|
BỘ XÂY DỰNG
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 09/VBHN-BXD
|
Hà Nội, ngày 25
tháng 8 năm 2023
|
NGHỊ ĐỊNH
VỀ
CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021
của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được sửa đổi, bổ sung bởi:
Nghị định số 35/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 6 năm 2023
của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thuộc lĩnh vực quản
lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 16 tháng 9
năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật
Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm
2009;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Luật Đấu thầu ngày 26 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014 và
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Đầu tư ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng1;
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm vi điều chỉnh
1. Nghị định này quy định chi tiết về việc cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, bao
gồm: việc kiểm định đánh giá chất lượng nhà chung cư, việc lập, phê duyệt kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; yêu cầu về quy hoạch đối với khu vực cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư; việc lựa chọn chủ đầu tư dự án; việc bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho người được tái định cư; quyền,
trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc
di dời, phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và một số cơ chế trong việc
thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Việc cưỡng chế phá dỡ, giải phóng mặt bằng đối với
nhà chung cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh không thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định này.
Điều 2. Đối tượng áp dụng
1. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài có liên quan đến
việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
2. Cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức, cá nhân
khác có liên quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Điều 3. Giải thích từ ngữ
Trong Nghị định này, các từ ngữ dưới đây được hiểu
như sau:
1. Nhà chung cư là tòa nhà độc lập (block), có một
hoặc một số đơn nguyên được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 3 của Luật
Nhà ở và được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
2. Khu chung cư là khu nhà có từ 02 tòa nhà chung
cư theo quy định tại khoản 1 Điều này trở lên và công trình xây dựng khác, bao
gồm cả nhà ở riêng lẻ (nếu có) được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch.
3. Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư là dự
án tái định cư với mục đích nâng cấp chất lượng, mở rộng diện tích, điều chỉnh
cơ cấu diện tích hiện có của nhà chung cư hoặc phá dỡ để xây dựng mới nhà chung
cư và các công trình xây dựng khác (nếu có). Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư bao gồm dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư và dự án cải tạo, xây
dựng lại khu chung cư.
4. Tái định cư tại chỗ là việc bố trí nhà ở, diện
tích khác (nếu có) cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định
cư tại địa điểm cũ trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
5. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn theo một trong các
hình thức quy định tại Điều 14, Điều 15 của Nghị định này hoặc
là tổ chức được Nhà nước giao theo quy định tại Điều 16 của Nghị
định này để triển khai thực hiện dự án.
6. Chủ sở hữu nhà chung cư là chủ sở hữu căn hộ
chung cư, chủ sở hữu diện tích khác trong nhà chung cư (sau đây gọi chung là chủ
sở hữu nhà chung cư).
Chủ sở hữu nhà chung cư là các tổ chức, cá nhân đã
được cấp hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền
sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất qua các thời kỳ (sau đây gọi
chung là Giấy chứng nhận), trừ trường hợp chủ sở hữu diện tích nhà thuộc sở hữu
nhà nước.
7. Người sử dụng nhà chung cư là chủ sở hữu đang trực
tiếp sử dụng nhà chung cư hoặc tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hợp
pháp căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư thông qua các hình thức
thuê, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý sử dụng hoặc sử dụng theo quyết định của
cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Điều 4. Nguyên tắc thực hiện cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được
triển khai thực hiện theo dự án, gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị, phù hợp với
quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương trình phát triển
nhà ở và kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
Trường hợp phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư do sự
cố, thiên tai, cháy nổ mà nhà chung cư này chưa có trong kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư được phê duyệt thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải thực hiện
ngay việc di dời các hộ gia đình ra khỏi nhà chung cư này, sau đó bổ sung trường
hợp này vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương.
2. Việc thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư phải tuân thủ quy định của pháp luật xây dựng, pháp luật nhà ở, pháp
luật đất đai, pháp luật có liên quan và quy định của Nghị định này; chủ đầu tư
phải thực hiện phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản
1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà chung cư thuộc diện
phá dỡ còn lại được thực hiện sau. Các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
không phải dành diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
3. Phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư, khu chung cư được xác định trong quy hoạch chi tiết hoặc trong nội dung chấp
thuận chủ trương đầu tư dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Đối với khu chung cư hiện hữu thuộc diện quy định
tại khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở thì địa phương có thể triển khai thực hiện
một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nhưng phải bảo đảm kết
nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và tuân thủ quy hoạch chi tiết của
toàn khu chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
Trường hợp thực hiện một dự án thì chủ đầu tư có thể
phân kỳ đầu tư nhưng phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản 2 Điều 5 của Nghị định này trước, các nhà
chung cư còn lại trong khu được thực hiện phá dỡ để xây dựng lại theo kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Việc phân kỳ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư phải được xác định
trong nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt,
phù hợp với tình hình thực tế, thời gian thực hiện dự án của từng nhà chung cư
và bảo đảm yêu cầu quy định tại Điều này.
5. Trường hợp chậm tiến độ thực hiện dự án đầu tư
theo Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đã được chấp thuận thì cơ quan có
thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư quyết định kéo dài hoặc chấm dứt việc
thực hiện dự án đầu tư. Trường hợp chấm dứt thực hiện dự án thì Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lựa chọn lại chủ đầu tư theo quy định của Nghị
định này; đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này thì cơ quan có thẩm quyền quyết
định chủ trương đầu tư quyết định cho phép kéo dài thời gian thực hiện dự án
như đối với dự án sử dụng vốn đầu tư công.
Điều 5. Các trường hợp nhà
chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác
theo quy hoạch
Nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để xây dựng lại
hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch quy định tại Nghị định này bao gồm:
1. Nhà chung cư phải phá dỡ khẩn cấp do sự cố, thiên
tai, cháy nổ theo quy định của pháp luật.
2. Nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc chưa hết
niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật nhưng có kết luận kiểm định của cơ
quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Nhà chung cư có các kết cấu chịu lực chính của
công trình xuất hiện tình trạng nguy hiểm tổng thể, có nguy cơ sập đổ, không
đáp ứng điều kiện tiếp tục sử dụng, cần phải di dời khẩn cấp các chủ sở hữu,
người sử dụng nhà chung cư;
b) Nhà chung cư bị hư hỏng nặng, xuất hiện tình trạng
nguy hiểm cục bộ kết cấu chịu lực chính của công trình và có một trong các yếu
tố sau: hệ thống hạ tầng kỹ thuật phòng cháy chữa cháy; cấp, thoát nước, xử lý
nước thải; cấp điện, giao thông nội bộ không đáp ứng các yêu cầu của quy chuẩn,
tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành hoặc có nguy cơ mất an toàn trong vận hành, khai
thác sử dụng cần phải phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người sử dụng và yêu cầu về
cải tạo, chỉnh trang đô thị.
3. Nhà chung cư bị hư hỏng một trong các cấu kiện kết
cấu chính của công trình, gồm: móng, cột, tường, dầm, xà không đáp ứng yêu cầu
sử dụng bình thường mà chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 2 Điều
này nhưng nằm trong khu vực có nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ theo quy định
khoản 2 Điều 110 của Luật Nhà ở.
Điều 6. Nhà nước thực hiện dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều
36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu
tư theo phương thức đối tác công tư 2020)
1. Nhà nước thực hiện cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật
Nhà ở (được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu
tư theo phương thức đối tác công tư 2020) đối với các trường hợp sau đây:
a) Trường hợp nhà chung cư, khu
chung cư có toàn bộ diện tích thuộc sở hữu nhà nước mà thuộc diện phải phá dỡ
theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này;
b) Trường hợp không lựa chọn được
chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 15 của Nghị định
này.
2. Trên cơ sở các nhà chung cư thuộc
diện phải phá dỡ để xây dựng lại theo quy định tại khoản 1 Điều này, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định
bố trí nguồn vốn để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Việc quyết định chủ trương đầu
tư các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực
hiện như đối với dự án có sử dụng vốn đầu tư công.
4. Việc phá dỡ nhà chung cư và thực
hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được
thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng, quy định của Nghị định này
và pháp luật có liên quan.
Chương II
YÊU CẦU VỀ KIỂM ĐỊNH CHẤT
LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ, KẾ HOẠCH, QUY HOẠCH CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ
VIỆC LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN
Mục 1. KIỂM ĐỊNH,
ĐÁNH GIÁ CHẤT LƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 7. Nguyên
tắc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ
trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện
nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình
nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở theo quy định của
pháp luật xây dựng và Nghị định này.
2. Đối với khu chung cư thì phải
thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư.
3. Việc kiểm định, đánh giá chất
lượng nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp
luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.
Điều 8. Yêu cầu,
nội dung kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Khi thực hiện kiểm định, đánh
giá chất lượng nhà chung cư, đơn vị, tổ chức được giao thực hiện phải căn cứ
vào các nội dung, yêu cầu của việc kiểm định, đánh giá chất lượng hiện trạng
công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định của Nghị định
này để kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư, đồng thời phải xác định rõ
nhà chung cư không bị hư hỏng hoặc nhà chung cư bị hư hỏng thuộc diện phải phá
dỡ theo quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 Điều 5 của Nghị định
này.
2. Trên cơ sở kết quả kiểm định
quy định tại khoản 1 Điều này, đơn vị, tổ chức thực hiện kiểm định phải có báo
cáo kết quả kiểm định gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh. Trường hợp nhà chung
cư thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị
định này thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm
định và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về kết quả kiểm định, làm cơ sở để thực
hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.
3. Sau khi có báo cáo của cơ quan
quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng
văn bản cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải cải tạo, xây dựng lại
quy định tại Điều 5 của Nghị định này biết, đồng
thời công khai danh mục các nhà chung cư này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh và của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh.
Mục 2. KẾ HOẠCH
CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 9. Yêu cầu
về lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Đối
với địa phương đã hoàn thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà
chung cư trên địa bàn theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của
Nghị định này thì trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định
này có hiệu lực thi hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải
tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều
5 của Nghị định này và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
Trường hợp sau khi đã ban hành kế
hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà xuất hiện các nhà chung cư thuộc diện
quy định tại Điều 5 của Nghị định này thì Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm điều chỉnh, bổ sung danh mục nhà chung cư này
vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư của địa phương theo quy định tại
khoản 3 Điều này, làm cơ sở để thực hiện dự án.
2. Đối với địa phương chưa hoàn
thành việc kiểm định, đánh giá chất lượng toàn bộ nhà chung cư trên địa bàn
theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 của Nghị định này thì
trong thời hạn không quá 03 tháng, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi
hành, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
các nhà chung cư đã hoàn thành việc kiểm định mà thuộc diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này để trình Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.
3. Đối với các nhà chung cư chưa
hoàn thành việc kiểm định theo quy định tại khoản 2 Điều này thì định kỳ 06
tháng một lần, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm rà soát, tổ chức
kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và lập danh mục các nhà chung cư thuộc
diện phải cải tạo, xây dựng lại quy định tại khoản 2, khoản
3 Điều 5 của Nghị định này và trường hợp nhà chung cư quy định tại khoản
3 Điều 110 của Luật Nhà ở để báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt bổ
sung vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, làm cơ sở để thực hiện.
Điều 10. Lập,
phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Trường hợp lập, phê duyệt kế hoạch
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cùng với thời điểm thực hiện lập, phê duyệt
kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể lập
chung vào kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương hoặc lập riêng kế hoạch này.
2. Trường hợp địa phương điều chỉnh,
bổ sung Chương trình phát triển nhà ở mà phải thay đổi nội dung kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức lập
và phê duyệt điều chỉnh kế hoạch phát triển nhà ở, kế hoạch cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư.
3. Trường hợp nhà chung cư thuộc
diện quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 5 của Nghị định này đã
có trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhưng chưa có trong Chương trình phát
triển nhà ở của địa phương thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được thực hiện dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư này, sau đó báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp
thông qua điều chỉnh bổ sung dự án này vào Chương trình phát triển nhà ở của địa
phương.
