to receive the distrained land use right and pay fully for the land use right reception, the executors shall make written records on the land use right reception, issue decisions recognizing the receipt of the distrained land use right by the persons sharing the land use right for carrying out the procedures for granting land use right certificates to the land use right receivers according to the provisions of the land legislation.

Chapter III

AUCTION OF LAND USE RIGHT FOR JUDGMENT EXECUTION

Article 23.- Time limit for carrying out procedures to authorize the auction of distrained land use right

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



2. Past the time limit for exercising the priority right prescribed in Clause 2, Article 22 of this Article, if the persons sharing the land use right with the judgment debtors do not request in writing to receive the distrained land use right, the executors shall, within ten working days after the expiry of the time limit for exercising the priority right, have to carry out the procedures for signing contracts on auctioning authorization with organizations having the property-auctioning function for the auction of land use right.

Within the time limit for exercising the priority right, if the persons sharing the land use right with the judgment debtors request in writing not to receive the land use right, the executors shall, within ten working days after receiving such written requests, have to carry out the procedures for signing contracts on auctioning authorization with organizations having the property-auctioning function for the auction of land use right.

3. For localities where no organizations with the property-auctioning function have been established, the executors shall, within the time limit prescribed in Clauses 1 and 2 of this Article, have to conduct the auction of land use right to ensure the judgment execution according to law provisions on property auction and the provisions of this Chapter.

Article 24.- Notification of the auction of distrained land use right

1. Before opening an auction of land use right, executors shall have to publicly announce and post up the auctioning date and venue, land location, category, grade, acreage and current state, reserve price of the to be-auctioned land use right at the head office of the judgment-executing agency and the People's Committee of the commune where the distrained land exists and shall have to notify such in writing to the People's Procuracy of the same level, the judgment debtor, judgment creditor, and persons with rights and obligations related to the judgment execution.

2. Time limit for and mode of notification of land use right auction shall comply with law provisions on property auction.

Article 25.- Reception back of already distrained land use right

One working day before an auction of land use right is opened, the judgment debtor may receive back the land use right if he/she fully pays money amount for the judgment execution and expenses actually arising from the distraint and preparation for such land use right auction.

The executors must issue decisions on release of land use right distraint within five working days after the judgment debtors fully pay money amounts for the judgment execution and other payable amounts according to law provisions.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



1. Persons entitled to participate in auctions of already distrained land use right must fall into the cases eligible to receive the land use right according to the provisions of the land legislation.

2. Land use right shall be sold to the person who offers the highest price, which, however, must not be lower than the reserve price.

In cases where no auctioneer offers price higher than or equal to the reserve price or where no one responds to the land use right auction after it is announced three times, such auction shall be considered unsuccessful. Within 10 working days after unsuccessful auction, executors shall organize the revaluation according to the provisions of Clause 2, Article 18 of this Decree and along the direction of price decrease prescribed in Article 48 of the Ordinance on Civil Judgment Execution for continued auction of land use right.

3. If after two times of price decrease, the distrained land use right remains unsold, the executors shall request the judgment creditors to receive the land use right at the last decreased price for judgment execution. If the judgment creditors agree to receive the land use right for judgment execution, the executors shall make written records and issue decisions recognizing the receipt of such land use right for carrying out the procedures for registering and granting land use right certificates to the judgment creditors according to the provisions of the land legislation.

If the judgment creditors refuse to receive the distrained land use right, the executors shall issue decisions on distraint release and return such land use right to the judgment debtors.

4. Judgment debtors must bear expenses for distraint and/or unsuccessful auction of land use right, except for cases where they enjoy exemption or reduction thereof.

Article 27.- Settlement of proceeds from land use right distraint or auction

Proceeds from land use right distraint or auction shall be settled according to the priority order prescribed in Articles 51 and 52 of the Ordinance on Civil Judgment Execution, after subtracting the land use levy, land rent, land use tax, tax on incomes from land use right transfer and other taxes and fees related to the land use right which must be paid by the judgment debtors according to law provisions.

