Phí chuyển đất vườn lên đất thổ cư năm 2026 có tăng không?

Phí chuyển đất vườn lên đất thổ cư năm 2026 có tăng không?

Hiện nay chưa có một văn bản luật nào quy định cụ thể về khái niệm đất thổ cư. Tuy nhiên có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ loại đất ở.

Khi chuyển đất vườn lên đất thổ cư phải nộp các khoản phí sau:

- Tiền sử dụng đất:

- Nộp lệ phí trước bạ

- Lệ phí cấp giấy chứng nhân ( sổ đỏ)

- Phí thẩm định hồ sơ

Trong đó tiền sử dụng đất là khoản phí lớn nhất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Công thức tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn lên đất thổ cư như sau:

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu rõ hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Trong đó:

Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

>> Như vậy giá đất tính tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển đất vườn lên đất thổ cư là là giá đất trong Bảng giá đất (theo quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP).

Căn cứ khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 như sau:

Điều 159. Bảng giá đất

[...]

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.

[...]

Theo đó, 34 tỉnh thành sẽ có bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định.

Sau 31/12/2025 Bảng giá đất mới sẽ tiếp cận sát với thị trường và thay đổi phù hợp với nguyên tắc thị trường. Sự thay đổi này có thể sẽ khiến Bảng giá đất kể từ ngày 1/1/2026 tăng so với bảng giá đất hiện hành.

Đồng thời theo quy định tại khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (có cụm từ bị thay thế bởi điểm d khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024) từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có chuyển từ đất vườn lên đất thổ cư.

Theo quy định trên tiền sử dụng đất phải nộp được xác định trên cơ sở bảng giá đất, nên khi áp dụng bảng giá đất mới thì các khoản chi phí như tiền sử dụng đất, tiền thuế đất… đều được tính dựa trên bảng giá đất 2026.

Như vậy, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư có thể sẽ tăng lên tương ứng khi áp dụng bảng giá đất mới vào năm 2026.

Phí chuyển đất vườn lên đất thổ cư năm 2026 có tăng không? (Hình từ Internet)

Chuyển đất vườn lên thổ cư có phải xin phép không?

Tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

[...]

Theo đó trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (bao gồm chuyển đất vườn lên thổ cư), chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Căn cứ chuyển đất vườn lên đất thổ cư có dựa trên quy hoạch phân khu không?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bởi điểm a khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định căn cứ chuyển đất vườn lên đất thổ cư như sau:

Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

[...]

4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Căn cứ chuyển đất vườn lên đất thổ cư có thể dựa trên quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.