Quy định pháp luật về việc trổ cửa sổ khi làm nhà

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Với thắc mắc của bạn, xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Bất động sản là những tài sản không di, dời được như đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả những tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó... Xin giới thiệu một số quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản liền kề đã được pháp luật quy định như sau:

Tại khoản 1 Điều 271 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định như sau: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Ngày 03/4/2008 Bộ Xây dựng ban hành Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD về việc ban hành quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng, Quy chuẩn này thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm Quyết định số 682/BXD-CSXD năm 1996 của Bộ Xây Dựng. Cụ thể, theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng, thì: “Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định...”

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

Nhằm tạo điều kiện cho chủ sở hữu bất động sản có lối đi hợp lý ra đến đường công cộng, Điều 280 Bộ luật Dân sự quy định rõ về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:

Các chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý ra đến đường công cộng, người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi có nghĩa vụ phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác.

Vị trí giới hạn chiều dài, chiều rộng; chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại ít gây phiền hà cho các bên, nếu có tranh chấp về lối đi sẽ do UBND các cấp giải quyết hoặc do tòa án cấp huyện giải quyết.

Lưu ý: Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau, thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho các người phía trong mà không phải đền bù.

Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu bất động sản trong việc thoát nước thải, nước mưa:

Điều 274, Điều 275 Bộ luật Dân sự quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải, nước mưa như sau:

Chủ sở hữu bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng... phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng làm ô nhiễm môi trường.

Chủ sở hữu bất động sản là nhà ở, các công trình xây dựng... phải lắp đặt đường dẫn nước sao cho nước mưa từ mái nhà của mình không được chảy xuống bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề.

Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ số 9411 năm 2012 Tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0m trở lên".

Như vậy, bạn cần căn cứ vào Tiêu chuẩn trên để xây dựng phù hợp với quy định pháp luật, nếu nhà hàng xóm có vi phạm thì bạn cần báo với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành lập biên bản và xử phạt theo quy định của pháp luật.

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

Luật gia Đồng Xuân Thuận