Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ trong thẩm định giá bất động sản như thế nào?

1. Ví dụ 1:

Cần thẩm định giá một khu đất để tư vấn cho nhà đầu tư kinh doanh bất động sản xây dựng phương án đầu tư. Khu đất có diện tích 15.000m² tại một thành phố là đô thị loại II. Khu đất đang được dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp, nay được phép chuyển mục đích sử dụng sang xây dựng nhà ở để bán. Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 7.000m² (nhà trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng), các chuyên gia đánh giá chất lượng còn lại 30%.

Theo quy định áp dụng đối với dự án này, tỷ lệ tối đa diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở là 60%, tương đương tổng diện tích xây dựng là 9.000 m²; trong đó 60% diện tích đất (5.400 m²) để xây dựng chung cư cao 16 tầng; 40% diện tích đất còn lại (3.600 m²) để xây dựng nhà liền kề (chia thành 36 lô, mỗi lô có diện tích 100 m²).

Giả định dự án sẽ hoàn thành trong thời hạn một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất.

Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, thẩm định viên thu thập được các thông tin tại thời điểm thẩm định giá như sau:

- Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 300 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 25% giá trị còn lại của nhà xưởng.

- Đơn giá xây dựng mới nhà xưởng có kết cấu tương tự 1.000.000đ/m².

- Chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng trung bình 1.000.000 đ/m²

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 1.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng nhà chung cư trung bình 6.000.000đ/m² .

- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án với lãi suất 13%/năm.

- Chi phí quảng cáo và bán nhà bằng 1,5% doanh thu.

- Chi phí quản lý dự án bằng 10% tổng chi phí xây dựng của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư).

- Lợi nhuận của nhà đầu tư dự kiến bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)

- Toàn bộ căn hộ chung cư và đất phân lô được bán hết vào cuối năm. Giá bán căn hộ chung cư trung bình 15 triệu đ/m², tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 23 triệu đ/m². Giá trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.

- Tỷ suất chiết khấu là 10%

Lời giải :

Áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất này như sau:

Bước 1: Trên cơ sở phân tích đặc điểm của tài sản thẩm định giá, thị trường của tài sản thẩm định giá và các yếu tố có liên quan, thẩm định viên xác mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất là xây dựng nhà chung cư; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% diện tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 40% diện tích đất còn lại để phân lô bán nền.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu

Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư và nền đất phát sinh vào thời điểm cuối năm.

- Doanh thu từ việc bán các căn hộ chung cư tại thời điểm cuối năm:

5.400m² ´ 16 tầng ´  80% ´ 15 triệu đồng/m² = 1.036.800 triệu đồng

- Doanh thu từ diện tích đất phân lô bán nền tại thời điểm cuối năm:

3.600 m²  ´  23 triệu đồng/m² = 82.800 triệu đồng

Như vậy, tổng doanh thu quy về thời điểm hiện tại:

(1.036.800 + 82.800) ÷ (1 + 10%) = 1.017.818 triệu đồng

Bước 3: Ước tính tổng chi phí

Giả thiết các khoản phát sinh đầu năm bao gồm: Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ; chi phí bồi thường nhà xưởng; khoản thu từ phế liệu; chi phí thiết kế, quy hoạch dự án.

Giả thiết các chi phí phát sinh cuối năm bao gồm: Chi phí đầu tư hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí bán hàng, chi phí quản lý.

Giả thiết nhà đầu tư vay ngân hàng 70% chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu dự án. Thời gian vay là 1 năm, lãi trả cuối kỳ.

* Chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án:

- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ: 300 triệu đồng

- Chi phí bồi thường nhà xưởng:

(7.000 m² ´ 1 triệu đồng/m²) ´ 30%  =  2.100 triệu đồng

- Giá trị phế liệu thu hồi:

2.100 triệu đồng ´ 25%  =  525 triệu đồng

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án:   1.000 triệu đồng/m²

ð Tổng chi phí phát sinh tại thời điểm bắt đầu thực hiện dự án là:

300 + 2.100 – 525 + 1.000 = 2.875 triệu đồng

* Chi phí phát sinh tại thời điểm cuối dự án:

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

15.000m² ´ 1 triệu đồng/m²  = 15.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng chung cư:

(5.400m²/tầng  ´ 16 tầng) ´ 6 triệu đồng/m² = 518.400 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

10% × (15.000 + 518.400) = 53.340 triệu đồng

- Chi phí quảng cáo bán hàng:

1,5% ´ (1.036.800 + 82.800) triệu đồng = 16.794 triệu đồng

- Trả lãi tiền vay ngân hàng:

(70% × 2.875) ´ 13% = 245,245 triệu đồng

* Tổng chi phí phát triển (chưa bao gồm lợi nhuận của nhà đầu tư) quy về thời điểm hiện tại là:

