Điều kiện dự án bất động sản được phép chuyển nhượng

Nội dung chính

• Điều kiện dự án bất động sản được phép chuyển nhượng
• Mua nhà dự án cần lưu ý những vấn đề gì?
• Có được chuyển nhượng dự án BĐS khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Điều kiện dự án bất động sản được phép chuyển nhượng

Tôi được biết dự án bất động sản được cho phép chuyển nhượng, vậy Ban biên tập cho tôi hỏi: Khi nào dự án bất động sản được phép chuyển nhượng? Mong nhận được phản hồi.

Trả lời:

Theo Điều 49 Luật kinh doanh bất động sản 2014 điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản, cụ thể như sau:

*Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng:

=> Dự án bất động sản được chuyển nhượng phải có các điều kiện sau đây:

- Dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, đã có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được phê duyệt;

- Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành xong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt;

- Dự án không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không có quyết định thu hồi dự án, thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp có vi phạm trong quá trình triển khai dự án thì chủ đầu tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt.

*Điều kiện bên chuyển nhượng:

=> Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.

*Điều kiện bên nhận chuyển nhượng:

=> Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, có đủ năng lực tài chính và cam kết tiếp tục việc triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng quy định của pháp luật, bảo đảm tiến độ, nội dung dự án.

Trên đây là điều kiện để dự án bất động sản được phép chuyển nhượng.

Mua nhà dự án cần lưu ý những vấn đề gì?

Em định mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lại. Em được biết rằng việc mua nhà ở hình thành trong tương lại gặp phải rất nhiều rủi ro. Vậy Ban tư vấn cho em hỏi khi mua nhà ở hình thành trong tương lai thì cần lưu ý những vấn đề gì? Mong sớm nhận được phản hồi từ Ban tư vấn. Chân thành cảm ơn Ban tư vấn rất nhiều!

Minh Hiền - hien*****@gmail.com

Trả lời:

Căn cứ pháp lý: Luật Kinh doanh bất động sản 2014

1. Chủ đầu tư dự án

- Trước hết cần xác định chủ đầu tư phải đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản được thể hiện trên giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư, trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

==> Do đó, nếu muốn mua nhà ở hình thành trong tương lai thì bạn cần phải tìm hiểu những thông tin trên đối với chủ đầu tư dự án. Chủ đầu tư có đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh bất động sản không? Dự án nhà ở hình thành trong tương lai đó có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chưa? Dự án nhà ở hình thành trong tương lai đó được ngân hàng nào bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư? Đây là những thông tin tối thiểu mà bạn cần phải tìm hiểu về chủ đầu tư để tránh rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

3. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

- Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng;

- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng (trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng);

- Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, với tư cách là bên mua bạn cũng cần biết về quyền lợi của mình trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai: có quyền yêu cầu bên bán mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.

Có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Mong rằng những tư vấn của chúng tôi sẽ giúp giải đáp được những vướng mắc của bạn.  

Có được chuyển nhượng dự án BĐS khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trường hợp công ty tôi đầu tư dự án bất động sản trên đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án trên. Nhưng vì một số lý do, công ty tôi có thể chuyển nhượng dự án trên cho chủ đâu tư khác hay không?

Trả lời:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư kinh doanh.

Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Khi thực hiện việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, các bên tham gia hợp đồng hợp đồng phải đảm bảo các nguyên tắc chuyển nhượng được quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trong đó:

- Tại Khoản 3 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có quy định như sau:

"Điều 48. Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

3. Việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư đồng ý bằng văn bản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc được đăng ký biến động vào giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai."

- Mặt khác, tại Khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định:

"Điều 49. Điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

...

2. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng."

Căn cứ các quy định được trích dẫn trên đây thì chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản khi đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng và đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy: Đối với trường hợp mà bạn cung cấp cho chúng tôi thì công ty của bạn là chủ đầu tư dự án bất động sản nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất đối với toàn bộ dự án bất động sản. Do đó, thời điểm hiện tại chủ đầu tư không đáp ứng đủ điều kiện được chuyển nhượng dự án bất động sản.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!