Người thuê nhà phải đóng những loại thuế gì?

Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến trang Tư Vấn của báo Đời Sống & Pháp Luật. Với thắc mắc của bạn, xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau: 

Thứ nhất bạn cần hiểu người đi thuê nhà sẽ không phải nộp thuế giá trị gia tăng, thuế môn bài và thuế thu nhập cá nhân tính trên số tiền thuê nhà bạn phải trả hàng tháng.

Vì trong tình huống này, bạn không nêu rõ người cho thuê nhà có tổng số tiền thu được từ hoạt động thuê nhà theo năm hay tổng số tiền thu được từ việc cho thuê trung bình là bao nhiêu. Nguyên tắc khai thuế: Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNDN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ một trăm triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không được thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường hợp này.

Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà < 100 triệu/năm

“Hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê thuộc đối tượng phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và nộp thuế môn bài theo thông báo của cơ quan thuế.

Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân có tài sản cho thuê mà tổng số tiền cho thuê trong năm thu được từ 100 triệu đồng trở xuống hoặc tổng số tiền cho thuê trung bình một tháng trong năm từ 8,4 triệu đồng trở xuống thì không phải khai, nộp thuế GTGT, thuế TNCN và cơ quan thuế không thực hiện cấp hóa đơn lẻ đối với trường

Như vậy: Nếu Tổng tiền cho thuê nhà < 100 tr/năm hoặc < 8,4 tr/tháng thì cá nhân có nhà cho thuê chỉ cần nộp thuế môn bài:

Hồ sơ khai thuế môn bài là Tờ khai mẫu 01/MBAI ban hành kèm Thông tư 156/2013/TT­BTC , nộp tại Chi cục Thuế nơi có nhà cho thuê.

+ Nếu là 6 tháng đầu năm: đóng 1 triệu

+ Nếu là 6 tháng cuối năm (từ ngày 1/7): nộp 500.000

( Theo Thông tư 96/2002/TT­BTC)

Thời hạn nộp thuế: 10 ngày sau khi ký hợp đồng

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân cần có bộ hồ sơ gồm:

Hợp đồng thuê nhà (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT­PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)

Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà. (Nếu trong hợp đồng thảo thuận DN nộp thay)

Bảng kê 01/TNDN (ban hành kèm theo Thông tư số 78/2014/TT­BTC).

Tổng số tiền cho thuê nhà > 100 triệu/năm

2.1. Ai là người đi nộp thuế?

Theo Công văn 2994/TCT­TNCN ngày 24/7/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015) của Tổng cục thuế:

"2. Đối với cá nhân cho thuê tài sản

2.1. Về việc xác định đối tượng khai thuế

Theo hướng dẫn tại khoản 1 và khoản 2 Điều 8 Thông tư số 92/2015/TT­BTC thì:

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế, hoặc

Bên thuê tài sản khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng có thoả thuận bên thuê là người nộp thuế.

Trước đây:

Theo hướng dẫn tại Điều 22 Thông tư số 156/2013/TT­BTC thì:

Cá nhân cho thuê tài sản phải trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế"

Nếu DN khai thuế, nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê tài sản:

Cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với DN, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng thuê có thỏa thuận bên đi thuê nộp thuế thay thì DN, tổ chức kinh tế có trách nhiệm khấu trừ thuế, khai thuế và nộp thuế thay cho cá nhân bao gồm cả thuế GTGT và thuế TNCN.

a) Khấu trừ thuế

DN, tổ chức kinh tế khấu trừ thuế GTGT, thuế TNCN trước khi trả tiền thuê tài sản cho cá nhân nếu trong năm dương lịch cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản tại đơn vị > 100 triệu đồng.

Trường hợp trong năm cá nhân phát sinh doanh thu từ nhiều nơi, cá nhân dự kiến hoặc xác định được tổng doanh thu > 100 triệu đồng/năm thì có thể ủy quyền theo quy định của pháp luật để DN, tổ chức khai thay, nộp thay đối với hợp đồng cho thuê từ 100 triệu/năm trở xuống tại đơn vị.

b) Nguyên tắc khai thuế

DN, tổ chức kinh tế khai thay thuế cho cá nhân cho thuê tài sản thì trên tờ khai ghi thêm “Khai thay” vào phần trước cụm từ “Người nộp thuế hoặc Đại diện hợp pháp của người nộp thuế” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, nếu là tổ chức khai thay thì sau khi ký tên phải đóng dấu của tổ chức theo quy định. Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế vẫn phải thể hiện đúng người nộp thuế là cá nhân cho thuê tài sản.

DN, tổ chức kinh tế khai thay sử dụng tờ khai mẫu số 01/TTS của cá nhân để khai theo từng hợp đồng hoặc khai cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

2.2. Cách tính tiền thuế cho thuê nhà:

a. Thuế môn bài:

Mức đóng: 1 triệu/năm (Nếu 6 tháng cuối năm: 500.000)

b. Thuế GTGT + TNCN:

Theo điều 4 Thông tư 92/2015/TT­BTC ngày 15/6/2015 (Có hiệu lực từ ngày 30/7/2015):

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

Doanh thu tính thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Doanh thu tính thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế GTGT và thuế TNCN xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu:

Tỷ lệ thuế GTGT đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Tỷ lệ thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Xác định số thuế phải nộp:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT X 5%

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN X 5%

Như vậy:

Nếu Tổng số tiền cho thuê nhà > 100tr/năm hoặc > 8,4 tr/ tháng thì cá nhân cho

thuê nhà phải nộp:

Tổng thuế phải nộp = (Doanh thu X 10%) + Thuế môn bài

d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế:

Là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản.

3. Hồ sơ khai thuế cho thuê nhà:

Hợp đồng thuê tài sản (thuê nhà, thuê xe ...)

CMT phô tô công chứng chủ nhà

Giấy ủy quyền của Chủ nhà cho tổ chức, cá nhân nộp thay (Trường hợp DN nộp thay thuế cho chủ nhà)

Tờ khai thuế cho thuê tài sản Mẫu 01/TTS (Ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT­BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính).

Phụ lục theo mẫu số 01­1/BK­TTS ban hành kèm theo Thông tư này (nếu là lần khai thuế đầu tiên của Hợp đồng hoặc Phụ lục hợp đồng);

Đối với DN đi thuê nhà của cá nhân cần có bộ hồ sơ gồm:

Hợp đồng thuê nhà (Từ ngày 1/7/2015 thì không bắt buộc phải công chứng, Theo văn bản số 4528/TCT­PC ngày 02/11/2015 của Tổng cục Thuế)

Chứng từ thanh toán tiền thuê nhà (Không nhất thiết phải chuyển khoản cũng được theo điểm 2.4 khoản 2 điều 4 Thông tư 96, vì không có hóa đơn).

Chứng từ nộp thuế thay chủ nhà. (Nếu trong hợp đồng thảo thuận DN nộp thay)

Các bạn khai thuế và nộp thuế tại chi cục thuế quận huyện.

Chủ nhà chỉ cần khai 1 lần với chi cục khi ký hợp đồng thuê nhà. Sau đó chủ nhà cứ nộp thuế theo kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng

Thời hạn nộp thuế: 10 ngày sau khi ký hợp đồng.

Hy vọng rằng sự tư vấn sẽ giúp bạn lựa chọn phương án thích hợp nhất để giải quyết những vướng mắc của bạn. Nếu còn bất cứ thắc mắc gì xin gửi về báo Đời sống & Pháp luật.

Luật gia Đồng Xuân Thuận