Điều 11. Nội
dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nội
dung kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:
a) Danh mục, địa điểm nhà chung
cư, khu chung cư cần thực hiện cải tạo, xây dựng lại, trong đó phải xác định thời
gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 1, điểm a khoản
2 Điều 5 trước, thời gian phá dỡ nhà chung cư quy định tại điểm b khoản 2, khoản 3 Điều 5 và các công trình khác (nếu
có) sau; trường hợp cải tạo, xây dựng lại khu chung cư thì phải dự kiến thời
gian thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư đầu tiên của khu, dự kiến thời
gian thực hiện phá dỡ, xây dựng các nhà chung cư còn lại trong khu;
b) Dự kiến các nguồn vốn huy động
cho việc thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư, khu chung cư trên địa
bàn; đối với nhà chung cư thuộc diện quy định tại khoản 1
Điều 6 của Nghị định này thì phải dự kiến nguồn vốn thực hiện dự án để
báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp xem xét, quyết định;
c) Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân
các cấp, Sở Xây dựng và các cơ quan có liên quan trong việc triển khai thực hiện
kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
d) Các nội dung khác có liên quan
(nếu có).
2. Sau
khi kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được phê duyệt (bao gồm cả kế
hoạch điều chỉnh), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai nội
dung kế hoạch này trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và gửi
đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà chung cư thuộc
diện phải cải tạo, xây dựng lại để thông báo cho các chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư biết và thực hiện; đồng thời gửi kế hoạch này về Bộ Xây dựng để
theo dõi, quản lý.
Mục 3. YÊU CẦU
VỀ QUY HOẠCH KHU VỰC CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 12.
Nguyên tắc, yêu cầu lập quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư,
khu chung cư
Việc lập quy hoạch phân khu, quy
hoạch chi tiết khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư phải
đáp ứng một số nguyên tắc, yêu cầu sau đây:
1. Cơ
quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt
quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo,
xây dựng lại, làm cơ sở để xây dựng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và bố trí chỗ ở tạm thời (sau đây gọi chung là phương án bồi thường) theo quy định
tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của
Nghị định này.
2. Khi lập, thẩm định và phê duyệt
quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết khu vực nhà chung cư, khu chung cư thuộc
diện cải tạo, xây dựng lại, cơ quan có thẩm quyền phải xác định một số chỉ tiêu
sử dụng đất quy hoạch xây dựng, quy mô dân số hoặc xác định phần diện tích đất
có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng các công trình dịch vụ, thương
mại, văn phòng hoặc công trình hạ tầng xã hội khác để bảo đảm hiệu quả kinh tế
- xã hội và môi trường nhằm khuyến khích các nhà đầu tư tham gia thực hiện dự
án nhưng phải đáp ứng và kết nối đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã
hội của khu vực và trên địa bàn.
3. Việc tổ chức lập, thẩm định,
phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực
hiện cùng với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và việc lập, phê
duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định
này.
Điều 13. Quy định về việc lập,
thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về
quy hoạch đô thị và pháp luật về xây dựng. Trong quá trình lập quy hoạch, ngoài
việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư và các cá nhân có liên quan theo quy định, cơ
quan có thẩm quyền có thể lấy thêm ý kiến của nhà đầu tư có nhu cầu tham gia thực
hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để bảo đảm tính khả thi và phù hợp
với thực tế.
2. Sau khi phê duyệt quy hoạch, cơ quan có thẩm quyền
phải công bố công khai các thông tin về quy hoạch theo quy định của pháp luật về
quy hoạch và niêm yết tại khu dân cư nơi có dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư để các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư biết, thực hiện.
32. Trường hợp khu vực
thực hiện cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư có quy mô diện tích
đất nhỏ hơn 02 ha thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện lập, thẩm định,
phê duyệt quy hoạch chi tiết theo quy trình rút gọn (gọi là quy trình lập quy
hoạch tổng mặt bằng). Việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh, công bố quy
hoạch tổng mặt bằng được thực hiện theo quy định của pháp luật về quy hoạch xây
dựng, quy hoạch đô thị.
4. Khi lập, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà
chung cư, khu chung cư thuộc diện cải tạo, xây dựng lại thì tùy theo tình hình
cụ thể của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có giải pháp quy hoạch cho
cả khu chung cư, nhà chung cư hoặc giải pháp quy gom một số nhà chung cư trên
cùng phạm vi địa bàn cấp xã hoặc cấp huyện để làm cơ sở xác định việc thực hiện
một hoặc nhiều dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đảm bảo hiệu quả
kinh tế, xã hội, môi trường và gắn với cải tạo, chỉnh trang đô thị.
Việc quy gom các nhà chung cư quy định tại khoản
này chỉ áp dụng trong trường hợp địa điểm có nhà chung cư thuộc diện quy gom
không xây dựng lại nhà ở mà xây dựng các công trình kinh doanh, dịch vụ, thương
mại, công cộng.
5. Trường hợp có đề xuất điều chỉnh quy hoạch đã được
phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô
thị và pháp luật về xây dựng.
Mục 4. LỰA CHỌN CHỦ ĐẦU
TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÁ DỠ NHÀ CHUNG CƯ
Điều 14. Lựa chọn chủ đầu tư dự
án cải tạo, xây dựng tại nhà chung cư đối với trường hợp các chủ sở hữu thỏa
thuận với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án
quy định tại Điều này được áp dụng đối với trường hợp cải tạo, xây dựng lại các
nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở, trừ trường hợp thuộc diện
quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này.
2. Căn cứ vào kế hoạch cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư, quy hoạch khu vực nhà chung cư phải thực hiện cải tạo,
xây dựng lại đã được phê duyệt, quy mô diện tích đất, quy mô dân số tại khu vực
dự án và các yêu cầu về bồi thường, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng và ban hành các tiêu chí để lựa chọn
chủ đầu tư (về năng lực tài chính, vốn chủ sở hữu, năng lực kinh nghiệm thực hiện
dự án, phương án tài chính để thực hiện dự án và các tiêu chí khác áp dụng đối
với từng dự án); đồng thời phải công bố công khai các tiêu chí này và thời hạn
tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư của từng dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân
dân cấp huyện nơi có dự án để các chủ sở hữu nhà chung cư biết và thực hiện lựa
chọn chủ đầu tư.
3. Trên cơ sở tiêu chí, thời hạn
tiếp nhận hồ sơ đăng ký làm chủ đầu tư đã được công bố theo quy định tại khoản
2 Điều này và quy hoạch chi tiết khu vực có nhà chung cư phải thực hiện cải tạo,
xây dựng lại, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có nhu cầu gửi đơn đăng
ký làm chủ đầu tư dự án (theo mẫu quy định tại Phụ
lục I ban hành kèm theo Nghị định này) kèm theo hồ sơ năng lực đáp ứng các
tiêu chí do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và phương án bồi thường được lập
theo quy định tại các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị định này đến cơ quan được Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà
chung cư cần cải tạo, xây dựng lại hoặc cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh).
4. Trong thời hạn tối đa 15 ngày,
kể từ ngày hết hạn tiếp nhận hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều này, cơ quan
được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các cơ
quan chức năng của địa phương để kiểm tra hồ sơ năng lực theo tiêu chí đã công
bố và nội dung phương án bồi thường gửi kèm của các doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản đã đăng ký; trường hợp hồ sơ đáp ứng yêu cầu thì cơ quan được giao chủ
trì lập danh sách các doanh nghiệp này để tổ chức lựa chọn chủ đầu tư dự án.
5. Trong thời hạn tối đa 90 ngày,
kể từ ngày hết thời hạn quy định tại khoản 4 Điều này, cơ quan được giao chủ
trì kiểm tra hồ sơ (trường hợp là Ủy ban nhân dân cấp huyện thì phải phối hợp với
cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, nếu là cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh thì phải
phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án) tổ chức lấy ý kiến của các
chủ sở hữu nhà chung cư về việc lựa chọn chủ đầu tư dự án. Các chủ sở hữu nhà
chung cư căn cứ vào các tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư đã được công bố theo quy định
tại khoản 2 Điều này, danh sách các doanh nghiệp đáp ứng tiêu chí kèm theo hồ
sơ năng lực và phương án bồi thường do doanh nghiệp đề xuất để quyết định lựa
chọn chủ đầu tư dự án.
6. Việc lấy ý kiến của các chủ sở
hữu khi lựa chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực
hiện theo nguyên tắc mỗi một căn hộ trong nhà chung cư tương ứng với một phiếu biểu
quyết và có ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu căn hộ chung cư của nhà chung cư,
khu chung cư đó tham gia; doanh nghiệp được lựa chọn phải được tối thiểu 75% tổng
số các chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư tham gia đồng ý; trường hợp có nhiều
doanh nghiệp tham gia đăng ký làm chủ đầu tư thì lựa chọn doanh nghiệp nhận được
tỷ lệ đồng ý cao nhất của các chủ sở hữu nhưng tối thiểu phải đạt trên 51% tổng
số chủ sở hữu nhà chung cư, khu chung cư đó đồng ý; việc tổ chức lựa chọn chủ đầu
tư dự án phải được lập thành biên bản có chữ ký của đại diện Ủy ban nhân dân cấp
huyện nơi có dự án, đại diện cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, đại diện các chủ sở
hữu nhà chung cư và doanh nghiệp được lựa chọn.
Trường hợp nhà chung cư, khu chung
cư có một phần diện tích thuộc sở hữu nhà nước thì đại diện chủ sở hữu nhà nước
đối với phần diện tích này tham gia lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Đối với phần diện tích khác trong
nhà chung cư không phải là căn hộ mà thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân hoặc của
Nhà nước thì lấy tổng diện tích sử dụng phần diện tích này chia cho diện tích sử
dụng căn hộ lớn nhất tại nhà chung cư hoặc khu chung cư đó để xác định tỷ lệ số
phiếu biểu quyết của các chủ sở hữu, mỗi phần diện tích tương đương với diện
tích căn hộ lớn nhất sau khi chia được tính bằng một phiếu biểu quyết; trường hợp
diện tích còn lại sau khi chia lớn hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm
này thì được tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu; trường hợp diện
tích còn lại sau khi chia nhỏ hơn 1/2 diện tích căn hộ quy định tại điểm này
thì không tính tỷ lệ một phiếu biểu quyết của chủ sở hữu.
7. Trong quá trình lựa chọn chủ đầu
tư, các chủ sở hữu nhà chung cư và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham
gia lựa chọn có thể thống nhất điều chỉnh nội dung phương án bồi thường do
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lập nhưng phải tuân thủ nội dung quy hoạch
đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và quy định về nội dung bồi thường tại
các Điều 20, 21, 22 và Điều 23 của Nghị
định này.
8. Trong thời hạn tối đa 15 ngày,
kể từ ngày có biên bản lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại khoản 6 Điều này,
cơ quan được giao chủ trì tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản báo cáo kèm theo biên
bản lựa chọn chủ đầu tư và phương án bồi thường của nhà đầu tư được lựa chọn gửi
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để xem xét, phê duyệt; trong Quyết định phê duyệt
phương án bồi thường của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải có nội dung xác định rõ
tên doanh nghiệp đã được lựa chọn.
Sau khi phương án bồi thường được
phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công bố công khai nội dung phương án bồi
thường và tên doanh nghiệp được lựa chọn trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh, đồng thời gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết.
9. Sau khi phương án bồi thường được
phê duyệt, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được lựa chọn làm chủ đầu tư có
trách nhiệm làm thủ tục đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án theo quy định
của pháp luật về đầu tư, pháp luật nhà ở và quy định tại Nghị định này. Trong
Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng
thời chấp thuận doanh nghiệp đã được lựa chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư.
