CẬP NHẬT phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 1/7/2025 sau sáp nhập chi tiết nhất?

CẬP NHẬT phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 1/7/2025 sau sáp nhập chi tiết nhất?

Hiện nay chưa có một văn bản luật nào quy định cụ thể về khái niệm đất thổ cư. Tuy nhiên có thể hiểu đất thổ cư là cách gọi phổ biến của người dân dùng để chỉ loại đất ở.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư sẽ mất một số khoản phí nhất định.Dưới đây là danh sách những khoản phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư phải nộp:

Tiền sử dụng đất:

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP nêu rõ hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

Trong đó:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển tính như sau:

- Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính theo quy định sau:

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất:

Tiền sử dụng đất của đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích = Diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

+ Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê:

Trong đó:

Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định = Thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất - Thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

- Trường hợp tiền sử dụng đất của đất ở khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất đất nông nghiệp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

Nộp lệ phí trước bạ

- Đối tượng phải nộp: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu.

Theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ nhà đất theo tỷ lệ phần trăm là 0.5%. Công thức như sau:

Lệ phí trước bạ = (Giá đất tại bảng giá đất x diện tích) x 0,5%.

Lệ phí cấp giấy chứng nhân ( sổ đỏ): Lệ phí này sẽ do từng địa phương từng tỉnh quy định cụ thể.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định; nội dung này được nêu rõ tại điểm i khoản 1 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC được sửa đổi bởi điểm b khoản 3 Điều 1 Thông tư 106/2021/TT-BTC quy định như sau:

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ đảm bảo việc thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (bao gồm cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.

CẬP NHẬT phí chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư từ 1/7/2025 sau sáp nhập chi tiết nhất? (Hình từ Internet)

Chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư phải dựa trên căn cứ nào?

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024 sửa đổi bởi Điểm a Khoản 2 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định căn cứ chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:

Điều 116. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

[...]

4. Trường hợp quyết định, chấp thuận chủ trương đầu tư dự án có phân kỳ tiến độ hoặc việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo tiến độ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định việc giao đất, cho thuê đất theo tiến độ của dự án đầu tư, tiến độ thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Căn cứ chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư từ ngày 1/7/2025 thuộc về ai?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó có chuyển đất nông nghiệp như sau:

Điều 121. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;

b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;

g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ

[...]

Theo đó tại khoản 1 Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, chuyển đất phi nông nghiệp không phải đất ở sang đất ở thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Thẩm quyền tính đến thời điểm hiện nay đối với việc cho phép chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư của cá nhân vẫn là của UBND cấp huyện (điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai 2024).

Tuy nhiên theo quy định tại điểm m khoản 1 Điều 5 Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 quy định như sau:

Điều 5. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã

1. Thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện theo quy định của Luật Đất đai chuyển giao cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện, bao gồm:

[...]

m) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với cá nhân quy định tại điểm a khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất đối với cộng đồng dân cư quy định tại điểm b khoản 2 Điều 123 Luật Đất đai; quyết định giao đất nông nghiệp cho cá nhân quy định tại điểm b khoản 2 Điều 178 Luật Đất đai;

[...]

Như vậy từ 1/7/2025 trở đi thẩm quyền cho phép chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư đối với cá nhân thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã.