Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của chính quyền địa phương năm 2010

Giấy chuyển nhượng do bố mẹ chồng và chồng bạn lập từ năm 2010 có xác nhận của chính quyền địa phương nên cần phải xem hình thức đó có phù hợp với quy định của pháp luật hay không.

Luật Đất đai 2003 quy định các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực. Thủ tục công chứng, chứng thực lúc đó được thực hiện theo hướng dẫn của Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 08/12/2000 của Chính phủ về công chứng, chứng thực. Đến năm 2006, Luật Công chứng và Nghị định số 79/2007/NĐ-CP ngày 18/5/2007 của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký có hiệu lực đã quy định riêng hai thủ tục công chứng và chứng thực. Theo đó, công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng; thủ tục công chứng được thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. Thủ tục chứng thực bao gồm cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký sẽ được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng tư pháp cấp huyện.

Theo quy định trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã, Phòng tư pháp cấp huyện không còn thẩm quyền công chứng nữa. Tuy nhiên, trong thời gian hiện nay, các tổ chức hành nghề công chứng chưa phát triển đủ để có thể hoàn toàn chuyển thẩm quyền công chứng theo tinh thần của Luật công chứng (thậm chí có những địa phương chưa có tổ chức công chứng nào được thành lập). Do vậy, trong thời gian chuyển giao, Bộ tư pháp đã có hướng dẫn tại Thông tư số 03/2008/TT-BTP ngày 25/8/2008 hướng dẫn thi hành một số điều của Nghị định số 79/2007/NĐ-CP như sau: Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cần thực hiện các biện pháp phát triển tổ chức hành nghề công chứng ở địa phương; căn cứ vào tình hình phát triển của tổ chức hành nghề công chứng để quyết định giao các hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng thực hiện; trong trường hợp trên địa bàn huyện chưa có tổ chức hành nghề công chứng thì người tham gia hợp đồng, giao dịch được lựa chọn công chứng của tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn khác hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật.

Đối chiếu với trường hợp giấy chuyển nhượng mà bạn nêu, sẽ có hai khả năng:

a. Khả năng thứ nhất: Trên địa bàn nơi có bất động sản, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã có công văn yêu cầu chuyển giao toàn bộ hợp đồng, giao dịch cho các tổ chức hành nghề công chứng. Như vậy, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ không có thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố mẹ chồng và chồng bạn nữa. Đương nhiên, Giấy chuyển nhượng này là không hợp lệ theo quy định của pháp luật.

b. Khả năng thứ hai: Trên địa bàn huyện nơi có bất động sản chưa có tổ chức công chứng và chưa có công văn về việc chuyển giao hợp đồng, giao dịch công chứng. Trong trường hợp này, người yêu cầu công chứng được quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực theo quy định của pháp luật. Và như vậy, Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập giữa bố mẹ chồng và chồng bạn có xác nhận của chính quyền địa phương là hợp lệ và phù hợp với quy định của pháp luật (chưa tính đến trường hợp hợp đồng dân sự vô hiệu theo Điều 410 Bộ luật Dân sự).

Nếu xét theo khả năng này thì việc năm 2012, bố mẹ chồng và hai vợ chồng bạn đã ký giấy với nội dung không chuyển nhượng mảnh đất đó nữa cũng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng từ năm 2010. Vì từ Nghị định số 75/2000/NĐ-CP đến Luật Công chứng đều có quy định: Việc hủy bỏ hợp đồng đã công chứng, chứng thực chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận của hai bên và phải được công chứng, chứng thực. Hợp đồng chuyển nhượng từ năm 2010 có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã theo quy định của pháp luật nên việc hủy bỏ hợp đồng này cũng phải được bố mẹ chồng và chồng bạn lập thành văn bản và yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công chứng, chứng thực văn bản hủy đó.

2. Quyền của chồng bạn đối với mảnh đất

Ðiều 692 Bộ luật Dân sự quy định:Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Khoản 4 Điều 146 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai cũng quy định: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, với giấy chuyển nhượng do bố mẹ chồng và chồng bạn lập từ năm 2010 có xác nhận của chính quyền địa phương (xét khả năng Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực hợp đồng, giao dịch theo quy định của pháp luật) thì chồng bạn chưa phải là chủ sử dụng của mảnh đất đó. Muốn trở thành chủ sử dụng quyền sử dụng đất thì chồng bạn phải làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng theo quy định của pháp luật tại cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có bất động sản.