Điều 15. Lựa
chọn chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thông qua hình thức đấu
thầu
1. Việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện
trong trường hợp không lựa chọn được chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 14 và trường hợp quy định tại khoản
1 Điều 5 của Nghị định này. Đối với trường hợp quy định tại khoản 3 Điều
110 của Luật Nhà ở mà không lựa chọn được chủ đầu tư theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì không tiếp tục lựa chọn chủ
đầu tư theo quy định tại Điều này.
2. Trên cơ sở danh mục dự án nêu
trong kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt hoặc trường
hợp phải phá dỡ khẩn cấp quy định tại khoản 1 Điều 5 của
Nghị định này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm lập danh mục dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư
và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt, công bố danh mục này trên Cổng
thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Trước khi tổ chức đấu thầu, cơ
quan có thẩm quyền phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở và quy định tại Nghị
định này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh là bên mời
thầu và chịu trách nhiệm tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án quy định tại
Điều này.
4. Các nội dung liên quan đến hồ
sơ đấu thầu, phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ, xác định thang điểm chấm
thầu, tiêu chí lựa chọn chủ đầu tư được quy định như sau:
a) Phương pháp, tiêu chuẩn đánh
giá hồ sơ dự thầu, việc lập hồ sơ mời thầu và các nội dung khác liên quan đến
việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án được thực hiện như quy định của pháp luật
về đấu thầu, trong đó không đánh giá về hiệu quả đầu tư đối với phần diện tích
đất quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định này, trừ
trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này;
b) Thang điểm chấm thầu được xác định
với tổng điểm các tiêu chí để thực hiện dự án cao nhất là 100 điểm, bao gồm các
tiêu chí: về năng lực tài chính, về kinh nghiệm thực hiện, về tiến độ thực hiện
dự án, thời gian bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, về đầu tư hạ tầng kỹ thuật,
hạ tầng xã hội, về nội dung phương án bố trí tái định cư và chỗ ở tạm thời, về
phương án tài chính để thực hiện dự án, về phương án kinh doanh, thương mại của
dự án. Bên mời thầu xác định thang điểm cụ thể của từng tiêu chí quy định tại
khoản này để áp dụng đối với từng dự án cho phù hợp với tình hình thực tế;
c) Các mẫu thông báo liên quan đến
việc đấu thầu được áp dụng như các mẫu quy định của pháp luật về đấu thầu.
5. Trường hợp phạm vi dự án được mở
rộng hơn so với ranh giới diện tích đất của nhà chung cư, khu chung cư hiện hữu
thì khi xác định điều kiện, tiêu chí mời thầu đối với dự án, cơ quan quản lý
nhà ở cấp tỉnh phải nêu rõ chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch được duyệt đối với phần
diện tích đất được mở rộng, làm cơ sở để xác định giá sàn nộp ngân sách nhà nước
như đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại.
6. Quy trình đấu thầu lựa chọn chủ
đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện như đối với quy
trình đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; chi
phí tổ chức đấu thầu được xác định trong tổng mức đầu tư của dự án; chi phí bảo
lãnh dự thầu được thực hiện theo quy định của pháp luật đấu thầu.
7. Nhà đầu tư trúng đấu thầu theo
quyết định phê duyệt kết quả lựa chọn nhà thầu quy định tại Điều này là chủ đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập
phương án bồi thường theo kết quả trúng thầu gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh
để chủ trì, phối hợp với các cơ quan chức năng của địa phương thẩm định và báo
cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; sau khi phương án bồi thường được phê
duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các thủ tục tiếp theo để đầu tư xây
dựng dự án theo quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Điều 16. Lựa
chọn chủ đầu tư dự án đối với trường hợp Nhà nước trực tiếp thực hiện dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Nhà nước trực tiếp đầu tư bằng
nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở (được sửa đổi,
bổ sung tại điểm a khoản 6 Điều 99 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác
công tư 2020) để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư thuộc
diện quy định tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này.
2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án
quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều
114 của Luật Nhà ở. Trường hợp Nhà nước quyết định tổ chức lựa chọn chủ đầu tư
dự án thông qua hình thức đấu thầu thì thực hiện theo quy định tại Điều 15 của Nghị định này.
3. Việc lập, thẩm định, phê duyệt
phương án bồi thường đối với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định
tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Phương án bồi thường được lập theo
quy định tại Điều 20, 21, 22 và 23 của
Nghị định này và sau khi phê duyệt phải được công bố công khai trên Cổng
thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, gửi cho Ủy ban nhân dân cấp huyện,
cấp xã nơi có nhà chung cư để thông báo cho các chủ sở hữu nhà chung cư biết,
thực hiện.
Điều 17. Thực
hiện giải phóng mặt bằng, phá dỡ nhà chung cư
1. Việc thực hiện giải phóng mặt bằng
dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với dự án quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì chủ đầu tư phối hợp với Ủy
ban nhân dân cấp huyện nơi có dự án tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng để
thực hiện dự án;
b) Đối với dự án quy định tại Điều 15, Điều 16 của Nghị định này thì thực hiện giải
phóng mặt bằng theo quy định của pháp luật về đất đai.
2. Việc phá dỡ nhà chung cư được
thực hiện theo quy định sau đây:
a) Trước
khi thực hiện phá dỡ, chủ đầu tư phải thực hiện lập, phê duyệt phương án, giải
pháp phá dỡ nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng;
b) Chủ đầu tư tự thực hiện việc
phá dỡ nếu có đủ năng lực theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc thuê tổ
chức có năng lực phá dỡ để thực hiện phá dỡ theo phương án, giải pháp phá dỡ được
duyệt;
c) Trường hợp do sự cố, thiên tai,
cháy nổ mà phải phá dỡ khẩn cấp nhà chung cư thì đơn vị được giao phá dỡ có
trách nhiệm thực hiện việc phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Chương III
QUYỀN, TRÁCH NHIỆM CỦA
CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN, CHỦ SỞ HỮU VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ; PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG;
CƠ CHẾ ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Mục 1. QUYỀN, TRÁCH NHIỆM CỦA
CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN, CHỦ SỞ HỮU VÀ NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 18. Quyền và trách nhiệm của chủ đầu tư dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư
1. Đối với trường hợp quy
định tại Điều 14 và Điều 15 của Nghị định này thì chủ đầu tư dự án có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu
cơ quan, tổ chức có liên quan thực hiện các thủ tục để thực hiện dự án theo quy
định của pháp luật;
b) Cho
thuê, cho thuê mua, bán nhà ở và công trình dịch vụ thương mại (nếu có) trong
phạm vi dự án; thực hiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở và các công
trình trong dự án theo quy định của pháp luật nhà ở và pháp luật kinh doanh bất
động sản;
c) Được
thực hiện quản lý, vận hành hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án theo
nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt và theo quy định của pháp luật;
d) Thực
hiện kinh doanh đối với các công trình kinh doanh, dịch vụ thuộc phạm vi dự án
theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư (nếu có);
đ) Yêu cầu
cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở và các công
trình khác (nếu có) trong dự án theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp
luật về nhà ở;
e) Được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với
diện tích đất sử dụng vào mục đích để ở, kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các
loại đất khác trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định
của pháp luật;
g) Được
hưởng các cơ chế ưu đãi theo quy định tại Nghị định này và pháp luật có liên
quan trong quá trình triển khai thực hiện dự án;
h) Được
thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Đối với
trường hợp quy định tại Điều 16 của Nghị định này thì chủ đầu tư có các quyền sau đây:
a) Bán,
cho thuê, cho thuê mua căn hộ tái định cư, diện tích khác không phải là nhà ở
theo quy định của pháp luật;
b) Các quyền
quy định tại điểm a, c, d, e và h khoản 1 Điều này;
c) Các
quyền khác theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu
tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Điều 14 và Điều 15 của Nghị định này có trách nhiệm sau
đây:
a) Thực
hiện các trách nhiệm của chủ đầu tư dự án theo quy định tại các khoản 1,
3, 5, 6, 7, 8, 9 và 10 Điều 26 của Luật Nhà ở và các quy định có liên quan
của pháp luật kinh doanh bất động sản;
b) Thực
hiện bố trí chỗ ở tạm thời, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho chủ sở hữu nhà
chung cư bị phá dỡ theo phương án bồi thường đã được phê duyệt theo quy định của Luật
Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan;
c) Tổ chức
nghiệm thu, bàn giao nhà ở và các công trình xây dựng tái định cư theo quy định
của pháp luật về xây dựng cho các chủ sở hữu theo đúng phương án bồi thường đã
được phê duyệt; bàn giao các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật cho
nhà nước theo nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư và theo quy định của pháp
luật;
d) Thực
hiện các nghĩa vụ tài chính và các nghĩa vụ khác theo quy định của Nghị định
này và pháp luật có liên quan.
4. Chủ đầu
tư dự án quy định tại Điều 16 của Nghị định này có
trách nhiệm:
a) Thực
hiện quy định tại khoản 1, 3, 5, 6, 8, 9 và 10 Điều 26 của Luật Nhà ở và
quy định tại điểm b, c khoản 3 Điều này;
b) Thực
hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.
Điều 19. Quyền và trách nhiệm của chủ sở hữu, người sử dụng
nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư
1. Chủ sở hữu nhà chung
cư (trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này) có các quyền sau đây:
a) Được tham gia lựa chọn
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo
quy định của Nghị định này;
b) Được
tái định cư, được giải quyết chỗ ở tạm thời, được lựa chọn hình thức bồi thường
theo quy định của Nghị định này; yêu cầu chủ đầu tư thanh toán tiền chênh lệch
bồi thường (nếu có) theo quy định của Nghị định này;
c) Được
cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về nhà ở
và pháp luật về đất đai đối với nhà ở, công trình đã được bồi thường, bố trí
tái định cư;
d) Được
tham gia giám sát quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp
luật;
đ) Được
mua nhà ở bố trí tạm thời trong trường hợp nhà ở này thuộc diện được bán theo
quy định của Nghị định này nếu chủ sở hữu không có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở
tái định cư theo quy định của Nghị định này;
e) Được
chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư, nhà ở bố trí tạm thời (nếu được
mua nhà ở này); trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán được thực hiện
như đối với chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của
pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản; người nhận chuyển nhượng
hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư cuối cùng được cấp Giấy chứng nhận theo quy
định của pháp luật về đất đai và pháp luật về nhà ở;
g) Được
bồi thường thiệt hại trong trường hợp có thiệt hại xảy ra theo nội dung của hợp
đồng đã ký kết và theo quy định của pháp luật;
h) Được
hưởng các quyền khác theo quy định của pháp luật.
2. Chủ sở
hữu nhà ở, công trình khác thuộc sở hữu nhà nước có các quyền quy định tại các
điểm a, b, d, g và h khoản 1 của Điều này.
3. Trách
nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư:
a) Thực
hiện theo phương án bồi thường đã được phê duyệt; chấp hành di dời để thực hiện
việc giải tỏa, phá dỡ nhà ở và công trình xây dựng trong phạm vi dự án theo
phương án, giải pháp phá dỡ đã được duyệt;
b) Chấp
hành và tạo điều kiện để các tổ chức, đơn vị và cơ quan có thẩm quyền thực hiện
việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về
xây dựng và quy định của Nghị định này;
c) Tạo
điều kiện để chủ đầu tư dự án, nhà thầu xây dựng triển khai thực hiện dự án
theo nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
d) Tham
gia lấy ý kiến để lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 14 của Nghị định này; tuân thủ
các nội dung của hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở tái định cư đã ký kết; nộp
kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư khi mua, thuê mua nhà ở tái
định cư theo quy định của pháp luật nhà ở;
đ) Chấp
hành các quyết định có liên quan của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Thực hiện các nghĩa
vụ, trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.
