Hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực khi nào??

Với câu hỏi của bạn xin được tư vấn như sau: 

Theo thông tin ở trên thì mảnh đất đó chưa có sổ đỏ, nhưng gia đình bạn đang làm thục tục cấp sổ đỏ. Như vậy, có thể hiểu mảnh đất đó nhà bạn có thể được chuyển nhượng.

Còn vấn đề về giấy nhận tiền bán đất của bạn, bạn không cung cấp là đã được đem đi công chứng, chứng thực hay không. Theo đó, sẽ có hai trường hợp xảy ra.

Giấy nhận tiền bán đất có công chứng, chứng thực

Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản".

Như vậy, hợp đồng mua bán đất của bạn đã có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng.

Đối với trường hợp này thì gia đình bạn không có quyền hủy quyết định bán mảnh đất trên trừ khi hai bên có thỏa thuận chấp nhận việc hủy hợp đồng đó.

Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch:

" 1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này".

Giấy nhận tiền bán đất không công chứng, chứng thực

Do bạn trình bày thông tin chưa rõ thời điểm gia đình bạn bên B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là thời điểm nào, vì vậy chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

Đối với giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 không có xác nhận

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết trước ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).

Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng đất không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực vì vậy hợp đồng được giao kết giữa bạn và bên B nếu đáp ứng các điều kiện về năng lực giao kết hợp đồng dân sự cũng như không trái với quy định pháp luật về nội dung hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và có người làm chứng thì hợp đồng giữa 2 bên được pháp luật thừa nhận.

Việc khởi kiện đòi lại đất là quyền của những người liên quan, tuy nhiên trong trường hợp này cơ sở để đòi lại mảnh đất của bạn là rất thấp.

Đối với giấy tờ chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 không có xác nhận

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết sau ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).

Theo quy định tại khoản 2 điều 689 Bộ luật Dân sự 2005

“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Và việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực được áp dụng bắt đầu từ năm 1/7/2007. Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật như trên thì hợp đồng bán nhà của bạn chưa có hiệu lực vì đối với các hợp đồng mua bán bất động sản thì bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp của bạn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đó, không phải bồi thường cho bên mua.

Với câu hỏi của bạn xin được tư vấn như sau: 

Theo thông tin ở trên thì mảnh đất đó chưa có sổ đỏ, nhưng gia đình bạn đang làm thục tục cấp sổ đỏ. Như vậy, có thể hiểu mảnh đất đó nhà bạn có thể được chuyển nhượng.

Còn vấn đề về giấy nhận tiền bán đất của bạn, bạn không cung cấp là đã được đem đi công chứng, chứng thực hay không. Theo đó, sẽ có hai trường hợp xảy ra.

Giấy nhận tiền bán đất có công chứng, chứng thực

Căn cứ vào Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định như sau:

“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo đó, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản".

Như vậy, hợp đồng mua bán đất của bạn đã có hiệu lực pháp luật từ thời điểm công chứng.

Đối với trường hợp này thì gia đình bạn không có quyền hủy quyết định bán mảnh đất trên trừ khi hai bên có thỏa thuận chấp nhận việc hủy hợp đồng đó.

Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch:

" 1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này".

Giấy nhận tiền bán đất không công chứng, chứng thực

Do bạn trình bày thông tin chưa rõ thời điểm gia đình bạn bên B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng là thời điểm nào, vì vậy chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

Đối với giấy tờ chuyển nhượng trước ngày 1/7/2004 không có xác nhận

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết trước ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).

Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng đất không bắt buộc phải có công chứng, chứng thực vì vậy hợp đồng được giao kết giữa bạn và bên B nếu đáp ứng các điều kiện về năng lực giao kết hợp đồng dân sự cũng như không trái với quy định pháp luật về nội dung hợp đồng (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và có người làm chứng thì hợp đồng giữa 2 bên được pháp luật thừa nhận.

Việc khởi kiện đòi lại đất là quyền của những người liên quan, tuy nhiên trong trường hợp này cơ sở để đòi lại mảnh đất của bạn là rất thấp.

Đối với giấy tờ chuyển nhượng sau ngày 1/7/2004 không có xác nhận

Hợp đồng chuyển nhượng được giao kết sau ngày 1/7/2007 (thời điểm có hiệu lực của luật công chứng 2006).

Theo quy định tại khoản 2 điều 689 Bộ luật Dân sự 2005

“Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Và việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực được áp dụng bắt đầu từ năm 1/7/2007. Như vậy, căn cứ vào quy định pháp luật như trên thì hợp đồng bán nhà của bạn chưa có hiệu lực vì đối với các hợp đồng mua bán bất động sản thì bắt buộc phải công chứng mới có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp của bạn có thể hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đó, không phải bồi thường cho bên mua.

Luật Gia: ĐỒNG XUÂN THUẬN