Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở? Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi nào?

Nội dung chính

• Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở
• Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi nào?
• Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư bắt buộc phải công chứng?

Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch mua bán nhà ở

Tôi được biết thì hiện nay hoạt động mua bán nhà ở được xác định là một giao dịch về nhà ở. Vậy trong trường hợp giao dịch mua bán về nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện nào theo quy định của pháp luật hiện hành?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Việc thực hiện các giao dịch về nhà ở được thực hiện đối với các nhà ở đáp ứng các điều kiện thực hiện giao dịch dó theo quy định của pháp luật.

Theo đó, theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 thì đối với giao dịch về mua bán nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước, bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 thì không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận)

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Hợp đồng mua bán nhà ở có hiệu lực khi nào?

Theo như tôi được biết thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực. Vậy cho tôi hỏi hợp đồng mua bán nhà ở sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm các bên ký hợp đồng hay kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở có thể thực hiện các giao dịch về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình thông qua các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Do đó, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp là cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự được quyền định đoạt tài sản là nhà ở của mình theo quy định của của pháp luật.

Khi thực hiện giao dịch mua bán nhà ở thì các bên tham gia giao dịch phải thỏa thuận lập hợp đồng cho mua bán nhà ở.

Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung chính được quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014.

Theo quy định của pháp luật hiện nay thì trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Tuy nhiên trong một số trường hợp nhất định theo luật định thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.

Tuy nhiên, pháp luật cũng đồng thời quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì việc xác định hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở được xác định tương ứng như sau:

1. Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014.

Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở không bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Pháp luật không bắt buộc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

- Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư;

Đối với trường hợp này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư bắt buộc phải công chứng?

Xin hỏi: Hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư thì có bắt buộc phải công chứng hay không?

Trả lời:

Căn cứ Khoản 1, Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Như vậy, có thể thấy đối với hợp đồng mua bán nhà ở phục vụ tái định cư không bắt buộc phải công chứng theo quy định nêu trên.

Trân trọng!