Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản không trọn năm như thế nào?

Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản không trọn năm như thế nào?

Căn cứ tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế với một số trường hợp đặc thù như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

...

c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

...

Theo đó, phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

Ví dụ: Cá nhân A cho Công ty B thuê nhà từ 01/7/2025 đến 31/12/2026, tổng tiền thuê 180 triệu đồng, bên B trả hết một lần vào ngày 01/7/2025. Lúc này việc xác định doanh thu từ việc cho thuê nhà của A có thuộc mức phải nộp thuế GTGT, thuế TNCN được xác định theo từng năm dương lịch. Cụ thể:

- Phân bổ doanh thu theo năm 2025: 60 triệu -> dưới 100 triệu (không phải nộp thuế).

- Phân bổ doanh thu theo năm 2026: 120 triệu -> vượt mức 100 triệu (phải nộp thuế).

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế GTGT như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế TNCN như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức doanh thu quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

...

Theo quy định trên, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh cho thuê tài sản mà có mức doanh thu hằng năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT, thuế TNCN.

Bên cạnh đó, dựa vào điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP có quy định về doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân như sau:

Doanh thu để xác định thuế thu nhập cá nhân

...

2. Doanh thu đối với một số trường hợp được quy định cụ thể như sau:

...

đ) Đối với hoạt động cho thuê tài sản là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

...

Theo quy định trên, trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần;

Như vậy, đối với cá nhân cho thuê tài sản không trọn năm, việc xác định nghĩa vụ thuế sẽ căn cứ vào doanh thu theo hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp doanh thu trong năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê trả tiền trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế có thể được phân bổ theo từng năm trả trước hoặc xác định theo doanh thu trả một lần theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản không trọn năm như thế nào? (Hình từ Internet).

Căn cứ tính thuế dựa vào các yếu tố nào?

Theo quy định tại Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về căn cứ tính thuế như sau:

Căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu.

- Doanh thu tính thuế:

+ Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền hoa hồng, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế từ các hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, bao gồm cả các khoản thưởng, hỗ trợ đạt doanh số, khuyến mại, chiết khấu thương mại, chiết khấu thanh toán, chi hỗ trợ bằng tiền hoặc không bằng tiền;

+ Các khoản trợ giá, phụ thu, phụ trội, phí thu thêm được hưởng theo quy định;

+ Các khoản bồi thường vi phạm hợp đồng, bồi thường khác (chỉ tính vào doanh thu tính thuế TNCN);

+ Doanh thu khác mà hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được hưởng không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

- Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:

+ Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu gồm tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN áp dụng chi tiết đối với từng lĩnh vực, ngành nghề theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC;

+ Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh hoạt động nhiều lĩnh vực, ngành nghề thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh thực hiện khai và tính thuế theo tỷ lệ thuế tính trên doanh thu áp dụng đối với từng lĩnh vực, ngành nghề. Trường hợp hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh không xác định được doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề hoặc xác định không phù hợp với thực tế kinh doanh thì cơ quan thuế thực hiện ấn định doanh thu tính thuế của từng lĩnh vực, ngành nghề theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

- Xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN theo hướng dẫn tại khoản 1 Điều 10 Thông tư 40/2021/TT-BTC.

- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN theo hướng dẫn tại Phụ lục I ban hành kèm Thông tư 40/2021/TT-BTC.

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế GTGT như sau:

Thuế giá trị gia tăng

1. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống thuộc đối tượng không chịu thuế giá trị gia tăng.

2. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất, kinh doanh có mức doanh thu năm trên 01 tỷ đồng thuộc đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng và áp dụng phương pháp tính trực tiếp theo doanh thu bằng tỷ lệ % nhân (x) doanh thu. Tỷ lệ % và doanh thu tính thuế thực hiện theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Bên cạnh đó, căn cứ vào Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP có quy định về thuế TNCN như sau:

Thuế thu nhập cá nhân

1. Cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

2. Cá nhân kinh doanh có doanh thu năm trên mức doanh thu quy định tại khoản 1 Điều này thực hiện nộp thuế theo quy định tại Điều 7 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15.

...

Theo quy định trên, từ năm 2026 căn cứ tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:

- Doanh thu tính thuế GTGT và doanh thu tính thuế TNCN thực hiện theo Điều 5 Nghị định 68/2026/NĐ-CP

- Tỷ lệ thuế GTGT và tỷ lệ thuế TNCN thực hiện theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 và Luật Thuế giá trị gia tăng 2024.

Nguyên tắc tính thuế quy định như thế nào?

Căn cứ quy định tại Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về nguyên tắc tính thuế như sau:

- Nguyên tắc tính thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh được thực hiện theo các quy định của pháp luật hiện hành về thuế GTGT, thuế TNCN và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu từ hoạt động sản xuất, kinh doanh trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở xuống thì thuộc trường hợp không phải nộp thuế GTGT và không phải nộp thuế TNCN theo quy định pháp luật về thuế GTGT và thuế TNCN. Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có trách nhiệm khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng hạn; chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế theo quy định.

- Hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh theo hình thức nhóm cá nhân, hộ gia đình thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN được xác định cho một (01) người đại diện duy nhất của nhóm cá nhân, hộ gia đình trong năm tính thuế.

Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Điều 1 Nghị định 141/2026/NĐ-CP thì hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có hoạt động sản xuất kinh doanh mà có mức doanh thu hằng năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT, thuế TNCN.

Đồng nghĩa với việc, hộ kinh doanh, có hoạt động sản xuất kinh doanh mà có doanh thu trên 1 tỷ đồng thì phải nộp thuế GTGT.