Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không? Có được tiếp tục thuê nhà khi nhà đã bán cho chủ khác?

Nội dung chính

• Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không?
• Có được tiếp tục thuê nhà khi nhà đã bán cho chủ khác?
• Chủ nhà không cho người thuê vào nhà vì chậm trả tiền thuê, có được không?

Thuê nhà có bắt buộc phải đặt cọc không?

Ban biên tập cho tôi hỏi, theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc thuê nhà pháp luật có quy định bắt buộc phải đặt cọc không? Mong sớm nhận phản hồi. 

Trả lời:

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, có quy định về việc đặt cọc như sau:

- Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng cho thuê nhà ở phải có các nội dung căn bản quy định tại Điều 121 của Luật Nhà ở 2014. Cụ thể gồm:

- Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

- Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

- Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

- Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

- Quyền và nghĩa vụ của các bên;

- Cam kết của các bên;

- Các thỏa thuận khác;

- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký

Pháp luật dân sự và pháp luật đất đai không có quy định về điều kiện của việc cho thuê nhà. Và theo quy định tại Khoản 2, Điều 122 của Luật Nhà ở năm 2014, thì hợp đồng cho thuê nhà ở không bắt buộc phải được công chứng, trừ khi các bên có nhu cầu. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Và theo quy định trên thì mục đích cuối cùng của việc đặt cọc là để nhằm đảm bảo giao kết, thực hiện hợp đồng mà các bên có mong muốn thực hiện. Việc cho thuê nhà pháp luật không quy định phải thực hiện việc đặt cọc, việc đặt cọc chỉ nhằm thực hiện việc thuê và cho thuê theo đúng với mong muốn của 2 bên và tránh những tranh chấp pháp sinh trong quá trình cho thuê.

Ban biên tập phản hồi thông tin đến bạn.

Có được tiếp tục thuê nhà khi nhà đã bán cho chủ khác?

Tôi và gia đình đang ở nhà thuê, thời hạn thuê đến ngày 31/10/2019. Do gia đình bà chủ nhà qua Mỹ định cư nên muốn bán nhà mà gia đình tôi đang thuê. Vậy cho hỏi, nếu bà chủ nhà bán nhà cho người khác thì gia đình tôi có phải dọn ra ngoài không?

Trả lời:

Theo Khoản 2 Điều 133 Luật nhà ở 2014 quy định quyền tiếp tục được thuê nhà khi chuyển chủ sở hữu nhà ở như sau:

"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Như vậy, hợp đồng thuê nhà của gia đình bạn vẫn còn thời hạn nêu khi bà chủ nhà bạn đang thuê bán nhà cho người khác thì gia đình bạn vẫn được tiếp tục ở lại cho đến hết hạn hợp đồng.

Ban biên tập gửi phản hồi đến bạn.

Chủ nhà không cho người thuê vào nhà vì chậm trả tiền thuê, có được không?

Xin chào anh chị trong Ban biên tập. Tôi có một vấn đề thắc mắc rất mong được anh chị giải đáp. Chị Hiền thuê nhà của bà Lành để ở và kinh doanh tính đến nay là 3 năm. Tháng rồi, vì khó khăn trong việc xoay vòng vốn nên chị chậm trả tiền thuê mất 2 tuần. Bà Lành lấy lại phòng và khóa cửa lại không cho chị vào. Chị Hiền đã trình báo lên UBND phường nhưng họ nói chị phải trả số tiền quá hạn 2 tuần đó thì sẽ được vào nhà, nếu không sẽ bị tố cáo tội xâm phạm gia cư bất hợp pháp. Lúc thuê nhà, hai bên chỉ có hợp đồng miệng và bà Lành không đăng ký tạm trú tạm vắng cho chị Hiền. UBND phường nói như vậy có đúng không? Chị Hiền có thể kiện bà Lành không? Rất mong nhận được phản hồi sớm từ anh chị. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Về hình thức hợp đồng, theo Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 thì trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Tuy nhiên điều đó không có nghĩa bên cho thuê có quyền lấy lại nhà bất cứ lúc nào mà cần phải báo trước để bên thuê tìm địa điểm thuê mới. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có quy định thời hạn báo trước khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì các bên phải tuân thủ thời hạn này.

Trường hợp hợp đồng không có quy định, các bên phải thông báo cho nhau một khoảng thời gian hợp lý theo quy định tại Điều Điều 474 Bộ luật Dân sự 2015. Hiện nay, pháp luật không quy định về khoảng thời gian thế nào là hợp lý. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp, tòa án sẽ căn cứ các đặc điểm của tài sản như quy mô, đặc điểm tài sản, mục đích thuê, thời hạn thuê… để đánh giá và quyết định khoảng thời gian phải báo trước bao lâu là hợp lý, trên cơ sở đó xác định lỗi vi phạm của mỗi bên (nếu có).

Đối chiếu với các quy định nói trên, việc bà Lành lấy lại nhà mà không báo trước cho chị Hiền là vi phạm pháp luật.

Do đó, chị Hiền có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết. Việc UBND phường yêu cầu chị phải trả số tiền quá hạn 10 ngày cho bà Lành thì điều đó chỉ mang tính hòa giải giữa các bên chứ không có giá trị bắt buộc thi hành bởi UBND không phải cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Hơn nữa, việc chủ nhà không đăng ký tạm trú cho chị Hiền tại địa điểm thuê không làm mất các quyền của người thuê.

Tuy nhiên, do hợp đồng thuê nhà giữa hai bên là hợp đồng miệng nên việc khởi kiện sẽ gặp một số khó khăn về cung cấp chứng cứ, quá trình tố tụng có thể sẽ bị kéo dài hơn các trường hợp thông thường. Nếu chị Hiền muốn bà Lành phải bồi thường thiệt hại phải chứng minh được lỗi.

Vì thế, để bảo vệ quyền lợi của mình, chị Hiền nên đàm phán, thương lượng với bà Lành để giải quyết vụ việc trên cơ sở hai bên cùng có lỗi. Chỉ khi việc thương tượng không thành thì chị mới nên cân nhắc đến việc khởi kiện vụ việc ra tòa.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi về vấn đề mà bạn thắc mắc.

Trân trọng!