Hiểu và áp dụng luật như thế nào?

Chào bạn;

Một vài ý trao đổi cùng bạn.

1.                     Việc xác định loại đất trên thực địa theo phải căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (khoản 1 điều 14 Luật Đất đai) nghĩa là đất đang sử dụng ổn định nhưng phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất mà đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt (điểm d khoản 1 điều 6 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai).

Có thể khu vực, thửa đất của bạn đang sử dụng nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương đã duyệt là loại đất nông nghiệp nên khi xin cấp quyền sử dụng đất giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng đất là đất trồng cây hàng năm và thời hạn sử dụng cho loại đất này là 20 năm.

Khi người dân có nhu cầu về nhà ở, (vì lý do nào đó) thường mua đất nông nghiệp để làm nhà ở, đó chỉ là ý chí của cá nhân.  Nhưng khi làm giấy chứng nhận QSDĐ thì nhà nước căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất ở khu vực đó (đã được duyệt) để làm căn cứ xác định loại đất.

Do đó, khi muốn xây dựng nhà người dân phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo luật định.  Ví dụ: bạn chuyển nhượng 200m2 đất đang trồng lúa với mục đích để xây nhà ở (ý chí của bạn) và khi làm giấy chứng nhận QSDĐ không thể ghi là đất ở được nếu cơ quan có thẩm quyền chưa cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (dù bạn có trồng lúa hay không).

Việc không thu tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp nêu tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai, bạn nên hiểu là phải cùng loại đất  với quy hoạch đã được phê duyệt. 

2.                     Hạn mức giao đất tại điều 70 Luật Đất đai là hạn mức tối đa được giao đất nông nghiệp.  Không có nghĩa là diện tích đất nhỏ hơn thì không phải là đất nông nghiệp.

3.                     Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất (khoản 1 điều 69 Luật Đất đai).  Bạn nên hiểu là thời hạn còn lại được ghi trên giấy chứng nhận QSDĐ trước khi chuyển nhượng.

Ví dụ: Bạn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp như nêu trên, có thời hạn sử dụng là 20 năm kể từ ngày được cấp giấy.  Bạn đã sử dụng (được cấp giấy) 05 năm thì khi chuyển nhượng lại người khác, trên giấy chứng nhận QSDĐ của người sau chỉ còn lại 15 năm.

Thân.