THUẾ - KẾ TOÁN

02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021 bị sửa đổi

Chuyên viên pháp lý Thanh Phương

10:51 18/03/26

02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021/TT-BTC bị sửa đổi là mẫu số 02/TNDN và mẫu số 05/TNDN, được ban hành bởi Thông tư 21/2026/TT-BTC có hiệu lực từ 17/3/2026.

>> Mẫu 02/TNDN - Tờ khai thuế TNDN 2026 từ chuyển nhượng bất động sản theo Thông tư 21/2026/TT-BTС

>> Hướng dẫn liên kết tài khoản ngân hàng trên Etax Mobile

1. 02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021 bị sửa đổi

Ngày 17/3/2026, Bộ trưởng Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư 21/2026/TT-BTС sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 80/2021/TT-BTC hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế 2019 và Nghị định 126/2020/NĐ-CP, có hiệu lực từ 17/3/2026.

Thông tư 21/2026/TT-BTС

Tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 21/2026/TT-BTС quy định như sau:

3. Thay thế một số mẫu biểu như sau:

a) Thay thế Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC bằng Mẫu số 02/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.

b) Thay thế Mẫu số 05/TNDN ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC bằng Mẫu số 05/TNDN ban hành kèm theo Thông tư này.

Như vậy, có 02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021/TT-BTC bị sửa đổi là:

(1) Mẫu số 02/TNDN: tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (Áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản theo từng lần phát sinh).

>>TẢI VỀ<< Tờ khai thuế TNDN mẫu 02/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTС (bản word)

(2) Mẫu số 05/TNDN: tờ khai thuế thu nhập doanh nghiệp (Áp dụng đối với hoạt động chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp nước ngoài).

>>TẢI VỀ<< Tờ khai thuế TNDN mẫu 05/TNDN theo Thông tư 21/2026/TT-BTC (bản word)

02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021 bị sửa đổi

02 mẫu tờ khai thuế TNDN tại Thông tư 80/2021 bị sửa đổi

(Ảnh minh họa – Nguồn từ Internet)

2. Những thu nhập được xem là thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp

Căn cứ Điều 15 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

(i) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất (bao gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật).

(ii) Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất.

Thu nhập từ hoạt động cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại khoản này không bao gồm trường hợp doanh nghiệp có hoạt động cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất nhưng không có quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(iii) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.

(iv) Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất.

(v) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất.

(vi) Thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản của Quỹ đầu tư bất động sản theo quy định của pháp luật.

Công ty quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán kê khai và nộp thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê bất động sản quy định tại khoản này.

3. Cách xác định doanh thu để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Theo khoản 1 Điều 17 Nghị định 320/2025/NĐ-CP, việc xác định doanh thu để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

(i) Cách xác định doanh thu chuyển nhượng bất động sản

Doanh thu là giá thực tế chuyển nhượng ghi trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, bao gồm cả phụ thu, phí thu thêm (nếu có).

Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá đất trong bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm ký hợp đồng thì doanh thu tính thuế được xác định theo giá đất tại bảng giá đất.

(ii) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc vào việc bên mua đã hoàn tất đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hay chưa.

(iii) Trường hợp thu tiền theo tiến độ dự án

Đối với doanh nghiệp đầu tư hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê và thu tiền ứng trước theo tiến độ, thời điểm xác định doanh thu để tạm nộp thuế TNDN là thời điểm thu tiền, cụ thể:

- Nếu xác định được chi phí tương ứng, doanh nghiệp kê khai và nộp thuế TNDN theo doanh thu trừ chi phí;

- Nếu chưa xác định được chi phí, doanh nghiệp tạm nộp thuế TNDN 1% trên doanh thu thu được tiền (chưa bao gồm thuế GTGT); khoản doanh thu này chưa tính vào doanh thu tính thuế trong năm;

- Khi bàn giao bất động sản, doanh nghiệp phải quyết toán lại thuế TNDN, nộp bổ sung nếu thiếu hoặc được bù trừ/hoàn nếu nộp thừa;

- Các chi phí quảng cáo, tiếp thị, khuyến mại, hoa hồng môi giới phát sinh trong giai đoạn thu tiền theo tiến độ chưa được tính ngay, mà được tính vào chi phí được trừ tại năm đầu tiên bàn giao bất động sản.

(iv) Xác định doanh thu trong một số trường hợp đặc thù

- Cho thuê lại đất: Doanh thu là tiền thuê trả theo kỳ; nếu trả trước nhiều năm thì được phân bổ theo từng năm hoặc xác định doanh thu trả tiền một lần (khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính). Nếu doanh nghiệp đang hưởng ưu đãi thuế và chọn doanh thu trả tiền một lần thì số thuế miễn, giảm được phân bổ đều theo số năm trả trước;

- Tổ chức tín dụng xử lý quyền sử dụng đất thế chấp: Doanh thu là giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận;

- Chuyển quyền sử dụng đất kê biên để thi hành án: Doanh thu là giá thỏa thuận giữa các đương sự hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

Lưu ý: Việc xác định doanh thu trong các trường hợp đặc thù này vẫn phải tuân thủ nguyên tắc về giá, thời điểm và cách kê khai doanh thu như các quy định chung nêu trên.

- Nội dung nêu trên là phần giải đáp, tư vấn của chúng tôi dành cho khách hàng của Pháp luật doanh nghiệp. Nếu quý khách còn vướng mắc, vui lòng gửi về Email [email protected].

- Nội dung bài viết mang tính chất tham khảo;

- Điều khoản được áp dụng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đang đọc.