Đất lưu không dôi dư sau đền bù giải phóng mặt bằng có được sử dụng không?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Với thắc mắc của bạn, xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:  

Đối với hàng xóm: Về cơ bản, toàn bộ phần đất sau khi đã được đền bù đều thuộc sở hữu của nhà nước. Do đó, nếu Nhà nước đã tiến hành bồi thường với toàn bộ diện tích đất thì người được đền bù không còn quyền liên quan đến toàn bộ diện tích đất này nữa. Nếu hàng xóm bạn sở hữu hợp pháp khu đất phía sau và Nhà nước chưa bồi thường cho diện tích 15m dư thì hàng xóm bạn vẫn còn quyền sở hữu với 15m đất này.

Đối với gia đình bạn: Việc sau khi giải tỏa đất nhà hàng xóm còn thừa 15m Nhà nước chưa sử dụng không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của nhà bạn và gia đình bạn cũng không có quyền gì với phần đất này cả vì gia đình bạn chưa thuộc diện có quyền sử dụng đối với phần đất này. 

Bồi thường, giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất

Trình tự, thủ tục thu hồi đất và tháo dỡ tài sản trên đất

Bước 1: Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất.

Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi;

Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm;

Người sử dụng đất có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích đất, thống kê nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư;

Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng trong việc điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã nơi có đất thu hồi và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng tổ chức vận động, thuyết phục để người sử dụng đất thực hiện.

+ Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày được vận động, thuyết phục mà người sử dụng đất vẫn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định kiểm đếm bắt buộc. Người có đất thu hồi có trách nhiệm thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc. Trường hợp người có đất thu hồi không chấp hành thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc và tổ chức thực hiện cưỡng chế theo quy định tại Điều 70 của Luật này.

Cách tính đền bù khi Nhà nước thu hồi đất

-Trong trường hợp gia đình bạn đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì cách tính bồi thường được xác định như sau:

+ Về đất: Phần diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, được tính bồi thường theo đơn giá đất do UBND tỉnh nơi có đất quy định.

+ Về nhà ở xây dựng trên đất: được bồi thường theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy bannhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

[Đất lưu không dôi dư sau đền bù giải phóng mặt bằng có được sử dụng không? - Ảnh 2]

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

-Trong trường hợp đất không có giấy tờ sử dụng đất (nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất đã được công nhận quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.”

Mức trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, như sau:

“a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, trong trường hợp này cách tính bồi thường được xác định như sau:

+ Về đất: Phần diện tích đất ở được công nhận trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, được tính bồi thường theo đơn giá đất ở và phải trừ 50% tiền nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất theo quy định của pháp luật; đối với diện tích đất có nhà ở vượt hạn mức (nếu có) được tính bồi thường theo đơn giá đất nông nghiệp.

+ Về nhà ở xây dựng trên đất: được bồi thường theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Vấn đề tài sản gắn liền với đất có được bồi thường không? Cách tính như thế nào?

Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định: “1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường”

Như vậy, tài sản gắn liền với đất sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại về tài sản đó. Cụ thể,  tài sản trên đất đứng tên sở hữu chung với chủ sử dụng đất thì chủ sử dụng đất được bồi thường; nếu tài sản trên đất đứng tên người khác, do người đó tạo lập hợp pháp thì người đó được bồi thường căn cứ vào hướng dẫn về bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình theo Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.  

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

Luật gia Đồng Xuân Thuận