4. Người sử dụng nhà chung
cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại được bố trí tái định cư theo
quy định của Nghị định này và phải thực hiện các nghĩa vụ, trách nhiệm theo nội
dung thỏa thuận với chủ sở hữu, quy định tại điểm a, b, c, đ và e khoản 3 Điều
này.
Mục 2. PHƯƠNG ÁN BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ BỐ TRÍ
CHỖ Ở TẠM THỜI CHO CÁC CHỦ SỞ HỮU, NGƯỜI SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ
Điều 20. Nguyên tắc, nội dung phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư
1. Việc xây dựng và thực
hiện phương án bồi thường áp dụng cho các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung
cư phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:
a) Tuân
thủ quy định tại Điều 4 của Nghị định này; căn hộ tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật
quốc gia về nhà chung cư theo quy định;
b) Phải
có các nội dung quy định tại khoản 2 Điều này và được lập trên cơ sở quy hoạch
chi tiết hoặc bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình đã được phê
duyệt;
c) Việc
bố trí nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng mua bán, thuê, thuê
mua nhà ở tái định cư bảo đảm quyền lợi của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư;
d) Việc
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và bố trí chỗ ở tạm thời phải bảo đảm công
khai, minh bạch, khách quan và tuân thủ phương án bồi thường đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư được xác định trong tổng mức đầu tư dự án;
đ) Trường
hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không
thực hiện xây dựng lại nhà chung cư mà xây dựng công trình khác (bao gồm cả trường
hợp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định
này) thì chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi
thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác.
Trường hợp
tái định cư tại địa điểm khác thì có thể được bố trí tại dự án xây dựng nhà ở
tái định cư hoặc dự án nhà ở thương mại trên cùng địa bàn cấp xã, nếu trên địa
bàn cấp xã không có nhà ở này thì bố trí trên cùng địa bàn cấp huyện; trường hợp
trên địa bàn cấp huyện không có nhà ở này thì được bố trí tại dự án khác trên địa
bàn cấp huyện lân cận hoặc nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật nhà ở. Đối với việc bồi
thường bằng nhà ở riêng lẻ theo quy định tại khoản
4 Điều 21 của Nghị định này thì không bố trí
tái định cư tại địa điểm cũ mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm quy hoạch
địa điểm khác để bố trí theo nguyên tắc xác định địa bàn quy định tại điểm này;
e) Chủ sở hữu được bố
trí tái định cư được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật đất đai và
pháp luật nhà ở và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được
tái định cư (bao gồm cả trường hợp được bố trí tái định cư tại địa điểm khác hoặc
trường hợp mua nhà ở tạm cư), trừ trường hợp chủ sở hữu nhà thuộc sở hữu nhà nước.
2. Nội dung phương án bồi
thường bao gồm:
a) Tên
và địa chỉ của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư;
b) Vị
trí, diện tích nhà cũ; vị trí, diện tích nhà được bố trí tái định cư;
c) Giá bán
nhà ở, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở tái định cư, các công trình khác (nếu
có); giá trị nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có) bố trí tái định cư;
d) Giá
tính để bồi thường nhà ở, công trình xây dựng khác (nếu có); giá trị nhà ở,
công trình xây dựng khác (nếu có) được bồi thường;
đ) Khoản
tiền chênh lệch của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có);
e) Thời
gian thực hiện dự án; thời gian hoàn thành việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
và bố trí chỗ ở tạm thời; thời gian bàn giao nhà tái định cư;
g) Việc
bố trí chỗ ở tạm thời, chi phí hỗ trợ chỗ ở tạm thời;
h) Các nội
dung quy định tại Điều 21, 22 và 23 của Nghị định
này và các nội dung khác liên quan (nếu có).
Điều 21. Phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư về nhà ở, công trình xây dựng3
1. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư áp dụng
trong trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ được
thực hiện theo quy định sau đây:
a) Căn cứ vào điều kiện cụ thể của dự án tại từng
khu vực, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định hệ số k bồi thường từ 1 đến 2 lần
diện tích sử dụng căn hộ cũ ghi trong Giấy chứng nhận được cấp qua các thời kỳ
hoặc diện tích đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận, làm cơ sở để chủ đầu tư lập
phương án bồi thường. Trường hợp có diện tích ngoài diện tích được công nhận
trong Giấy chứng nhận hoặc ngoài diện tích đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận
thì thực hiện giải quyết theo quy định của pháp luật đất đai. Diện tích căn hộ
tái định cư sau khi tính theo hệ số k được quy đổi thành tiền và được nêu rõ
trong phương án bồi thường, làm cơ sở để xác định giá trị hợp đồng mua bán,
thuê mua nhà ở tái định cư và nghĩa vụ thanh toán tiền chênh lệch của các bên
(nếu có).
Đối với các chủ sở hữu tầng 1 mà có dành diện tích
nhà để kinh doanh trước thời điểm Nghị định này có hiệu lực thi hành và dự án
có bố trí một phần diện tích để kinh doanh dịch vụ, thương mại theo quy hoạch
được phê duyệt thì ngoài việc được bồi thường theo quy định tại điểm này, nếu
các chủ sở hữu có nhu cầu còn được mua hoặc thuê một phần diện tích sàn kinh
doanh thương mại, dịch vụ để kinh doanh; giá bán phần diện tích này được tính
theo chi phí đầu tư xây dựng phân bố trên 1 m2 sàn kinh doanh thương
mại, dịch vụ cộng với 10% lợi nhuận định mức theo quy định; giá thuê diện tích
kinh doanh, dịch vụ do các bên thỏa thuận;
b) Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư lớn hơn
giá trị căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này
thì các bên ký hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định cư và phải nộp
thêm phần giá trị chênh lệch này, nếu chủ sở hữu không mua, thuê mua thì không
được bố trí tái định cư và được thanh toán bằng tiền đối với toàn bộ giá trị được
bồi thường theo quy định. Trường hợp giá trị căn hộ tái định cư nhỏ hơn giá trị
căn hộ cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định tại điểm a khoản này thì chủ đầu
tư phải thanh toán cho chủ sở hữu phần giá trị chênh lệch này;
c) Đối với phần diện tích nhà sử dụng chung thì áp
dụng hệ số k = 1; trường hợp diện tích nhà sử dụng chung thuộc sở hữu nhà nước
thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo nguyên tắc diện tích
sử dụng nhà hiện có nhân (x) giá chuẩn nhà ở xây dựng mới do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường nhân (x) tỷ lệ chất lượng
còn lại của nhà hiện có. Trường hợp diện tích đất sử dụng chung mà Nhà nước
chưa thực hiện chuyển quyền sử dụng khi bán nhà ở theo quy định của pháp luật
thì chủ đầu tư phải thanh toán bằng tiền cho Nhà nước theo giá bằng 100% giá đất
ở theo bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương
án bồi thường nhân (x) diện tích đất sử dụng chung nhân (x) hệ số k điều chỉnh
(nếu có).
2. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có
nhu cầu tái định cư tại chỗ mà chủ đầu tư có diện tích nhà, đất tại địa điểm
khác để bố trí tái định cư và chủ sở hữu có nhu cầu thì được bố trí tái định cư
theo cơ chế quy định tại khoản 1 Điều này.
3. Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không có nhu
cầu tái định cư theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này thì được bồi thường
bằng tiền theo giá trị căn hộ được bồi thường sau khi quy đổi theo hệ số k quy
định tại điểm a khoản 1 Điều này; trường hợp chủ sở hữu có nhu cầu thì thực hiện
mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp luật về
nhà ở.
4. Đối với chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ thì được bố
trí tái định cư theo nguyên tắc quy định tại điểm đ khoản 1 Điều
20 của Nghị định này và thực hiện như sau:
a) Đối với diện tích đất thì thực hiện bồi thường
theo nguyên tắc diện tích đất hiện hữu ghi trong Giấy chứng nhận hoặc diện tích
đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhân (x) giá đất cụ thể để tính tiền bồi
thường theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm lập phương án bồi
thường; trường hợp có phần diện tích đất ngoài diện tích quy định tại điểm này
thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Diện tích đất bố trí tái định cư được xác định
theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được quy đổi thành tiền
theo nguyên tắc giá đất được xác định theo quy định tại điểm a khoản này nhân
(x) diện tích đất được bố trí tái định cư; trường hợp có chênh lệch về giá trị
bồi thường thì các bên có trách nhiệm thanh toán phần chênh lệch này;
c) Đối với diện tích sàn xây dựng nhà ở thì được bồi
thường theo nguyên tắc diện tích sử dụng nhà ở hiện có nhân (x) giá nhà ở xây dựng
mới do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm lập phương án bồi thường
nhân (x) tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở hiện có. Trường hợp chủ đầu tư thực
hiện xây dựng nhà ở tái định cư thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán các
chi phí đầu tư xây dựng nhà ở này cho chủ đầu tư;
d) Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu tái định
cư bằng nhà ở riêng lẻ thì được bồi thường bằng tiền theo nguyên tắc quy định tại
điểm a và c khoản này; nếu chủ sở hữu có nhu cầu thì được mua một căn hộ chung
cư tại dự án theo giá bán căn hộ tái định cư được xác định trong phương án bồi
thường đã được phê duyệt hoặc được mua, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Đối với trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở hữu
hợp pháp của tổ chức mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản
2 Điều 22 của Nghị định này, nếu theo quy hoạch được duyệt vẫn tiếp tục bố
trí diện tích để làm trụ sở, nhà làm việc thì chủ sở hữu được bồi thường theo hệ
số k = 1 lần diện tích đất cũ xác định theo nguyên tắc quy định tại điểm a khoản
1 Điều này; đối với diện tích sàn xây dựng trụ sở, nhà làm việc thuộc quyền sở
hữu hợp pháp thì được bồi thường theo nguyên tắc quy định tại điểm c khoản 4 Điều
này.
Trường hợp chủ sở hữu không có nhu cầu bồi thường tại
địa điểm cũ hoặc theo quy hoạch được duyệt không xây dựng lại trụ sở, nhà làm
việc thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền theo quy định tại điểm d khoản 4
Điều này; trường hợp trong phạm vi dự án có diện tích sàn văn phòng, dịch vụ,
thương mại và chủ sở hữu có nhu cầu thì được ưu tiên mua, thuê, thuê mua một phần
diện tích này theo giá quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
Điều 22. Phương án bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư đối với nhà ở, công trình xây dựng thuộc Sở hữu nhà nước
1. Trường hợp nhà chung cư thuộc sở
hữu nhà nước thuộc diện phải phá dỡ thì người đang thuê được bố trí tái định cư
theo quy định sau đây:
a) Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại
nhà chung cư thì người đang thuê được bố trí thuê căn hộ có diện tích theo thiết
kế được duyệt nhưng không thấp hơn diện tích sử dụng căn hộ cũ, trừ trường hợp
không có nhu cầu thuê nhà ở; giá thuê nhà ở được áp dụng như đối với giá thuê
nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước; nếu Nhà nước bán căn hộ này thì người đang
thuê được mua theo quy định về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Trường hợp theo quy hoạch được
duyệt không xây dựng lại nhà chung cư tại địa điểm cũ thì người đang thuê được
bố trí thuê căn hộ tại địa điểm khác theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều
20 và cơ chế quy định tại điểm a khoản này; nếu người đang thuê có nhu cầu
thì được mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trên địa bàn theo quy định của pháp
luật về nhà ở.
2. Đối với các công trình hạ tầng
xã hội, trụ sở, nhà làm việc thuộc sở hữu nhà nước trong phạm vi dự án (nếu có)
thì thực hiện giải quyết theo quy định sau đây:
a) Trường hợp khi thực hiện dự án
cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mà theo quy hoạch được duyệt vẫn bố trí các
công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc trong dự án thì Nhà nước có
trách nhiệm đầu tư, xây dựng hoặc giao cho chủ đầu tư thực hiện đầu tư xây dựng
lại các công trình này; trường hợp chủ đầu tư quy định tại Điều
14, Điều 15 của Nghị định này thực hiện xây dựng thì sau khi bàn giao
lại cho cơ quan có thẩm quyền, Nhà nước có trách nhiệm thanh toán toàn bộ các
chi phí đã đầu tư xây dựng các công trình này cho chủ đầu tư bằng nguồn vốn từ
ngân sách nhà nước;
b) Trường hợp theo quy hoạch được
duyệt không xây dựng lại các công trình hạ tầng xã hội, trụ sở, nhà làm việc
thì giải quyết theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 23.
