Đặt cọc mua bán căn hộ Tropic Garden bằng tin nhắn có được coi là giao dịch hợp lệ theo quy định pháp luật?

Đặt cọc mua bán căn hộ Tropic Garden bằng tin nhắn có được coi là giao dịch hợp lệ theo quy định pháp luật?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Từ các trích dẫn trên, giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ Tropic Garden thực hiện qua tin nhắn có thể được pháp luật thừa nhận như một giao dịch bằng văn bản, nếu đáp ứng các yêu cầu về thông điệp dữ liệu theo quy định về giao dịch điện tử.

Pháp luật cũng công nhận rằng các giao dịch thực hiện qua phương tiện điện tử được xem là giao dịch bằng văn bản, miễn là có thể xác định được rõ ràng chủ thể, nội dung và ý chí của các bên.

Như vậy, giao dịch đặt cọc mua bán căn hộ Tropic Garden qua tin nhắn bao gồm các nội dung như: số tiền đặt cọc, thời hạn đặt cọc, quyền và nghĩa vụ của các bên, thì giao dịch đặt cọc qua tin nhắn này vẫn có thể được pháp luật công nhận là hợp lệ và làm căn cứ giải quyết tranh chấp, nếu phát sinh.

Đặt cọc mua bán căn hộ Tropic Garden bằng tin nhắn có được coi là giao dịch hợp lệ theo quy định pháp luật? (Hình từ Internet)

Chủ căn hộ Tropic Garden có quyền nhận nhiều khoản cọc từ các người mua cùng lúc sau khi đã nhận cọc đầu tiên không?

Căn cứ khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược như sau:

Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc, ký cược

[...]

2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:

a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;

b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;

c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;

d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký cược;

đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Theo đó, chủ căn hộ không được phép nhận thêm tiền cọc từ người khác khi đã nhận tiền cọc của một bên mua, trừ khi có sự đồng ý của bên đã đặt cọc trước đó. Việc làm trái quy định có thể làm phát sinh trách nhiệm dân sự hoặc pháp lý tùy mức độ vi phạm.

Nếu bên mua đã đặt cọc trước 1/2 giá trị căn hộ Tropic Garden mà không muốn mua nữa thì có được hoàn cọc?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp bên mua đã đặt cọc trước 1/2 giá trị căn hộ Tropic Garden mà đơn phương từ chối việc mua (tức là không thực hiện giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán), thì khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.

Tóm lại, nếu bên mua tự ý không mua căn hộ sau khi đã đặt cọc, thì sẽ không được hoàn lại tiền cọc, và số tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán theo quy định pháp luật.