The remainders shall be refunded to the judgment debtors.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



1. Executors shall have to compile dossiers for granting land use right certificates and send them to the land use right registry for granting land use right certificates to auction winners or receivers of already distrained or auctioned land use right for judgment execution according to the provisions of the land legislation.

2. In cases where the papers on the distrained land use right defined at Point b, Clause 2, Article 2 of this Decree cannot be recovered that fall into the cases prescribed at Point b, Clause 1, Article 3 of this Decree, executors shall have to send written justifications of reasons for failure to recover such land use right papers to the land use right registry.

Within seven working days after receiving the written justifications from executors, the land use right registry shall have to verify the dossiers and send written reports thereon to the People's Committees competent to grant the land use right certificates.

Within three working days after receiving reports of the land use right registry, the competent People's Committees shall request in writing the judgment debtors to submit papers evidencing the distrained land use right, and concurrently send such written requests to the People's Committees of communes where exists the distrained land for being posted up at the offices of such commune-level People's Committees.

Within thirty days after written requests are issued, the judgment debtors shall have to submit papers evidencing the distrained land use right at the land use right registry.

In cases where the judgment debtors fail to submit papers evidencing the distrained land use right, the land use right registry shall, within five working days past the requesting time limit, request the competent People's Committees to issue decisions to cancel the papers evidencing the distrained land use right of the judgment debtors and carry out the procedures for granting land use right certificates to auction winners or receivers of land use right according to the provisions of the land legislation.

Article 29.- Forcible transfer of land use right to land use right auction winners or land use right receivers for judgment execution

1. In cases where judgment debtors, current land managers, exploiters or users fail to voluntarily transfer the land use right to land use right auction winners or land use right receivers for judgment execution, the executors shall issue decisions to compel such judgment debtors, land managers, exploiters or users to transfer land use right to land use right auction winners or land use right receivers for judgment execution.

2. In cases where persons compelled to transfer the land use right are intentionally absent though having been notified of the coercion decisions, the executors shall still effect the coercion decisions prescribed in Clause 1 of this Article for transfer of the land use right to land use right auction winners or land use right receivers for judgment execution.

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



In cases where involved parties refuse to receive the properties, executors shall have to make written records clearly stating the quantity, category and current conditions of each type of property, and hand over such properties to organizations and individuals having conditions for preservation or consign them into storehouses of the judgment-executing agencies for preservation, then notify places and time for reception back of such properties to their owners. If property owners do not come to receive back properties, such properties shall be handled according to the provisions of Clauses 3 and 4, Article 54 of the Ordinance on Civil Judgment Execution.

Chapter IV

IMPLEMENTATION PROVISIONS

Article 30.- Implementation effect

1. This Decree takes effect 15 days after its publication in the Official Gazette.

2. The ministers, the heads of the ministerial-level agencies, the heads of the Government-attached agencies and the presidents of the People's Committees of the provinces and centrally-run cities shall have to implement this Decree.

Article 31.- Implementation guidance

The Justice Minister shall have to guide the implementation of this Decree.

On behalf of the Government

...

...

...

Please sign up or sign in to your Pro Membership to see English documents.



PRIME MINISTER




Phan Van Khai

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


Nghị định 164/2004/NĐ-CP ngày 14/09/2004 về kê biên, đấu giá quyền sử dụng đất để đảm bảo thi hành án

Bạn Chưa Đăng Nhập Thành Viên!


Vì chưa Đăng Nhập nên Bạn chỉ xem được Thuộc tính của văn bản.
Bạn chưa xem được Hiệu lực của Văn bản, Văn bản liên quan, Văn bản thay thế, Văn bản gốc, Văn bản tiếng Anh,...


Nếu chưa là Thành Viên, mời Bạn Đăng ký Thành viên tại đây


22.710

DMCA.com Protection Status
IP: 3.238.199.4