Sửa Nghị định 99/2022/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP thế nào?

Sửa Nghị định 99/2022/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP thế nào?

Chính Phủ đã ban hành Nghị định 18/2026/NĐ-CP ngày 14/01/2026 sửa đổi, bổ sung một số nghị định để cắt giảm, "đơn giản hóa thủ tục hành chính, điều kiện kinh doanh thuộc phạm vi quản lý của Bộ Tư pháp.

TẢI VỀ Toàn văn Nghị định 18 2026 NĐ CP

Theo đó, tại Điều 11 Nghị định 18/2026/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm, trong đó, bao gồm một số quy định liên quan đến quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

Điều 11. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm

1. Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3, khoản 4, khoản 5 và điểm d khoản 7 Điều 3 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 3 Điều 3 như sau:

“a) Sổ dùng để ghi, cập nhật nội dung đăng ký thế chấp đối với tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đại mà không phải là nhà ở nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, được lập theo Mẫu số 08a tại Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định này;”.

[...]

c) Sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 7 Điều 3 như sau:

“d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, xây dựng;".

2. Sửa đổi, bổ sung khoản 5 và bổ sung khoản 5a vào sau khoản 5 Điều 5 như sau:

"5. Trường hợp đăng ký đối với tài sản hình thành trong tương lai; tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 25 Nghị định này; tài sản là cây hằng năm, công trình tạm; động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung hoặc trường hợp đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm thì cơ quan đăng ký thực hiện việc đăng ký trên cơ sở thông tin được kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký. Người yêu cầu đăng ký phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp, tính chính xác của thông tin được kê khai trên Phiếu yêu cầu đăng ký.”.

“5a. Trường hợp giấy tờ là thành phần hồ sơ đăng ký đã được thay thế bằng việc khai thác, sử dụng thông tin tương ứng từ các cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành do cơ quan chủ quản công bố theo quy định của pháp luật thì người yêu cầu đăng ký không phải nộp giấy tờ này, cơ quan đăng ký không yêu cầu người yêu cầu đăng ký phải nộp giấy tờ này trong hồ sơ đăng ký.

Khi tiếp nhận, giải quyết hồ sơ đăng ký, cơ quan đăng ký có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin trong cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được cơ quan chủ quản công bố theo quy định của pháp luật để thay thế cho việc nộp giấy tờ là bản giấy trong hồ sơ đăng ký. Trường hợp không khai thác được thông tin hoặc thông tin khai thác được không đầy đủ, không chính xác để thay thế cho giấy tờ là thành phần hồ sơ đăng ký thì cơ quan đăng ký yêu cầu người yêu cầu đăng ký nộp giấy tờ tương ứng thuộc thành phần hỗ sơ đăng ký theo quy định tại Nghị định này để giải quyết việc đăng ký.”.

3. Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 6 như sau:

“a) Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thời điểm cơ quan đăng ký cập nhật nội dung đăng ký vào Cơ sở dữ liệu; đối với tài sản găn liền với đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 25 Nghị định này là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký; đối với tàu bay là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng bạ tàu bay Việt Nam hoặc vào Cơ sở dữ liệu; đối với tàu biển là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Số đăng ký tàu biển quốc gia Việt Nam hoặc vào Cơ sở dữ liệu; đối với động sản không phải là tàu bay, tàu biển, chứng khoán đã đăng ký tập trung hoặc đối với trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 44 Nghị định này là thời điểm nội dung đăng ký được cập nhật vào Cơ sở dữ liệu.

Thời điểm có hiệu lực của đăng ký đối với quyền sử dụng khu vực biển, tài sản gắn liền với khu vực biển là thời điểm cơ quan đăng ký ghi, cập nhật nội dung đăng ký vào Sổ đăng ký hoặc vào Cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật về khai thác, sử dụng tài nguyên biển;”.

[...]

6. Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 và khoản 3 Điều 21 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 21 như sau:

“b) Thông báo bằng văn bản về việc hủy đăng ký theo Mẫu số 07a, Mẫu số 07d, Mẫu số 10b hoặc Mẫu số 10c tại Phụ lục cho Tòa án quy định tại điểm a khoản 1 Điều này và cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm, người khác đang giữ Giấy chứng nhận (nếu có). Văn bản thông báo phải nêu rõ căn cứ hủy đăng ký và việc không công nhận kết quả đăng ký trên văn bản chứng nhận đăng ký đã cấp (nếu có) hoặc trên Phiếu yêu cầu đăng ký có chứng nhận của cơ quan đăng ký.

Trường hợp hủy đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thì văn bản thông báo phải thể hiện nội dung yêu cầu người đang giữ Giấy chứng nhận nộp lại giấy này để Văn phòng đăng ký đất đai ghi trên Giấy chứng nhận nội dung đăng ký đã bị hủy, nếu nội dung đăng ký trước đó được ghi trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp Giấy chứng nhận không được nộp lại thì việc hủy đăng ký vẫn có hiệu lực.”.

[...]

7. Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 25 như sau:

“b) Thế chấp tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải là nhà ở nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu, trừ trường hợp quy định tại khoản 9 Điều này;".

8. Sửa đổi, bổ sung tên gọi của Điều 31 như sau:

“Điều 31. Hồ sơ đăng ký đối với tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà không phải là nhà ở nhưng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu".

9. Sửa đổi, bổ sung các khoản 1, 3, 4 và 5 và bổ sung khoản 5a vào sau khoản 5 Điều 35 nhu sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 35 như sau:

“1. Bản gốc Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là thành phần hồ sơ đăng ký quy định tại các điều từ Điều 26 đến Điều 33 Nghị định này hoặc được quy định tại Điều 36 Nghị định này được thay thế bằng việc khai thác, sử dụng thông tin tương ứng từ cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải nộp trong hồ sơ đăng ký. Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm khai thác, sử dụng thông tin về Giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu đất đai theo nguyên tắc quy định tại khoản 5a Điều 5 Nghị định này.

Trường hợp không có căn cứ từ chối đăng ký quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định này thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Cơ sở dữ liệu hoặc ghi, cập nhật nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) đối với tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm b khoản 2 Điều 25 Nghị định này vào Số đăng ký theo đúng thứ tự tiếp nhận hồ sơ; chứng nhận nội dung đăng ký và thời điểm đăng ký (giờ, phút, ngày, tháng, năm) vào Phiếu yêu cầu đăng ký.".

b) Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 35 như sau:

“3. Trường hợp đăng ký thay đổi do nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là tài sản hình thành trong tương lai đã hình thành thuộc trường hợp quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 18 Nghị định này thì bên bảo đảm nộp hồ sơ đăng ký thay đổi đồng thời với hồ sơ đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Trường hợp này Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc tiếp nhận cả hai hồ sơ, sau khi hoàn thành thủ tục chứng nhận quyền sở hữu, Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật vào Cơ sở dữ liệu về việc tài sản gắn liền với đất đã hình thành được chứng nhận quyền sở hữu tiếp tục được dùng thế chấp.”.

c) Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 35 như sau:

"4. Trường hợp đăng ký thay đổi do rút bớt tài sản bảo đảm thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung xóa đăng ký đối với tài sản được rút bởt vào Cơ sở dữ liệu.”.

d) Sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 35 như sau:

“5. Trường hợp chuyển tiếp đăng ký quy định tại điểm b khoản 1, điểm b khoản 2 và khoản 5 Điều 26 Nghị định này thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện như sau:

a) Trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai hoặc sang đăng ký thế chấp tài sản khác gắn liền với đất hình thành trong tương lai thì Văn phòng đăng ký đất đai ghi, cập nhật nội dung được đăng ký chuyển tiếp vào Cơ sở đữ liệu. Thời điểm đăng ký được ghi theo thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản thể hiện trên văn bản chứng nhận đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất;

b) Trường hợp chuyển tiếp sang đăng ký thế chấp nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc sang đăng ký thể chấp tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung được đăng ký chuyển tiếp vào Cơ sở dữ liệu. Thời điểm đăng ký được ghi theo thời điểm đăng ký thế chấp quyền tài sản thể hiện trên văn bản chứng nhận đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất;

c) Gửi bản sao Phiếu yêu cầu chuyển tiếp đăng ký thế chấp thể hiện nội dung quy định tại điểm a hoặc điểm b khoản này và giấy tờ quy định tại điểm b khoản 3 Điều 26 Nghị định này cho Trung tâm đăng ký giao dịch, tài sản để thực hiện xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hoặc xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán tài sản khác gắn liền với đất.”.

