Trường hợp không có biên bản hòa giải, Tòa có thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai không?

Nội dung chính

• Trường hợp không có biên bản hòa giải, Tòa có thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai?
• Hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không có công chứng, chứng thực thì có giá trị không?
• Có được khiếu nại việc bồi thường đất đai không thỏa đáng?

Trường hợp không có biên bản hòa giải, Tòa có thụ lý đơn khởi kiện tranh chấp đất đai?

Xin cho tôi hỏi là nhà tôi có tranh chấp đất đai đã hòa giải ở phường, mà gia đình hàng xóm không thiện chí. Đã hòa giải hai lần nhưng khi kết thúc không nhận được biên bản hòa giải không thành. Như vậy, gia đình tôi có khởi kiện ra Tòa được không? Tòa có thụ lý đơn khởi kiện của nhà tôi hay không?

Trả lời: Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì về nguyên tắc tranh chấp sẽ được giải quyết như sau:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

(Trên đây là nội dung tóm tắt, xem chi tiết quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013).

Như vậy: Căn cứ nội dung trích dẫn trên đây thì có thể xác định để khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân hoặc khiếu nại yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền thì trước hết cần phải đáp ứng được điều kiện bắt buộc là tranh chấp đất đai đó đã được hòa giải tại cơ sở (Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất) nhưng không thành.

Trường hợp, tranh chấp đất đai chưa được hòa giải tại cơ sở thì Tòa án nhân dân hoặc Ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ không thụ lý giải quyết tranh chấp đất đai đó theo quy định của pháp luật.

Theo ghi nhận của chúng tôi thì trường hợp tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại cơ sở nhưng không thành, mà người sử dụng đất muốn khởi kiện ra Tòa án nhân dân thì cần phải nộp kèm theo đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai các loại giấy tờ sau đây:

- Các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp;

- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu;

- Biên bản hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã;

- Các giấy tờ liên quan khác.

Mà theo như thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì gia đình bạn có tranh chấp đất đai đã hòa giải ở phường, mà gia đình hàng xóm không thiện chí, đã hòa giải hai lần nhưng khi kết thúc không nhận được biên bản hòa giải không thành.

Đồng nghĩa, gia đình bạn không có giấy tờ chứng minh vụ việc tranh chấp đất đai của gia đình đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Do đó: Chưa đủ cơ sở để Tòa án nhân dân thụ lý giải quyết đối với đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai cỉa gia đình bạn.

Mặt khác, theo quy định tại Khoản 4 Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp tranh chấp đất đai đã được tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, thì việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp hòa giải không thành thì Ủy ban nhân dân phải cấp cho các bên tranh chấp một biên bản có xác nhận hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cung cấp thì vụ việc tranh chấp đất đai của gia đình bạn đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường không thành mà gia đình không nhận được biên bản hòa giải không thành là không phù hợp.

Do đó: Gia đình có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân phương để yêu cầu cung cấp biên bản có xác nhận hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã và có chữ ký của các bên tranh chấp theo quy định của pháp luật để gia đình bạn có thể đảm bảo đủ các điều kiện để khởi kiện yêu cầu giải quyết ra Tòa án.

Trên đây là quan điểm tư vấn của chúng tôi đối với vấn đề mà bạn đang thắc mắc.

Hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không có công chứng, chứng thực thì có giá trị không?

Xin chào ban biên tập, tôi có chút vấn đề cần giải đáp như sau: tôi có mua mảnh vườn của người hàng xóm cách đây 03 năm. Lúc mua bán đất thì chúng tôi chỉ cam kết bằng giấy viết tay và có chuyển tiền đầy đủ. Gần đây tôi và nhà hàng xóm xảy ra xích mích, tôi rất lo lắng nếu như nhà hàng xóm yêu cầu trả lại mảnh đất đó thì tôi không giữ được, do lúc trước hai bên chỉ làm giấy tay. Anh chị cho tôi hỏi trong trường hợp này hợp đồng mua bán đất đó của tôi có hiệu lực không?

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo quy định trên thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại có quan có thẩm quyền. Trường hợp các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay thì sẽ không được công nhận.

Tuy nhiên theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đai mà không tiến hành công chứng hoặc chứng thực vẫn có hiệu lực khi đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.

Như bạn trình bày, là bạn và người hàng xóm đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất có làm giấy tay nhưng không tiến hành công chứng, chứng thực. Bên cạnh đó, bạn đã chuyển đầy đủ số tiền chuyển nhượng. Như vậy, trong hợp hợp này Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về giá trị của Hợp đồng chuyển nhượng đất đai nhưng không có công chứng, chứng thực.

Có được khiếu nại việc bồi thường đất đai không thỏa đáng?

Nhà tôi có một 2 hec rẫy gồm nhiều cây trồng lâu năm khác nhau. Do nằm trong vùng quy hoạch nên tôi bị nhà nước lấy đất nhưng lại đền bù với số tiền không thỏa đáng nhiều cây trồng không được đền bù. Cho hỏi: Có được khiếu nại việc bồi thường đất đai không thỏa đáng? 

Trả lời: CCPL: Luật Đất đai 2013, Luật Khiếu nại 2011, Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

- Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi đất gây ra (nếu có).

- Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật khác có liên quan thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan.

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp cảm thấy giá đền bù không thỏa đáng, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bạn thì bạn có thể khiếu nại trực tiếp hoặc gửi đơn khiếu nại đến người đã ra quyết định hành chính.

Theo Điều 8 Luật Khiếu nại 2011 thì nếu bạn chọn hình thức viết đơn khiếu nại thì trong đơn phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của bạn; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại; tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của bạn. Đơn khiếu nại phải do bạn ký tên hoặc điểm chỉ.

Trân trọng!