Từ ngày 01 7 2025, bán nhà đất có phải chịu thuế GTGT không?

Từ ngày 01 7 2025, bán nhà đất có phải chịu thuế GTGT không?

Căn cứ theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 chuyển quyền sử dụng đất là đối tượng không chịu thuế GTGT.

Đối chiếu với quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024 thì có thể hiểu chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, thuật ngữ bán nhà đất không đồng nhất với chuyển quyền sử dụng đất. Vậy nên, việc bán nhà đất được chia thành 02 trường hợp như sau:

(1) Trường hợp 1:

Bán nhà đất được hiểu bao gồm việc mua bán đất; hay nói cách khác đối tượng giao dịch chỉ có quyền sử dụng đất mà không bao gồm tài sản gắn liền với đất.

Khi đó, trường hợp này chính là việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và là một trường hợp chuyển quyền sử dụng đất theo định nghĩa nêu trên.

Chính vì vậy, trường hợp này thuộc đối tượng không chịu thuế GTGT theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024

(2) Trường hợp 2:

Bán nhà đất được hiểu là mua bán cả quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp này sẽ được gọi chung là hoạt động mua bán bất động sản và thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.

Cụ thể, căn cứ Điều 8 Nghị định 181/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025) quy định về giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như sau:

Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

(1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê (thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá), chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước (nếu có)).

(2) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

(3) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước.

(4) Trường hợp cơ sở kinh doanh thực hiện hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá trị quỹ đất được thanh toán theo quy định của pháp luật về đầu tư theo phương thức đối tác công tư.

(5) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê, giá tính thuế giá trị gia tăng là số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng trừ (-) giá đất được trừ quy định ở các (1), (2), (3), (4) tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.

(6) Trường hợp cơ sở kinh doanh xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư để bán thì giá đất được trừ tính cho 01 m² nhà để bán được xác định bằng giá đất được trừ theo quy định ở các (1), (2), (3), (4) chia (:) số m² sàn xây dựng không bao gồm diện tích dùng chung như hành lang, cầu thang, tầng hầm, công trình xây dựng dưới mặt đất.

(7) Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại (2), (3) không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.

Từ ngày 01 7 2025, bán nhà đất có phải chịu thuế GTGT không? (Hình ảnh từ Internet)

Từ ngày 01 7 2025, dịch vụ kinh doanh bất động sản có được giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8% không?

Tại khoản 1 Điều 1 Nghị định 174/2025/NĐ-CP quy định về việc giảm thuế giá trị gia tăng như sau:

Điều 1. Giảm thuế giá trị gia tăng

1. Giảm thuế giá trị gia tăng đối với các nhóm hàng hóa, dịch vụ đang áp dụng mức thuế suất 10%, trừ nhóm hàng hóa, dịch vụ sau:

a) Viễn thông, hoạt động tài chính, ngân hàng, chứng khoán, bảo hiểm, kinh doanh bất động sản, sản phẩm kim loại, sản phẩm khai khoáng (trừ than). Chi tiết tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.

b) Sản phẩm hàng hóa và dịch vụ chịu thuế tiêu thụ đặc biệt (trừ xăng). Chi tiết tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.

...

Ngoài ra, khoản 1 Điều 2 Nghị định 174/2025/NĐ-CP quy định rõ về hiệu lực như sau:

Điều 2. Điều khoản thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2026.

...

Như vậy, theo quy định trên, dịch vụ kinh doanh bất động sản thuộc trường hợp không được giảm thuế GTGT từ 10% xuống 8% từ ngày 01/7/2025 đến hết ngày 31/12/2026 cụ thể các nhóm dịch vụ như sau:

- Dịch vụ mua, bán nhà ở và quyền sử dụng đất ở

- Dịch vụ mua, bán nhà và quyền sử dụng đất không để ở

- Dịch vụ cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất ở

- Dịch vụ cho thuê, điều hành, quản lý nhà và đất không để ở

- Dịch vụ kinh doanh bất động sản khác

- Dịch vụ tư vấn, môi giới bất động sản, quyền sử dụng đất

- Dịch vụ đấu giá bất động sản, quyền sử dụng đất

Các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản hiện nay là gì?

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản bao gồm

- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện.

- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.