Chủ đầu tư có được tự do chuyển nhượng dự án bất động sản không?

Nội dung chính

• Chủ đầu tư có được tự do chuyển nhượng dự án bất động sản không?
• Có phải xin xác nhận của chủ đầu tư khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cho người khác?
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới những hình thức nào?

Chủ đầu tư có được tự do chuyển nhượng dự án bất động sản không?

Công ty của tôi đang là chủ đầu tư một dự án bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư. Hiện tại công ty tôi cần vốn xoay vòng nên muốn chuyển nhượng dự án bất động sản này. Vậy có ty tôi có được tự do chuyển nhượng hay không. Hay phải xin phép Thủ tướng?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh. Theo quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải tuân thủ các nguyên tắc sau đây:

- Thứ nhất: Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

+ Không làm thay đổi mục tiêu của dự án;

+ Không làm thay đổi nội dung của dự án;

+ Bảo đảm quyền lợi của khách hàng và các bên có liên quan.

- Thứ hai: Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Thứ ba: Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và Giấy phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định đầu tư của dự án.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trước khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản.

Theo đó, theo quy định tại Điều 50 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản cụ thể như sau:

- Đối với dự án bất động sản đối với dự án do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc đầu tư: Chủ đầu tư phải được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bằng văn bản.

- Đối với dự án bất động sản đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư: Chủ đầu tư phải được Thủ tướng Chính phủ cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản bằng văn bản.

=> Do đó: Đối với trường hợp công ty của bạn là chủ đầu tư dự án bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định việc đầu tư, khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được Thủ tướng Chính phủ đồng ý (cho phép) chuyển nhượng bằng văn bản.

Có phải xin xác nhận của chủ đầu tư khi chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà cho người khác?

Xin cho hỏi tôi có ký một hợp đồng thuê mua nhà ở với một chủ đầu tư. Nhưng hiện tại vì đang cần vốn làm ăn nên tôi muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho người khác. Vậy tôi có phải xin xác nhận của bên chủ đầu tư cho thuê mua vào hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng cho thuê mua nhà mà tôi đã ký với chủ đầu tư hay không?

Trả lời:

Theo quy định hiện hành thì hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản. Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải có các nội dung được quy định tại Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng do các bên thỏa thuận; trừ hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì phải công chứng hoặc chứng thực.

Việc thực hiện hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:

- Nhà, công trình xây dựng cho thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

- Việc cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.

- Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn thuê mua trước khi hết hạn thuê mua trong hợp đồng đã ký.

Tại Khoản 1 Điều 36 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định:

"Điều 36. Chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng

1. Bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng."

Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành văn bản, có xác nhận của bên cho thuê mua vào văn bản chuyển nhượng.

Như vậy: Đối với trường hợp mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn đã ký một hợp đồng thuê mua nhà ở với một chủ đầu tư. Nhưng hiện tại vì đang cần vốn làm ăn nên bạn muốn chuyển nhượng lại hợp đồng này cho người khác. Do đó, việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà của bạn phải được lập thành văn bản và phải có xác nhận của chủ đầu tư (bên cho thuê mua trong hợp đồng thuê mua nhà đã ký) vào văn bản chuyển nhượng.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới những hình thức nào?

Chào anh chị, tôi đang tìm hiểu các quy định về lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Doanh nghiệp của chúng tôi là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, anh chị cho tôi hỏi đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được tham gia kinh doanh bất động sản dưới những hình thức nào? Mong anh chị tư vấn giúp tôi, cảm ơn anh chị rất nhiều.

Trả lời:

Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Tại Khoản 3 Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được kinh doanh bất động sản dưới các hình thức sau đây:

- Các hình thức quy định tại các điểm b, d, h khoản 1 và điểm b khoản 2 Điều này, cụ thể:

+ Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

+ Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

+ Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

- Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất.

Trân trọng!