THUẾ - KẾ TOÁN

Thuế cho thuê nhà 2026: 9 lưu ý khi thực hiện nghĩa vụ thuế

Chuyên viên pháp lý Kiều Diễm

10:53 04/06/26

Thuế cho thuê nhà 2026 thay đổi theo hướng có lợi hơn khi nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế lên 1 tỷ đồng/năm. Dưới đây là 9 lưu ý quan trọng cần biết. (176 ký tự)

>> Hướng dẫn thông báo số tài khoản ngân hàng, kê khai tờ khai quý 2/2026 hộ kinh doanh theo Công văn 536/TCS26-NVDTPC

>> Sửa đổi 2 thủ tục hành chính lĩnh vực kế toán, kiểm toán từ 01/7/2026 theo Quyết định 1293/QĐ-BTC

1. Thuế cho thuê nhà 2026: 9 lưu ý khi thực hiện nghĩa vụ thuế

Theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, thuế cho thuê nhà 2026 đã được thay đổi theo hướng có lợi hơn. Theo đó, cá nhân chỉ phải nộp thuế nếu tổng doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm (thay vì 500 triệu như trước). Trong đó, thuế GTGT 5% tính trên toàn bộ doanh thu, nhưng thuế TNCN 5% chỉ tính trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ thuế và tránh rủi ro pháp lý, Thuế cơ sở 6 tỉnh Lâm Đồng lưu ý một số nội dung quan trọng đối với cá nhân cho thuê nhà 2026 như sau:

(1) Phân biệt rõ cho thuê bất động sản, cho thuê tài sản và dịch vụ lưu trú.

(2) Doanh thu cho thuê từ 01 tỷ đồng/năm trở xuống: Không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN theo quy định.

(3) Có phát sinh hoạt động cho thuê: Vẫn phải thực hiện kê khai thuế, kể cả trường hợp chưa phát sinh số thuế phải nộp.

(Tải tài liệu hướng dẫn khai tờ khai 01/BĐS trên Etax Mobile)

(4) Cá nhân chưa có mã số thuế kinh doanh: Được kê khai bằng mã số thuế cá nhân.

(5) Có nhiều bất động sản cho thuê: Được phân bổ mức giảm trừ theo quy định.

- Nếu có nhiều hợp đồng thuê thì được chọn hợp đồng để trừ 01 tỷ đồng khi tính thuế. Nếu chưa trừ đủ được lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để được trừ tiếp cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng.

- Nếu có quy định bên đi thuê khai thay, nộp thay thuế, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê nhà để trừ 01 tỷ đồng trước khi tính thuế thì phải quy định rõ nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế TNCN trong hợp đồng.

- Trường hợp hợp đồng cho thuê nhà có quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 01 tỷ đồng thì cá nhân được tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê nhà khác để tiếp tục được trừ cho đến khi trừ đủ 01 tỷ đồng

(Theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 1 Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP)

(6) Trường hợp vừa kinh doanh vừa cho thuê: Được áp dụng mức miễn, giảm riêng cho từng hoạt động.

(7) Bên thuê có thể khai thay, nộp thay: Nếu có thỏa thuận trong hợp đồng thuê.

(8) Kê khai thuế: Thực hiện qua Cổng Dịch vụ công Thuế hoặc ứng dụng eTax Mobile.

(9) Lưu ý thời hạn kê khai: Người nộp thuế cần theo dõi để thực hiện đúng thời hạn theo quy định.

thuế cho thuê nhà 2026

Thuế cho thuê nhà 2026: 9 lưu ý khi thực hiện nghĩa vụ thuế

(Ảnh minh họa - Thuế cơ sở 6 tỉnh Lâm Đồng)

2. Cách tính thuế cho thuê nhà 2026

Bảng tóm tắt cách tính thuế cho thuê nhà 2026:

Ngưỡng doanh thu nộp thuế

Công thức tính thuế

Ví dụ

Doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trên 1 tỷ đồng/năm.

(Hay nói cách khác, cho thuê nhà có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thì không phải nộp thuế TNCN, thuế GTGT)

Thuế GTGT = Doanh thu x 5%

Thuế TNCN = (Doanh thu – 01 tỷ đồng) x 5%

Năm 2026, bà A cho công ty B thuê nhà làm cửa hàng kinh doanh với giá 90 triệu/tháng. Khi đó, số tiền thuế từ việc cho thuê nhà bà A phải nộp trong năm 2026 bao gồm:

- Thuế GTGT = (90 triệu X 12 tháng) X 5% = 54 triệu đồng.

- Thuế TNCN = (90 triệu X 12 tháng – 01 tỷ) X 5% = 4 triệu đồng.

=> Tổng số thuế bà A phải nộp trong năm 2026 từ việc cho công ty B thuê nhà là 58 triệu đồng

Xem chi tiết tại bài viết: Cách tính thuế cho thuê nhà 2026 và ví dụ theo Nghị định 141 và Nghị định 68

3. Thời hạn khai thuế cho thuê nhà 2026

- Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê nhà trọ thì được lựa chọn khai thuế 02 lần trong năm hoặc khai thuế 01 lần theo năm.

+ Nếu khai thuế 02 lần trong năm: Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

+ Nếu khai thuế 01 lần theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31/01 của năm dương lịch tiếp theo.

Mẫu tờ khai thuế là Mẫu 01/BĐS kèm theo Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản cho thuê theo Mẫu 01/BK-BĐS quy định tại Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.

- Trường hợp tổ chức thuê nhà của cá nhân (ví dụ công ty thuê nhà của cá nhân làm địa điểm kinh doanh) và trong hợp đồng có thỏa thuận tổ chức là người khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản ghi trong hợp đồng.

Tờ khai thuế theo Mẫu 01/TCKT và Phụ lục Bảng kê chi tiết cá nhân cho thuê bất động sản theo Mẫu 02/BK-KTBĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC và Thông tư 50/2026/TT-BTC.

(Căn cứ khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP)

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.