Phương án bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư
Việc bố trí chỗ ở tạm thời cho các
chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong thời gian thực hiện dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư phải được xác định rõ trong phương án bồi thường theo
quy định sau đây:
1. Trường hợp chủ sở hữu tự lo chỗ
ở thì chủ đầu tư có trách nhiệm chi trả chi phí thuê nhà ở và các chi phí khác
(nếu có) trong thời gian thực hiện dự án theo phương án bồi thường đã được phê
duyệt.
2. Trường hợp chủ sở hữu không thể
tự lo chỗ ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án có trách nhiệm chủ trì,
phối hợp với chủ đầu tư để bố trí chỗ ở tạm thời cho các chủ sở hữu theo các
hình thức: mua nhà ở thương mại hoặc sử dụng quỹ nhà tái định cư hoặc đầu tư
xây dựng quỹ nhà bằng nguồn vốn từ ngân sách hoặc từ Quỹ đầu tư phát triển, Quỹ
phát triển nhà ở của địa phương (nếu có) để bố trí chỗ ở tạm thời.
3. Trường hợp đang thuê nhà ở thuộc
sở hữu nhà nước thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm bố trí chỗ ở tạm thời
hoặc thanh toán tiền cho người sử dụng tự lo chỗ ở trong thời gian thực hiện dự
án theo quy định pháp luật nhà ở.
4. Việc bố trí chỗ ở tạm thời phải
bảo đảm thuận tiện cho sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng; trường hợp
đầu tư xây dựng quỹ nhà để bố trí chỗ ở tạm thời thì phải bảo đảm yêu cầu về chất
lượng, quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng nhà ở; trường hợp nhà ở bố trí tạm thời
thuộc diện được bán và chủ sở hữu đang ở nhà ở tạm thời có nhu cầu mua thì thực
hiện bán nhà ở này cho các chủ sở hữu thay cho việc tái định cư; giá bán nhà ở
này và việc thanh toán tiền chênh lệch (nếu có) được xác định như đối với trường
hợp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trong phương án bồi thường.
Điều 24. Ký kết
hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà, công trình xây dựng bố trí tái định cư
1. Người được bố trí tái định cư
thực hiện ký kết hợp đồng thuê, thuê mua, mua bán nhà ở tái định cư với chủ đầu
tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư.
2. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở
tái định cư thì ký kết hợp đồng theo quy định sau đây:
a) Các
bên thống nhất lựa chọn ký kết hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở tái định
cư. Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư chỉ áp dụng trong trường hợp nhà ở tái
định cư có giá trị lớn hơn giá trị nhà ở cũ sau khi quy đổi theo hệ số k quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 21 của Nghị định này;
b) Trường hợp ký hợp đồng mua,
thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ trong hợp đồng số kinh phí bảo
trì phần sở hữu chung của nhà chung cư mà người mua, thuê mua phải nộp theo quy
định của pháp luật về nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán được lập theo mẫu
quy định tại Phụ lục II, hợp đồng thuê mua được
lập theo mẫu quy định tại Phụ lục III ban
hành kèm theo Nghị định này; căn cứ vào các mẫu hợp đồng này, các bên có thể thỏa
thuận bổ sung thêm các nội dung cho phù hợp với từng trường hợp cụ thể nhưng
không được trái với các điều, khoản, các nội dung đã được nêu sẵn trong hợp đồng,
trái đạo đức xã hội và quy định của pháp luật. Việc công chứng, chứng thực các
hợp đồng này được thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
3. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở
xã hội thì ký kết hợp đồng mua, thuê mua nhà ở theo quy định về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội.
4. Trường hợp bố trí tái định cư
theo hình thức cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì ký kết hợp đồng thuê
nhà ở theo quy định về quản lý, cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
5. Trường hợp mua, thuê, thuê mua
phần diện tích sàn kinh doanh thương mại, dịch vụ thì ký kết hợp đồng với chủ đầu
tư hoặc đơn vị được giao bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật kinh
doanh bất động sản.
6. Việc ký kết hợp đồng quy định tại
Điều này được thực hiện sau khi đã hoàn thành xây dựng xong phần móng của nhà ở
theo quy định của pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản hoặc sau
khi đã nghiệm thu công trình nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng. Việc
bàn giao nhà ở, công trình xây dựng tái định cư phải được ghi rõ trong hợp đồng
và chỉ được thực hiện sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở,
công trình xây dựng khác và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục
vụ nhu cầu ở (nếu có) vào sử dụng theo quy định của pháp luật xây dựng và pháp
luật có liên quan.
Mục 3. CƠ CHẾ
ÁP DỤNG TRONG CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
Điều 25. Các
cơ chế về đất đai
1. Việc
ban hành quyết định thu hồi đất và giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư quy định
tại Nghị định này được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối
với trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này thì
thực hiện sau khi cơ quan có thẩm quyền Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư
dự án;
b) Đối với trường hợp quy định tại Điều 15 và Điều 16 của Nghị định này thì thực hiện theo
quy định của pháp luật đất đai;
c) Trình tự, thủ tục thu hồi đất,
giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án
quy định tại khoản này được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Trường
hợp các chủ sở hữu không chấp hành việc thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức cưỡng chế thu hồi đất để bàn giao mặt
bằng cho chủ đầu tư dự án.
2. Chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục
đích sử dụng đất đối với diện tích đất được giao để thực hiện dự án cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư (bao gồm diện tích đất xây dựng nhà
chung cư hiện hữu, nhà ở riêng lẻ hiện hữu (nếu có), diện tích đất xây dựng
công trình kinh doanh, dịch vụ, thương mại, công trình công cộng và diện tích
xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong ranh giới nhà
chung cư, khu chung cư hiện hữu đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này).
3. Trường hợp phạm vi dự án quy định
tại khoản 3 Điều 4 của Nghị định này có diện tích
đất lớn hơn diện tích đất quy định tại khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải nộp
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần
diện tích lớn hơn theo quy định sau đây:
a) Trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ
đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo giá trúng thầu
quy định tại Điều 15 của Nghị định này;
b) Trường hợp không đấu thầu lựa
chọn chủ đầu tư thì chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy
định của pháp luật về đất đai.
4. Trường hợp sau khi được lựa chọn
mà chủ đầu tư có đề xuất tăng hệ số sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch được duyệt
và được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận thì chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất
bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp nhà chung cư phải thực
hiện phá dỡ nhưng theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại nhà ở
mà xây dựng công trình khác (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) hoặc
vẫn tiếp tục xây dựng nhà ở nhưng được các chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý không
tái định cư tại chỗ và chủ đầu tư đã thực hiện bồi thường, bố trí tái định cư
cho các chủ sở hữu tại địa điểm khác theo quy định của Nghị định này thì chủ đầu
tư dự án được hưởng các cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều
này.
6. Trường
hợp thực hiện dự án tái định cư theo giải pháp quy gom quy định tại khoản 4 Điều 13 của Nghị định này thì chủ đầu tư được hưởng
cơ chế ưu đãi về đất đai theo quy định tại khoản 2 Điều này. Trong trường hợp dự
án không cân đối được hiệu quả tài chính thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo
Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định việc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất,
tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất có nhà chung cư cũ
sau quy gom để bảo đảm cân đối hiệu quả tài chính của dự án; phần diện tích đất
còn lại không thuộc diện được miễn tiền sử dụng đất thì chủ đầu tư phải thực hiện
nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định pháp luật, trừ trường hợp xây dựng
công trình công cộng.
Điều 26. Cơ
chế về huy động vốn
1. Trường hợp cải tạo, xây dựng lại
nhà chung cư không phải bằng nguồn vốn quy định tại khoản 3 Điều 36 của Luật
Nhà ở thì chủ đầu tư được huy động vốn từ các nguồn sau đây:
a) Các nguồn vốn quy định tại Điều
72 của Luật Nhà ở, bao gồm vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, vốn huy động thông
qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết
của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; vốn từ Quỹ phát triển đất, vốn từ tiền bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thực hiện giải phóng mặt bằng theo quy định của
pháp luật, vốn huy động từ các nguồn hợp pháp khác;
b) Tiền mua, tiền thuê mua, tiền
thuê nhà ở hình thành trong tương lai và diện tích công trình kinh doanh dịch vụ
thương mại (nếu có) trong phạm vi dự án;
c) Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ
chức tài chính (nếu có) đang hoạt động tại Việt Nam.
2. Trường hợp chủ sở hữu nhà chung
cư được bố trí tái định cư mà phải nộp thêm tiền chênh lệch diện tích thì được
vay vốn tại tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam,
vay vốn từ Quỹ phát triển nhà ở và nguồn vốn khác của địa phương (nếu có) theo
quy định của pháp luật về ngân hàng và pháp luật có liên quan để thanh toán khoản
tiền chênh lệch này.
Chương IV
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 27. Quy
định chuyển tiếp
1. Đối
với các địa phương đã phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trước
ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì không phải lập, phê duyệt lại kế hoạch
theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp phải điều chỉnh kế hoạch cho
phù hợp với chương trình phát triển nhà ở hoặc phù hợp với nhu cầu thực tế của
địa phương; Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải công khai kế hoạch đã được phê duyệt
trước ngày Nghị định có hiệu lực thi hành cho các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư biết theo quy định tại khoản 2 Điều 11 của Nghị định
này.
2. Trường hợp dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư đã có quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan
có thẩm quyền thì không phải thực hiện quyết định hoặc chấp thuận lại theo quy
định của Nghị định này, trừ trường hợp thuộc diện phải điều chỉnh nội dung quyết
định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trường hợp đã nộp hồ sơ đề nghị chấp
thuận chủ trương đầu tư nhưng đến ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ
quan có thẩm quyền chưa ban hành quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư thì thực
hiện việc chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Nghị định này.
3. Đối với dự án cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư đã được cơ quan có thẩm quyền lựa chọn chủ đầu tư thì không phải
thực hiện lựa chọn lại theo quy định của Nghị định này, trừ trường hợp thuộc diện
quy định tại khoản 5 Điều 4 của Nghị định này và
trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện việc bồi thường theo quy định tại khoản 5
Điều này.
4. Trường hợp chủ đầu tư đã thực
hiện bồi thường theo phương án bồi thường đã được phê duyệt trước ngày Nghị định
này có hiệu lực thi hành thì không phải thực hiện bồi thường lại theo quy định
của Nghị định này, trừ trường hợp có diện tích nhà, đất chưa đưa vào phương án
bồi thường thì thực hiện bồi thường phần diện tích này theo quy định của Nghị định
này.
5. Trường hợp trước ngày Nghị định
này có hiệu lực thi hành đã có phương án bồi thường được duyệt nhưng chưa thực
hiện bồi thường thì các bên thống nhất lại phương án bồi thường theo quy định của
Nghị định này, trừ trường hợp các bên vẫn thống nhất thực hiện theo phương án bồi
thường đã được phê duyệt. Trường hợp các bên thỏa thuận lại phương án bồi thường
nhưng theo quy hoạch chi tiết đã được duyệt, chủ đầu tư không cân đối được hiệu
quả tài chính của dự án thì chủ đầu tư có thể đề xuất cơ quan có thẩm quyền xem
xét, điều chỉnh quy hoạch đã được phê duyệt để cân đối được hiệu quả tài chính
của dự án.
Quá thời hạn 12 tháng đối với dự
án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, quá 24 tháng đối với dự án cải tạo, xây
dựng lại khu chung cư, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, không
tính thời gian điều chỉnh quy hoạch quy định tại khoản này (nếu có) mà chủ đầu
tư và các chủ sở hữu nhà chung cư không thỏa thuận được phương án bồi thường
theo tỷ lệ quy định tại khoản 6 Điều 14 của Nghị định này thì
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải chấm dứt thực hiện dự án và tổ chức lựa chọn lại
chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này.
6. Đối
với dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đã được phê duyệt thực hiện theo
hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) thì xử lý chuyển tiếp theo quy định của
pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.
Điều 28.
Trách nhiệm thi hành
1. Trách nhiệm của Bộ Xây dựng:
a) Giúp Chính phủ, Thủ tướng Chính
phủ hướng dẫn, chỉ đạo, đôn đốc các địa phương trong việc triển khai thực hiện
các quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của Nghị định
này và quy định của Luật Nhà ở;
b) Hướng dẫn cụ thể việc kiểm định,
đánh giá các yếu tố để xác định chất lượng nhà chung cư theo quy định của pháp
luật về xây dựng và nhà chung cư thuộc diện quy định tại Điều
5 của Nghị định này;
c) Chủ trì hoặc phối hợp với các bộ,
ngành có liên quan thực hiện thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các quy định của
Nghị định này; tổng hợp, báo cáo Thủ tướng Chính phủ theo định kỳ hoặc đột xuất
tình hình thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư trong cả nước;
d) Nghiên cứu, đề xuất các cơ chế,
chính sách liên quan đến phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để ban hành
theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền xem xét, ban hành;
đ) Thực hiện các nhiệm vụ được
giao theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và các nhiệm vụ khác do
Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ giao.
2. Các bộ, ngành có liên quan
trong phạm vi chức năng, nhiệm vụ được giao có trách nhiệm ban hành theo thẩm
quyền hoặc đề xuất cơ quan có thẩm quyền sửa đổi, bổ sung các quy định có liên
quan đến việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chủ trì hoặc phối hợp với Bộ
Xây dựng trong việc triển khai thực hiện các quy định của Nghị định này.
3. Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành
phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm:
a) Tổ chức triển khai, đôn đốc, chỉ
đạo thực hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn bảo đảm đúng
tiến độ, tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật
có liên quan để đảm bảo an toàn tính mạng, tài sản của người dân tại các nhà
chung cư, khu chung cư trên địa bàn;
b) Bố trí kinh phí từ ngân sách địa
phương để thực hiện các nội dung sau: kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung
cư; tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, thẩm
định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư cần cải tạo,
xây dựng; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, khu chung cư thuộc diện quy định
tại khoản 1 Điều 6 của Nghị định này và thực hiện
các nhiệm vụ trong giai đoạn đầu tư thuộc trách nhiệm của địa phương;
c) Xác định rõ diện tích đất thuộc
diện được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất
trong phạm vi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 25 của Nghị định này, bảo đảm tránh thất thoát
ngân sách nhà nước;
d) Tổ chức cưỡng chế thu hồi đất,
cưỡng chế di dời theo quy định của Nghị định này và pháp luật về đất đai;
đ) Ban hành theo thẩm quyền các cơ
chế chính sách cụ thể phù hợp với điều kiện của địa phương để thực hiện dự án cải
tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn;
e) Báo cáo Bộ Xây dựng kết quả thực
hiện việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột
xuất để tổng hợp, báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ;
g) Thực hiện các nhiệm vụ khác
theo quy định tại Luật Nhà ở, Nghị định này và pháp luật có liên quan.
Điều 29. Hiệu
lực thi hành4
1. Nghị định này có hiệu lực từ
ngày 01 tháng 9 năm 2021.
2. Nghị định này thay thế Nghị định
số 101/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về cải tạo,
xây dựng lại nhà chung cư.
3. Sau ngày Nghị định này có hiệu
lực thi hành, yêu cầu về bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình tại khoản
4 Điều 14 Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ
về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị và khoản 5 Điều
10 Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 06 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ quy định
chi tiết một số nội dung về quy hoạch xây dựng đối với trường hợp cải tạo, xây
dựng lại nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Nghị định này.
4. Các nội dung liên quan đến việc
di dời, cưỡng chế, phá dỡ và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư được quy định
trong các Nghị định của Chính phủ, Quyết định của Thủ tướng Chính phủ, các văn
bản quy phạm pháp luật do các bộ, ngành và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành
trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà có nội dung thuộc phạm vi điều
chỉnh của Nghị định này thì thực hiện theo quy định của Nghị định này.
5. Các
Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ
tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chịu trách nhiệm thi
hành Nghị định này.
|
Nơi nhận:
- Văn phòng Chính phủ (để đăng Công
báo);
- Cổng TTĐT Chính phủ (để đăng tải);
- Trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng;
- Lưu: VT, PC, QLN.
|
XÁC THỰC VĂN BẢN
HỢP NHẤT
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Nguyễn Văn Sinh
|
PHỤ LỤC I
MẪU ĐƠN ĐĂNG KÝ THAM GIA LÀM
CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢI TẠO, XÂY DỰNG LẠI NHÀ CHUNG CƯ
(Kèm theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ)
|
TÊN DOANH NGHIỆP
--------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
ĐƠN ĐĂNG KÝ
Tham gia làm chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà
chung cư
Kính gửi: ………………………..
Căn cứ Luật
Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ
Nghị định số …………….;
Căn cứ
các văn bản pháp lý khác có liên quan: ………………..;
Công
ty ……. (tên doanh nghiệp) đăng ký tham gia làm chủ đầu tư dự án …… (tên dự án)
1. Thông tin chung về
doanh nghiệp:
- Tên doanh
nghiệp:......................................................................................................
- Địa chỉ
trụ sở
chính:....................................................................................................
- Điện
thoại:.............................................
Fax:..................................... Email:.............
- Giấy
chứng nhận đăng ký kinh doanh số:...................... do................. cấp
ngày.........
- Ngành
nghề kinh doanh:.............................................................................................
- Vốn điều
lệ:...............................................................................................................
- Người
đại diện theo pháp luật (ông/bà): ………………..
Chức vụ:
…………… (CMND/hộ chiếu/thẻ căn cước số …………….. cấp ngày …………. tại………)
2. Thông tin dự án đăng
ký làm chủ đầu tư:
- Tên dự
án:.................................................................................................................
- Địa chỉ
dự án:............................................................................................................
- Thông
tin dự án theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt bao gồm: quy mô dân số, cơ
cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch xây dựng,....
3. Đề xuất của doanh
nghiệp
- Mục
tiêu đầu tư:
- Dự kiến
tổng mức đầu tư:
- Vốn đầu
tư và phương án huy động vốn (bao gồm chứng minh năng lực tài chính của chủ đầu
tư theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật đầu tư và khả năng huy động vốn
để thực hiện dự án đầu tư):
- Dự kiến
thời hạn, tiến độ thực hiện dự án:
- Đề xuất
nhu cầu sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có), đề xuất hưởng ưu
đãi đầu tư, tác động, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án, đánh giá sơ bộ tác động
môi trường (nếu có) theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.
- Các đề
xuất khác (nếu có):
(Kèm
theo đơn đăng ký này là hồ sơ pháp lý của đơn vị được lập theo tiêu chí do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố ……………. ban hành và phương án bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư theo quy định của Nghị định số …………..))
Doanh
nghiệp ………….. cam kết chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung
thực của nội dung đơn đăng ký này.
|
Nơi nhận:
-
-
|
NGƯỜI ĐẠI DIỆN THEO PHÁP LUẬT
(Ký đóng dấu, ghi rõ họ tên)
|
PHỤ LỤC II
MẪU HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở
TÁI ĐỊNH CƯ
(Kèm theo Nghị định số 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính phủ)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ
(Thực hiện Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại....)
Số ……………./HĐ
Căn cứ Bộ
Luật Dân sự ngày 09 tháng 12 năm 2015;
Căn cứ Luật
Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ
Nghị định số …….. ngày ……… tháng ……. năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư;
Căn cứ
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành
phố………. phê duyệt tại Quyết định số …….. ngày ….. tháng…năm....;
Căn cứ
…………………..
Hai
bên chúng tôi gồm:
CHỦ ĐẦU
TƯ DỰ ÁN HOẶC ĐƠN VỊ ĐƯỢC GIAO BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên
bán):
- Tên
đơn vị:................................................................................................................
- Người
đại diện theo pháp luật:....................................................................................
- Địa chỉ
liên hệ:............................................................................................................
- Hộ khẩu
thường
trú:...................................................................................................
- Điện
thoại:............................................................ Fax (nếu
có):.................................
- Số tài
khoản:........................................................ tại Ngân
hàng:...............................
- Mã số
thuế:................................................................................................................
BÊN
ĐƯỢC BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên mua):
Là chủ sở
hữu căn hộ chung cư/nhà ở riêng lẻ số …….. thuộc Nhà chung cư.... Khu chung cư
…… tại địa chỉ ………………………………………………..
- Đại diện
bởi ông
(bà):.................................................................................................
- Số
CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số …………. cấp
ngày…/…/…tại ………………………….
- Và vợ
hoặc chồng (nếu có) là: …………………………..
- Số
CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số …………. cấp
ngày…/…/…tại ………………………….
- Hộ khẩu
thường trú hoặc tạm
trú:................................................................................
- Địa chỉ
liên hệ:............................................................................................................
- Điện
thoại: ……………………... Fax (nếu có)………………….
- Số tài
khoản: ………………… tại Ngân hàng: …………………
- Mã số
thuế: …………………………..
Hai bên
chúng tôi thống nhất ký kết Hợp đồng mua bán nhà ở tái định cư sau khi nhà
chung cư số …………. được cải tạo, xây dựng lại với các nội dung sau đây:
Điều
1. Các thông tin về nhà ở tái định cư
1. Loại
nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ):.......................................................
2. Địa chỉ nhà ở:...........................................................................................................
3. Diện
tích sử dụng....................................... m2
4. Các
thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử
dụng chung (nếu là căn hộ chung cư):
5. Các
trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:.............................................................
6. Các
thông tin
khác:...................................................................................................
(Có bản
vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt bằng nhà ở đính kèm hợp đồng này)
Điều 2.
Giá bán và phương thức thanh toán
1. Giá
bán nhà ở tái định cư:........................................................
đồng/m2.
2. Diện
tích nhà ở tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố phê duyệt: …………. m2.
3. Tổng
giá trị hợp đồng:.....................................................................................
đồng.
(Bằng
chữ …………… Giá trị này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia
tăng)
4. Kinh
phí bảo trì 2% tổng giá trị hợp đồng: ……………….. đồng
(Bằng
chữ: ……………………………………….…………………….………………..).
5. Diện
tích nhà ở cũ mà Bên mua được Bên bán bồi thường để tái định cư, không phải trả
tiền: ………..m2 tương đương số tiền là:………. đồng.
(Bằng
chữ: ……………………………………….…………………….………………..).
6. Khoản
tiền chênh lệch chủ sở hữu phải thanh toán (nếu có): …………. đồng.
(Chênh lệch
giữa tổng giá bán nhà ở (không tính chi phí bảo trì) so với số tiền tương đương
diện tích nhà ở mà bên mua được bên bán bồi thường để tái định cư, không phải
trả tiền: 6 = 3-5)
7.
Phương thức thanh toán:
- Phần
tiền chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này được trả bằng (ghi rõ là trả bằng
tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng)
- Kinh
phí bảo trì nêu tại khoản 2 Điều này được chuyển khoản qua ngân hàng:
…………………………………
8. Thời
hạn thực hiện thanh toán:
a) Đối với phần tiền
chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (do các bên thỏa thuận lựa chọn phương thức
thanh toán).
- Thanh
toán một lần vào ngày ……… tháng …….. năm ……… (hoặc trong thời hạn ….. ngày, kể
từ sau ngày ký kết Hợp đồng này).
- Trường
hợp mua nhà ở theo phương thức trả chậm, trả dần thì thực hiện thanh toán vào
các đợt như sau:
+ Đợt 1
là....................................... đồng.
+ Đợt 2
là....................................... đồng.
+ Đợt tiếp
theo..................................................................................................
đồng.
Trước mỗi
đợt thanh toán theo thỏa thuận tại khoản này, Bên bán có trách nhiệm thông báo
bằng văn bản (thông qua hình thức như fax, chuyển bưu điện....) cho
Bên mua biết rõ số tiền phải thanh toán và thời hạn phải thanh toán kể từ ngày
nhận được thông báo.
b) Đối với khoản kinh
phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này thì phải được thanh toán trước khi bàn
giao nhà ở.
9. Mức phí và nguyên tắc
điều chỉnh mức phí quản lý vận hành nhà chung cư trong thời gian chưa thành lập
Ban Quản trị nhà chung cư: …………….
Điều
3. Thời hạn giao nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo
1. Bên
bán có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với nhà ở đó
và giấy tờ về nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên mua trong thời hạn
là…….. ngày, sau khi đã hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình
xây dựng và các công trình hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở (nếu có) vào sử dụng
theo quy định của pháp luật xây dựng và Bên mua đã thanh toán đủ số tiền mua
nhà theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc
bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác nhận của hai bên.
2. Các
thỏa thuận khác.
Điều
4. Bảo hành nhà ở
1. Bên
bán có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở.
2. Bên
mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên bán khi nhà ở có các hư hỏng
thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn…….. ngày, kể từ ngày nhận được thông
báo của Bên mua, Bên bán có trách nhiệm thực hiện việc bảo hành các hư hỏng
theo đúng quy định. Nếu Bên bán chậm thực hiện bảo hành mà gây thiệt hại cho
Bên mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
3. Không
thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch
họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra.
4. Sau
thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng
thuộc trách nhiệm của Bên mua.
5. Các
thỏa thuận khác.
Điều
5. Quyền và nghĩa vụ của Bên bán
1. Quyền
của Bên bán:
a) Yêu cầu
Bên mua thanh toán đầy đủ, đúng hạn phần chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều 2 (nếu
có);
b) Yêu cầu
Bên mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 của Hợp đồng
này;
c) Yêu cầu
Bên mua thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc mua bán nhà ở
theo quy định của pháp luật;
d) Các
quyền khác (nhưng không được trái quy định pháp luật).
2. Nghĩa
vụ của Bên bán:
a) Bàn
giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho Bên mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp đồng
này;
b) Thực
hiện bảo hành nhà ở cho Bên mua theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này;
c) Bảo
quản nhà ở và trang thiết bị gắn liền với nhà ở trong thời gian chưa bàn giao
nhà cho Bên mua;
d) Có
trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho Bên mua (trừ trường hợp
các bên có thỏa thuận Bên mua chịu trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
đ) Bồi
thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
e) Các
nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định pháp luật).
Điều
6. Quyền và nghĩa vụ của Bên mua
1. Quyền
của Bên mua:
a) Yêu cầu
Bên bán bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều
1 và Điều 3 của Hợp đồng này;
b) Yêu cầu
Bên bán làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc yêu cầu phối hợp,
cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận (nếu
Bên mua nhận làm thủ tục này);
c) Yêu cầu
Bên bán bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này; bồi thường
thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác
trong Hợp đồng;
d) Các
quyền khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).
2. Nghĩa
vụ của Bên mua:
a) Thanh
toán đầy đủ phần chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều 2 (nếu có), kinh phí bảo trì
nêu tại khoản 4 Điều 2 và nộp các nghĩa vụ tài chính về mua bán nhà ở tái định
cư theo đúng quy định;
b) Nhận
bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp
đồng này;
c) Nộp
chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác trong việc sử dụng nhà ở cho bên
cung cấp dịch vụ sau khi nhận bàn giao nhà ở (nếu có);
d) Các
nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).
Điều
7. Trách nhiệm của các bên do vi phạm Hợp đồng
Hai bên thỏa
thuận cụ thể các trách nhiệm (như phạt; tính lãi, mức lãi suất; phương thức thực
hiện trách nhiệm....) do vi phạm Hợp đồng trong các trường hợp Bên mua chậm
thanh toán tiền chênh lệch mua nhà hoặc Bên bán chậm bàn giao nhà ở.
Điều
8. Chuyển giao quyền và nghĩa vụ
1. Bên
mua có quyền thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho
thuê để ở, tặng cho và các giao dịch khác theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Thỏa
thuận khác về chuyển giao quyền và nghĩa vụ nhưng không trái quy định pháp luật.
Điều
9. Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng
Hợp đồng
này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Hai bên đồng ý chấm
dứt Hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa thuận các điều
kiện và thời hạn chấm dứt.
2. Bên mua
chậm trễ thanh toán tiền chênh lệch mua nhà quá ……… ngày (hoặc tháng) theo thỏa
thuận tại Điều 2 của Hợp đồng này.
3. Bên
bán chậm trễ bàn giao nhà ở quá ……….. ngày (hoặc tháng) theo thời hạn đã thỏa
thuận tại Điều 3 của Hợp đồng này.
4. Các
thỏa thuận khác.
Điều
10. Cam kết của các bên và giải quyết tranh chấp
1. Hai
bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung Hợp đồng đã ký. Trường hợp hai bên
có tranh chấp về nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết
thông qua thương lượng. Trong trường hợp hai bên không thương lượng được thì một
trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của
pháp luật.
2. Các
cam kết khác.
Điều
11. Các thỏa thuận khác
(Các
thỏa thuận trong Hợp đồng này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội).
1.
...............................................................................................................................
2.
...............................................................................................................................
Điều
12. Hiệu lực của Hợp đồng
1. Hợp đồng
này có hiệu lực kể từ
ngày.......................................................................
2. Hợp đồng
này được lập thành............................ bản và có giá trị pháp lý như
nhau, mỗi bên giữ ....bản ….. để thực hiện.
|
BÊN MUA
(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ
chức thì đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)
|
BÊN BÁN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ chức vụ người
ký)
|
PHỤ LỤC III
MẪU HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở
TÁI ĐỊNH CƯ
(Kèm theo Nghị định số: 69/2021/NĐ-CP ngày 15 tháng 7 năm 2021 của Chính
phủ)
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
HỢP ĐỒNG THUÊ MUA NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ
(Thực hiện Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại....)
Số ............/HĐ
Căn cứ Bộ
Luật Dân sự ngày 09 tháng 12 năm 2015;
Căn cứ Luật
Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ
Nghị định số …….. ngày …… tháng ……. năm 2021 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng
lại nhà chung cư;
Căn cứ
phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành
phố ……… phê duyệt tại Quyết định số …….. ngày ……. tháng ……. năm....;
Căn cứ
………………………
Hai
bên chúng tôi gồm:
CHỦ ĐẦU
TƯ DỰ ÁN HOẶC ĐƠN VỊ ĐƯỢC GIAO BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên
cho thuê mua):
- Tên
đơn vị:................................................................................................................
- Người
đại diện theo pháp luật:....................................................................................
- Địa chỉ
liên hệ:............................................................................................................
- Hộ khẩu
thường trú:...................................................................................................
- Điện
thoại: ………………..………………….. Fax (nếu có): ………………………………….
- Số tài
khoản: ………………………………….. tại Ngân hàng: ……………………………….
- Mã số
thuế:................................................................................................................
BÊN
ĐƯỢC BỐ TRÍ NHÀ Ở TÁI ĐỊNH CƯ (sau đây gọi tắt là Bên thuê mua):
Là chủ sở
hữu căn hộ chung cư/nhà ở riêng lẻ số ……… thuộc Nhà chung cư.... Khu chung cư
……… tại địa chỉ ………………………………………….
- Đại diện
bởi ông (bà):.................................................................................................
- Số
CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số....................
….. cấp ngày …./…./….. tại ……….
- Và vợ
hoặc chồng (nếu có) là:....................................................................................
- Số
CMND (hộ chiếu hoặc thẻ quân nhân hoặc thẻ căn cước công dân) số ………….….. cấp
ngày …./…./….. tại ……….
- Hộ khẩu
thường trú hoặc tạm trú:................................................................................
- Địa chỉ
liên hệ:............................................................................................................
- Điện
thoại:.................................................. Fax (nếu
có)............................................
- Số tài
khoản:.................................................... tại Ngân
hàng:...................................
- Mã số
thuế:................................................................................................................
Hai bên
chúng tôi thống nhất ký kết Hợp đồng thuê mua nhà ở tái định cư sau khi nhà
chung cư số ……… được cải tạo, xây dựng lại với các nội dung sau đây:
Điều
1. Các thông tin về nhà ở tái định cư
1. Loại
nhà ở (căn hộ chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ)........................................................
2. Địa
chỉ nhà ở:...........................................................................................................
3. Diện
tích sử dụng: ………… m2
4. Các
thông tin về phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung, phần sử dụng riêng, phần sử
dụng chung (nếu là căn hộ chung cư): …………………..
5. Các
trang thiết bị chủ yếu gắn liền với nhà ở:.............................................................
6. Các
thông tin
khác:...................................................................................................
(Có bản
vẽ sơ đồ vị trí nhà ở, mặt bằng nhà ở đính kèm hợp đồng này)
Điều
2. Giá thuê mua và phương thức thanh toán
1. Giá
thuê mua nhà ở tái định
cư:............................................................... đồng/m2.
(Bằng
chữ:...................................................................................................................
).
2. Diện
tích nhà ở thuê mua được tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư đã được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố phê duyệt: ……………m2.
3. Tổng
giá trị hợp đồng thuê
mua:...............................................................................
đồng.
(Bằng
chữ ……….…. Giá trị này đã bao gồm giá trị quyền sử dụng đất, thuế giá trị gia
tăng)
4. Kinh phí bảo trì 2%
tổng giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở: ………….. đồng.
(Bằng
chữ:...................................................................................................................
).
5. Diện tích nhà ở cũ
mà Bên thuê mua được Bên cho thuê mua bồi thường để tái định cư, không phải trả
tiền là: ………………. m2 tương đương số tiền là: …….. đồng.
(Bằng
chữ:...................................................................................................................
)
6. Khoản tiền thuê mua chênh lệch mà Bên thuê mua phải
thanh toán: …………… đồng.
(Chênh lệch
giữa tổng giá trị hợp đồng thuê mua (không tính chi phí bảo trì) so với số tiền
tương đương diện tích nhà ở mà Bên thuê mua được Bên cho thuê mua bồi thường để
tái định cư, không phải trả tiền: 6 = 3-5)
7.
Phương thức thanh toán:
- Phần
tiền thuê mua chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (nếu có) được trả bằng (ghi
rõ là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản qua ngân hàng):
…………........................................................................
- Kinh
phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này được chuyển khoản qua ngân hàng:
………….................
8. Thời
hạn thực hiện thanh toán:
a) Đối với
phần tiền thuê mua chênh lệch nêu tại khoản 6 Điều này (do các bên thỏa thuận lựa
chọn phương thức thanh toán).
- Số tiền
trả lần đầu bằng: 20% giá trị khoản tiền thuê mua chênh lệch vào ngày ….
tháng…. năm ….. (hoặc trong thời hạn ….. ngày, kể từ sau ngày ký kết Hợp đồng
này).
- Tiền
thuê mua nhà ở hàng tháng (ghi rõ là trả bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản
qua ngân hàng): …………………………………………………
b) Đối với
khoản kinh phí bảo trì nêu tại khoản 4 Điều này thì phải được thanh toán trước
khi bàn giao nhà ở.
