Cá nhân cho thuê nhà trọ thì phương pháp tính thuế như thế nào? Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trọ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là gì?

Cá nhân cho thuê nhà trọ thì phương pháp tính thuế như thế nào?

Theo Điều 9 Thông tư 40/2021/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư 100/2021/TT-BTC quy định về phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù như sau:

Phương pháp tính thuế đối với một số trường hợp đặc thù

1. Cá nhân cho thuê tài sản

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ. Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

b) Cá nhân cho thuê tài sản khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch. Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

c) Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê tài sản và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

d) Trường hợp bên thuê tài sản trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

...

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà trọ thì phương pháp tính thuế như sau:

- Cá nhân cho thuê nhà trọ khai thuế theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán (từng lần phát sinh kỳ thanh toán được xác định theo thời điểm bắt đầu thời hạn cho thuê của từng kỳ thanh toán) hoặc khai thuế theo năm dương lịch.

Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

- Cá nhân chỉ có hoạt động cho thuê nhà trọ và thời gian cho thuê không trọn năm, nếu phát sinh doanh thu cho thuê từ 100 triệu đồng/năm trở xuống thì thuộc diện không phải nộp thuế GTGT, không phải nộp thuế TNCN.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì mức doanh thu để xác định cá nhân phải nộp thuế hay không phải nộp thuế là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

- Trường hợp bên thuê nhà trả tiền trước cho nhiều năm thì cá nhân cho thuê tài sản khai thuế, nộp thuế một lần đối với toàn bộ doanh thu trả trước. Số thuế phải nộp một lần là tổng số thuế phải nộp của từng năm dương lịch theo quy định.

Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế 2019 cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

Lưu ý: Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại khoản này gồm: cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác; cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự; cung cấp cơ sở lưu trú cùng dịch vụ ăn uống hoặc các phương tiện giải trí.

Hiện nay, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã chính thức hết hiệu lực thi hành. Các quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân sẽ áp dụng theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

3. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế, nộp thuế

a) Trường hợp khai thuế theo quý thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày cuối cùng của tháng đầu tiên của quý tiếp theo;

b) Trường hợp khai thuế theo tháng thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày thứ 20 của tháng tiếp theo tháng phát sinh nghĩa vụ thuế trừ trường hợp khai thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 18 Nghị định này;

c) Trường hợp khai quyết toán thuế thu nhập cá nhân theo năm thì thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 3 của năm dương lịch tiếp theo;

d) Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản thì cá nhân được lựa chọn khai thuế hai lần trong năm tính thuế hoặc khai thuế một lần theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế hai lần trong năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế lần thứ nhất chậm nhất là ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế. Trường hợp khai thuế một lần theo năm tính thuế, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế;

đ) Trường hợp tổ chức thuê bất động sản của cá nhân mà trong hợp đồng thuê bất động sản có thỏa thuận bên đi thuê là người khai thuế thay, nộp thuế thay thì tổ chức thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân. Thời hạn nộp hồ sơ khai thuế xác định theo kỳ thanh toán tiền thuê bất động sản.

Trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản thì cá nhân cho thuê bất động sản phải trực tiếp khai thuế;

...

Như vậy, theo quy định trên thì hiện nay, cá nhân cho thuê nhà sẽ lựa chọn khai tính thuế theo 2 phương thức sau đây:

- Khai thuế hai lần trong năm tính thuế. Lần thứ nhất vào trước ngày 31 tháng 7 của năm tính thuế và lần thứ hai vào trước ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

- Khai thuế một lần theo năm tính thuế chậm nhất ngày 31 tháng 01 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Cá nhân cho thuê nhà trọ thì phương pháp tính thuế như thế nào? Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trọ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là gì? (hình từ internet)

Hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê nhà trọ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là gì?

Theo Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:

- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế và tổ chức khai thay cho cá nhân) theo mẫu số 01/TTS.

Tải về mẫu số 01/TTS - Mẫu Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản: Tại đây

- Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản (áp dụng đối với cá nhân có hoạt động cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng) theo mẫu số 01-1/BK-TTS.

Tải về mẫu số 01-1/BK-TTS - Mẫu Phụ lục bảng kê chi tiết hợp đồng cho thuê tài sản: Tại đây

- Bản sao hợp đồng thuê tài sản, phụ lục hợp đồng (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

- Bản sao Giấy ủy quyền theo quy định của pháp luật (trường hợp cá nhân cho thuê tài sản ủy quyền cho đại diện hợp pháp thực hiện thủ tục khai, nộp thuế).

Cơ quan thuế có quyền yêu cầu xuất trình bản chính để đối chiếu, xác nhận tính chính xác của bản sao so với bản chính.

Hiện hành, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã hết hiệu lực và được thay thế bởi Thông tư 18/2026/TT-BTC. Theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026/TT-BTC quy định về hồ sơ khai thuế như sau:

Hồ sơ thông báo doanh thu, kê khai thuế

...

4. Đối với cá nhân cho thuê bất động sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS và Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư này.

Như vậy, theo quy định trên thì hồ sơ khai thuế của cá nhân cho thuê nhà trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế gồm những giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản theo Mẫu số 01/BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

- Phụ lục Bảng kê chi tiết bất động sản theo Mẫu số 01/BK-BĐS ban hành kèm theo Thông tư 18/2026/TT-BTC.

Cá nhân cho thuê nhà trọ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nộp hồ sơ khai thuế ở đâu?

Theo khoản 2 Điều 14 Thông tư 40/2021/TT-BTC quy định về quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế như sau:

Quản lý thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

…

2. Nơi nộp hồ sơ khai thuế

Nơi nộp hồ sơ khai thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Quản lý thuế, cụ thể như sau:

a) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê tài sản (trừ bất động sản tại Việt Nam) nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi cá nhân cư trú.

b) Cá nhân có thu nhập từ cho thuê bất động sản tại Việt Nam nộp hồ sơ khai thuế tại Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có bất động sản cho thuê.

Như vậy, cá nhân cho thuê nhà trọ trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế nộp hồ sơ khai thuế ở Chi cục Thuế quản lý trực tiếp nơi có nhà trọ cho thuê.

Hiện nay, Thông tư 40/2021/TT-BTC đã chính thức hết hiệu lực thi hành. Các quy định về quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân sẽ áp dụng theo quy định tại Nghị định 68/2026/NĐ-CP.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định về địa điểm khai thuế, nộp thuế như sau:

Nguyên tắc khai thuế, tính thuế và sử dụng hóa đơn

...

4. Địa điểm khai thuế, nộp thuế

...

d) Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân và gửi hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê.

Cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay. Cá nhân thực hiện kê khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân phải nộp và nộp thuế theo từng địa điểm nơi có bất động sản cho thuê;

...

Như vậy, Cá nhân có hoạt động cho thuê nhà sẽ nộp hồ sơ khai thuế tại cơ quan thuế nơi có nhà cho thuê. Trường hợp, cá nhân có nhiều nhà cho thuê trên cùng địa bàn một tỉnh, thành phố hoặc khác tỉnh, thành phố, thực hiện khai thuế tổng hợp chung cho các nhà cho thuê trên 01 hồ sơ khai thuế và lựa chọn 01 cơ quan thuế nơi có nhà cho cho thuê để nộp hồ sơ khai thuế trừ trường hợp tổ chức đi thuê khai thuế thay, nộp thuế thay.