Mua bán nhà, chỉ mỗi chồng ký hợp đồng có được không?

Cả hai vợ chồng phải ký tên trên hợp đồng

Luật Hôn nhân và gia đình 2014 quy định cụ thể về tài sản chung và riêng của vợ chồng:

Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 40 của luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 và Khoản 1 Điều 40 của luật này.

Việc người mua nhà yêu cầu cả hai vợ chồng cùng ký kết hợp đồng mua bán nhà đất là hoàn toàn phù hợp quy định pháp luật. Nếu vợ chồng muốn 1 người toàn quyền thực hiện giao dịch bất động sản, phải có căn cứ chứng minh đó là tài sản riêng của vợ bạn, có bằng chứng về thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng hoặc thỏa thuận bằng văn bản về việc một bên (vợ hoặc chồng) đưa tài sản chung vào kinh doanh và có quyền tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản chung đó.

Sao cả vợ chồng phải cùng đứng tên trong sổ đỏ?

Luật Hôn nhân và gia đình cho thấy có hai trường hợp mang tính phổ biến mà vợ chồng “có thỏa thuận khác” liên quan đến tài sản chung:

Trường hợp thứ nhất, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và về nguyên tắc đây là tài sản chung của vợ chồng nhưng vợ, chồng thỏa thuận đây là tài sản riêng của một bên. Trong trường hợp này, vợ hoặc chồng phải lập giấy cam kết là tài sản riêng của người kia. Giấy cam kết này cũng được công chứng viên chứng nhận.

Sau khi có Giấy cam kết này, công chứng viên sẽ chứng nhận giao dịch để một bên đứng tên. Trường hợp sau này người đứng tên (chủ sở hữu) muốn chuyển nhượng (định đoạt nói chung) cho người khác thì phải đồng thời xuất trình văn bản cam kết đã được lập tại cơ quan công chứng trước đây. Việc chuyển nhượng này không đòi hỏi phải có sự tham gia của người không đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Trường hợp thứ hai, tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đứng tên cả hai vợ chồng. Tuy nhiên do một lý do nào đó mà một bên không có điều kiện thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung thì vợ hoặc chồng lập Giấy ủy quyền có chứng nhận của công chứng viên cho người kia được thay mặt họ thực hiện một số công việc nhất định liên quan đến tài sản chung của vợ chồng (như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng...) Sau khi nhận ủy quyền, chỉ một mình người nhận ủy quyền cũng đủ tư cách tham gia giao dịch (trong phạm vi ủy quyền) mà pháp luật không đòi hỏi phải có sự tham gia của người kia.

Liên quan các tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu như ôtô, xe máy thì về nguyên tắc nếu là tài sản chung của vợ chồng thì trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng phải ghi tên cả hai. Tuy nhiên, thực tế triển khai còn một số hạn chế nhất định nên nhiều trường hợp là tài sản chung nhưng cũng chỉ đứng tên một người. Tuy vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của vợ, chồng thì khi chuyển nhượng, công chứng viên vẫn yêu cầu có sự tham gia của vợ chồng trên các hợp đồng giao dịch.

Để vừa phù hợp với điều kiện cá nhân mà vẫn tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, vợ chồng bạn có thể lựa chọn theo phương thức được mô tả ở trường hợp thứ hai trên đây. Theo đó, vợ chồng bạn cùng đứng tên trên Hợp đồng chuyển nhượng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận, bạn đến cơ quan công chứng lập Giấy ủy quyền cho vợ bạn theo các nội dung mà vợ chồng đã thỏa thuận.

Luật gia Đồng Xuân Thuận