9. Các
chi phí về quản lý vận hành nhà ở, chi phí sử dụng điện, nước, điện thoại và
các dịch vụ khác do Bên thuê mua thanh toán cho bên cung cấp dịch vụ theo thỏa
thuận. Các chi phí này không tính vào giá thuê mua nhà ở quy định tại khoản 1
Điều này.
Điều
3. Thời hạn giao nhận nhà ở và hồ sơ kèm theo
1. Bên
cho thuê mua có trách nhiệm bàn giao nhà ở kèm theo các trang thiết bị gắn với
nhà ở đó và giấy tờ về nhà ở nêu tại Điều 1 của Hợp đồng này cho Bên thuê mua
trong thời hạn là ……..…… ngày, kể từ ngày Bên thuê mua thanh toán số tiền trả lần
đầu theo quy định tại khoản 8 Điều 2 của Hợp đồng này (trừ trường hợp các bên
có thỏa thuận khác). Việc bàn giao nhà ở phải lập thành biên bản có chữ ký xác
nhận của hai bên.
2. Thời
hạn cho thuê mua nhà ở là ………. năm (…….. tháng), kể từ ngày... tháng…. năm …..
đến ngày …… tháng ….. năm...
3. Các
thỏa thuận khác.
Điều
4. Bảo hành nhà ở
1. Bên cho thuê mua có
trách nhiệm bảo hành nhà ở theo đúng quy định của Luật Nhà ở.
2. Bên
thuê mua phải kịp thời thông báo bằng văn bản cho Bên cho thuê mua khi nhà ở có
các hư hỏng thuộc diện được bảo hành. Trong thời hạn …. ngày, kể từ ngày nhận
được thông báo của Bên thuê mua, Bên cho thuê có trách nhiệm thực hiện việc bảo
hành các hư hỏng theo đúng quy định. Nếu Bên cho thuê chậm thực hiện bảo hành
mà gây thiệt hại cho Bên thuê mua thì phải chịu trách nhiệm bồi thường.
3. Không
thực hiện việc bảo hành trong các trường hợp nhà ở bị hư hỏng do thiên tai, địch
họa hoặc do lỗi của người sử dụng gây ra.
4. Sau
thời hạn bảo hành theo quy định của Luật Nhà ở, việc sửa chữa những hư hỏng
thuộc trách nhiệm của Bên thuê mua.
5. Các
thỏa thuận khác.
Điều
5. Quyền và nghĩa vụ của Bên cho thuê mua
1. Quyền
của Bên cho thuê mua:
a) Yêu cầu
Bên thuê mua sử dụng nhà ở thuê mua đúng mục đích và thực hiện đúng các quy định
về quản lý sử dụng nhà ở thuê mua;
b) Yêu cầu
Bên thuê mua trả đầy đủ, đúng hạn phần chênh lệch theo thời hạn đã cam kết;
c) Yêu cầu
Bên thuê mua nhận bàn giao nhà ở theo đúng thỏa thuận nêu tại Điều 3 của Hợp đồng
này;
d) Yêu cầu
Bên thuê mua có trách nhiệm sửa chữa các hư hỏng và bồi thường thiệt tại do lỗi của Bên thuê mua gây ra trong thời gian thuê mua
nhà ở;
đ) Được
chấm dứt Hợp đồng thuê mua và thu hồi nhà ở cho thuê mua trong các trường hợp
chấm dứt hợp đồng thuê mua nhà ở quy định tại Điều 7 của Hợp đồng này hoặc khi
nhà ở thuê mua thuộc diện bị thu hồi theo quy định của Luật Nhà ở;
e) Các
quyền khác (nhưng không được trái quy định pháp luật).
2. Nghĩa
vụ của Bên cho thuê mua:
a) Bàn
giao nhà ở kèm theo hồ sơ cho Bên thuê mua theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của
Hợp đồng này;
b) Thực
hiện bảo hành nhà ở cho Bên thuê mua theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này;
c) Phổ
biến, hướng dẫn cho Bên thuê mua biết quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuê
mua;
d) Bảo
trì, quản lý vận hành nhà ở cho thuê mua theo quy định của pháp luật về quản lý
sử dụng nhà ở;
đ) Thông
báo bằng văn bản cho Bên thuê mua những thay đổi về giá thuê mua nhà hàng
tháng, phí dịch vụ quản lý vận hành nhà ở trước khi áp dụng ít nhất là 01
tháng;
e) Hướng dẫn, đôn đốc
Bên thuê mua thực hiện các quy định về quản lý hộ khẩu, nhân khẩu và quy định về
an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường;
g) Có
trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho Bên thuê mua khi hết thời
hạn thuê mua và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua nhà ở theo thỏa thuận
trong Hợp đồng này (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận Bên thuê mua chịu
trách nhiệm làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận);
h) Chấp
hành các quyết định của cơ quan có thẩm quyền trong việc quản lý, xử lý nhà ở
thuê mua và giải quyết các tranh chấp có liên quan đến hợp đồng này;
i) Các
nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định pháp luật).
Điều
6. Quyền và nghĩa vụ của Bên thuê mua
1. Quyền
của Bên thuê mua:
a) Yêu cầu
Bên cho thuê mua bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận
tại Điều 1 và Điều 3 của Hợp đồng này;
b) Yêu cầu
Bên cho thuê mua làm thủ tục để cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc yêu cầu
phối hợp, cung cấp các giấy tờ có liên quan để làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng
nhận (nếu Bên thuê mua nhận làm thủ tục này) sau khi hết hạn Hợp đồng thuê mua
và Bên thuê mua đã trả đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận trong Hợp đồng này;
c) Yêu cầu
Bên cho thuê mua bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng này; bồi
thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết
khác trong Hợp đồng;
d) Yêu cầu
Bên cho thuê mua sửa chữa kịp thời những hư hỏng mà không phải do lỗi của mình
gây ra;
đ) Được
quyền thực hiện các giao dịch về nhà ở sau khi đã trả hết tiền thuê mua và đã
được cấp Giấy chứng nhận;
e) Các
quyền khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).
2. Nghĩa
vụ của Bên thuê mua:
a) Thanh
toán đầy đủ và đúng hạn phần chênh lệch thuê mua lần đầu và tiền thuê nhà hàng
tháng theo thỏa thuận quy định tại Điều 2 của Hợp đồng này; thanh toán kinh phí
bảo trì, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác liên quan đến sử dụng nhà
ở cho bên cung cấp dịch vụ;
b) Nhận
bàn giao nhà ở kèm theo giấy tờ về nhà ở theo đúng thỏa thuận tại Điều 3 của Hợp
đồng này;
c) Sử dụng
nhà ở đúng mục đích; giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm sửa chữa phần hư hỏng do
mình gây ra;
d) Chấp
hành đầy đủ các quy định về quản lý, sử dụng nhà ở thuê mua và quyết định của
cơ quan có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến Hợp đồng này;
đ) Không
được chuyển nhượng nhà ở thuê mua dưới bất kỳ hình thức nào trong thời gian
thuê mua nhà ở;
e) Chấp
hành các quy định về giữ gìn vệ sinh môi trường và an ninh trật tự trong khu vực
cư trú;
g) Bồi
thường thiệt hại do lỗi mình gây ra;
h) Các
nghĩa vụ khác (nhưng không trái với quy định của pháp luật).
Điều
7. Trách nhiệm của các bên do vi phạm Hợp đồng
Hai bên
thỏa thuận cụ thể các trách nhiệm (như phạt; tính lãi, mức lãi suất; phương thức
thực hiện trách nhiệm....) do vi phạm Hợp đồng trong các trường hợp Bên thuê
mua chậm thanh toán tiền chênh lệch thuê mua nhà hoặc Bên cho thuê mua chậm bàn
giao nhà ở.
Điều
8. Các trường hợp chấm dứt Hợp đồng
Hợp đồng
này sẽ chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Hai
bên đồng ý chấm dứt Hợp đồng bằng văn bản. Trong trường hợp này, hai bên sẽ thỏa
thuận các điều kiện và thời hạn chấm dứt.
2. Bên
thuê mua không trả tiền thuê nhà liên tục trong ba tháng liên tục mà không có
lý do chính đáng.
3. Bên
thuê mua tự ý chuyển quyền thuê cho người khác trong thời hạn thuê mua.
4. Bên
thuê mua tự ý sửa chữa, đục phá kết cấu, cải tạo hoặc cơi nới nhà ở thuê mua
trong thời hạn thuê mua.
5. Các
thỏa thuận khác.
Điều
9. Cam kết của các bên và giải quyết tranh chấp
1. Hai
bên cùng cam kết thực hiện đúng các nội dung Hợp đồng đã ký. Trường hợp hai bên
có tranh chấp về nội dung của Hợp đồng này thì hai bên cùng bàn bạc giải quyết
thông qua thương lượng. Trong trường hợp hai bên không thương lượng được thì một
trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân giải quyết theo quy định của
pháp luật.
2. Các
cam kết khác.
Điều
10. Trách nhiệm của các bên do vi phạm hợp đồng
Hai bên
thỏa thuận cụ thể về các trường hợp vi phạm hợp đồng và trách nhiệm của mỗi bên
trong trường hợp vi phạm (thỏa thuận này phải phù hợp với quy định của
pháp luật và không trái với đạo đức xã hội).
Điều
11. Các thỏa thuận khác
(Các
thỏa thuận trong Hợp đồng này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không
trái đạo đức xã hội).
1.
………………….........................................................................................................
2.
………………............................................................................................................
3.
………………............................................................................................................
4.
………………............................................................................................................
Điều
12. Hiệu lực của Hợp đồng
1. Hợp đồng
này có hiệu lực kể từ ngày.......................................................................
2. Hợp đồng
này được lập thành …… bản và có giá trị pháp lý như nhau, mỗi bên giữ ....bản....để
thực hiện.
|
BÊN MUA
(Ký và ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức
thì
đóng dấu và ghi rõ chức vụ người ký)
|
BÊN BÁN
(Ký, đóng dấu và ghi rõ chức vụ người
ký)
|
1 Nghị định số
35/2023/NĐ-CP ngày 20/6/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các
Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng (sau đây gọi tắt là
Nghị định 35/2023/NĐ-CP) có căn cứ ban hành như sau:
Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6
năm 2015;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức
Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật
ngày 22 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Ban hành
văn bản quy phạm pháp luật ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Quy hoạch đô thị ngày 17 tháng 6 năm
2009; Căn cứ Luật Giám định tư pháp ngày 20 tháng 6 năm 2012; Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Giám định tư pháp ngày 10 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Xây dựng ngày 18 tháng 6 năm 2014;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng ngày 28 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25
tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Kiến trúc ngày 13 tháng 6 năm 2019;
Căn cứ Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật
ngày 29 tháng 6 năm 2006;
Căn cứ Luật Chất lượng sản phẩm, hàng hóa ngày
21 tháng 11 năm 2007;
Căn cứ Luật Đầu tư ngày 17 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công
tư ngày 18 tháng 6 năm 2020;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của 37
Luật liên quan đến quy hoạch ngày 20 tháng 11 năm 2018;
Căn cứ Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật
Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đổi tác công tư, Luật Đầu tư, Luật
Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc
biệt và Luật Thi hành án dân sự ngày 11 tháng 01 năm 2022;
Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
2 Khoản này được sửa
đổi, bổ sung theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 35 2023/NĐ-CP, có hiệu
lực kể từ ngày 20 tháng 6 năm 2023.
3 Cụm từ “không
thuộc sở hữu nhà nước” tại tên Điều 21 đã được bãi bỏ theo quy định tại khoản 2
Điều 7 Nghị định số 35/2023/NĐ-CP , có hiệu lực kể từ ngày 20 tháng 6 năm 2023.
4 Nghị định số
35/2023/NĐ-CP , có hiệu lực từ ngày 20 tháng 6 năm 2023 quy định như sau:
Điều 17. Điều khoản thi hành
1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký
ban hành.
2. Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ, Thủ trưởng
cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương và các tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị
định này./.