Người thuê nhà ở công vụ có được tự cải tạo sửa chữa không?

Nội dung chính

• Người thuê nhà ở công vụ có được tự cải tạo sửa chữa không?
• Có phải thông báo chấm dứt việc thuê nhà khi không thỏa thuận chấm dứt?
• Bên thuê nhà được ưu tiên mua nhà đang thuê?

Người thuê nhà ở công vụ có được tự cải tạo sửa chữa không?

Tôi là công chức được nhà nước tạo điều kiện cho thuê nhà ở công vụ. Gia đình tôi cùng sống ở đây được 15 năm, do thời gian sử dụng lâu quá nên căn hộ gia đình tôi đang sử dụng xuống cấp nặng nề. Vậy cho hỏi tôi có thể thuê đơn vị thi công về gia cố, sửa chữa lại căn hộ của mình được không?

Trả lời:

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 34 Luật nhà ở 2014 quy định nghĩa vụ của người thuê nhà ở công vụ không được tự ý cải tạo, sửa chữa, phá dỡ nhà ở công vụ.

Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 90 Luật nhà ở 2014 quy định việc cải tạo, sửa chữa nhà thuộc sở hữu nhà nước như sau:

" Việc bảo trì, cải tạo nhà ở phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và phải thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng."

Ngoài ra cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đề nghị cải tạo, bảo trì nhà ở công vụ được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 09/2015/TT-BXD.

Như theo các quy định của pháp luật thì bạn không được tự mình thuê đơn vị thi công để gia cố, sửa chữa lại căn hộ của mình. Mà việc gia cố, sửa chữa căn hộ của bạn phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì bạn mới được gia cố, sửa chữa.

Có phải thông báo chấm dứt việc thuê nhà khi không thỏa thuận chấm dứt?

Em là sinh viên mới năm 3, em và 2 bạn nữa có thuê một căn nhà để ở từ năm nhất đến nay. Khi thuê nhà thì chỉ thỏa thuận về giá nhà và các chi phí, không thỏa thuận thời gian chấm dứt. Đầu tháng này chủ nhà trọ thông báo là sẽ lấy nhà lại nên hết tháng phải chuyển đi. Cho tôi hỏi chủ nhà trọ thông báo như vậy có đúng không? Nhờ anh chị tư vấn.

Trả lời:

Căn cứ Khoản 2 Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định:

Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng.

- Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng.

- Nhà ở cho thuê không còn.

- Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống.

- Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Kết luận: Theo thông tin ban đưa ra là không có thỏa thuận chấm dứt việc thuê nhà nên việc chủ nhà trọ thông báo trước 1 tháng là có thể xem xét:

- Nếu bạn đồng ý với đề nghị thì xem như hai bên đã thỏa thuận việc chấm dứt, và việc chấm dứt việc thuê nhà này là phù hợp.

- Nếu bạn không đồng ý với thông báo trên, thì chủ nhà chỉ chấm dứt việc cho thuê sau 90 ngày kể từ ngày thông báo. Do đó việc yêu cầu hết tháng (30 ngày) phải chuyển đi là sai quy định.

- Ngoại lệ: Nếu nhà có nguy cơ hư hỏng hoặc đỗ sụp thì việc thông báo trên là phù hợp.

Bên thuê nhà được ưu tiên mua nhà đang thuê?

Tôi có thuê một căn nhà của một hộ gia đình tại thành phố HCM vừa để ở (ở tầng 2) vừa để làm cửa hàng kinh doanh ở tầng trệt. Người cho thuê nhà đang có ý định bán lại căn nhà này để lấy tiền làm công việc gì đó của gia đình họ thì tôi không rõ. Xin hỏi trong trường hợp này tôi có được quyền ưu tiên mua lại trước khi gia đình họ bán cho những người khác không?

Trả lời:

Theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 thì chủ sở hữu hợp pháp đối với tài sản là nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi là bán nhà) cho chủ thể khác khi có đủ điều kiện sau đây:

- Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

- Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Do đó: Trường hợp hộ gia đình đang cho bạn thuê nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà này, thì họ có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà này cho tổ chức, cá nhân khác khi có đủ các điều kiện kể trên.

Tuy nhiên, Tại Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014 có quy định:

"Điều 127. Mua bán nhà ở đang cho thuê

1. Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn."

Như vậy: Bên thuê nhà ở sẽ được quyền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê.

Do đó: Đối với thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì chưa thể xác định được cụ thể bạn có quyền được ưu tiên mua căn nhà đang thuê hay không, nên có thể xảy ra các trường hợp sau đây:

- Trường hợp 1: Nếu bạn đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho hộ gia đình cho thuê tính đến thời điểm họ có thông báo về việc bán nhà cho thuê cho bạn thì bạn có quyền được ưu tiên mua căn nhà đó.

- Trường hợp 2: Nếu bạn chưa thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho hộ gia đình cho thuê tính đến thời điểm họ có thông báo về việc bán nhà cho thuê cho bạn thì bạn không có quyền được ưu tiên mua căn nhà đó.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Trân trọng!