đ) Bổ sung khoản 5a vào sau khoản 5 Điều 35 như sau:

“5a. Trường hợp người yêu cầu đăng ký nộp đồng thời hồ sơ đăng ký biện pháp bảo đảm với hồ sơ đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 36 hoặc nộp đồng thời hồ sơ chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất với hồ sơ đăng ký thay đổi theo quy định tại khoản 7 Điều 36 Nghị định này thì thủ tục đăng ký biện pháp bảo đảm, đăng ký thay đổi được thực hiện theo quy định tại Điều 35 Nghị định này.

Trường hợp đã đăng ký biện pháp bảo đảm mà có yêu cầu thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 36 Nghị định này mà dẫn đến cấp mới Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì Văn phòng đăng ký đất đai cập nhật nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm vào Cơ sở dữ liệu mà không ghi lại nội dung đăng ký biện pháp bảo đảm trên Giấy chứng nhận được cấp mới.”".

[...]

>>> Xem đầy đủ nội dung sửa đổi bổ sung tại Nghị định 18 2026 NĐ CP có hiệu lực từ 15/1/2026.

*Trên đây là thông tin Sửa Nghị định 99/2022/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP thế nào?

Sửa Nghị định 99/2022/NĐ-CP đăng ký biện pháp bảo đảm về quyền sử dụng đất tại Nghị định 18/2026/NĐ-CP thế nào? (Hình từ Internet)

Thế chấp quyền sử dụng đất không cần ghi trên Sổ đỏ, Sổ hồng từ 2026 đúng không?

Tại Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định như sau:

Điều 11. Quy định về thực hiện quyền, chế độ sử dụng đất, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận, tách thửa đất, hợp thửa đất, hệ thống thông tin về đất đai

1. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được bán tài sản gắn liền với đất được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất đã có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép xây dựng hoặc tài sản gắn liền với đất không phải xin phép xây dựng được tạo lập trên đất mà không thuộc trường hợp vi phạm về chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng theo đúng quy hoạch xây dựng chi tiết và dự án đầu tư đã được phê duyệt, chấp thuận (nếu có), trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực thi hành, quyết định cưỡng chế của cơ quan thi hành án dân sự hoặc kết luận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về thanh tra, kiểm tra.

2. Một số quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất:

a) Trường hợp chuyển nhượng quyền khai thác khoáng sản theo quy định của pháp luật về địa chất và khoáng sản hoặc trường hợp chuyển đổi loại hình doanh nghiệp mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp một trong các loại Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì thực hiện đăng ký biến động;

b) Trường hợp đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm p khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Giấy chứng nhận đã cấp;

[...]

Như vậy, từ 2026, người sử dụng đất đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì được cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai mà không phải xác nhận trên Sổ đỏ, Sổ hồng đã cấp.

Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất được quy định thế nào?

Quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất được quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:

(1) Cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với cá nhân khác;

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Cho tổ chức, cá nhân khác, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

- Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024 thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

- Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng hoặc mở rộng đường giao thông theo quy hoạch; tặng cho quyền sử dụng đất để làm nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với cá nhân hoặc người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật Đất đai 2024;

- Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất với tổ chức, góp quyền sử dụng đất với cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh.

(2) Cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 26 và Điều 31 Luật Đất đai 2024;

- Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất khi đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 Luật Đất đai 2024.

Người mua tài sản gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được tiếp tục thuê đất theo mục đích đã được xác định và thời hạn sử dụng đất còn lại theo mục đích đã được xác định; được kế thừa các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và pháp luật có liên quan;

- Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

- Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất, cho thuê lại quyền thuê trong hợp đồng thuê đất;

- Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

- Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời hạn thuê đất với tổ chức, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định trong thời hạn còn lại.

(3) Cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Mục (1);

- Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hằng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Mục (2).

(4) Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

(5) Cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại Mục (3) thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.