Trách nhiệm của bên thuê nhà trọ nếu làm hư hỏng nhà trọ? Nguyên tắc bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê nhà được quy định như thế nào?

Nội dung chính

• Bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê có phải là trách nhiệm của bên cho thuê?
• Trách nhiệm của bên thuê nhà trọ tự làm hư hỏng ngôi nhà?
• Nguyên tắc bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê nhà được quy định như thế nào?

Bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê có phải là trách nhiệm của bên cho thuê?

Tại Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Như vậy, bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê là nghĩa vụ của bên cho thuê. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê.

Trách nhiệm của bên thuê nhà trọ tự làm hư hỏng ngôi nhà? (Hình từ Internet)

Trách nhiệm của bên thuê nhà trọ tự làm hư hỏng ngôi nhà?

Tại Điều 479 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê như sau:

Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

1. Bên thuê phải bảo quản tài sản thuê, phải bảo dưỡng và sửa chữa nhỏ; nếu làm mất, hư hỏng thì phải bồi thường.

Bên thuê không chịu trách nhiệm về những hao mòn tự nhiên do sử dụng tài sản thuê.

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

Ngoài ra, tại Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng như sau:

Nghĩa vụ của bên thuê nhà, công trình xây dựng

1. Bảo quản, sử dụng nhà, công trình xây dựng đúng công năng, thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Thanh toán đủ tiền thuê nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Sửa chữa hư hỏng của nhà, công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra.

4. Trả nhà, công trình xây dựng cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ nhà, công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Như vậy, nếu tự làm hư hỏng ngôi nhà thì bên thuê nhà cần thực hiện những nghĩa vụ có thỏa thuận trong hợp đồng, tiến hành sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Đồng thời phải bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê nhà.

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại cho bên cho thuê nhà được quy định như thế nào?

Tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nguyên tắc bồi thường thiệt hại như sau:

Nguyên tắc bồi thường thiệt hại

1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.

Tại Điều 3 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP có hướng dẫn cụ thể nguyên tắc bồi thường thiệt hại tại Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

- Về khoản 1 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

+ “Thiệt hại thực tế” là thiệt hại đã xảy ra theo hướng dẫn tại điểm b khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 02/2022/NQ-HĐTP, được tính thành tiền tại thời điểm giải quyết bồi thường. Thiệt hại phát sinh sau thời điểm giải quyết bồi thường lần đầu được xác định tại thời điểm giải quyết bồi thường lần tiếp theo nếu có yêu cầu của người bị thiệt hại.

Ví dụ: A gây thương tích cho B mà B phải điều trị dài ngày. Tại thời điểm Tòa án giải quyết bồi thường thì tổng thiệt hại thực tế là X đồng, bao gồm: chi phí điều trị, mức thu nhập bị mất hoặc giảm sút; chi phí cho người chăm sóc, tổn thất tinh thần. Sau đó, B vẫn phải tiếp tục điều trị thì các chi phí phát sinh sau thời điểm Tòa án giải quyết sẽ được giải quyết trong vụ án khác nếu có yêu cầu của người bị thiệt hại.

+ “Thiệt hại phải được bồi thường toàn bộ” là tất cả các thiệt hại thực tế xảy ra đều phải được bồi thường.

+ “Thiệt hại phải được bồi thường kịp thời” là thiệt hại phải được bồi thường nhanh chóng nhằm ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án có thể áp dụng một hoặc một số biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự để giải quyết yêu cầu cấp bách của người bị thiệt hại (như buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do tính mạng, sức khỏe bị xâm phạm; buộc thực hiện trước một phần nghĩa vụ cấp dưỡng...).

+ Để đảm bảo việc bồi thường thiệt hại toàn bộ và kịp thời, việc giải quyết vấn đề bồi thường trong vụ án hình sự, vụ án hành chính phải được tiến hành cùng với việc giải quyết vụ án hình sự, vụ án hành chính.

Trường hợp vụ án hình sự, vụ án hành chính có nội dung giải quyết vấn đề bồi thường thiệt hại nhưng chưa có điều kiện chứng minh và không ảnh hưởng đến việc giải quyết vụ án hình sự, vụ án hành chính thì vấn đề bồi thường có thể tách ra để giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

+ Người yêu cầu bồi thường thiệt hại phải nêu rõ từng khoản thiệt hại thực tế đã xảy ra, mức yêu cầu bồi thường và các tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ.

Trường hợp người yêu cầu bồi thường thiệt hại không thể tự mình thu thập được tài liệu, chứng cứ thì có quyền yêu cầu Tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về khoản 2 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

Thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của người chịu trách nhiệm bồi thường là trường hợp có căn cứ chứng minh rằng nếu Tòa án tuyên buộc bồi thường toàn bộ thiệt hại thì không có điều kiện thi hành án.

Ví dụ: Một người vô ý làm cháy nhà người khác gây thiệt hại 1.000.000.000 đồng. Người gây thiệt hại có tổng tài sản là 100.000.000 đồng, thu nhập trung bình hàng tháng là 2.000.000 đồng. Mức thiệt hại này là quá lớn so với khả năng kinh tế của người gây thiệt hại.

- Về khoản 3 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

Mức bồi thường thiệt hại không còn phù hợp với thực tế, có nghĩa là do có sự thay đổi về tình hình kinh tế - xã hội; sự biến động về giá cả; sự thay đổi về tình trạng thương tật, khả năng lao động của người bị thiệt hại; sự thay đổi về khả năng kinh tế của người có trách nhiệm bồi thường mà mức bồi thường không còn phù hợp với sự thay đổi đó.

Bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại yêu cầu thay đổi mức bồi thường thiệt hại phải có đơn yêu cầu thay đổi mức bồi thường thiệt hại. Kèm theo đơn là các tài liệu, chứng cứ làm căn cứ cho việc yêu cầu thay đổi mức bồi thường thiệt hại.

- Về khoản 4 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

Bên bị thiệt hại có một phần lỗi đối với thiệt hại xảy ra thì không được bồi thường thiệt hại tương ứng với phần lỗi đó.

Ví dụ: A và B cùng lái ô tô tham gia giao thông, xảy ra tai nạn do đâm va vào nhau dẫn đến A bị thiệt hại 100.000.000 đồng. Cơ quan có thẩm quyền xác định A và B cùng có lỗi với mức độ lỗi của mỗi người là 50%. Trường hợp này, B phải bồi thường 50.000.000 đồng cho A (50% thiệt hại).

- Về khoản 5 Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015

“Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình” là trường hợp bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm biết, nhìn thấy trước việc nếu không áp dụng biện pháp ngăn chặn thì thiệt hại sẽ xảy ra và có đủ điều kiện để áp dụng biện pháp ngăn chặn, hạn chế được thiệt hại xảy ra nhưng đã để mặc thiệt hại xảy ra thì bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường thiệt hại.

Ví dụ: Nhà của A bị cháy, B đỗ xe ô tô gần nhà A, B biết được nếu không di dời thì khả năng đám cháy sẽ lan sang làm cháy ô tô của B và B có điều kiện để di dời nhưng B đã bỏ mặc dẫn đến xe ô tô bị cháy. Trường hợp này, B không được bồi thường thiệt hại.

Trân trọng!