Người mua căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn?

Căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng có được đưa vào kinh doanh theo quy định mới?

Căn cứ quy dịnh tại khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về nhà ở hình thành trong tương lai được hiểu là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo quy định tại Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

Điều 5. Các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

5. Dự án bất động sản.

6. Chính phủ quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.

Theo đó, căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng được xác định là nhà ở hình thành trong tương lai, tức là loại nhà ở chưa hoàn thành, chưa được nghiệm thu để đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Đồng thời, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng khẳng định rõ ràng rằng ngoài nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai cũng là một trong những loại bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.

Bên cạnh đó, về mặt pháp lý, căn hộ Lancaster Legacy trong giai đoạn sắp hoàn thành xây dựng hoàn toàn có thể được đưa ra giao dịch trên thị trường bất động sản.

Người mua căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn? (Hình từ Internet)

Người mua căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng phải lưu ý những ràng buộc pháp lý nào khác so với khi mua căn hộ có sẵn?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ Lancaster Legacy khi còn sắp hoàn thành xây dựng (căn hộ hình thành trong tương lai) có những điểm khác biệt so với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn.

Khi ký hợp đồng mua bán căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng, người mua cần đặc biệt lưu ý đến các điều khoản ràng buộc pháp lý liên quan đến:

[1] Bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư;

[2] Tiến độ thanh toán gắn liền với tiến độ thi công;

[3] Thời hạn bàn giao căn hộ;

[4] Các biện pháp xử lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng.

Đây là những điểm khác biệt cơ bản so với hợp đồng mua bán căn hộ có sẵn, nơi mà quyền sở hữu, thời điểm bàn giao và nghĩa vụ bảo lãnh thường đã rõ ràng hơn.

Chủ đầu tư có được ủy quyền cho nhân viên pháp lý ký hợp đồng mua bán căn hộ Lancaster Legacy sắp hoàn thành xây dựng hay không?

Căn cứ quy định tại khoản 4 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau đây:

a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của Luật này;

b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền;

c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;

d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

[...]

Theo đó, chủ đầu tư dự án Lancaster Legacy không được phép ủy quyền cho nhân viên pháp lý hoặc bất kỳ cá nhân, tổ chức nào khác ký thay hợp đồng mua bán căn hộ khi dự án vẫn đang trong giai đoạn hình thành trong tương lai hoặc sắp hoàn thành xây dựng.

Mọi hợp đồng mua bán căn hộ Lancaster Legacy được ký bởi người được ủy quyền (như nhân viên pháp lý dự án) sẽ không có giá trị pháp lý, trừ trường hợp người ký là người đại diện hợp pháp của chủ đầu tư theo đăng ký doanh nghiệp hoặc được ủy quyền hợp pháp trong phạm vi pháp luật cho phép.