Đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như thế nào?

Đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như thế nào?

Cơ quan soạn thảo đang lấy ý kiến đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản (sau đây gọi là Dự thảo Nghị quyết).

>> Xem chi tiết Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản: Tải về

Tại Điều 4 Dự thảo Nghị quyết đề xuất Chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như sau:

(1) Tùy theo tình hình thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định dành tối thiểu 20% trong tổng số dự án xây dựng nhà ở thương mại dự kiến phát triển trong giai đoạn 2026 - 2030 phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để phát triển dự án nhà ở thương mại giá phù hợp quy định tại Nghị quyết này.

(2) Dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được áp dụng cơ chế chính sách đặc thù sau:

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án áp dụng tương tự như lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Nghị định 192/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15;

- Căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án là giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trường hợp bảng giá đất chưa được ban hành để áp dụng thống nhất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với từng dự án cụ thể.

- Được hưởng lợi nhuận định mức tối đa bằng 20% tổng vốn đầu tư xây dựng dự án (bao gồm cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án);

- Phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở được áp dụng tương tự như đối với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội theo quy định theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP;

- Không phải bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định tại khoản 1 Điều 83 Luật Nhà ở 2023;

(3) Người mua nhà ở tại dự án không được chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản.

(4) Đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc lựa chọn chủ đầu tư theo quy định của pháp luật mà có nhu cầu điều chỉnh mục tiêu đầu tư sang dự án xây dựng nhà ở thương mại giá phù hợp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc chủ đầu tư thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư dự án theo quy định của pháp luật đầu tư.

Đề xuất chính sách về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp như thế nào? (Hình từ Internet)

Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải đáp ứng điều kiện nào?

Căn cứ Điều 36 Luật Nhà ở 2023 quy định thì chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đáp ứng điều kiện:

- Có vốn chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản để thực hiện đối với từng dự án đầu tư xây dựng nhà ở;

- Có năng lực, kinh nghiệm để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cần thuộc một trong các trường hợp sau:

- Được giao đất, cho thuê đất do trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trúng đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất; trường hợp khác được chấp thuận nhà đầu tư khi tổ chức đấu giá, đấu thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư.

- Được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với loại đất được thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Trình tự, thủ tục đặt hàng mua nhà ở thương mại làm nhà ở phục vụ tái định cư như thế nào?

Căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục đặt hàng mua nhà ở thương mại làm nhà ở phục vụ tái định cư được thực hiện như sau:

- Đơn vị được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao bố trí nhà ở phục vụ tái định cư có trách nhiệm xác định danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đang triển khai trên địa bàn đủ điều kiện đặt hàng và lập phương án đặt hàng mua nhà ở, trong đó nêu rõ hồ sơ pháp lý của dự án, vị trí, số lượng, diện tích từng loại nhà ở, dự kiến số lượng nhà ở cần đặt hàng, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao và báo cáo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở đó;

- Trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư kèm theo phương án mua nhà ở và hồ sơ pháp lý của dự án quy định tại điểm a khoản này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì, phối hợp với cơ quan tài chính, tài nguyên và môi trường cấp tỉnh thẩm định để trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đặt hàng mua nhà ở;

- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ trình của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt phương án đặt hàng mua nhà ở;

- Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt phương án đặt hàng mua nhà ở, đơn vị được giao bố trí tái định cư có trách nhiệm ký kết hợp đồng đặt hàng mua nhà ở với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại;

- Khi nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở gửi thông báo cho đơn vị đã ký hợp đồng đặt hàng;

- Sau khi nhận được thông báo của chủ đầu tư, căn cứ vào tiến độ, thời gian phải bố trí nhà ở cho người được tái định cư theo phương án bồi thường đã được phê duyệt, đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư có trách nhiệm thông báo cho cá nhân thuộc diện được mua nhà ở biết để ký hợp đồng mua bán nhà ở trực tiếp với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; thời gian ký hợp đồng được nêu rõ trong thông báo của đơn vị được giao bố trí nhà ở tái định cư.

Trường hợp quá thời hạn nhận bàn giao nhà ở mà người tái định cư không đến nhận bàn giao thì phải có văn bản nêu rõ lý do gửi đơn vị được giao bố trí tái định cư để được xem xét, giải quyết.