2.875 + ((15.000 + 518.400 + 53.340 + 16.794 + 245,245) ÷ (1 + 10%))

= 551.765 triệu đồng

* Ước tính lợi nhuận của nhà đầu tư:

(551.765 - 245,245)  ´ 14% = 77.212 triệu đồng

* Tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại là:

551.765 + 77.212 = 628.977  triệu đồng

Bước 5: Xác định giá đất

Giá trị ước tính của khu đất

1.017.818 - 628.977 = 388.841 triệu đồng

Kết luận giá trị của khu đất nêu trên là 388.841 triệu đồng

2. Ví dụ 2: Xác định giá trị quyền sử dụng lô đất diện tích 10.000 m² . Hiện tại lô đất này đã được phép chuyển mục đích sử dụng thành đất ở.

Theo quy định về xây dựng, đối với dự án này, tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 60% tổng diện tích đất xây dựng (60% x 10.000 m² = 6.000 m²). Dự án này được phép xây dựng một toà nhà chung cư cao 12 tầng, dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 2 năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường giá trị nhà xưởng cho doanh nghiệp bị thu hồi đất. Kế hoạch thực hiện dự án như sau:

1. Năm thứ nhất dự kiến hoàn thành 60% khối lượng xây lắp:

1.1. Tổng chi phí xây dựng:

Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án 2.400 triệu đồng;

Chi phí xây dựng hạ tầng 700.000 đồng/m²;

Chi phí xây dựng nhà chung cư 5.000.000 đồng/m²;

Chi xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng…1.500 triệu đồng.

Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được thu ngay từ năm đầu trị giá 30 triệu đồng.

Chi phí quảng cáo bán nhà là 4.500 triệu đồng

Chi quản lý dự án bằng 5% tổng chi phí của dự án (bao gồm chi phí đầu tư hạ tầng và chi phí xây dựng chung cư)

Biết rằng: các khoản chi phá dỡ, bồi thường nhà xưởng; chi đầu tư cơ sở hạ tầng; chi thiết kế, quy hoạch dự án; chi tiếp thị, quảng cáo được thực hiện trong năm đầu. Các khoản chi xây dựng nhà chung cư; chi xây dựng bể nước, trạm bơm…hoàn thành 60% khối lượng.

1.2. Doanh thu từ việc bán căn hộ chung cư:

- Từ tầng 1 đến tầng 5 giá bán 13 triệu đồng/m², từ tầng 6 đến tầng 10 giá 12 triệu đồng/m², các tầng còn lại giá 11 triệu đồng/m².

- Thu của khách hàng 40% giá trị căn hộ ngay sau khi ký hợp đồng. Hợp đồng được 2 bên ký vào cuối năm thứ nhất.

2. Năm thứ hai hoàn thành giá trị còn lại của dự án

- Khách hàng nộp số tiền còn lại sau khi chìa khoá trao tay.

- Tổng diện tích các căn hộ chung cư chiếm 80% diện tích đất xây dựng (6000 m² x 80% = 4.800 m²)

- 50% chi phí cuối năm thứ nhất nhà đầu tư phải đi vay ngân hàng với lãi suất là 13,5%/năm (không bao gồm chi phí quảng cáo bán nhà, chi phí quản lý, chi phí lãi vay)

- Lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 14% tổng chi phí phát triển quy về thời điểm hiện tại (bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và không bao gồm chi phí tài chính)

- Tỷ suất chiết khấu là 10%

- Giá bán căn hộ chung cư chưa bao gồm thuế GTGT.

Lời giải:

Áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá trị khu đất này như sau:

Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất dùng cho mục đích xây dựng khu chung cư để bán; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 60% tổng diện tích đất xây dựng để xây dựng chung cư 12 tầng.

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu:

Giả thiết khoản thu bán căn hộ chung cư phát sinh vào thời điểm cuối năm, phế liệu thu hồi thu từ đầu năm thứ nhất.

Bước 3: Ước tính tổng chi phí:

Giả thiết như sau :

- Nhà đầu tư vay ngân hàng tại thời điểm bắt đầu dự án.

- Chi phí thiết kế, quy hoạch dự án; Chi phí phá dỡ, bồi thường nhà xưởng cũ phát sinh đầu năm.

- Chi phí xây dựng hạ tầng; chi phí xây dựng chung cư; chi phí xây dựng bể nước, trạm bơm, máy phát điện dự phòng phục vụ cho nhà chung cư, trả lãi tiền vay ngân hàng, chi phí quảng cáo bán hàng, chi phí quản lý dự án phát sinh cuối năm.

Bảng tính toán chi tiết cụ thể như sau: